Mit Flexibilität zum Wohneigentum

In den meisten Regionen sind Bestandswohnungen deutlich günstiger als Neubauwohnungen (Baujahr 2023-2025). Das geht aus dem „Wohnatlas 2026“1 hervor, den das Ham­bur­gi­schen Weltwirt­schafts-­In­sti­tut (HWWI) für die Postbank erstellt hat. Das HWWI-Team hat für die Erhebung Eigentumswohnungen mit einer Größe von 70 Quadratmetern in 400 Land- und Stadtkreisen im mittleren und oberen Preissegment verglichen.* Im mittleren Bereich liegen die Preis­un­ter­schie­de zwi­schen Neu­bau und Be­stand in 49 der un­ter­such­ten deut­schen Re­gi­o­nen bei 2.570 Euro oder mehr je Qua­drat­me­ter. Kaufinteressierte zah­len dort demnach einen Auf­preis von min­des­tens 180.000 Euro. Die Studie benennt aber auch 43 Re­gi­o­nen mit relativ moderatem Zuschlag. Dort zah­len Käu­fe­rin­nen und Käu­fer für eine Neu­bau­woh­nung durch­schnitt­lich 1.430 Euro je Qua­drat­me­ter mehr, ma­xi­mal 100.000 Euro bei 70 Qua­drat­me­tern. In Spitzenlagen fällt der Preiszuschlag deutlich höher aus, zum Beispiel im Land­kreis Mies­bach (422.892 Euro). Von den sieben Metropolen gehört nur Stutt­gart zu den Top 10 der höchs­ten Preis­auf­schlä­ge (261.878 Euro, Platz 4).

Im obe­ren Preis­seg­ment fallen die durch­schnitt­li­chen Auf­schlä­ge für Neu­bau­ten im Schnitt nicht ganz so hoch aus wie im mitt­le­ren Preis­seg­ment. In den 66 Re­gi­o­nen mit den höchs­ten Preis­un­ter­schie­den betrug der Unterschied 2.285 Euro pro ​Quadratmeter oder min­des­tens 160.000 Euro gesamt. Auch im Luxussegment liegt der Landkreis Miesbach mit einem Neubauzuschlag von knapp 500.000 Euro an der Spitze. Auf der anderen Seite gibt es im oberen Bereich 81 Land- und Stadtkreise mit geringen Aufschlägen, zum Beispiel Bamberg (17.160 Euro). In zwei Kreisen (Ei­fel­kreis Bitburg-​Prüm und Land­kreis Wun­sie­del im Fich­tel­ge­bir­ge) kos­ten Neubau-​ und Be­stands­woh­nun­gen durch­schnitt­lich etwa gleich viel.

Eine Sondersituation hat das HWWI in den Küstenregionen Ost- und Nordfriesland sowie im Raum Rostock ausgemacht. Dort sind Neubauwohnungen des mittleren Preisniveaus zum Teil günstiger als Bestandswohnungen oder nur mit geringen Aufschlägen versehen. Als Grund nennen die Autorinnen und Autoren die Tatsache, dass Neu­bau­ten im mitt­le­ren Seg­ment in diesen Gegenden eher in ab­ge­le­ge­nen als in at­trak­ti­ven Lagen gebaut werden. Wohnungen im oberen Preisbereich finden sich dagegen in besseren, küstennahen Lagen. So gehören hier die Landkreise Nordfriesland (mit Sylt) und Rendsburg-Eckernförde bundesweit zu den Top 10 bei den Preisaufschlägen für Neubauwohnungen.

Unabhängig von den Preisunterschieden haben Neubauten den Vorteil, dass sie energieeffizienter sind und auf absehbare Zeit keine Kosten für Sanierungen anfallen. Zudem sind Neubauwohnungen in der Regel moderner und komfortabler ausgestattet. Hier sind Kaufinteressierte jedoch bereit, Abstriche zu machen, wie eine aktuelle Wohnstudie2 des Marktforschungsinstituts Appinio im Auftrag des Portals Immobilienscout24 darlegt. Demnach würden 25 % der Kaufinteressierten bei einer ansonsten passenden Kaufimmobilie auf eine moderne Ausstattung verzichten. 24 % könnten sich auch eine Immobilie außerhalb des gewünschten Stadtgebiets vorstellen, 21 % könnten ohne zusätzliches Zimmer auskommen. Jeweils 20 % wären im Hinblick auf Wohnfläche oder Modernität des Badezimmers kompromissbereit.

Ähnlich pragmatisch zeigt sich die junge Generation: Laut der aktuellen Interhyp-Wohntraumstudie würden 65 % der kaufinteressierten 23- bis 30-Jährigen eine Immobilie weiter außerhalb oder in ländlicher Umgebung akzeptieren, 41 % mit weniger Wohnfläche auskommen und 40 % einen anderen Immobilientyp wählen.