Unser Top-Zins
3,77%
Effektiver Jahreszins (Stand: 21.06.2026)
Kreditinstitut: 1822 direkt
Vermittler: Interhyp AG, August-Everding-Straße 24, 81671 München
Nettodarlehensbetrag: 330.000 €
Fester Sollzins: p.a. 3,68%
Eigenkapital: 75.619 €
Monatliche Rate: 1.562 €
Anzahl der Raten: 341
Zu zahlender Gesamtbetrag: 532.474 €
Gesamtlaufzeit: 28 Jahre, 6 Monate
Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.
Repräsentatives Beispiel für 1822 direkt, bei Vermittlung durch die Interhyp AG, August-Everding-Straße 24, München, Bonität vorausgesetzt. 3,68 % geb. Sollzins / 3,77 % effektiver Jahreszins / 10 Jahre Sollzinsbindung / Darlehensbetrag 330.000 €. Gesamtanzahl der Raten: 341, Darlehenslaufzeit: 28 Jahre und 5 Monate, Höhe der Rate: 1.562 €. Zu zahlende Gesamtsumme 532.474 €. Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.
Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell? Das Wichtigste in Kürze
- Bauzinsen aktuell (Stand: 11.06.2026): Die Zinsen für zehnjährige Darlehen liegen weiterhin um die 4 %. Die Leitzins-Anhebung der EZB (Europäische Zentralbank) ist bereits eingepreist und sorgt daher für wenig Bewegung bei den Immobilienkrediten.
- Kurzfristige Entwicklung (1 Monat): Das Interhyp Expertenpanel rechnet mit einer Seitwärtsbewegung der Zinsen.
- Mittelfristiger Trend (6-12 Monate): Die Expertinnen und Experten erwarten ein stabiles Zinsniveau.
- Marktlage: Der anhaltende Konflikt im Nahen Osten sorgt weiterhin für Nervosität an den Finanzmärkten. Die EZB reagiert mit ihrer Entscheidung auf den massiven Preisdruck, besonders bei Energieprodukten.
- Was bedeutet das für Sie? Ein Zins-Vergleich, passende Förderprogramme und mehr Eigenkapital helfen Ihnen, Ihr Immobilienvorhaben zu verwirklichen.
- Was bedeutet das für Ihre Anschlussfinanzierung? Beschäftigen Sie sich frühzeitig mit der Anschlussfinanzierung, dann sind Sie bei eventuellen weiteren Zinsanstiegen besser vorbereitet.
Erfahren Sie in unserer aktuellen Einschätzung, wie sich die Bauzinsen in den nächsten Monaten entwickeln könnten.
Was bedeutet das aktuelle Zins-Niveau für Ihre Anschlussfinanzierung?
Für alle, die in diesem oder den kommenden Jahren verlängert werden müssen, lautet die Antwort darauf: Die meisten Haushalte kommen damit gut zurecht, auch wenn sie die Erstfinanzierung in einer Niedrigzinsphase abgeschlossen haben.
Wir haben bei Finanzierungen, deren Zinsbindung zwischen 2026 und 2030 endet, systematisch verglichen, wie sich die damalige Erstfinanzierungsrate bei Niedrigzinsen zur heutigen Anschlussfinanzierung bei einem angenommenen Zinssatz von vier Prozent verhält.
Das Ergebnis ist erfreulich – im Schnitt ist die monatliche Belastung nicht höher, sondern sogar leicht niedriger:
Wir haben bei Finanzierungen, deren Zinsbindung zwischen 2026 und 2030 endet, systematisch verglichen, wie sich die damalige Erstfinanzierungsrate bei Niedrigzinsen zur heutigen Anschlussfinanzierung bei einem angenommenen Zinssatz von vier Prozent verhält.
Das Ergebnis ist erfreulich – im Schnitt ist die monatliche Belastung nicht höher, sondern sogar leicht niedriger:
- Durchschnittliches Darlehensvolumen bei Erstfinanzierung (im Jahr 2016): rund 305.000 Euro
- Erwartete Restschuld zur Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren Laufzeit: ca. 220.000 Euro (rund 30 % geringer)
- Durchschnittliche Monatsrate bei Erstfinanzierung: 1.044 Euro
- Hypothetische Monatsrate bei Anschlussfinanzierung (4 % Zins, 1,5 % Tilgung): 1.002 Euro
Aus diesen drei Gründen sind 4 % Zinsen für die meisten tragbar:
1. Geringere Kreditvolumina: Vor 10 bis 15 Jahren lagen die Finanzierungsbeträge deutlich unter den heutigen Erstfinanzierungen.
2. Hohe Tilgungsleistungen: Die anfängliche Tilgung lag in der Niedrigzinsphase durchschnittlich bei über drei Prozent. Daher ist die Restschuld bei vielen Käuferinnen und Käufern nicht mehr so hoch.
3. Gestiegene Einkommen: Die Haushaltsnettoeinkommen der betroffenen Kundinnen und Kunden sind seit der Erstfinanzierung signifikant gewachsen und verbessern zusätzlich die Tragfähigkeit.
2. Hohe Tilgungsleistungen: Die anfängliche Tilgung lag in der Niedrigzinsphase durchschnittlich bei über drei Prozent. Daher ist die Restschuld bei vielen Käuferinnen und Käufern nicht mehr so hoch.
3. Gestiegene Einkommen: Die Haushaltsnettoeinkommen der betroffenen Kundinnen und Kunden sind seit der Erstfinanzierung signifikant gewachsen und verbessern zusätzlich die Tragfähigkeit.
Unsere Empfehlung: Frühzeitig Optionen sichern
Eigentümerinnen und Eigentümer sollten sich zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung befassen. Denn wer sich früh vorbereitet, gewinnt – unabhängig vom Zinsniveau – Entscheidungsfreiheit.
Werden die Bauzinsen 2026 sinken? Zinseinschätzung unserer Experten
Die Entwicklung der Bauzinsen hängt von wirtschaftlichen, geopolitischen und geldpolitischen Faktoren ab. Das von Interhyp monatlich befragte Expertenpanel ordnet diese ein. Aktuell ist nicht mit sinkenden Bauzinsen zu rechnen.
Für Kaufinteressierte bedeutet der heutige Zinsschritt der EZB kein Grund zur Unruhe, da die Kapitalmärkte die Erhöhung bereits in den vergangenen Wochen eingepreist haben. Angesichts der konjunkturellen Schwäche im Euroraum ist der Spielraum für weitere Leitzins-Erhöhungen zudem begrenzt. Bei den Bauzinsen sehen wir aktuell eine Plateaubildung um rund 4 Prozent für zehnjährige Darlehen. Gleichzeitig gibt es für Kaufinteressierte durch kleinere Zins-Bewegungen immer wieder gute Einstiegsmöglichkeiten. Ich rate Käuferinnen und Käufern mehr denn je zu einem umfassenden Bankenvergleich, denn die Konditionen zwischen den einzelnen Instituten können sich spürbar unterscheiden. Wer vergleicht, kann sich oft bessere Konditionen sichern.Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, zur aktuellen Zinslage, Zitat vom 11.06.2026
Die EZB wird vorsichtig sein und hat kein Interesse, das schwache Wachstum mit übertriebenen Zinserhöhungen noch weiter zu schwächen. In diesem Fall sollten die Kapitalmarktzinsen etwas runterkommen. Ein starker Rückgang ist allerdings nicht zu erwarten. Die Kapitalmarktzinsen werden sich im Großen und Ganzen in der zweiten Jahreshälfte horizontal bewegen.Carsten Brzeski, Chefvolkswirt ING, Zitat vom 11.06.2026
Wie entwickeln sich die Hypothekenzinsen in den kommenden Wochen? Das Interhyp-Bauzins-Trendbarometer
Wenig Spielraum für sinkende Bauzinsen
Die Experten des Interhyp-Bankenpanels sehen aktuell kaum Spielraum für sinkende Bauzinsen. Sie gehen mehrheitlich kurzfristig sowie auch langfristig von gleichbleibenden Zinsen aus. (Stand 11.06.2026)
„Die EZB wird vorsichtig sein und hat kein Interesse, das schwache Wachstum mit übertriebenen Zinserhöhungen noch weiter zu schwächen. In diesem Fall sollten die Kapitalmarktzinsen etwas runterkommen. Ein starker Rückgang ist allerdings nicht zu erwarten. Die Kapitalmarktzinsen werden sich im Großen und Ganzen in der zweiten Jahreshälfte horizontal bewegen“, so die Experten-Einschätzung zur langfristigen Zinsprognose.
„Der Aufwärtsdruck auf die langfristigen Renditen dürfte den Hypothekenzinsen somit weiterhin kaum Spielraum nach unten lassen, wenngleich im Falle einer belastbaren und nachhaltigen Deeskalation im Nahen Osten zumindest vorübergehend eine leichte Erleichterung eintreten könnte.“
Das aktuelle Interhyp-Bankenpanel zeichnet ein klares Bild: 75 % der befragten Institute erwarten kurzfristig gleichbleibende Bauzinsen, 25 % prognostizieren steigende Bauzinsen. Langfristig gehen sogar alle Experten von einem stabilen Niveau aus: „Längerfristig drohen höhere Bund-Renditen und damit steigende Baufi-Zinsen wegen der Schuldenpolitik der Staaten.“
Interhyp rät: Chancen nutzen
„Für Kaufinteressierte bedeutet der heutige Zinsschritt der EZB kein Grund zur Unruhe, da die Kapitalmärkte die Erhöhung bereits in den vergangenen Wochen eingepreist haben. Bei den Bauzinsen sehen wir aktuell eine Plateaubildung um rund 4 % für zehnjährige Darlehen. Gleichzeitig gibt es für Kaufinteressierte durch kleinere Zins-Bewegungen immer wieder gute Einstiegsmöglichkeiten. Wer Banken umfassend vergleicht, kann sich oft bessere Konditionen sichern.“
„Für Kaufinteressierte bedeutet der heutige Zinsschritt der EZB kein Grund zur Unruhe, da die Kapitalmärkte die Erhöhung bereits in den vergangenen Wochen eingepreist haben. Bei den Bauzinsen sehen wir aktuell eine Plateaubildung um rund 4 % für zehnjährige Darlehen. Gleichzeitig gibt es für Kaufinteressierte durch kleinere Zins-Bewegungen immer wieder gute Einstiegsmöglichkeiten. Wer Banken umfassend vergleicht, kann sich oft bessere Konditionen sichern.“
Sparkasse Hannover
Kurzfristig: gleichbleibend
Langfristig: gleichbleibend
Die Auswirkungen der infolge der Nahost-Krise weitgehend unterbrochenen Lieferung von Energieprodukten über die Straße von Hormus machen sich immer deutlicher in den Konjunktur- und Inflationszahlen bemerkbar. Auch im Falle einer schnellen Deeskalation dürften die Folgen für Energieversorgung und Lieferketten noch über das ganze Jahr spürbar bleiben. Die EZB hat im Juni aufgrund der steigenden Inflationsrisiken den Leitszins angehoben. Die Verschlechterung der Konjunkturlage begrenzt aber den Spielraum für weitergehende Leitzinsanhebungen. Die Zinsen für zehnjährige Kredite sollten nach dieser Maßgabe nicht mehr nachhaltig steigen, auch wenn die Nervosität an den Zinsmärkten hoch ist.
Commerzbank
Kurzfristig: gleichbleibend
Langfristig: gleichbleibend
Die EZB hat im Juni die Zinsen wegen der Inflationsrisiken leicht angehoben. Mehr als eine Zinserhöhung dürfte es aber nicht geben, da der Ölpreis nach dem Ende des Kriegs wieder fallen sollte und im EZB-Rat die Tauben dominieren. Die Renditen von Bundesanleihen und damit die Baufi-Zinsen sollten wieder leicht sinken, wenn sich ein Ende des Iran-Kriegs abzeichnet und klar wird, dass die EZB die Zinsen nur wenig anhebt. Längerfristig drohen höhere Bund-Renditen und damit steigende Baufi-Zinsen wegen der Schuldenpolitik der Staaten. Wenn klar wird, dass das Inflationsproblem nicht vollständig gelöst ist, dürfte auch dies zu höheren Zinsen beitragen.
Deutsche Bank
Kurzfristig: leicht steigend
Langfristig: gleichbleibend
Die Gefahr, dass die Verbraucherpreise weiter steigen und die Notenbanken deshalb mit Zinserhöhungen reagieren, um Zweitrundeneffekte zu unterbinden, steigt nahezu jeden Tag, an dem die Straße von Hormus gesperrt bleibt.
Viele Marktakteure befürchten zudem weiterhin, dass die Verschuldungsquote vieler Staaten, unter anderem auch Deutschlands, weiter ansteigen dürfte – dies aufgrund von fiskalischen Hilfen (Benzin, etc.), um die Folgen der Inflationsentwicklung abzumildern. Selbst im Falle einer schnellen Deeskalation im Nahen Osten werden die Erdöl- und Erdgaspreise monatelang auf einem hohen Niveau verharren, da die abgebauten Lagerbestände erst wieder aufgefüllt werden müssen. Der Aufwärtsdruck auf die langfristigen Renditen dürfte den Hypothekenzinsen somit weiterhin auch bis Ende Juli kaum Spielraum nach unten lassen, wenngleich im Falle einer belastbaren und nachhaltigen Deeskalation im Nahen Osten zumindest vorübergehend eine leichte Erleichterung eintreten könnte.
ING
Kurzfristig: gleichbleibend
Langfristig: gleichbleibend
Der Anstieg der Kapitalmarktzinsen hat viele geschockt. Durch den weiterhin anhaltenden Krieg im Nahen Osten haben die Märkte ihre Erwartungen zu Inflation und Notenbanken nach oben angezogen. Allerdings sind drei Zinserhöhungen, wie die Märkte gerade für die EZB einpreisen, des Guten etwas zu viel. Die EZB wird vorsichtig sein und hat kein Interesse, das schwache Wachstum mit übertriebenen Zinserhöhungen noch weiter zu schwächen. In diesem Fall sollten die Kapitalmarktzinsen etwas runterkommen. Ein starker Rückgang ist allerdings nicht zu erwarten. Die Kapitalmarktzinsen werden sich im Großen und Ganzen in der zweiten Jahreshälfte horizontal bewegen.
Zinsentwicklung: Was die Bauzinsen beeinflusst
Die Höhe der Bauzinsen wird vor allem durch die Entwicklung am Kapitalmarkt bestimmt. Einen direkten Einfluss haben die Zinsen für Pfandbriefe, während der Leitzins der Europäischen Zentralbank die Bauzinsen eher indirekt beeinflusst.
Warum Bauzinsen nicht primär am EZB-Leitzins hängen
Auch wenn die EZB am 11. Juni 2026 die Leitzinsen erhöht hat, bleiben die Bauzinsen auf gleichbleibendem Niveau.
Da Bauzinsen zu den langfristigen Zinsen zählen, werden sie von der EZB nicht unmittelbar beeinflusst. Vielmehr orientieren sich Bauzinsen an den Renditen der 10-jährigen Bundesanleihe und Pfandbriefe. Der Grund: Finanzierungspartner müssen ihre Vergabe von Immobiliendarlehen gegenfinanzieren – dies geschieht meist über Pfandbriefe. Steigen oder sinken nun die Renditen für 10-jährige Staatsanleihen, beeinflusst dies die Zinsen für Pfandbriefe und gleichermaßen die Bauzinsen.
Die Renditen von Pfandbriefen und zehnjährigen Staatsanleihen sind demnach wichtige Kennziffern, um die Entwicklung der langfristigen Bauzinsen einzuschätzen. Der Leitzins der EZB hingegen gibt Hinweise auf die kurzfristige Zinsentwicklung: Er zeigt an, zu welchen Konditionen Banken aktuell am Markt Geld handeln können und gibt Impulse für die Inflations- und Wirtschaftsentwicklung.
Wie erhalten Sie günstige Zinsen für Ihren Immobilienkredit?
Wenn Sie Geld anlegen, werden die Konditionen klar angezeigt. So ist es beim Tagesgeld, bei Festgeld und auch beim Girokonto. Oft bieten Ihnen Banken gute Zinsen an. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, ist es etwas anders. Denn viele Faktoren beeinflussen die Hypothekenzinsen aktuell. Das wäre zum einen der aktuelle Marktzins, zum anderen fließen noch weitere Faktoren in die Berechnung ein:
Bei uns erhalten Sie ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot zu besten Konditionen. Ganz unverbindlich und ohne Extrakosten. Die Expertinnen und Experten von Interhyp sind an keine Bank und kein bestimmtes Produkt gebunden. Sie handeln in Ihrem Interesse. Gemeinsam vergleichen Sie Angebote und Immobilienzinsen von über 500 Anbietern. So finden Sie bestimmt Ihren persönlichen Topzins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt. Damit sich Ihr Traum von der eigenen Immobilie erfüllt.
- Bonität: Wie sicher kann jemand sein Darlehen zurückzahlen? Banken prüfen Ihre Einkommenssituation genau. Mit Ihrer Einwilligung holt die Bank auch eine SCHUFA-Auskunft ein, um Ihr Zahlungsverhalten einzuschätzen. Je besser Ihre Bonität eingeschätzt wird, desto eher erhalten Sie Zinsen zu Top-Konditionen.
- Wohnort: Viele Banken arbeiten regional begrenzt. Deshalb müssen Sie bei einer Finanzierungsanfrage die Postleitzahl der Immobilie angeben. Zusätzlich prüfen die Banken, wie Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region sind. Denn manche Regionen und Lagen sind beliebter als andere. Je gefragter eine Immobilie ist, desto schneller findet sich dafür eine Käuferin oder ein Käufer. Und desto besser sind die Zinsen. Schließlich sinkt bei gefragten Immobilien das Risiko für die Banken, dass sie ihr Geld nicht zurückerhalten.
- Höhe des Darlehens: Viele Banken vergeben Immobilienzinsen zu Top-Konditionen nur für bestimmte Mindest- oder Höchstsummen. In diesem Korridor sind sehr gute Zinssätze zu erwarten, für niedrigere oder höhere Darlehenssummen steigt der Zinssatz.
- Eigenkapital: Wie viel eigenes Geld Sie einbringen in die Finanzierung einer Immobilie, beeinflusst die Höhe der Darlehenszinsen. Denn je mehr Geld Sie haben, desto geringer ist das Risiko der Bank. Daher hält viel Eigenkapital den Zinssatz niedrig.
- Sollzinsbindung: Keine Bank kann voraussehen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln. Eine lange Laufzeit der Zinsbindung kostet daher einen Zinsaufschlag. In Niedrigzinsphasen empfiehlt es sich aber trotz Aufschlag, sich die günstigen Zinssätze für möglichst viele Jahre zu sichern.
- Tilgungshöhe: Wenn Sie bereits am Anfang Ihres Darlehens viel zurückzahlen, zahlen Sie insgesamt schneller zurück. Das verringert das Risiko der Bank und wird mit besseren Zinsen belohnt. Entscheiden Sie sich für ein Volltilger-Darlehen, dann erhalten Sie meist einen Abschlag auf den Zinssatz. Auch dadurch können Sie sich Darlehenszinsen aktuell zu besseren Konditionen sichern. Bitte vergleichen Sie die verschiedenen Darlehensarten sehr sorgfältig.
- Sondervereinbarungen: Um Ihre Immobilie bestmöglich zu finanzieren, können einige zusätzliche Vereinbarungen helfen, etwa
- eine möglichst lange Phase ohne Bereitstellungszinsen
- kostenlose Sondertilgungen
- die Möglichkeit, die Tilgungshöhe anzupassen.
- Beruf: Sind Sie als Darlehensnehmerin oder Darlehensnehmer beruflich gut abgesichert, sehen Banken darin ein geringes Risiko für Ausfälle bei der Rückzahlung. Daher erhalten Beamtinnen und Beamte oft Top-Konditionen für Immobilienzinsen. Dagegen müssen Selbstständige oder Rentnerinnen und Rentner mit einem höheren Zinssatz rechnen.
- Marge der Bank: Jede Bank erhebt einen Aufschlag auf den Marktzinssatz. Damit deckt sie ihre Kosten und erwirtschaftet ihren Gewinn. Auch daher gilt es, möglichst viele Angebote von Banken zu vergleichen.
Bei uns erhalten Sie ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot zu besten Konditionen. Ganz unverbindlich und ohne Extrakosten. Die Expertinnen und Experten von Interhyp sind an keine Bank und kein bestimmtes Produkt gebunden. Sie handeln in Ihrem Interesse. Gemeinsam vergleichen Sie Angebote und Immobilienzinsen von über 500 Anbietern. So finden Sie bestimmt Ihren persönlichen Topzins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt. Damit sich Ihr Traum von der eigenen Immobilie erfüllt.
Wichtig
Auch wenn die Hypothekenzinsen beziehungsweise der Bauzins sich aktuell in einem noch stabilen Korridor befinden – schließen Sie nichts voreilig ab. Gehen Sie Ihr Immobiliendarlehen wohlüberlegt an. Dazu gehört ein sorgfältiger Vergleich der Banken. Nutzen Sie den Zinsbericht von Interhyp, um auf dem Laufenden zu bleiben. Gut beraten sind Sie mit objektiven Expertinnen und Experten, die Sie über mögliche Darlehensvarianten aufklären und mit allen wichtigen Informationen versorgen.
Immobilienzinsen: Nicht der Markt allein bestimmt den Zinssatz
Welcher Zinssatz von Banken für einen Immobilienkredit angeboten wird, hängt von vielen Faktoren ab. Einige davon können Sie selbst beeinflussen, andere dagegen nicht. Über den Zinssatz zahlen Sie auch für die Aufwendungen der Bank. Denn die Beratung, die Prüfung Ihrer Bonität und weitere Arbeiten der Bank kosten Geld. Ein wenig Gewinn muss die Bank über die Zinsen ebenfalls generieren können. Doch auch das macht nur einen kleinen Teil des Zinssatzes aus, der Ihnen für Ihre Immobilienfinanzierung angeboten wird.
Der Leitzins als Grundlage
Für die Bank ist der Leitzins der Europäischen Zentralbank von großer Bedeutung. Er beeinflusst unter anderem die Zinsen für eine Geldanlage wie Tagesgeld und Festgeld sowie kurzfristige Kredite. Festgelegt wird der Leitzins im Rahmen der Geldpolitik für den Euro-Raum.
Ein weiterer wichtiger Leitzins zur Ermittlung von Zinsen ist der EURIBOR. EURIBOR steht für Euro InterBank Offered Rate. Der EURIBOR liefert den Referenzzinssatz für Termingeldgeschäfte in Euro im Handel zwischen den europäischen Banken. Grob gesagt beschreibt der EURIBOR die Zinsen, die eine Bank einer anderen in Rechnung stellt, wenn sie ihr Geld leiht. Der EURIBOR wird von vielen Banken genutzt, um den Zinssatz für variable Immobiliendarlehen festzusetzen.
Ein weiterer wichtiger Leitzins zur Ermittlung von Zinsen ist der EURIBOR. EURIBOR steht für Euro InterBank Offered Rate. Der EURIBOR liefert den Referenzzinssatz für Termingeldgeschäfte in Euro im Handel zwischen den europäischen Banken. Grob gesagt beschreibt der EURIBOR die Zinsen, die eine Bank einer anderen in Rechnung stellt, wenn sie ihr Geld leiht. Der EURIBOR wird von vielen Banken genutzt, um den Zinssatz für variable Immobiliendarlehen festzusetzen.
Wie werden die Darlehenszinsen berechnet?
Darlehenszinsen können Sie relativ einfach berechnen. Sie benötigen dazu lediglich die gewünschte Kreditsumme, die Laufzeit des Darlehens sowie den Zinssatz der Bank. Auf dieser Basis können Sie die zu zahlenden Zinsen aktuell berechnen. Auch die monatliche Kreditrate können Sie so ermitteln.
Bei einem Immobilienkredit kommt als Besonderheit hinzu: Die Höhe der zu zahlenden Darlehenszinsen nimmt im Laufe der Jahre ab. Dies geschieht durch die Tilgungsverrechnung, die meist monatlich stattfindet.
Sie bewirkt, dass Ihre Restschuld um die bereits geleistete Tilgung reduziert wird. Denn bei einem Hypothekenkredit werden die aktuellen Zinsen nur auf Grundlage der aktuellen Restschuld ermittelt. Somit wird die Zinssumme im Laufe der Zeit immer geringer. Auf der anderen Seite erhöht sich die Tilgung, wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen entschieden haben. Bei einem solchen Darlehen bleibt die monatliche Kreditrate nämlich immer gleich – nur das Verhältnis von Tilgung und Zinsen verschiebt sich. Mit dem Finanzierungsrechner von Interhyp können Sie berechnen, wie sich Zinssatz und Tilgungshöhe auf Ihre Immobilienfinanzierung auswirken.
Bei einem Immobilienkredit kommt als Besonderheit hinzu: Die Höhe der zu zahlenden Darlehenszinsen nimmt im Laufe der Jahre ab. Dies geschieht durch die Tilgungsverrechnung, die meist monatlich stattfindet.
Sie bewirkt, dass Ihre Restschuld um die bereits geleistete Tilgung reduziert wird. Denn bei einem Hypothekenkredit werden die aktuellen Zinsen nur auf Grundlage der aktuellen Restschuld ermittelt. Somit wird die Zinssumme im Laufe der Zeit immer geringer. Auf der anderen Seite erhöht sich die Tilgung, wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen entschieden haben. Bei einem solchen Darlehen bleibt die monatliche Kreditrate nämlich immer gleich – nur das Verhältnis von Tilgung und Zinsen verschiebt sich. Mit dem Finanzierungsrechner von Interhyp können Sie berechnen, wie sich Zinssatz und Tilgungshöhe auf Ihre Immobilienfinanzierung auswirken.
Häufig gestellte Fragen zu den Zinsen
Wieso sind die Bauzinsen trotz EZB-Zinssenkung gleichbleibend oder sogar steigend?
Der EZB-Leitzins steht für das allgemeine Zinsniveau im Euroraum. Dieses wirkt sich auch auf die Entwicklung der Bauzinsen aus. Allerdings ist dieser Zusammenhang nicht unmittelbar, da die Bauzinsen zu den langfristigen Kapitalmarktzinsen zählen. Denn Immobilienkredite sind in der Regel auf einen Zeitraum von zehn Jahren und mehr ausgelegt.
Die Entwicklung der Bauzinsen wird nicht direkt von den Leitzinsen beeinflusst. Die Bauzinsen orientieren sich vielmehr an der Entwicklung der Pfandbriefrenditen. Diese werden wiederum von der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe beeinflusst. Sinken oder steigen etwa die Renditen für Bundesanleihen mit zehn Jahren Laufzeit, hat diese Entwicklung auch Auswirkungen auf die Zinsen von Pfandbriefen. Denn über diese gegenfinanzieren Banken häufig die von ihnen vergebenen Immobiliendarlehen. Steigen etwa die Zinsen der deutschen Bundesanleihen, steigen auch die Zinsen für die Pfandbriefe. Und damit auch die Bauzinsen. Die Banken folgen bei der Preisgestaltung also sehr genau der Zinsstrukturkurve der Pfandbriefe und lassen die Entwicklung in ihre Preisgestaltung einfließen. Die genaue Konditionsgestaltung liegt in der Verantwortung der Banken. Hier spielen beispielsweise auch Faktoren wie interne Risikovorgaben eine Rolle.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die EZB-Zinsentscheidungen durchaus spannend für Immobilieninteressierte sind. Denn sie geben meist auch die Zinsrichtung vor. Da die Bauzinsen aber von deutlich mehr Faktoren beeinflusst werden, folgen sie nicht immer der gleichen Kurve wie der Leitzins.
Die Entwicklung der Bauzinsen wird nicht direkt von den Leitzinsen beeinflusst. Die Bauzinsen orientieren sich vielmehr an der Entwicklung der Pfandbriefrenditen. Diese werden wiederum von der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe beeinflusst. Sinken oder steigen etwa die Renditen für Bundesanleihen mit zehn Jahren Laufzeit, hat diese Entwicklung auch Auswirkungen auf die Zinsen von Pfandbriefen. Denn über diese gegenfinanzieren Banken häufig die von ihnen vergebenen Immobiliendarlehen. Steigen etwa die Zinsen der deutschen Bundesanleihen, steigen auch die Zinsen für die Pfandbriefe. Und damit auch die Bauzinsen. Die Banken folgen bei der Preisgestaltung also sehr genau der Zinsstrukturkurve der Pfandbriefe und lassen die Entwicklung in ihre Preisgestaltung einfließen. Die genaue Konditionsgestaltung liegt in der Verantwortung der Banken. Hier spielen beispielsweise auch Faktoren wie interne Risikovorgaben eine Rolle.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die EZB-Zinsentscheidungen durchaus spannend für Immobilieninteressierte sind. Denn sie geben meist auch die Zinsrichtung vor. Da die Bauzinsen aber von deutlich mehr Faktoren beeinflusst werden, folgen sie nicht immer der gleichen Kurve wie der Leitzins.
Was beeinflusst Bauzinsen?
Die allgemeine Entwicklung der Bauzinsen hängt von mehreren Faktoren der Wirtschafts- und Finanzmärkte ab. Dazu zählen:
- EZB Leitzins: Der Leitzins bezeichnet den Zinssatz, zu dem sich Banken und Finanzinstitute bei der Zentralbank Geld leihen. Unsere Zentralbank ist die EZB, die Europäische Zentralbank. Sie legt den Leitzins für Deutschland und alle weiteren Länder im Euroraum in den EZB-Zinssitzungen fest.
- Staatsanleihen und Pfandbriefe: Die 10jährige Staatsanleihe gilt als Grundlage für den Pfandbriefzins. Da Darlehensgeber den Kredit für eine Baufinanzierung über Pfandbriefe refinanzieren, ist die Zinsentwicklung für Staatsanleihen und Pfandbriefe ein verlässlicher Indikator für die Entwicklung der Bauzinsen.
- Inflation: Die Inflations- oder auch Teuerungsrate spielt eine wichtige Rolle für die Entscheidungen von Investoren. Damit beeinflusst sie die Nachfrage nach Baufinanzierungen wesentlich, was sich auch auf die Zinsentwicklung auswirkt.
Wie entwickeln sich die Bauzinsen 2026?
Zuletzt haben wir bei den Bauzinsen einen Anstieg auf knapp 4 % für zehnjährige Darlehen gesehen. Mittelfristig gehen wir von einer Seitwärtsbewegung auf diesem Niveau aus. Geopolitische Unsicherheiten und eine potentielle Neuverschuldung des Bundes können die Kapitalmarktzinsen beeinflussen und im weiteren Jahresverlauf zu einem Anstieg führen.
Welche Bank hat aktuell die günstigsten Bauzinsen?
Um die besten Konditionen für Ihr individuelles Vorhaben zu finden, lohnt es sich, die Angebote verschiedener Darlehensgeber zu vergleichen.
Sie könnten selbst viele verschiedenen Kreditinstitute anfragen, um die Angebote anschließend in Eigenregie auszuwerten. Dieser Prozess ist extrem arbeits- und zeitintensiv, zudem sind die Angebote häufig nicht 1:1 vergleichbar. Deshalb lohnt es sich, die Beratung durch einen renommierten Finanzierungsvermittler in Anspruch zu nehmen.
Als Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen vergleichen wir für Sie die Konditionen von mehr als 500 Darlehensgebern. So finden wir die aktuell günstigsten Bauzinsen für Ihr Vorhaben und entwickeln eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung, die perfekt auf Sie abgestimmt ist.
Die Frage nach den günstigsten Bauzinsen lässt sich nicht pauschal beantworten. Neben den Zinsvorgaben der jeweiligen Finanzierungspartner hängt dies auch von Ihrem Vorhaben ab. Die Höhe der Finanzierungssumme, der Anteil an Eigenkapital, vorhandene Sicherheiten und vieles mehr sind wichtige Faktoren, die das Zinsangebot für Ihr individuelles Projekt beeinflussen. In einem umfassenden Beratungsgespräch finden unsere Finanzierungsberaterinnen und -berater gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierungslösung zu den besten Konditionen.
Sie könnten selbst viele verschiedenen Kreditinstitute anfragen, um die Angebote anschließend in Eigenregie auszuwerten. Dieser Prozess ist extrem arbeits- und zeitintensiv, zudem sind die Angebote häufig nicht 1:1 vergleichbar. Deshalb lohnt es sich, die Beratung durch einen renommierten Finanzierungsvermittler in Anspruch zu nehmen.
Als Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen vergleichen wir für Sie die Konditionen von mehr als 500 Darlehensgebern. So finden wir die aktuell günstigsten Bauzinsen für Ihr Vorhaben und entwickeln eine maßgeschneiderte Finanzierungslösung, die perfekt auf Sie abgestimmt ist.
Die Frage nach den günstigsten Bauzinsen lässt sich nicht pauschal beantworten. Neben den Zinsvorgaben der jeweiligen Finanzierungspartner hängt dies auch von Ihrem Vorhaben ab. Die Höhe der Finanzierungssumme, der Anteil an Eigenkapital, vorhandene Sicherheiten und vieles mehr sind wichtige Faktoren, die das Zinsangebot für Ihr individuelles Projekt beeinflussen. In einem umfassenden Beratungsgespräch finden unsere Finanzierungsberaterinnen und -berater gemeinsam mit Ihnen die optimale Finanzierungslösung zu den besten Konditionen.
Ihre Frage war nicht dabei? Wir sind persönlich für Sie da und gehen auf Ihre individuellen Fragen ein.
Vier gute Gründe für Ihre Baufinanzierung mit Interhyp
Beste Konditionen für Sie
Wir vergleichen für Sie über 500 Darlehensgeber und finden für Sie ein Angebot zu den besten Konditionen.
Begleitung von Anfang an
Wir entwickeln mit Ihnen einen Finanzierungsplan und stehen Ihnen bei jedem Schritt zur Seite.
Keine Extrakosten
Wir beraten Sie unverbindlich telefonisch, per Videocall oder persönlich an einem unserer über 140 Standorten. Wenn Sie mit uns finanzieren, erhalten wir eine Provision vom Darlehensgeber.
Wir sind Testsieger Baufinanzierung
Das Magazin €uro hat uns 2025 zum 20. Mal in Folge als „bester Baufinanzierer“ ausgezeichnet.