Forward-Darlehen: So sichern Sie sich günstige Zinsen

Mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich bereits vor Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Bei steigenden Zinsen sparen Sie deutlich, bei sinkenden profitieren Sie nicht davon.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich bei niedrigen Zinsen mit steigender Tendenz. Sichere Prognosen gibt es jedoch nicht – unvorhergesehene Ereignisse können den Markt jederzeit beeinflussen.

Trotz dieses Risikos ist das Forward-Darlehen sehr beliebt für mehr Planungssicherheit. Durch das Festschreiben der Zinsen können Sie schon heute Ihre Finanzen von morgen planen und sorgenfrei in die Zukunft blicken. Häufig wird zum Beispiel der Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen als ideal empfunden, an dem die aktuellen Zinsen günstigere oder gleichbleibende Ratenzahlungen wie bei der Erstfinanzierung ermöglichen.

Schwankende Zinsen beeinflussen die Kosten Ihrer Baufinanzierung maßgeblich. Einen ersten Anhaltspunkt liefert unser Rechenbeispiel: Bei einem angenommenen Marktzins von 3,5 % ist ein Forward-Darlehen zu einem Zinssatz von 4,0 % erhältlich. Steigt der Marktzins für die Anschlussfinanzierung bis zum Ende der Zinsbindung auf 6,0 %, ist folgende Ersparnis mit einem Forward-Darlehen möglich:

Die Berechnung zeigt, wie steigende Zinsen die Kosten für die Anschlussfinanzierung beeinflussen: Im Beispiel fallen während der Laufzeit der Finanzierung rund 27.400 Euro zusätzlich für Zinskosten an. Das Forward-Darlehen bringt im Vergleich dazu eine deutliche Ersparnis und der geringe Aufschlag auf den Zinssatz fällt kaum ins Gewicht. Sie möchten Ihre Anschlussfinanzierung mit aktuellen Forward-Darlehensangeboten berechnen? Zum Forward-Rechner und Konditionen berechnen

Beim Forward-Darlehen wird häufig vom „echten“ und vom „unechten“ gesprochen. So unterscheiden sich die beiden Varianten:

• Beim echten Forward-Darlehen beginnt die Zinsbindung zwar erst in der Zukunft, die Konditionen werden aber bereits jetzt fixiert. Für jeden Monat bis zur Auszahlung wird ein Zinsaufschlag fällig. Dieser variiert je nach Darlehensgeber und liegt meist bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten. Für die ersten sechs bis zwölf Monate wird häufig kein Forward-Aufschlag berechnet.
• Beim unechten Forward-Darlehen beginnt die neue Zinsbindung sofort mit Vertragsabschluss, die Auszahlung erfolgt aber erst zum Auslauf der bestehenden Finanzierung. Die Zeit bis zum Ablösetermin wird mit einer sogenannten bereitstellungszinsfreien Zeit überbrückt.

Der wesentliche Unterschied ist also der Beginn der Zinsbindungsfrist. Durch den sofortigen Start beim unechten Forward-Darlehen können die Zinsen weniger lang gesichert werden als beim echten – dafür entfallen die Kosten des Forward-Aufschlags. Da das Forward-Darlehen ein Zinssicherungsinstrument für mehr Planungssicherheit in der Zukunft ist, empfehlen wir in der Regel das echte Forward-Darlehen, weil Sie damit die Zinsen über einen möglichst langen Zeitraum festschreiben.

Steigen die Zinsen für Annuitätendarlehen nach Abschluss des Forward-Darlehens an, verliert der Darlehensgeber Zinseinnahmen. Aus diesem Grund erhebt er für jeden Monat, in dem das Forward-Darlehen gebühren- und zinsfrei bereitgestellt wird, einen Aufschlag. Dieser liegt in der Regel bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Für die ersten sechs bis zwölf Monate wird häufig kein Forward-Aufschlag berechnet. Als Faustregel gilt deshalb: Je länger die vereinbarte Forward-Phase, desto höher der Zinsaufschlag. Der Forward-Aufschlag hängt dabei auch stets von der aktuellen Marktlage und Marktstimmung ab.

Der Vertrag über ein Forward-Darlehen ist stets verbindlich. Kommt es während der Wartezeit zu gravierenden Veränderungen am Zinsmarkt oder in der Lebens- und Einkommenssituation, kann das vereinbarte Forward-Darlehen nicht mehr so gut passen wie ursprünglich geplant. In dieser Situation bestehen leider kaum Möglichkeiten, den Darlehensvertrag vorzeitig zu kündigen oder auszulösen. Falls das Darlehen bei Fälligkeit nicht angenommen wird, steht dem Darlehensgeber die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung zu. Diese ist in der Regel so hoch, dass es sich nicht lohnt, die Finanzierung zu wechseln.

Die Nichtabnahmeentschädigung berechnet sich aus der Differenz zwischen den entgangenen Zinszahlungen und dem möglichen Zinsertrag bei Anlage der Kreditsumme in Hypothekenpfandbriefen. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2000 entschieden, dass die hypothetische Annahme der Anlage ausreichend ist. Der Darlehensgeber ist nicht verpflichtet, das Geld tatsächlich in Hypothekenpfandbriefen anzulegen (BGH, Urteil vom 07. November 2000, Az. XI ZR 27/00). Von der ermittelten Schadenssumme werden die durch die Nichtabnahme entfallenden Verwaltungs- und Risikokosten abgezogen. Dazu zieht der Darlehensgeber das individuelle Risiko eines Zahlungsausfalls heran und bewertet jeden Einzelfall individuell. Auch die Möglichkeit der Kündigung nach 10 Jahren Laufzeit fließt in die Berechnungen mit ein.

Eine Möglichkeit, den Darlehensvertrag zurückzuweisen, bieten Fehler im Vertragswerk. Der beste Ansatzpunkt hierfür war in der Vergangenheit häufig eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung. Im Vertrag über die Anschlussfinanzierung ist der Darlehensgeber dazu verpflichtet, Kreditnehmende in stark vorgegebener Form über die Rechte zum Widerruf aufzuklären. Generell haben Verbraucher bei einem Kreditvertrag ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Ist die Vertragsklausel zum Widerruf nichtig, tritt die 14-tägige Frist nicht in Kraft und der Vertrag kann auch Jahre später widerrufen werden.
Es ist allerdings anzumerken, dass die meisten Darlehensgeber diese Klausel mittlerweile korrekt und gesetzeskonform einfügen.

Kreditnehmende können ihre Baufinanzierung grundsätzlich nach 10 Jahren Laufzeit kündigen. Das gilt auch, wenn die Zinsbindung für einen deutlich längeren Zeitraum vertraglich vereinbart wurde. Gesetzlich festgelegt ist dies in § 489, Abs. 1, Nr. 2 BGB, die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Für die Anschlussfinanzierung per Forward-Darlehen ergibt sich wegen der Forward-Phase eine Besonderheit. Es ist zwischen Verträgen, bei denen die Anschlussfinanzierung beim selben Darlehensgeber wie die Erstfinanzierung abgeschlossen worden ist, und Neuverträgen zu unterscheiden:

• Forward-Darlehen als Verlängerung beim bestehenden Darlehensgeber: Im Fall einer sogenannten Prolongation nach Ablauf der Zinsbindung, beginnt beim Forward-Darlehen die Frist von 10 Jahren bis zur Möglichkeit der ordentlichen Kündigung bereits bei Unterzeichnung des Vertrags. Die Forward-Phase zählt in diesem Fall mit.
• Forward-Darlehen bei einem neuen Darlehensgeber: In diesem Fall beginnt die Frist von 10 Jahren erst mit der Auszahlung des Darlehensbetrags, die Forward-Phase fließt nicht in die Fristberechnung mit ein. Diese Entscheidung zur ordentlichen Kündigungsmöglichkeit von Forward-Darlehen hat das Landgericht Bochum im Jahr 2015 gefällt (Az. I-1 O 68/15).

Um die passende Anschlussfinanzierung zu finden, ist die Höhe des Finanzierungsbedarfs ein entscheidendes Kriterium. Diese berechnet sich aus der Restdarlehenssumme nach dem Ende der Zinsbindung abzüglich möglicher Sondertilgungen. Hinzu kommen eventuelle Kosten für Modernisierungen oder frei verfügbares Kapital, das Sie im Rahmen der Anschlussfinanzierung mitbeantragen möchten. Generell können Sie Ihre Anschlussfinanzierung als Prolongation bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber abschließen oder den Darlehensgeber wechseln.

• Bei der Prolongation muss der aktuelle Darlehensgeber die Finanzierung meist nicht neu prüfen. Das Einreichen geforderter Dokumente entfällt, ebenso mögliche Kosten für die Änderung der Grundschuld. Allerdings bietet Ihr Darlehensgeber die Anschlussfinanzierung zu seinen Konditionen an – möglicherweise gibt es bei anderen Darlehensgebern deutlich günstigere Angebote. Ein Vergleich lohnt sich also in jedem Fall.
• Bei der Umschuldung und dem Wechsel des Darlehensgebers wählen Sie gezielt die günstigsten Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist Ihrer Erstfinanzierung ist der Wechsel ohne weiteres möglich. Für den neuen Finanzierungsantrag ist es notwendig, alle Unterlagen zusammenzustellen und einzureichen. Zudem muss die Grundschuld in der Grundbucheintragung geändert werden. Dafür werden in der Regel Gebühren in Höhe einiger hundert Euro fällig. Manche Darlehensgeber übernehmen im Rahmen der Neukundengewinnung die Kosten für die Änderung.

Wenn Ihre Sollzinsbindung bereits innerhalb der nächsten zwölf Monate endet, kann es sich für Sie lohnen, die heutigen Zinssätze zu sichern und langfristig zu planen – in der bereitstellungszinsfreien Zeit des neuen Darlehens sogar ohne Zinsaufschläge. Sowohl beim Zeitraum als auch bei der Höhe der Bereitstellungszinsen gibt es große Unterschiede: Während einige Darlehensgeber bereits nach zwei Monaten Bereitstellungszinsen verlangen, bieten andere eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu zwölf Monaten. Die Höhe der Bereitstellungszinsen variiert in etwa 3 % pro Jahr (d.h. 0,25 % pro Monat).

Ob sich ein Forward-Darlehen in der aktuellen Marktlage lohnt und ob es für Ihre persönlichen Bedürfnisse optimal ist, analysieren unsere Expertinnen und Experten gemeinsam mit Ihnen in einem individuellen Beratungsgespräch. Termin vereinbaren