Sachwertverfahren
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren bezieht sich auf eine Methode zur Bewertung von Vermögenswerten, bei der der tatsächliche Wert des Gegenstandes, anstatt des Einkaufspreises oder des Marktwertes, berücksichtigt wird. Das Verfahren kommt auch bei
Immobilienbewertungen zum Einsatz.
Sachwertverfahren bei Immobilien
Der Wert eigengenutzter Immobilien wird mit dem Sachwertverfahren ermittelt. Er ergibt sich aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen. In der Praxis wird bei der Berechnung des Gebäudewerts oft ein Abschlag genommen, weshalb der Sachwert bis zu 30 % unter den tatsächlichen Anschaffungskosten liegen kann. Bei Eigentumswohnungen wird nur unter bestimmten Umständen das Sachwertverfahren angewandt.
Wie funktioniert dieses Bewertungsverfahren?
Das Sachwertverfahren geht davon aus, dass man die Kosten für die Wiederherstellung des aktuellen Gebäudezustands ermittelt, indem man von einem fiktiven Neubau der Immobilie ausgeht. Der Wert des Grundstücks und des Gebäudes werden getrennt berechnet, indem der Bodenwert zum Gebäudewert addiert wird. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Herstellungskosten und der Alterswertminderung. Dieser vorläufige Sachwert wird schließlich durch den Marktanpassungsfaktor angepasst, um den endgültigen Sachwert zu erhalten.
(Bodenwert + Gebäudewert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert.
Rechenbeispiel Sachwertverfahren
Parameter: Freistehendes Einfamilienhaus (Keller, Erd- und Obergeschoss, Dachnicht ausgebaut), Standardstufe 4 gehoben
Schritt 1: Berechnung des Bodenwerts
Schritt 2: Berechnung der Gebäudeherstellungskosten
Schritt 3: Berechnung einer Alterswertminderung
Schritt 4: Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert
Schritt 5: Berücksichtigung eines regionalen Marktanpassungsfaktors
Was sind die Vor- und Nachteile des Verfahrens?
Wann macht das Sachwertverfahren Sinn?
Das Sachwertverfahren ist in erster Linie sinnvoll, wenn es einen Mangel an vergleichbaren Immobilien in der Umgebung gibt. Dies ist besonders in ländlichen Gebieten oder bei einzigartigen Immobilien wie Denkmälern oder Industriegebäuden der Fall. In diesen Fällen kann das Vergleichswertverfahren nicht präzise genug sein und das Sachwertverfahren bietet eine bessere Alternative für die Bewertung. Es ist wichtig zu beachten, dass das Sachwertverfahren in der Praxis nur in bestimmten Situationen verwendet wird und in den meisten Fällen das einfachere Vergleichswertverfahren bevorzugt wird.
