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Instandhaltungskosten einer Immobilie: Berechnung, Rücklagen, Förderungen und Steuervorteile
Instandhaltungskosten sind alle Ausgaben, die anfallen, um Ihre Immobilie zu erhalten. Eine sinn- und wertvolle Investition, die allerdings zur Herausforderung werden kann, wenn es an Rücklagen fehlt. Wie Sie Ihre Instandhaltungsrücklage von Anfang an richtig kalkulieren, was zu den Instandhaltungskosten zählt und welche Ausgaben Sie steuerlich geltend machen können, erfahren Sie hier.
von Liza-Chiara Sennholz in München, aktualisiert am 04.07.2025
Das Wichtigste auf einen Blick
- ️Kalkulation der voraussichtlichen Instandhaltungskosten: Planen Sie die Höhe Ihrer Instandhaltungsrücklage sorgfältig. Nutzen Sie Formeln zur Berechnung.
- ️Blick auf den Zustand der Immobilie: Achten Sie Sie bei Ihrer Kalkulation auf Alter und Beschaffenheit: eine in die Jahre gekommene Bestandsimmobilie erfordert schneller Instandhaltungsmaßnahmen als ein Neubau.
- ️Unterschied zwischen Haus und Eigentumswohnung: Bei Ihrem Haus liegt es in Ihrer Hand, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. In einer Wohnanlage wird in der Regel über monatliches Hausgeld eine Rücklage für das Gemeinschaftseigentum gebildet.
- ️Sparmöglichkeiten bei Instandhaltungskosten: Durch Steuervorteile und die Einbindung von Fördermitteln können Sie die Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen reduzieren. Informieren Sie sich zu Ihren individuellen Möglichkeiten.
Was sind die Instandhaltungskosten für eine Immobilie?
Durch Abnutzung und Gebrauch verändert sich Ihre Immobilie im Laufe der Zeit. Holz wird spröde, Technik veraltet – um Ihr Zuhause in einem guten Zustand zu erhalten sind deshalb immer wieder regelmäßige Wartungsintervalle, anfallende Reparaturen oder auch umfassendere Sanierungsmaßnahmen notwendig. Der Unterschied zum reinen Unterhalt liegt darin, dass Instandhaltung auch werterhaltende Maßnahmen umfasst. Die dadurch anfallenden Kosten werden als Instandhaltungskosten bezeichnet.
Übliche Instandhaltungsmaßnahmen und ihre zeitlichen Intervalle sind beispielsweise:
Übliche Instandhaltungsmaßnahmen und ihre zeitlichen Intervalle sind beispielsweise:
| Maßnahme | Haltbarkeit |
|---|---|
| Dach | 50 Jahre |
| Dachrinne | 20-25 Jahre |
| Dachdämmung | 40 Jahre |
| Tapete/Anstrich | 10-15 Jahre |
| Parkett | 50 Jahre |
| Kunststoffboden | 15-20 Jahre |
| Teppichboden | 10 Jahre |
| Küche | 30 Jahre |
| Armaturen/Sanitär | 40 Jahre |
| Putz | 20 Jahre |
| Fenster (Metall/Kunststoff) | 40 Jahre |
| Fenster (Holz) | 30 Jahre |
| Haustür | 30 Jahre |
| Elektroleitungen | 20 Jahre (Wartung), 30-40 Jahre (Tausch) |
| Heizsystem | jährlich (Wartung), 20 Jahre (Modernisierung, Tausch) |
| Heizkörper | 10 Jahre (Wartung), 30 Jahre (Tausch) |
Was versteht man unter Instandhaltungsrücklage?
Die Instandhaltungsrücklage bezeichnet angespartes Kapital, das für Wartungskosten für das Gebäude oder für notwendige Erhaltungs-, Reparatur- oder Sanierungsarbeiten eingesetzt wird. Wie Sie dieses Geld zurücklegen, hängt davon ab, in welcher Wohnform Sie leben:
Eigentumswohnung / Mehrfamilienhaus
Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft wird in der Regel durch Haus- oder Wohngeld eine Instandhaltungsrückstellung gebildet. Sie zahlen also eine monatliche Pauschale, die meist von der Wohnungsgröße abhängt. Aus dieser Rücklage der gesamten Eigentümergemeinschaft werden alle Maßnahmen zur ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezahlt.
Tipp
Es lohnt sich, zudem eine eigene kleine Instandhaltungsrücklage zu bilden – diese verwenden Sie, wenn nach einiger Zeit beispielsweise das Bad oder die Küche in Ihrer Eigentumswohnung ein Update braucht.
Einfamilienhaus
Für Ihr eigenes Haus sind Sie selbst verantwortlich, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Wie viel Geld Sie zurücklegen sollten, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Zustand und Alter Ihres Hauses. Eine realistisch kalkulierte Instandhaltungsrücklage gibt Ihnen die Sicherheit, auf alle Eventualitäten gut vorbereitet zu sein. Legen Sie dafür eine flexible Anlageform wie ein Spar- oder Tagesgeldkonto an oder schließen Sie einen Bausparvertrag ab. Und berechnen Sie sorgfältig, welchen Betrag Sie monatlich sparen sollten. Unsere Formeln unterstützen Sie bei Ihrer Kalkulation.
Instandhaltungskosten bei Immobilien als Kapitalanlage
Nutzen Sie Ihre Immobilie nicht selbst, sondern als vermietete Kapitalanlage, liegt der Unterschied bei den Instandhaltungskosten vor allem in der steuerlichen Behandlung. Die Kalkulation der voraussichtlichen Kosten und der entsprechenden Instandhaltungsrücklage erfolgt genauso wie beim eigenen Zuhause. Beachten Sie als Vermieterin oder Vermieter, dass Instandhaltungskosten kaum auf die Mieterseite umgelegt werden können. Eine entsprechende Rücklagenbildung ist deshalb unerlässlich.
Wie berechnet man die Instandhaltungskosten einer Immobilie?
Um die Instandhaltungsrücklage realistisch einzuschätzen, gibt es verschiedene Formeln zur Berechnung:
Die Peters‘sche Formel
Die Peters’sche Formel rechnet mit dem relevanten Erfahrungswert, dass innerhalb von 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten einer Immobilie für die Instandhaltung fällig wird:
Herstellungskosten pro qm x 1,5 / 80 = Instandhaltungsrücklage pro Jahr und qm
Für ein Haus mit 135 qm und 340.000 Euro Herstellungskosten ergeben sich 2.518 Euro Herstellungskosten pro Quadratmeter. Die Berechnung ergibt:
2.518 Euro x 1,5 / 80 = 47,20 Euro x 135 = 6.372 Euro Instandhaltungsrücklage pro Jahr
Zur Bildung der Instandhaltungsrücklage werden etwa 530 Euro pro Monat zurückgelegt.
Die Peter’sche Formel wird meist auch für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage bei Gemeinschaftseigentum angewandt. Dazu wird das Ergebnis mit dem Faktor 0,7 multipliziert, da von 70% Gemeinschaftseigentum ausgegangen wird.
Herstellungskosten pro qm x 1,5 / 80 = Instandhaltungsrücklage pro Jahr und qm
Für ein Haus mit 135 qm und 340.000 Euro Herstellungskosten ergeben sich 2.518 Euro Herstellungskosten pro Quadratmeter. Die Berechnung ergibt:
2.518 Euro x 1,5 / 80 = 47,20 Euro x 135 = 6.372 Euro Instandhaltungsrücklage pro Jahr
Zur Bildung der Instandhaltungsrücklage werden etwa 530 Euro pro Monat zurückgelegt.
Die Peter’sche Formel wird meist auch für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage bei Gemeinschaftseigentum angewandt. Dazu wird das Ergebnis mit dem Faktor 0,7 multipliziert, da von 70% Gemeinschaftseigentum ausgegangen wird.
Die 1-Euro-Formel
Gerade bei älteren Bestandsimmobilien lassen sich die Herstellungskosten häufig nicht mehr exakt nachvollziehen. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt, in diesem Fall mindestens 1 Euro pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche als Instandhaltungsrücklage zu sparen. Bitte beachten Sie dabei, dass dieser Wert eine Mindestangabe ist. Je nach Zustand der Immobilie lohnt es sich, bis zu 5 Euro pro Monat und Quadratmeter zurückzulegen.
Die Gebäudewert-Formel
Bei Ihrer erworbenen Bestandsimmobilie kennen Sie zwar möglicherweise die genauen Herstellungskosten nicht. In der Regel liegt aber ein Gutachten vor, dass den Gebäudewert (ohne Grundstückswert) genau beziffert. 1 % bis 1,5 % des Gebäudewerts ist eine gängige Faustregel zur Berechnung der jährlichen Instandhaltungskosten.
Für eine Immobilie mit einem Gebäudewert von 340.000 Euro bedeutet das:
340.000 / 100 x 1,5 = 5.100 Euro pro Jahr = 425 Euro pro Monat
Anhand der Gebäudewert-Formel ergibt sich eine monatliche Rücklage von 425 Euro zur Bildung der Instandhaltungsrücklage.
Für eine Immobilie mit einem Gebäudewert von 340.000 Euro bedeutet das:
340.000 / 100 x 1,5 = 5.100 Euro pro Jahr = 425 Euro pro Monat
Anhand der Gebäudewert-Formel ergibt sich eine monatliche Rücklage von 425 Euro zur Bildung der Instandhaltungsrücklage.
Tipp
Unabhängig davon, welche Formel Sie benutzen: beachten Sie bei Ihrer Kalkulation auch stets den Zustand Ihrer Immobilie. Bei einem Neubau ist in den ersten Jahren mit wenig oder keinen Instandhaltungskosten zu rechnen. Erwerben Sie eine Bestandsimmobilie mit erkennbarem Sanierungsbedarf, sollten Sie von Anfang an etwas mehr Geld für demnächst fällige Maßnahmen zurücklegen.
Welche Instandhaltungskosten kann ich von der Steuer absetzen?
Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen an Ihrer eigenen Immobilie können Sie zum Teil steuerlich geltend machen. Einen wesentlichen Unterschied macht dabei, ob Sie diese vermieten oder selbst darin wohnen:
Steuerliche Absetzbarkeit bei selbstgenutzten Immobilien
- Handwerkerleistungen: 20 % der Lohnkosten (max. 1.200 € pro Jahr)
- Haushaltsnahe Dienstleistungen: 20 % der Kosten (max. 4.000 € pro Jahr)
Steuerliche Absetzbarkeit bei vermieteten Immobilien als Kapitalanlage
- Reparaturen und Wartungskosten: Sofort absetzbar
- Modernisierungsmaßnahmen (AfA): Über mehrere Jahre
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Nicht absetzbar
Können Fördermittel die Kosten der Instandhaltung reduzieren?
Werden an Ihrer Immobilie Instandhaltungsmaßnahmen fällig, können Sie dafür unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel in Anspruch nehmen. Insbesondere bei energetischen Sanierungsmaßnahmen stehen vielfältige Förderprogramme zur Verfügung. Hier haben wir alle wichtigen Informationen für Sie zusammengestellt:
Wir beraten Sie gerne, wie Sie Fördermittel optimal in die Finanzierung Ihrer geplanten Sanierungsmaßnahmen integrieren. Termin vereinbaren
Wir beraten Sie gerne, wie Sie Fördermittel optimal in die Finanzierung Ihrer geplanten Sanierungsmaßnahmen integrieren. Termin vereinbaren
Was passiert mit der Rücklage bei Immobilienverkauf?
Verkaufen Sie Ihr eigenes Haus, bleibt die Instandhaltungsrücklage dort, wo sie ist: auf dem Sparkonto oder in dem Bausparvertrag, den Sie dafür angelegt haben. Das angesparte Geld gehört Ihnen und steht Ihnen zur freien Verfügung.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sieht es anders aus. Die Instandhaltungsrücklage verbleibt in der gemeinschaftlichen Rückstellung und geht auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über. Der Vorteil dabei: Eine Wohnung mit guter Instandhaltungsrücklage verkauft sich oft besser und Sie können die Rücklage in den Preis einberechnen. Achten Sie darauf, vorab bei der Verwaltung eine Aufstellung Ihrer Einzahlungen in den gemeinschaftlichen Rücklagentopf einzuholen, damit Sie der Käuferseite die Summe nachweisen können. Werden Kaufpreis und Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen, profitiert die Käuferseite, da auf die Rücklage keine Grunderwerbsteuer erhoben wird.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sieht es anders aus. Die Instandhaltungsrücklage verbleibt in der gemeinschaftlichen Rückstellung und geht auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über. Der Vorteil dabei: Eine Wohnung mit guter Instandhaltungsrücklage verkauft sich oft besser und Sie können die Rücklage in den Preis einberechnen. Achten Sie darauf, vorab bei der Verwaltung eine Aufstellung Ihrer Einzahlungen in den gemeinschaftlichen Rücklagentopf einzuholen, damit Sie der Käuferseite die Summe nachweisen können. Werden Kaufpreis und Instandhaltungsrücklage gesondert ausgewiesen, profitiert die Käuferseite, da auf die Rücklage keine Grunderwerbsteuer erhoben wird.
Instandhaltungskosten richtig kalkulieren – wir sind für Sie da
Durch den gezielten und kontinuierlichen Aufbau einer Instandhaltungsrücklage können Sie notwendige Maßnahmen an Ihrem Eigenheim umsetzen und einen wohnlichen Zustand sowie den Wert Ihrer Immobilie erhalten. Mit einer realistischen Kalkulation profitieren Sie von einem schönen Stück Sicherheit für den „Fall der Fälle“ und von dem guten Gefühl, auf alle Eventualitäten optimal vorbereitet zu sein.
Sie haben Fragen rund um Instandhaltungskosten, Sanierungsvorhaben oder weitere Finanzierungsthemen? Unsere Interhyp-Expertinnen und -Experten beantworten sie Ihnen gerne und beraten Sie ausführlich.
Sie haben Fragen rund um Instandhaltungskosten, Sanierungsvorhaben oder weitere Finanzierungsthemen? Unsere Interhyp-Expertinnen und -Experten beantworten sie Ihnen gerne und beraten Sie ausführlich.
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Weitere Themen finden Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung und in der Rubrik Sanieren und Renovieren.
