Anschlussfinanzierung: Vergleichen bringt bares Geld

Ein paar Monate vor Ablauf der ersten Zinsbindung verschickt der bisherige Darlehensgeber ein Angebot für den Folgekredit. Aus Bequemlichkeit neigen viele Immobilienbesitzende dazu, diese Offerte einfach zu akzeptieren. Doch das ist ein Fehler, der viel Geld kosten kann. Bei Berechnungen der Stiftung Warentest (Zeitschrift Finanzen, Ausgabe 7/2026) ergab sich je nach Modelfall zwischen den teuersten und günstigsten Angeboten ein Unterschied von bis zu ca. 1 % Sollzins oder – in absoluten Zahlen – ein Zinsunterschied von 13.000 bis 26.500 Euro. „Viele Banken setzen auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden und machen ihnen zunächst ein mittelmäßiges oder gar schlechtes Verlängerungsangebot“, warnen die Warentesterinnen und -tester. Deshalb ist es – wie bei der Erstfinanzierung – ratsam, mehrere Angebote zu vergleichen. Je früher Anschlussfinanzierende die Zinslandschaft sondieren, desto eher können sie einschätzen, ob ein Angebot günstig oder teuer ist. Etwa ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung sollten Kreditnehmende damit starten. Die Warentesterinnen und -tester empfehlen Betroffenen zudem, nicht nur auf den Zins zu achten, sondern auch auf andere Faktoren wie die Höhe der Kreditrate, eventuelle Bereitstellungszinsen und Flexibilität bei der Abbezahlung des Kredits. Viele Kreditinstitute räumen kostenlos ein jährliches Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 % der Kreditsumme ein. Da dies aber vertragsabhängig ist, lohnt es sich, bei Angebotsvergleichen gezielt danach zu fragen.

In jüngster Zeit waren Presseberichte zu lesen, die wegen des Zinsanstiegs seit 2022 von notleidenden Immobilienkrediten und von der Gefahr explodierender Raten bei der Anschlussfinanzierung warnten. Bei näherer Betrachtung stellte sich jedoch heraus, dass die zugrundeliegende Studie der Unternehmensberatung EY-Parthenon vor allem bei Bauunternehmen sowie Gewerbeimmobilien die Lage kritisch sah. Hintergrund: Wer vor zehn Jahren ein Immobiliendarlehen aufnahm, zahlte einen Sollzins von unter 1,5 %. Nur wenn dieser Niedrigzins mit einer niedrigen anfänglichen Tilgung von 1 % verbunden wurde, besteht jetzt bei der Anschlussfinanzierung Gefahr. Denn dann liegt in diesem Fall noch eine hohe Restschuld vor, die jetzt bei einer zehnjährigen Festschreibung zu einem Zins von etwa 3,8 % finanziert werden muss. In der Regel empfahlen Banken jedoch während der Niedrigzinsphase Darlehensnehmenden, die Tilgung höher anzusetzen, zum Beispiel bei 3 %. Immobilienbesitzende, die diesem Rat gefolgt sind, finden jetzt eine ordentlich geschrumpfte Restschuld vor, die auch bei dem aktuellen Zinsniveau mit einer gut leistbaren monatlichen Rate gestaltet werden kann.

Zwei weitere Faktoren begünstigen die Anschlussfinanzierung. Zum einen sind die Einkommen in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Zum anderen dürften viele Immobilien heute wegen der gestiegenen Preise höher bewertet werden als vor zehn Jahren, was zu einem besseren Verhältnis von Immobilienwert und Restschuld führt („Beleihungsauslauf“). Anschlussfinanzierende erhalten dann in vielen Fällen einen günstigeren Zins. Vor allem wenn der Kreditgeber gewechselt wird („Umschuldung“), wird eine Neubewertung der Immobilie vorgenommen. Die Kosten für eine Umschuldung halten sich in Grenzen. Allerdings weist die Stiftung Warentest darauf hin, dass ein Anbieterwechsel wegen der beizubringenden Unterlagen und strengeren Kreditvergabebestimmungen mit höherem Aufwand verbunden ist als die Verlängerung beim bisherigen Kreditinstitut. Doch die Mühe lohnt sich: „Wer den Zinssatz seiner Anschlussfinanzierung durch einen Bankwechsel nur um wenige Zehntel verbessern kann, spart oft schon das Vielfache der Kosten einer Umschuldung“, betont das Warentest-Team.

Kreditnehmende, deren Zinsbindung erst in einem Jahr oder später abläuft und die damit rechnen, dass die Zinsen bis dahin weiter steigen, müssen nicht tatenlos bleiben. Sie könnten ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen: Die Anschlussfinanzierung wird bereits jetzt zu den aktuellen Konditionen zuzüglich eines Zinsaufschlags abgeschlossen. Laut Stiftung Warentest beläuft sich dieser Zuschlag bei zwei Jahren Vorlaufzeit auf ca. 0,25 % und bei drei Jahren Vorlaufzeit auf ca. 0,4 %. Steigen die Zinsen in der Zwischenzeit um mehr als diese Differenz an, lohnt sich das Forwarddarlehen, da Anschlussfinanzierende trotzdem den vereinbarten Zinssatz erhalten. Das gilt allerdings auch für den Fall, dass die Zinsen in der Zwischenzeit fallen sollten.