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Anschlussfinanzierung verstehen

Mit der Anschlussfinanzierung geht die Finanzierung der eigenen Immobilie in die nächste Runde. Wer die Angebote sorgfältig vergleicht, kann einiges an Zinskosten einsparen.

Autor:in
von Dennis Cömert  in München, aktualisiert 18.11.2022
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Wann wird eine Anschlussfinanzierung notwendig?

Eine Baufinanzierung läuft oft 25 bis 30 Jahre, bis die letzte Rate bezahlt und die Immobilie schuldenfrei ist. Doch häufig vereinbaren Finanzierungsnehmer und Bank, dass der Zinssatz nur für einen Teil der voraussichtlichen Rückzahlungsdauer - beispielsweise für zehn Jahre - festgeschrieben wird. Während dieser Zinsbindungsfrist muss der Kreditnehmer die vereinbarten Raten zahlen und darf nur Sondertilgungen leisten, wenn er dies zuvor vertraglich mit der Bank vereinbart hatte. Eine außerplanmäßige Kündigung des Darlehens ist nur aus wichtigen Gründen wie etwa dem Verkauf der Immobilie und gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank möglich.


Der feste Rückzahlungsplan endet mit dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist. Sind dann noch Restschulden vorhanden, benötigen Sie als Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Weil zu diesem Zeitpunkt auch die vertraglichen Einschränkungen aufgehoben werden, können Sie Ihre Finanzierungsstrategie neu justieren.

Darlehen läuft meist mit variablem Zins weiter

Üblicherweise ist in Kreditverträgen mit Sollzinsbindung vereinbart, dass das Darlehen zunächst mit einer variablen Verzinsung weiterläuft, wenn die Zinsbindungsfrist endet. Die Zinsen orientieren sich dann am kurzfristigen Marktzins.
Diese Klausel verhindert, dass der Kreditnehmer sofort seine Restschulden zurückzahlen muss, wenn er bis zum Auslaufen der Zinsbindung noch keine Entscheidung über die Anschlussfinanzierung getroffen hat. Andererseits können variable Darlehen problemlos kurzfristig gekündigt und umgeschuldet werden.

Was kann ich am Ende der Sollzinsbindung bei meiner Finanzierung ändern?

Die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen genauso viel Wahlfreiheit wie eine Neufinanzierung. Das eröffnet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Finanzierungsplanung an die aktuellen Finanz- und Lebensverhältnisse anzupassen und mit einem Anbietervergleich Zinskosten zu sparen. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über Ihre Gestaltungsoptionen.
Maßnahme Wann ist das sinnvoll?Wie gehe ich vor?
Wechsel der Bank Lohnt sich, wenn eine andere Bank günstigere Konditionen bietet als der bisherige Finanzierungsgeber. Vergleichen Sie die Konditionen anderer Banken mit dem Weiterführungsangebot Ihrer Bank. Wenn Ihre Bank nicht mit dem günstigsten Anbieter mithalten kann, schließen Sie dort die Anschlussfinanzierung ab und kündigen das alte Darlehen zum Ende der Zinsbindung.
Teilrückzahlung Ist angebracht, wenn sich im Lauf der Zeit Guthaben angesammelt hat, mit dem ein Teil der Schulden abgelöst werden kann.Zahlen Sie zum Ende der Zinsbindung Ihr Darlehen teilweise zurück. Die Restschulden können Sie dann entweder bei der Hausbank oder einem anderen Geldinstitut weiterfinanzieren.
Änderung der Ratenhöhe Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung steht oft mehr Geld für die Monatsrate zur Verfügung. Die Ratenerhöhung beschleunigt die Rückzahlung und spart Zinskosten.Schließen Sie die Anschlussfinanzierung mit der entsprechend angepassten Monatsrate ab.
Vereinbarung neuer Optionen Ist sinnvoll, wenn z. Bsp. bislang keine Sondertilgungsmöglichkeit bestand. Lassen Sie sich die Anschlussfinanzierung mit den Optionen wie Sondertilgungen oder Ratenänderung anbieten, die Sie sich wünschen.

Wie lange vor dem Ende der Zinsbindung sollte ich aktiv werden?

Wenn Sie frühzeitig mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung beginnen, können Sie ohne Zeitdruck in aller Ruhe das Finanzierungskonzept erstellen und das kostengünstigste Angebot herausfiltern. Dabei gehen Sie am besten in mehreren Schritten vor:
  • Fünf Jahre vorher sollten Sie den Zeitpunkt nutzen, um sich bereits frühzeitig umfassend zu den Optionen Ihrer Anschlussfinanzierung zu informieren ung gegebenenfalls beraten zu lassen. So können Sie den dynamischen Zinsmarkt besser einschätzen und eventuell sogar schon mit einem Forward-Darlehen, das einige Darlehensgeber bereits 66 Monate vor Ablauf der Zinsbindung anbieten, aktiv werden.
  • Drei Jahre vorher sollten Sie ein Forward-Darlehen konkret in Betracht ziehen, denn ab diesem Zeitpunkt bietet ein Großteil der Darlehensgeber ein solches Darlehen an. Außerdem lohnt sich das ein Forward-Darlehen, wenn Sie mit mittelfristig steigenden Zinsen rechnen und sich die aktuell günstigen Konditionen im Voraus gegen Zahlung eines Zinsaufschlags sichern wollen. Fragen Sie zu diesem Zeitpunkt auch ein Angebot der aktuellen Bank an, da diese Ihnen sonst erst rund drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot unterbreiten würde.
  • Ein Jahr vorher können Sie konkret mit der Planung loslegen. Möchten Sie Erspartes für eine Sondertilgung nutzen? Stehen Modernisierungen an? Darüber hinaus sollten Sie prüfen, ob Ihr heutiges Einkommen Spielraum für eine Erhöhung der Monatsrate zulässt.
  • Drei Monate vorher sollten Sie den Vertrag für Ihre Anschlussfinanzierung abschließen. Nach der Zusage können Sie Ihren Erstfinanzierungskredit zum Ende der Zinsbindungsfrist kündigen. Haben Sie bereits ein Prolongationsangebot Ihres bisherigen Darlehensgebers? Und möchten Sie dieses mit Alternativangeboten vergleichen? Lassen Sie sich am besten einen unverbindlichen Angebotsvergleich erstellen, um das optimale Angebot für Ihre weitere Finanzierung zu finden.
  • Vier bis sechs Wochen vorher sollte Ihre Anschlussfinanzierung gezurrt und Ihre Erstfinanzierung gekündigt sein. Prüfen Sie jetzt noch, ob Fördergelder, zum Beispiel von der KfW, für Ihre Anschlussfinanzierung in Frage kommen.
Tipp: Weitere nützliche Hinweise für die Planung Ihrer Anschlussfinanzierung finden Sie im Artikel "Anschlussfinanzierung planen".

Bankenwechsel: Was kostet er, und wie viel Geld kann ich sparen?

Bei einem Wechsel der finanzierenden Bank entstehen Kosten für die Umschreibung der Grundschuld, die als Sicherheit für den Kreditgeber dient. Weil die bisherige Bank diese Sicherheiten nicht mehr benötigt, überträgt sie die Grundschuld an die neue Bank. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:
  • Abtretung. Die Grundschuld bleibt auf die alte Bank ausgestellt, wird von dieser jedoch an die neue Bank abgetreten. Weil die Abtretung im Grundbuch eingetragen wird, werden dafür Notar- und Grundbuchgebühren fällig. Deren Höhe bezieht auf die ursprünglich eingetragene Grundschuld. Bei einer Grundschuld in Höhe von 250.000 Euro wären dies rund 350 bis 450 Euro.
  • Löschung und Neueintragung. Bei dieser Variante wird die Grundschuld der alten Bank gelöscht, und die neue Bank lässt eine eigene Grundschuld eintragen. Dadurch entstehen höhere Notar- und Grundbuchgebühren als bei einer Abtretung. Bei einer Grundschuld von 150.000 Euro können etwa 1.800 bis 2.000 Euro an Kosten anfallen.

Tipp

Achten Sie beim Vergleich der Angebote darauf, ob die Bank mit einer kostengünstigeren Abtretung der Grundschuld einverstanden ist, oder ob sie auf Löschung und Neueintragung besteht.

Ihr Einsparpotenzial beim Bankenwechsel

Das Einsparpotenzial bei einem Wechsel der Bank hängt von mehreren Faktoren ab: der Höhe der Restschuld, der Dauer der neuen Zinsbindung und der Zinsdifferenz zwischen alter und neuer Bank. Wenn die bisher finanzierende Bank nicht das günstigste Angebot unterbreitet, ist der Wechsel zu einem günstigeren Finanzierungsgeber in aller Regel trotz der damit verbundenen Kosten vorteilhaft. Schon bei geringen Zinsunterschieden können die Kostenvorteile eines günstigeren Angebots um ein Vielfaches höher sein als die Gebühren für die Grundschuldabtretung.
Die nachfolgende Beispielrechnung zeigt, wie sich schon ein Konditionenunterschied von 0,74 Prozentpunkten über die Jahre hinweg trotz Bankwechsel zu Einsparungen von gut 9.900 Euro summieren kann:
 Angebot der Hausbank Angebot einer anderen Bank
Zu finanzierende Restschuld 150.000 Euro 150.000 Euro
Zinsbindungsfrist15 Jahre15 Jahre
Sollzinssatz 4,52 %3,78 %
Monatsrate bei vollständiger Tilgung nach 15 Jahren 1.150 Euro1.098 Euro
Summe der Zinsen 56.749,23 Euro
46.478,64 Euro
Gebühren für Grundschuldabtretung ---ca. 400 Euro
Gesamtaufwand 206.749,23196.878,64 Euro

Forward-Darlehen oder Prolongation - die passende Finanzierung wählen

Bei der Auswahl der optimalen Anschlussfinanzierung, ist die Höhe des Finanzierungsbedarfs ein eintscheidendes Kriterium. Diese berechnet sich aus der Restdarlehenssumme nach dem Ende der Zinsbindung abzüglich möglicher Sondertilgungen. Hinzukommen eventuelle Kosten für mögliche Modernisierungsmaßnahmen oder auch für Kapital zur freien Verfügung, das Sie im Rahmen der Anschlussfinanzierung mitbeantragen möchten.

Wann lohnt sich die Prolongation eines laufenden Darlehensvertrags?

Der bestehende Kredit wird zu neuen Konditionen beim aktuell finanzierenden Darlehensgeber verlängert. Bei der Prolongation benötigt der aktuelle Kreditgeber meist keine Neuprüfung der Finanzierung. Das Zusammenstellen und Einreichen der notwendigen Dokumente erübrigt sich. Zudem entfallen eventuelle Kosten für eine Grundschuldabtretung.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Wie bei Neufinanzierungen verlangen Banken auch bei Anschlussfinanzierungen sogenannte Bereitstellungszinsen, wenn der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Abruf des Darlehensbetrags ein gewisses Limit überschreitet. Die meisten Banken berechnen diese Gebühr ab einer Wartezeit von sechs Monaten, einzelne Kreditinstitute verlangen erst nach zwölf Monaten Bereitstellungszinsen.
Wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung von langer Hand planen und keinen Bereitstellungszins entrichten wollen, können Sie ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Bei dieser Kreditart können Sie den Darlehensvertrag bis zu fünf Jahre vor dem Auszahlungstermin abschließen und sich somit den aktuellen Zinssatz sichern. Im Gegenzug verlangen Banken einen Zinsaufschlag, dessen Höhe von der Dauer der Vorlaufzeit abhängt.
Berechnen Sie mögliche Konditionen und prüfen, wann Sich ein Forward-Darlehen für sie lohnt ganz einfach mit unserem Forward-Darlehen-Rechner.
Tipp: Mehr Informationen, ob sich ein Forward-Darlehen oder doch eher ein Bankenwechsel für Sie lohnt, finden Ssie im Artikel "Prolongation oder Umschuldung des Hauskredits".

Erwartung an den Zinsmarkt ist entscheidend

Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens oder doch eher eine Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen. Wenn bis zum Zeitpunkt der Auszahlung die Zinsen steigen, profitiert der Darlehensnehmer vom günstigen Festzins, den er sich schon zuvor gesichert hat. Bei stagnierenden oder sinkenden Zinsen ist das Forward-Darlehen hingegen aufgrund des Zinsaufschlags teurer als eine klassische Anschlussfinanzierung. Letztlich liegt es an Ihnen zu entscheiden, ob Sie eher mit steigenden oder rückläufigen Zinsen rechnen, wenn Ihre Sollzinsbindung in zwei, drei oder fünf Jahren ausläuft.
Wichtig zu wissen: Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens gehen Sie einen bindenden Vertrag ein, auch wenn die Auszahlung erst in einigen Jahren erfolgt. Eine Kündigung des Darlehens zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung ist nicht möglich und auch zusätzliche Sonderzahlungen oder Veränderungen der Rate, die vorher nicht einkalkuliert wurden, können zu Herausforderungen bei der späteren Abwicklung führen. So kann eine Bank eine Nichtabnahmeenschädigung für den zu viel aufgenommenen Betrag verlangen, wenn die tatsächlich abgerufene Darlehenssumme niedriger ist als die Kreditsumme im Forward-Darlehensvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen die Gelegenheit, Ihr Finanzierungskonzept an eine veränderte Finanz- und Lebenslage anzupassen und mit einem Anbietervergleich Zinskosten zu sparen. Mit der frühzeitigen Marktsondierung und der Prüfung von Teilrückzahlungen und Ratenerhöhung legen Sie die Grundlage für das Einholen von Angeboten für die Anschlussfinanzierung.
  • Achten Sie dabei stets auf die Gesamtkosten - denn schon scheinbar minimale Unterschiede bei den Zinskonditionen können trotz anfallender Zusatzkosten für die Grundschuldabtretung einen Wechsel der finanzierenden Bank lukrativ machen.
  • Ob bei der Anschlussfinanzierung ein Forward-Darlehen für Sie in Frage kommt, hängt in erster Linie davon ab, wie Sie die Marktzinsentwicklung in den kommenden zwei, drei oder fünf Jahren einschätzen. Der Zinsaufschlag ist bei diesen Finanzierungsmodellen der Preis, den Sie für den Schutz vor einem Anstieg der Marktzinsen bezahlen müssen.

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