Checkliste für Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger

Die immer noch oft verbreitete Haltung, man brauche beim Kauf einer Kapitalanlage-Immobilie kaum oder gar kein Eigenkapital einzusetzen, sollte man unbedingt hinterfragen. Kapitalanlegerinnen und -anleger sollten - zumindest teilweise - ihr Erspartes in die Finanzierung einbringen. Denn damit ist das Sparguthaben nicht nur extrem solide investiert, Banken belohnen einen höheren Eigenkapitalanteil mit günstigeren Konditionen. Außerdem erwirtschaftet das eingesetzte Kapital bei Immobilien als Kapitalanlage in der Regel eine Rendite, auch wenn die Baufinanzierung noch läuft. Die Rendite (in Prozent) für das eingesetzte Eigenkapital berechnet sich nach der Formel "Ertrag nach Steuern" x 100 geteilt durch das in der Immobilie gebundene Eigenkapital.

Beim Kauf einer Immobilie ist es nicht mit einer einmaligen Zahlung getan. Wer eine Immobilie besitzt und diese vermietet,, muss mit ungeplanten Kosten für Reparaturen oder Nachzahlungen rechnen. Ein finanzielles Polster für unvorhergesehene Folge- oder Mehrkosten ist daher unabdingbar, als Faustformel gelten rund 20 % des Gesamtinvestitionsaufwands als Vermögensrückhalt. Generell ist es bei Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll, konservativ zu kalkulieren. Die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie sollte so aufgebaut sein, dass die Käuferin oder der Käufer selbst einen Mietausfall von mehreren Monaten und unter Umständen bei mehreren Wohnungen im Haus mit seinem regulären Einkommen überbrücken kann.

Auch wenn in manchen Ballungsgebieten das Wohnraum-Angebot knapp ist - beim Immobilienkauf ist Hektik kein guter Ratgeber. Egal, wie einmalig die Gelegenheit erscheinen mag: Kapitalanlegende sollten sich auf keinen Fall unter Druck setzen lassen und keine vorschnellen Kaufentscheidungen treffen. Immobilien als Kapitalanlage erfordern eine sorgfältige Auswahl. Für ortsunkundige Kaufinteressierte ist es empfehlenswert, einen erfahrenen Ratgeber zu kontaktieren. Denn ein Haus oder eine Wohnung in einem heute noch gefragten Viertel kann in absehbarer Zukunft an Wert verlieren. Vergleichsweise viel Sicherheit bieten Immobilien in absoluten Boom-Regionen wie Berlin-Mitte, wo auch mittel- bis langfristig eine hohe Nachfrage zu erwarten ist. Hier werden Wohnungen wahrscheinlich auch in Zukunft immer teurer. Solche Immobilien kosten allerdings schon heute entsprechend viel Geld.

Wie hoch ist die ortsübliche Miete, was zahlen andere Mietende in ähnlichen Wohnungen, ist das Viertel eine beliebte Wohngegend oder wechseln die Mieterinnen und Mieter dort sehr häufig? All diese Fragen muss die Käuferin oder der Käufer beantworten können, um die Vermietbarkeit der Immobilie realistisch einschätzen zu können. Neben einer persönlichen Begutachtung helfen offizielle Mietspiegel der Stadt, Informationen von Vermieterverbänden und vergleichbare Mietgesuche und Immobilienanzeigen in Zeitungen und im Internet auf Immobilienportalen. Ideal ist es, wenn Kaufinteressierte die Umgebung von Haus oder Wohnung selbst gut kennen. So können Sie sich ein Bild davon machen, wie sich das Viertel in Bezug auf Immobilien als Kapitalanlage in Zukunft entwickeln wird. Für das Geld, das Sie in ein Haus oder in Wohnungen als Kapitalanlage stecken, bekommen Sie zwar einen handfesten Gegenwert – doch der Wert von Immobilien kann je nach Lage fallen oder steigen. Eine kluge Auswahl der Immobilien, in die Sie Ihr Geld investieren, sichert eine hohe Rendite.

Gerade noch in der Kapitalanlage Unerfahrene sollten eher nach Immobilien Ausschau halten, die vom eigenen Wohnort höchstens 100 Kilometer entfernt sind. Damit ist es nicht nur einfacher, sich eine solide und aktuelle Markteinschätzung anzueignen. Wenn die Entfernung zur Immobilie gering ist, minimieren sie auch so ihren zeitlichen Aufwand bei einem Mieterwechsel und können im Bedarfsfall Probleme persönlich klären. Selbstverständlich gibt es Hausverwaltungen und Hausmeister-Services, die Hausbesitzerinnen und -besitzern viele Aufgaben abnehmen. Aber gerade wer privat in ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage investiert, sollten die Verwaltung selbst übernehmen. Denn die Ausgaben für die Hausverwaltung kosten bares Geld, da eine Umlage auf die Betriebskosten der Mieterinnen und Mieter nicht erlaubt ist. Alle, die eine oder wenige Wohnungen besitzen, investieren eine relativ hohe Summe in Euro aus eigener Tasche und schmälern damit die Rendite der Immobilien, wenn sie die Verwaltung auslagern.

Keine Investition ohne vorherige Renditenkalkulation. Doch Vorsicht, wenn die Rendite-Versprechungen allzu vollmundig sind. Werden Renditen von acht Prozent und mehr versprochen, sollten auch beim Immobilienanlegenden die Alarmglocken schrillen. Hohe Rendite steht für hohes Risiko, darüber sollten sich Kapitalanlegerinnen und -anleger auch bei Immobilien bewusst sein. Statt auf die Höhe der Rendite zu schielen, sollte man daher besser prüfen, worauf die Berechnungen basieren und ob die Annahmen auch langfristig gelten. Können Zweifel nicht hundertprozentig durch die Maklerin und den Makler oder die Verkaufenden ausgeräumt werden, sollte man über Alternativen nachdenken.

Papier ist geduldig, das gilt auch für manche Mieteinnahmen-Auflistungen. Kluge Kapitalanlegende lassen sich nicht nur bisherige Mietverträge zur Prüfung aushändigen, sondern lassen sich auch den regelmäßigen Mieteingang bescheinigen, indem sie zum Beispiel Einsicht in die Kontoauszüge des Vorbesitzenden bekommen. Was nützen vermeintlich attraktive Mieten, wenn Mieterinnen und Mieter mit den Zahlungen in Verzug sind? Zudem ist es sinnvoll, die Mieten von Haus oder Wohnung als Kapitalanlage mit dem örtlichen Mietspiegel zu vergleichen und festzustellen, wann die letzte Mieterhöhung stattgefunden hat. Viele Immobilien bieten die Möglichkeit, über eine Erhöhung der Mieten die Rendite zu optimieren.

Damit es keine bösen und vor allem teuren Überraschungen gibt, ist es empfehlenswert, sich mindestens die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen aushändigen zu lassen. Aus diesen geht hervor, welche Maßnahmen geplant sind oder anstehen und welche Kosten auf Sie zukommen können. Sie erfahren auch, welche Interessen die anderen Eigentümerinnen und Eigentümer haben und welche Projekte diese gern durchsetzen würden. Achten Sie auch darauf, dass alle Eigentümerinnen und Eigentümer der Immobilie das Hausgeld (die Nebenkosten bei Eigentumswohnungen) pünktlich bezahlen. Behalten einige das Geld ein, tragen oft alle anderen die Kosten, weil es kurzfristig keine andere Lösung gibt. Wenn Sie eine Wohnung in einer Immobilie kaufen, achten Sie sorgfältig auf seriöse und zuverlässige Mitbesitzende. Mehrkosten durch säumige Mietende oder Eigentümerinnen und Eigentümer senken die Rendite von Immobilien, wenn Sie Ihr Kapital in diese angelegt haben.

Oft werden die Steuervorteile angepriesen, die sich bei einer Kapitalanlage in Immobilien ergeben. Dieses Argument sollte aber niemals kaufentscheidend sein, sondern lediglich als netter Nebeneffekt gewertet werden. Steuerlich besonders attraktiv sind Immobilien als Kapitalanlage nur in der Anfangszeit, insbesondere, wenn die Baufinanzierung noch läuft. Mit den richtigen Tipps können Sie die Steuervorteile voll ausnutzen. Aber die Steuerlast allein ist kein gutes Argument, um eine Immobilie zu kaufen. Deutlich wichtiger sind ein angemessener Kaufpreis und eine solide Finanzierung.

Die Mehrzahl der Banken unterscheidet, ob Sie die Immobilie zum Zwecke der Eigennutzung oder zur Kapitalanlage kaufen. Dementsprechend wichtig ist es, eine versierte Finanzierungsberatung an der Seite zu haben, die nicht nur weiß, worauf es den Anbieterinnen und Anbietern besonders ankommt, sondern aus Erfahrung auch manchen Kniff und Trick kennt, der das Vorhaben günstig und schnell wahr werden lässt.

Die Interhyp-Finanzierungsberaterinnen und -berater helfen Ihnen bei Ihren Fragen rund um die Finanzierung der Immobilie als Kapitalanlage gerne weiter und stehen Ihnen mit guter Beratung und vielfältiger Information zur Seite. Unsere Finanzierungsexpertinnen und -experten kennen den regionalen Immobilienmarkt und helfen Ihnen, das Potenzial einer Immobilie einzuschätzen. Schon vor dem Kauf beraten unsere erfahrenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter Sie gern. Gemeinsam mit Ihnen finden sie die passende Baufinanzierung mit günstigen Zinsen und für Sie passgenauen Konditionen.