Prolongation oder Umschuldung

Der richtige Weg für die Anschlussfinanzierung

Umschuldung-die richtige Anschlussfinanzierung

Der Hauskredit läuft aus: Viele Darlehensnehmer stehen in diesem Moment vor der Entscheidung, wie es mit Ihrer Baufinanzierung weitergehen soll. Häufig sind zum Auslauf der Zinsbindung noch Restschulden für den Hauskredit vorhanden, die nicht auf einen Schlag abgelöst werden können. Die komplette Tilgung der Hausfinanzierung läuft meist länger als die Periode der Zinsfestschreibung für den Immobilienkredit. Hier müssen Sie sich entscheiden, auf welche Weise Sie das Darlehen für Ihr Haus weiterführen. Es gibt zwei Varianten einer Anschlussfinanzierung: die Prolongation des Darlehens und die Umschuldung der Finanzierung. Wer sich bei einem günstigen Zinsniveau bereits vorzeitig einen attraktiven Zinssatz sichern will, kann sich für ein Forward-Darlehen entscheiden. Dieser Ratgeber unterstützt Sie bei der Entscheidungsfindung und zeigt, worauf Sie als Kreditnehmer bei der Hausfinanzierung achten sollten.

Was ist eine Prolongation?

Bei einer Prolongation akzeptieren Sie das Angebot über die weitere Finanzierung Ihres bisherigen Darlehensgebers, der bisherigen Bank für den Hauskredit. Als Kreditnehmer unterzeichnen Sie eine neue Zinsvereinbarung und das Darlehen für die Hausfinanzierung läuft mit den neuen Konditionen weiter. Üblicherweise erhalten Sie einige Zeit vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein neues Konditionsangebot für den Hauskredit Ihrer finanzierenden Bank. Als Darlehensnehmer ist dieses Verfahren für Sie unkompliziert. Allerdings muss das Angebot der bisherigen Bank nicht immer das günstigste zur Baufinanzierung sein. Darum sollten Sie bei Ablauf der Zinsbindung verschiedene aktuelle Angebote für Darlehen für Ihre Immobilie sorgfältig vergleichen und eventuell umschulden.

Was ist eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung schließen Sie eine Anschlussfinanzierung für Ihr Haus mit einem neuen Darlehensgeber ab. Die Umschuldung kann viel Geld für den Hauskredit sparen. Bei einer Umschuldung löst der neue Kreditgeber beim Auslaufen der Zinsbindung das Darlehen ab und erhält im Gegenzug die Grundschulden als Kreditsicherheit. Bei Umschuldungen fallen für die Grundschuldabtretung Notar- und Grundbuchgebühren an, die jedoch üblicherweise im Bereich von einigen hundert Euro liegen und sich damit Kosten für den Hauskredit in einem überschaubaren Rahmen bewegen.

Schon bei einem Zinsvorteil von wenigen Zehntelprozenten kann die Zinsersparnis für die neue Finanzierung höher sein als die Gebühren, wie der Zinsrechner zeigt. Zum Beispiel kostet bei Umschuldungen die Abtretung einer Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro knapp 200 Euro. Die Abtretung regeln die Kreditinstitute unter sich, als Darlehensnehmer müssen Sie nichts weiter veranlassen. Generell sind Umschuldungen beim Hauskredit meist nur zum Ende der Zinsbindung sinnvoll, weil bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt wird. Allerdings besteht laut gesetzlicher Regelung zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens immer die Möglichkeit, den Kredit mit einer Frist von sechs Monaten abzulösen. Dies sollten Sie wissen, wenn Sie eine Umfinanzierung Ihrer Immobilie planen.

Als Darlehensnehmer sollten Sie nicht vor einer Umschuldung zurückschrecken, denn der Aufwand für die Kreditumschuldung ist deutlich geringer, als die meisten denken. Interhyp vergleicht für Sie Kreditangebote und aktuelle Zinssätze zahlreicher Kreditanbieter und findet für Sie eine passende Finanzierungslösung für den Ablösekredit. Der Vergleich ist kostenlos und unverbindlich, Sie sind nicht verpflichtet, Ihren Hauskredit umzuschulden. Nach der Unterschrift des neuen Kreditvertrages regeln üblicherweise die beteiligten Kreditinstitute die Ablösung des Kredits untereinander, als Darlehensnehmer müssen Sie sich um die Abwicklung nicht weiter kümmern. Umschuldungen von Darlehen sind heute somit recht unkompliziert.

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Für wen ist welche Variante sinnvoll?

Grundsätzlich gilt: Je höher die Restschuld der Baufinanzierung zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, desto sinnvoller ist eine Umschuldung zu einem günstigeren Kreditangebot. Ist die Schuldsumme bei Ablauf der Zinsbindung recht gering, lohnt sich ein Wechsel zu einer anderen Bank für die restliche Laufzeit nicht unbedingt. Vielleicht haben Sie sogar die Möglichkeit, die restliche Kreditsumme aus Eigenmitteln abzuzahlen und müssen nicht prolongieren oder umschulden.

Sie müssen nicht darauf warten, dass die Laufzeit für den Hauskredit ausläuft und Sie ein Prolongationsangebot für das Darlehen von Ihrer Bank erhalten. Einige Zeit vor Ablauf der Zinsfestschreibung können Sie alternativ selbst aktiv werden und ein individuelles Angebot Ihres Finanziers anfordern. Ein Vergleich dieses Angebotes für das anschließende Darlehen mit den Zinssätzen für Hauskredite anderer Anbieter ist empfehlenswert. Liegen die Zinsen auf dem üblichen Kapitalmarktniveau, kann die Annahme des Angebotes der Bank für den Hauskredit sinnvoll sein. Sie profitieren hier von einer einfachen Abwicklung und müssen Ihre Baufinanzierung nicht umschulden.

In vielen Fällen ist das Prolongationsangebot aber nicht unbedingt das günstigste Angebot für die Anschlussfinanzierung. Deshalb sollten Sie nicht aus Bequemlichkeit den Wechsel zu einer anderen Bank scheuen. Für Darlehensnehmer, die mit der Anschlussfinanzierung eine hohe Restschuld ablösen müssen, lohnt sich ein Vergleich oft. Auch wenn Kosten für die Grundschuldabtretung an die neue Bank anfallen, ist die Zinsersparnis durch den neuen Kredit vielfach höher und ein Wechsel lohnt sich. Bei Interhyp können Sie verschiedene Varianten im Angebotsvergleichsrechner gegenüberstellen. Diesen Vergleich sollten Sie vor Umschuldungen von Krediten nutzen.

Tipp

Auch wenn der Ablauf Ihrer Zinsbindung für die Baufinanzierung in der Zukunft liegt, können Sie bereits jetzt für Ihre Anschlussfinanzierung aktiv werden. Dies ist zu empfehlen, wenn Sie kurz- bis mittelfristig mit steigenden Zinsen für den Hauskredit rechnen. Viele Kreditgeber bieten Darlehen zu aktuellen Konditionen schon heute an, auch wenn der Kredit erst in sechs Monaten oder einem Jahr abgerufen wird. Auch wenn der Ablauf der Zinsbindung noch über mehr als zwölf Monate in der Zukunft liegt, können Sie sich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung schon jetzt sichern – mit einem sogenannten Forward-Darlehen, mit dem Sie attraktive Zinsen mit einer Laufzeit von bis zu 66 Monate im Voraus festschreiben können. Das sollten Sie wissen, wenn Sie in Zukunft Ihren Hauskredit ablösen wollen.

Die Umfinanzierung beim Eigenheim

Wer vor 10 Jahren ein Darlehen für eine Baufinanzierung aufgenommen hat, trägt zum Beispiel eine Zinsbelastung von 5,3 Prozent. Aufgrund der hohen Zinsen der Eigenheimbesitzer wurde häufig nur eine Anfangstilgung von 1 Prozent vereinbart. Die folgende Übersicht zeigt, wie sich die Umfinanzierung beim Eigenheim am Ende der Sollzinsbindung nach 10 Jahren in diesem Beispiel auswirkt:

Situation am Ende der Sollzinszinsbindung vor der Umfinanzierung des Eigenheim-Darlehens (gilt auch für die
Umfinanzierung einer Eigentumswohnung)
Ursprüngliche Darlehenssumme200.000 Euro
Ursprünglicher Zinssatz5,3 %
Damalige Anfangstilgung1 %
Monatliche Rate1.050 Euro
Getilgter Betrag am Ende der Sollzinsbindung26.299 Euro
Zinszahlungen während der Zinsbindungsfrist99.758 Euro
Restschuld am Ende der Sollzinsbindung173.700 Euro

Kreditnehmer, die zu Zeiten hoher Zinsen eine Baufinanzierung abgeschlossen haben, sollten nach Ablauf der Sollzinsbindung oder nach Ablauf von 10 Jahren ab der vollständigen Auszahlung unbedingt über eine Umschuldung für das Eigenheim nachdenken. Die Umfinanzierung bei der Eigentumswohnung ist ratsam, wenn die Restschuld noch relativ hoch ist. Eine Baufinanzierung zu sehr guten, marktüblichen Konditionen liefert folgende Ergebnisse:

Situation nach Umfinanzierung des Eigenheim-Darlehens auf ein günstiges Immobiliendarlehen (gilt auch für die Umfinanzierung einer Eigentumswohnung)

Darlehenssumme zu Beginn der Umfinanzierung für das Eigenheim173.700 Euro
Zinssatz der Umfinanzierung1,4 %
Anfangstilgung der Umfinanzierung5,85 %
Monatliche Rate der Umfinanzierung1.050 Euro
Getilgter Betrag am Ende der Sollzinsbindung von 10 Jahren109.076 Euro
Zinszahlungen während der Laufzeit der Umfinanzierung16.937,63
Restschuld am Ende der Sollzinsbindung der Umfinanzierung64.624 Euro

Weiteres Beispiel: Kreditnehmer, die im Herbst 2013 eine Baufinanzierung mit fünfjähriger Sollzinsbindung abgeschlossen haben, können durch eine Umfinanzierung den Eigenheim-Darlehenszinsatz um rund die Hälfte reduzieren. Gleichzeitig sparen Sie viele Jahre, denn das Darlehen ist schneller komplett getilgt. Diese Werte gelten selbstverständlich auch für Darlehen zur Umschuldung einer Eigentumswohnung. Die aktuelle Niedrigzinsphase lädt zum Umschulden geradezu ein. Holen Sie am Ende der Zinsbindungsfrist oder nach Ablauf der 10-Jahresfrist unbedingt Angebote von mehr als einer Bank ein. Unter Umständen kann sich sogar das Umschulden durch eine vorzeitige Kündigung mit Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Lassen Sie sich kostenlos und unabhängig bei Interhyp beraten.

So funktioniert die Prolongation

Drei Monate, bevor der Hauskredit ausläuft, erhalten Darlehensnehmer ein Prolongationsangebot ihrer Bank. Als Darlehensnehmer haben Sie zudem die Option, einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot bei der Bank anzufordern. Sind Sie mit den angebotenen Bedingungen einverstanden, müssen Sie lediglich eine neue Vereinbarung zur Baufinanzierung unterzeichnen. Bestandteil der Vereinbarung ist die Festlegung eines neuen Zinssatzes und einer Laufzeit, die Tilgung kann in unveränderter Höhe bestehen bleiben. Sie können die Tilgung für das Darlehen auch erhöhen, zum Beispiel um schneller schuldenfrei zu werden. Häufig übersenden Ihnen die Banken aktuelle Angebote für den Hauskredit mit verschiedenen Sollzinsbindungen. Sind die Zinsen günstig, ist eine längere Zinsfestschreibung oft sinnvoll.

So funktioniert die Umschuldung

Bei einer Umschuldung wechseln Sie mit Ihrem Darlehen für die Anschlussfinanzierung zu einem anderen Kreditinstitut. Für die Finanzierungszusage müssen Sie bei der neuen Bank zunächst einige Unterlagen einreichen.

Unterlagen

  • Einkommensunterlagen (Einkommensteuerbescheid, aktuelle Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate)
  • aktueller Grundbuchauszug des Objektes

  • Objektunterlagen über die Immobilie

  • Nachweis über geplante oder durchgeführte Modernisierungen

  • Darlehensvertrag des alten Kreditgebers

  • Restvalutabestätigung zum Ablösetermin

Haben Sie den Kreditvertrag für die Baufinanzierung bei Ihrem neuen Anbieter unterzeichnet, klären die Banken die Details zur Abtretung der Grundschuld und die Ablösung üblicherweise untereinander. Als Darlehensnehmer müssen Sie bei Umschuldungen üblicherweise nicht weiter aktiv werden.

Vor- und Nachteile im Überblick

Im Folgenden haben wir jeweils Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung beim Hauskredit für Sie zusammengefasst.

Prolongation

Vorteile:

  • bequeme Abwicklung

  • keine erneute Vorlage von Immobilien- oder Bonitätsunterlagen notwendig

  • nach Unterzeichnung der Vereinbarung ist die Prolongation erledigt

Nachteile:

  • Marktvergleich kann attraktivere Konditionen für den Kredit erreichen

  • wenig Verhandlungsspielraum für den Darlehensnehmer

Umschuldung

Vorteile:

  • günstigerer Zinssatz für den neuen Kredit

  • oft Kostenersparnis möglich

  • schnellere Entschuldung bei gleichbleibender Rate möglich

Nachteile:

  • Kosten für die Grundschuldabtretung

  • Mehr Initiative nötig, höherer bürokratischer Aufwand

  • Prüfung der Bonität und neues Immobilien-Gutachten erforderlich

Auch wenn die Umschuldung mit einem gewissen Aufwand für den Darlehensnehmer verbunden ist, sollten Sie prüfen, ob sich der Wechsel zu einer anderen Bank lohnt. Eine Umschuldung ist grundsätzlich auch möglich, wenn Sie mehrere Kredite zur Baufinanzierung haben. Bedenken Sie, dass eine Umschuldung für den Kreditnehmer normalerweise deutlich einfacher ist, als Sie es sich vorstellen. Gebühren für den Wechsel beim Hauskredit verlangen die beteiligten Banken nicht. Es entstehen Ihnen lediglich die Kosten für die Abtretung der Grundschuld.

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