Immobiliendarlehen: Anfängliche Tilgung muss passen

Die meisten Immobilienerwerbenden nehmen beim Kauf oder Bau der eigenen vier Wände ein Darlehen auf, das anschließend Rate für Rate abbezahlt wird. Wie lange diese Begleichung der Kreditschuld dauert, hängt von der Höhe der anfänglichen Tilgung. Darlehensnehmende könnten versucht sein, die anfängliche Tilgung niedrig anzusetzen, um die monatliche Rate niedrig zu halten. Doch das ist keine gute Idee. Die Stiftung Warentest rät Immobilienkaufenden und Bauleuten in der Zeitschrift „Finanzen“ (Print-Ausgabe 2/2026 und online), die anfängliche Tilgung des Immobiliendarlehens nicht zu niedrig, sondern im Rahmen der Leistbarkeit lieber höher anzusetzen. Grund: „Schon ein Prozent Unterschied beim Tilgungssatz verkürzt die Kreditlaufzeit bisweilen um über ein Jahrzehnt – und kann Kreditnehmerinnen oder Kreditnehmern Zehntausende Euro an Zinsen ersparen“, betonen die Testerinnen und Tester. „Außerdem sichern Sie sich gegen Zinsanstiege bei der Anschlussfinanzierung ab.“

Bei einem Annuitätendarlehen sind die Raten über die festgelegte Zinsbindung hinweg immer gleich hoch und bestehen aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Dabei verringert sich mit jeder Ratenzahlung die verbleibende Restschuld, auf die die Zinsen berechnet werden – mit der Zeit steigt also der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil kleiner wird. Und je höher die anfängliche Tilgung festgelegt wird, desto vorteilhafter wirkt sich dieser Tilgungseffekt auf das Darlehen aus. Das führt dazu, dass nach Ablauf der ersten Zinsbindung die Restschuld geringer ist als bei einer niedrigeren anfänglichen Tilgung.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Wer beispielsweise ein 10-jähriges Darlehen über 300.000 Euro mit einem Sollzins von 3,47 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 % aufnimmt, hat bei einer monatlichen Rate von 1.367,50 Euro nach 10 Jahren noch eine Restschuld von ca. 228.000 Euro übrig. Diese muss dann neu zu dem marktüblichen Zinssatz finanziert werden. Wer hingegen die anfängliche Tilgung bei 3 % ansetzt, hat – bei gleichem Zinssatz – zwar eine höhere monatliche Rate von 1.617,50 Euro zu stemmen, bringt dafür aber nach 10 Jahren nur noch eine Restschuld von rund 192.000 Euro in die Anschlussfinanzierung mit.

Welche anfängliche Tilgung ratsam ist, hängt auch vom Lebensalter der Käuferinnen und Käufer ab. Eine Faustregel besagt, dass die eigene Immobilie bis zum Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein sollte. Somit hat ein 30-jähriger Single mehr Zeit für das Erreichen der Schuldenfreiheit als etwa ein Paar mit Mitte 40. Eine weitere Möglichkeit, die Restschuld effektiv zu verringern und früher Schuldenfreiheit zu erreichen, ist die Zahlung einer Sondertilgung. Eine entsprechende Regelung kann im Darlehensvertrag getroffen werden. Darin wird festgelegt, dass Darlehensnehmende das Recht haben, einmal im Jahr eine Sonderzahlung in Höhe von zum Beispiel 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme zu leisten. Häufig sind bis zu 5 % pro Jahr kostenlos. Die meisten Darlehensgeber sehen einen bestimmten Termin für die Zahlung vor – häufig liegt dieser im Juni. Dieser Termin muss exakt eingehalten werden, ebenso die maximale Höhe der Extra-Zahlung.

Auch die Option eines Wechsels des Tilgungssatzes kann im Darlehensvertrag festgehalten werden. Wenn etwa ein Paar Nachwuchs erwartet und eine Partnerin oder ein Partner eine Zeitlang zuhause bleibt, kann der Tilgungssatz vorübergehend verringert werden. Wer hingegen eine Schenkung erhält oder erbt, kann die Tilgung erhöhen. Welche Tilgung sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren und Lebensumständen ab. Daher empfiehlt es sich für alle Immobilieninteressierten, sich frühzeitig und ausführlich beraten zu lassen.