Immobilie ohne Eigenkapital? Möglich, aber teuer

Haushalte mit wenig oder keinem Eigenkapital haben es schwer, den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. Als Faustregel gilt: 20 % des Kaufpreises sollte man mindestens mit eigenen Mitteln bestreiten können. Hinzu kommen ca. 10 % für die Nebenkosten, die Notar, Grundbuchamt, Makler und vor allem die Grunderwerbsteuer verursachen. Bei Kaufpreisen von 300.000 bis 500.000 Euro beläuft sich der empfohlene Eigenkapitalanteil somit auf 90.000 bis 150.000 Euro. Das können viele Haushalte, vor allem junge Leute, nicht stemmen, wenn sie nicht gerade eine Schenkung von den Eltern erhalten oder erben.

Für Gutverdienende tut sich eventuell trotzdem eine Möglichkeit auf, Wohneigentum zu erwerben: eine sogenannte Vollfinanzierung oder 100-%-Finanzierung. Die Stiftung Warentest berichtet in der November-Ausgabe ihrer Zeitschrift Finanzen, wie sich dieses Finanzierungsmodell für Immobilieninteressierte darstellt. Auf Basis der abgefragten Konditionen von ca. 60 Banken und Kreditvermittlern stellen die Testerinnen und Tester fest: Vollfinanzierungen sind deutlich teurer und mit Risiken behaftet. Modellrechnungen mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro zeigen, dass eine Vollfinanzierung im Vergleich zu einem Darlehen mit 10 % Eigenkapitalbeitrag 30.000 bis 40.000 Euro mehr Zinskosten verursacht. Grund: Während für eine 90-%-Finanzierung, also 360.000 Euro, bei einer Zinsbindung von 20 Jahren ein Sollzins von 4,72 % anfällt, sind bei einer Vollfinanzierung für die letzten 40.000 Euro 8,57 % zu entrichten.

Vollfinanzierungen sind also nur für Haushalte geeignet, die über ein hohes Einkommen verfügen. Angesichts von geplanten Entlassungen bei großen Unternehmen ist aber auch das keine Garantie, dass die Bank dem Darlehen zustimmt. Am besten dürften Beamte im gehobenen und höheren Dienst fahren, zum Beispiel das klassische Lehrer-Ehepaar. Da auch schon 10 % Eigenkapital eine spürbare Zinsentlastung bedeuten, rät die Stiftung Warentest, jede mögliche Geldquelle anzuzapfen, um etwas Eigenkapital mitzubringen, sei es eine Lebensversicherung, ein Riester-Vertrag oder ein Verwandtendarlehen. Auch Eigenleistungen am Bau können als Eigenkapital anerkannt werden. Allerdings sollte man seine Fähigkeiten nicht überschätzen, zumal die Banken hier vorsichtig kalkulieren.

Die besten Chancen haben Antragstellende, die die Kaufnebenkosten selbst tragen können, über eine sehr gute Bonität, ein überdurchschnittliches Einkommen und zusätzliche Sicherheiten verfügen. Von Vorteil ist es auch, wenn zwei Personen das Darlehen aufnehmen.