Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, benötigt meist einen Kredit. Nur wenige Menschen können ihre Immobilie ausschließlich durch Eigenmittel - also selbst angespartes, geerbtes oder geschenktes Geld - finanzieren. Doch wie viel Kredit braucht man? Welche Arten von Darlehen gibt es? Wie hoch sollte die Kreditsumme sein? Warum brauchen viele Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung?

von Andreas Wart in München, aktualisiert 01.10.2020

Überblick über den Ablauf einer Baufinanzierung

Wann sich jemand zum ersten Mal mit einer Baufinanzierung beschäftigt, ist sehr unterschiedlich. Bei manchen Menschen ist es der Zeitpunkt, wenn sie ihr Traumobjekt bereits gefunden haben. Dann wollen sie wissen, ob sie sich die Jugendstilwohnung oder das Einfamilienhaus leisten können - und wie hoch die monatliche Rate ist. Andere wollen mehr Sicherheit oder etwas für die Altersvorsorge tun. Sie möchten wissen, wie sie mit einer Immobilienfinanzierung Wohneigentum erwerben können. Und wieder andere - besonders in Großstädten mit hart umkämpften Immobilienmärkten wegen geringem Angebot - möchten ihre Chance auf einen Besichtigungstermin beim Makler erhöhen. Was auch immer der Auslöser sein mag, sich mit dem Thema Baufinanzierung zu beschäftigen: Der Ablauf einer Immobilienfinanzierung an sich ist immer ähnlich. Und gar nicht so kompliziert, wie es auf den ersten Blick scheint. Bei Fragen können Sie jederzeit Kontakt mit uns aufnehmen und eine Beratung in Anspruch nehmen.

Sondierungsgespräch und Finanzcheck

Unverbindlich Budgetrahmen prüfen Am Anfang steht der Finanzcheck - auch Kassensturz genannt. Hier listen Sie allein oder mit Hilfe von Rechnern sämtliche Einnahmen und Ausgaben auf. Zudem ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Sie für den Kauf einer Immobilie benötigen. Der Eigenkapitalanteil entscheidet neben den regelmäßigen Einkünften maßgeblich darüber, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Auch die Höhe der Zinsen für den Immobilienkredit hängt vom Eigenkapitaleinsatz ab. Ein Berater unterstützt Sie im Sondierungsgespräch im Zuge der Beratung dabei, den Immobilienkauf und Ihre Finanzsituation ganzheitlich zu betrachten und einzuordnen. Zudem erklärt er Ihnen, wo Sie weitere Informationen zum Thema Immobilienfinanzierung oder Anschlussfinanzierung finden können.

Passende Immobilie finden

Ob Sie erst nach einer Immobilie suchen und sich danach um die Finanzierung kümmern oder erst schauen, was eine mögliche Immobilie kosten darf und dann Ausschau nach dem passenden Objekt halten, spielt keine Rolle. Grundsätzlich gilt jedoch: Keine Baufinanzierung ohne ein konkretes Objekt. Denn: Das Objekt dient der finanzierenden Bank als Sicherheit. Es ist die Voraussetzung für die Auszahlung einer Baufinanzierung beziehungsweise Immobilienfinanzierung. Dadurch unterscheidet sich das Immobiliendarlehen von einem normalen Konsumentenkredit oder Bankdarlehen. Wie Sie Ihre Immobilie finden? Da gibt es viele Wege. Ob Plattformen wie Scoperty, die eine Art Vormarkt für Immobilien abbildet, klassische Portale wie Immonet oder Immoscout, ein Makler oder ein Gespräch mit dem Nachbarn: Wer ein Objekt sucht, sollte sich alle Wege offenhalten und viele Möglichkeiten nutzen. Je mehr Informationen und Kontakte mit Verkäufern in der Anfangszeit, desto größer der Überblick.

Erstellung der Finanzierung mit Finanzierungsberater

Sie haben ein Objekt gefunden? Glückwunsch! Nun wird die Baufinanzierung im Rahmen einer Beratung auf Sie zugeschnitten. Gemeinsam mit dem Finanzierungsberater prüfen Sie, wie viel Eigenkapital eingesetzt wird und wie viel monatliche Kreditrate Sie stemmen können. Vor allem aber klärt der Berater Ihre individuellen Bedürfnisse nach Flexibilität und Sicherheit. Wann wollen Sie schuldenfrei sein? Werden künftig Mittel für Sondertilgungen frei ? etwa durch Bonizahlungen, andere Immobilienverkäufe oder eine Erbschaft? Ist Nachwuchs geplant, was durch Mehraufwendungen oder Elternzeit Auswirkungen auf die Liquidität haben könnte? All diese Faktoren und Informationen beeinflussen Themen wie Zinsbindung oder Tilgung. Sie haben nicht nur Einfluss auf die geplante Immobilienfinanzierung, sondern ebenso auf die Anschlussfinanzierung. Sind diese Fragen geklärt, sondiert der Interhyp-Berater mögliche Kreditgeber und sucht gemeinsam mit Ihnen den passendsten Kredit mit den besten Zinsen. Zudem kann er prüfen, ob es sich lohnt, Mittel von der KfW einzubinden.

Notartermin: Unterzeichnung des Kaufvertrages

Haben Sie den Zuschlag für ein Objekt erhalten beziehungsweise sich mit dem Verkäufer einigen können, wird der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet. Durch diesen Schritt können Sie sicher gehen, auch wirklich Eigentümer des Objektes zu werden. Der notarielle Kaufvertrag und dessen Unterzeichnung sind die Voraussetzung, dass die finanzierende Bank den Kreditbetrag auszahlt. Denn: Im Kaufvertrag sind auch die Grundschulden geregelt, die der Bank als Sicherheit dienen ? solange, bis der Kredit abbezahlt ist. Diese Sicherheit gibt es nicht umsonst. Die Notar- und die Grundbuchkosten machen rund zwei Prozent des Gesamtkaufkosten aus.

Überweisung der anfallenden Beträge

Ist die finanzierende Bank im Grundbuch eingetragen, kann das Geld fließen, damit der Verkäufer seinen Verkaufspreis erhält. Ob der Kaufpreis mit einem Mal gezahlt wird oder schrittweise, hängt davon ab, ob die Immobilie noch gebaut wird oder bereits besteht.

Besitzübertragung durch den Notar

Im Hintergrund kümmert sich der Notar um die Übertragung der Rechte am Grundstück beziehungsweise des Hauses oder der Wohnung. Das Eigentum geht dann auf den Käufer über, wenn der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist. Zudem müssen beim Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie mögliche Löschungsbewilligungen (bezüglich der für den Verkäufer eingetragenen Belastungen) vorliegen. Der Notar bereitet dies vor und reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Da bis zur endgültigen Eintragung im Grundbuch einige Zeit vergehen kann, wird zur Sicherung des Käufers eine Auflassungsvormerkung vereinbart und ins Grundbuch eingetragen.

Finanzcheck: Was kann ich mir leisten?

Reihenhaushälfte oder freistehendes Einfamilienhaus? Die Traumwohnung mit Dachterrasse oder eine etwas kleinere Wohnung mit Balkon im selben Objekt? Der Immobilienkauf ist nicht selten ein Kompromiss aus Wünschen und tatsächlichen Gegebenheiten. Neben der Lage des Objektes steht eine zentrale Frage im Mittelpunkt: Was kann ich mir leisten? Während viele recht genau wissen, welche Miete sie tragen können, haben sie bei der Finanzierung Schwierigkeiten. Dabei ist die bisherige Miete bereits ein Anhaltspunkt. Wer bisher seine Miete pünktlich überweisen konnte, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit eine monatliche Kreditverbindlichkeit in dieser Größenordnung bedienen. Damit nach einem Bau oder Kauf finanzieller Spielraum für Urlaub oder größere Anschaffungen bleibt, gilt als Faustformel, dass man höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Bedienung eines Immobilienkredits einplanen sollte. Stehen also beispielsweise 3.000 Euro im Monat zur Verfügung, sind das 1.200 Euro. Der zweite Baustein ist das Eigenkapital. Je mehr davon vorhanden ist, desto teurer kann das Objekt theoretisch sein. Oder anders gesagt: Wer das ganze Objekt aus der eigenen Tasche bezahlen kann, braucht keinen Kredit.

Verfügbares Eigenkapital festlegen

Die Frage nach dem verfügbaren Eigenkapital ist sehr individuell. Wie viel Geld befindet sich auf dem Girokonto? Gibt es ein Sparbuch? Ist ein Aktiendepot vorhanden, das sich ganz oder teilweise in Bares umwandeln lässt? Oder versprechen nicht verkaufte Aktien eine bessere Rendite als der bessere Kreditzins durch mehr Eigenkapital? Sind andere Vermögenswerte vorhanden, die sich verkaufen und als Eigenkapital nutzen lassen? Die Summe des verfügbaren Eigenkapitals ist das eine Thema. Ein anderes Thema ist, wie viel Eigenkapital jeder einzelne in seine Finanzierung einbringen möchte. Ein Berater kann dabei helfen, diese Frage bestmöglich zu erörtern - und individuell auf Bedürfnisse wie Sicherheit eingehen. Eine Faustformel lautet: Das Eigenkapital sollte mindestens 30 Prozent des Kaufpreises und der Kaufnebenkosten ausmachen.

Rechner: Was kann ich mir leisten

Übung macht den Meister. Das gilt bei der Objektauswahl wie auch beim Rechnen der Finanzierung. Wer sich viele Immobilien ansieht, bekommt einen Überblick und ein Gefühl für den Markt und die Preise. Wer seine Finanzierung selbst kalkuliert und dabei mit verschiedenen Annahmen spielt, bekommt ebenso ein Gefühl. Ob Budgetrechner , Zinsrechner , Tilgungsrechner oder Volltilgungsrechner : Bei Interhyp finden Sie mehr als ein Dutzend Rechner , mit denen Sie selbst und nahezu ohne Vorwissen kalkulieren können. Nutzen Sie die Möglichkeit. Betrachten Sie die Kalkulation unter verschiedenen Prämissen und beobachten Sie, wie sich Restlaufzeit, Kredithöhe oder Zins verändern. Diese Erfahrungen helfen Ihnen, dem Berater die richtigen Fragen zu stellen. Zudem werden Sie Schritt für Schritt an die Frage herangeführt, ob Sie möglicherweise eine Anschlussfinanzierung benötigen.

Kaufpreis festlegen und Immobilie finden

Sie wissen, wie viel Geld Sie monatlichen für den Kredit einsetzen können und wie viel Eigenkapital Sie einbringen? Basierend auf diesen Parametern können Sie ermitteln, welchen maximalen Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten Sie sich leisten können. Nun geht es darum, das passende Objekt zu finden. Nutzen Sie dafür so viele Wege wie möglich. Ob ein Suchauftrag beim Makler, die Eigenrecherche im Internet oder spezielle Angebote wie Scoperty, mit denen Sie etwa unverbindliche Gebote selbst auf nicht zum Verkauf stehende Immobilien abgeben können: Viele Wege führen ins eigene Zuhause.

Finanzierungsangebot einholen

Mit dem konkreten Immobilienexposé in der Hand können Sie ein Finanzierungsangebot einholen. Dafür fragen Sie einfach unverbindlich eine Finanzierung bei Interhyp an. Auf Grundlage der konkreten Objektdaten und Ihrer finanziellen Möglichkeiten erhalten Sie eine erste Indikation, zu welchen Konditionen Sie ein Darlehen aufnehmen könnten. Daraus lässt sich wiederum ableiten, wie hoch in etwa die monatliche Kreditrate wäre und wie lange es dauern würde, bis Ihr Traumhaus komplett abbezahlt ist. Ganz wichtig: Mit Vermittlern wie Interhyp nutzen Sie mit einem Angebot die Möglichkeit zum Kreditvergleich. Sie erhalten durch diesen Vergleich also nicht eine Offerte von einer Bank - sondern die besten Angebote von mehr als 400 Banken, Sparkassen und Versicherungen. Das spart Ihnen viel Zeit und gibt Ihnen die Sicherheit, nicht zu viel für Ihr Darlehen zu zahlen.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange dauert es, bis ich mein persönliches Finanzierungsangebot erhalte ?
Sobald Ihre Finanzierungsanfrage bei uns im System eingegangen ist, erhalten Sie automatisch einen ersten Überblick über mögliche Kreditgeber. Ihr persönlicher Finanzierungsberater meldet sich dann innerhalb von wenigen Stunden bei Ihnen, um einen Gesprächstermin zu vereinbaren. Dazu können Sie zu uns in eine Niederlassung kommen, mit uns telefonieren oder eine Video-Beratung mit uns machen. Ihr individuelles Finanzierungsangebot wird Ihnen Ihr persönlicher Berater im Anschluss innerhalb von ein bis zwei Arbeitstagen vorlegen können. Bei komplexeren Anfragen, beispielsweise für Resthöfe, Mehrfamilienhäuser oder wenn der Antragsteller selbständig ist, kann es auch mal ein bis zwei Tage länger dauern. Dieses Angebot steht unter dem Vorbehalt, dass sich bei einer späteren Prüfung der von Ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen keine Abweichungen gegenüber den in der Anfrage für das Darlehen gemachten Angaben ergeben. Die Angebote der Darlehen richten sich natürlich immer nach den aktuellen Zinsen am Markt.
Wie lange dauert es, bis man für einen Immobilienkredit eine Zusage erhält?
Sind alle Unterlagen vollständig an die Bank weitergeleitet worden, kann diese den Darlehensantrag relativ schnell bearbeiten. Dann erhalten Sie im Idealfall innerhalb einer Woche eine Zusage für das gewünschte Darlehen. Bei Interhyp wissen Sie häufig bereits nach wenigen Tagen, ob eine Bank eine Finanzierung genehmigt oder nicht.
Gut zu wissen:
Um "Kurzschlusskäufe" bei Immobilien zu verhindern, hat der Gesetzgeber vorgeschrieben, dass der Erwerb einer Immobilie über einen Notar abgewickelt werden muss. Übernimmt ein Makler oder ein unabhängiger Berater die weitere Organisation des Kaufs, kann er dem Notar allerdings alle benötigten Unterlagen zukommen lassen, sodass es oft möglich ist, auch kurzfristig einen Termin beim Notar zu bekommen.
Interhyp empfiehlt, den Kaufvertrag erst nach endgültiger Kreditzusage durch die Bank zu schließen. Die Finanzierungsentscheidung kann erst getroffen werden, wenn der Bank alle Unterlagen vorliegen, etwa Daten und Informationen zur Immobilie, Einkommensverhältnisse und laufende Kosten. (Link zu welche Unterlagen braucht es) Schneller geht es mit einem Finanzierungsberater von Interhyp . Dieser bereitet die Unterlagen für den Darlehensantrag auf und leitet den Antrag zur Prüfung und Kreditentscheidung an die Bank weiter. Durch unsere enge Kooperation mit mehr als 400 Banken, verläuft der Finanzierungsprozess über Interhyp im Schnitt mindestens einen Tag schneller als üblich.
Wie lange dauert es bis zur Auszahlung des Darlehens?
Die Auszahlung der Kreditsumme an den Kreditnehmer ist abhängig von der vorgesehenen Zahlweise. Entscheidend ist die Frage, wann die Sicherheiten der Bank rechtswirksam werden. Das ist in der Regel mit Eintragung der im der Fall. Erfahrungsgemäß dauert die Eintragung vier bis sechs Wochen. Ihr Notar aus der Region wird Ihnen hierzu genauere Auskünfte geben können, da er die Gegebenheiten vor Ort am besten kennt. Bei der Abwicklung über ein oder bei einer verringert sich die benötigte Zeit bis zur Auszahlung in der Regel auf ca. 14 Tage.

Fördermittel prüfen

Das Objekt, das Sie finanzieren möchten, könnte noch energetisch saniert werden? Sie haben Kinder? Sie möchten die Immobilie selbst bewohnen und damit einen Beitrag für Ihre Altersvorsorge leisten? Die Bundesregierung unterstützt mit zahlreichen Programmen und Förderungen den Erwerb von Wohneigentum und die Erreichung von Klimazielen. Das reicht von Zuschüssen über zinsgünstige Darlehen bis hin zum Baukindergeld. Auch Kommunen haben mitunter Förderungen aufgelegt, um beispielsweise junge Familien bei der Wohneigentumsbildung zu unterstützen. Wichtig: Förderungen müssen rechtzeitig beantragt werden. Kümmern Sie sich frühzeitig um die Themen KfW, Wohnriester oder Baukindergeld. Fragen Sie Ihren Berater, welche Fördermittel für Sie in Frage kommen könnten. Auch hier gilt: Ein Vergleich lohnt.

Beim Notar

Der Kauf einer Immobilie ist eines der aufwändigsten Geschäfte der Übertragung von Vermögenswerten. Daher ist der Kaufprozess streng geregelt ? über die Einschaltung eines Notars. Das bietet Sicherheit für Käufer und Verkäufer.
Der Notar prüft etwa die Grundeigentumsverhältnisse, die Lage und auch Belastungen. Zudem eruiert der Notar, ob es bestehende Verpflichtungen aus Miet- und Pachtverträgen gibt oder ob die Grundstücksnutzung beeinträchtigt ist. Das kann durch Vorkaufsreche oder Baulasten der Fall sein. Daher ist beim Ablauf Geduld gefragt. Die einzelnen Schritte bis zur Eintragung der Grundschuld im Grundbuch nehmen Zeit in Anspruch.

Vorbereitungen für das Notargespräch

Wenn Sie einen Makler eingeschaltet haben, wird dieser in der Regel einen Kaufvertrag ausfertigen. Diesen müssen Sie genau studieren. Denn: Der Kaufvertrag ist Teil der späteren notariellen Urkunde.

Der Ablauf des Notargesprächs

Beim Notargespräch gilt es vor allem aufmerksam zuzuhören, was der Notar vorliest. Zudem sind Dokumente wie Personalausweis mitzubringen. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag. Die Kaufvertragsurkunde enthält im Regelfall die Namen der Vertragsparteien, die Bezeichnung und Lage des Grundstücks, den Kaufpreis und eine eventuelle Übernahme von Hypotheken. Ferner sind in ihr die Auflassungserklärungen (das heißt die Einigung der Parteien, das Eigentum übertragen zu wollen), Auflagen, Bewilligungen und oftmals die Beantragung einer Auflassungsvormerkung enthalten. Gegebenenfalls werden hier auch Vor- oder Wiederkaufsrechte und langfristige Forderungen wie Renten und Erbbauzinsen vermerkt.
Das Eigentum an dem Grundstück bzw. dem Haus und der Wohnung geht erst dann auf den Käufer über, wenn der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist. Dies muss zuerst beantragt werden. Zudem müssen beim Grundbuchamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie mögliche Löschungsbewilligungen (bezüglich der für den Verkäufer eingetragenen Belastungen) vorliegen. Alle diese Unterlagen werden vom Notar vorbereitet und beim Grundbuchamt eingereicht. Da bis zur endgültigen Eintragung ins Grundbuch einige Zeit vergehen kann, wird zur Sicherung des Käufers eine Auflassungsvormerkung vereinbart und ins Grundbuch eingetragen.

Auszahlung der Darlehenssumme

Wie ausgezahlt wird . Anders als bei dem Kauf einer fertigen Immobilie oder der Anschlussfinanzierung wird bei Bauvorhaben die Finanzierungssumme nicht auf einmal zur Verfügung gestellt, sondern entsprechend des Baufortschritts in Teilbeträgen ausgezahlt.
Entscheidend ist die Frage, wann die Sicherheiten der Bank rechtswirksam werden. Das ist in der Regel mit Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch der Fall. Erfahrungsgemäß dauert die Eintragung vier bis sechs Wochen. Fragen Sie Ihren Notar, er kennt die Gegebenheiten bei Ihnen vor Ort am besten. Bei der Abwicklung über ein Notaranderkonto oder bei einer Anschlussfinanzierung verringert sich die benötigte Zeit auf ca. 14 Tage.

Auszahlung bei Bestandsimmobilien

Die Auszahlung der Nettodarlehenssumme richtet sich nach zwei Dingen. Erstens nach der Fälligkeit des Kaufpreises, die im Kaufvertrag geregelt ist. Zweitens: Nach der Eintragung der Sicherheiten.
Die Kreditinstitute zahlen die Finanzierungssumme erst aus, wenn der Notar eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und die Eintragung der Grundschuld vermeldet. Da unter anderem mit längeren Bearbeitungszeiten beim zuständigen Grundbuchamt zu rechnen ist, kann eine entsprechende Bestätigung des Notars (Notarrangbestätigung) den Eintragungsnachweis der Grundschuld vorübergehend ersetzen.

Auszahlung bei Immobilienbau

Bei Bauvorhaben stellt die Bank den Kredit nicht auf einmal bereit, sondern entsprechend des Baufortschritts. Zur rechtlichen Absicherung ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt, für welche Leistungen der Bauträger Teile der vereinbarten Vertragssumme für den Immobilienbau abfordern darf. Sie sehen folgendes vor:
  • 40 Prozent der Vertragssumme werden für den Rohbau fällig
  • 10 Prozent bei Fenstereinbau und Verglasung
  • weitere 8 Prozent bei Fertigstellung des Daches
  • Die weiteren Teilbeträge sind in § 3 MaBV detailliert aufgeführt
Dementsprechend müssen für die Finanzierung, neben der obligatorischen Grundbucheintragung zu Beginn, fortlaufend die einzelnen Baufortschritte vom Bauunternehmen oder Architekten nachgewiesen werden. Nur dann zahlt das finanzierende Institut die Teilbeträge des Darlehens aus. Abhängig von den Bedingungen Ihrer Finanzierung können nämlich auf nicht abgerufene Nettodarlehensbeträge Bereitstellungszinsen anfallen. Daher gilt es, die erforderlichen Belege und Nachweise möglichst schnell nach deren Eingang bei dem finanzierenden Kreditinstitut einzureichen.

Abschluss des Immobilienkaufs

In der Regel hat der Käufer bis zu 14 Tage Zeit, den Kaufpreis zu zahlen. Der Zeitraum ist im Kaufvertrag geregelt. Der Verkäufer verpflichtet sich im Kaufvertrag, dem Notar den Eingang der Kaufpreiszahlung unverzüglich zu bestätigen. Der Notar schickt nach Kaufpreiszahlung dem Grundbuchamt alle Unterlagen zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Jetzt wird die endgültige Umschreibung im Grundbuch vollzogen. Nach erfolgter Eigentumsumschreibung erhalten die Vertragsparteien eine entsprechende Vollzugsmitteilung, die von den Parteien geprüft werden sollte.
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Zinsen im Überblick

Zinsen machen bei einem Immobiliendarlehen einen großen Teil der Kosten aus. Dabei können minimale Unterschiede hinter dem Komma bereits über tausende von Euro oder einige Jahre Kreditlast entscheiden. Wir beobachten das aktuelle Zinsniveau und deren Auswirkungen auf Wohnbaufinanzierungen für Sie sehr genau. Aber wir stellen Ihnen auch Informationen zur Verfügung, damit Sie sich selbst ein Bild über die Bedeutung der Zinsen bei einem viele Jahre laufenden Darlehen machen können.