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Anschlussfinanzierung verstehen

Mit der Anschlussfinanzierung geht die Finanzierung der eigenen Immobilie in die nächste Runde. Wer die Angebote sorgfältig vergleicht, kann einiges an Zinskosten einsparen.

von Dennis Cömert in München, aktualisiert 15.06.2021

Wann wird eine Anschlussfinanzierung notwendig?

Eine Baufinanzierung läuft oft 25 bis 30 Jahre, bis die letzte Rate bezahlt und die Immobilie schuldenfrei ist. Doch häufig vereinbaren Finanzierungsnehmer und Bank, dass der Zinssatz nur für einen Teil der voraussichtlichen Rückzahlungsdauer - beispielsweise für zehn Jahre - festgeschrieben wird. Während dieser Zinsbindungsfrist muss der Kreditnehmer die vereinbarten Raten zahlen und darf nur Sondertilgungen leisten, wenn er dies zuvor vertraglich mit der Bank vereinbart hatte. Eine außerplanmäßige Kündigung des Darlehens ist nur aus wichtigen Gründen wie etwa dem Verkauf der Immobilie und gegen Zahlung einer

Kreditinstitute verlangen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen vorzeitig ablösen will. Da bei Baufinanzierungen die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben werden, müssen sich auch die Banken für diese Zeit die Gelder beschaffen. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, muss der Darlehensgeber die Gelder anderweitig anlegen. Dies führt zu einem Verlust, für den der Darlehensnehmer aufkommen muss.

an die Bank möglich.
Der feste Rückzahlungsplan endet mit dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist. Sind dann noch Restschulden vorhanden, benötigen Sie als Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung. Weil zu diesem Zeitpunkt auch die vertraglichen Einschränkungen aufgehoben werden, können Sie Ihre Finanzierungsstrategie neu justieren.

Darlehen läuft meist mit variablem Zins weiter

Üblicherweise ist in Kreditverträgen mit Sollzinsbindung vereinbart, dass das Darlehen zunächst mit einer variablen Verzinsung weiterläuft, wenn die Zinsbindungsfrist endet. Die Zinsen orientieren sich dann am kurzfristigen Marktzins.
Diese Klausel verhindert, dass der Kreditnehmer sofort seine Restschulden zurückzahlen muss, wenn er bis zum Auslaufen der Zinsbindung noch keine Entscheidung über die Anschlussfinanzierung getroffen hat. Andererseits können variable Darlehen problemlos kurzfristig gekündigt und umgeschuldet werden.

Was kann ich am Ende der Sollzinsbindung bei meiner Finanzierung ändern?

Die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen genauso viel Wahlfreiheit wie eine Neufinanzierung. Das eröffnet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Finanzierungsplanung an die aktuellen Finanz- und Lebensverhältnisse anzupassen und mit einem Anbietervergleich Zinskosten zu sparen. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über Ihre Gestaltungsoptionen.
Maßnahme Wann ist das sinnvoll?Wie gehe ich vor?
Wechsel der Bank Lohnt sich, wenn eine andere Bank günstigere Konditionen bietet als der bisherige Finanzierungsgeber. Vergleichen Sie die Konditionen anderer Banken mit dem Weiterführungsangebot Ihrer Bank. Wenn Ihre Bank nicht mit dem günstigsten Anbieter mithalten kann, schließen Sie dort die Anschlussfinanzierung ab und kündigen das alte Darlehen zum Ende der Zinsbindung.
Teilrückzahlung Ist angebracht, wenn sich im Lauf der Zeit Guthaben angesammelt hat, mit dem ein Teil der Schulden abgelöst werden kann.Zahlen Sie zum Ende der Zinsbindung Ihr Darlehen teilweise zurück. Die Restschulden können Sie dann entweder bei der Hausbank oder einem anderen Geldinstitut weiterfinanzieren.
Änderung der Ratenhöhe Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung steht oft mehr Geld für die Monatsrate zur Verfügung. Die Ratenerhöhung beschleunigt die Rückzahlung und spart Zinskosten.Schließen Sie die Anschlussfinanzierung mit der entsprechend angepassten Monatsrate ab.
Vereinbarung neuer Optionen Ist sinnvoll, wenn z. Bsp. bislang keine Sondertilgungsmöglichkeit bestand. Lassen Sie sich die Anschlussfinanzierung mit den Optionen wie Sondertilgungen oder Ratenänderung anbieten, die Sie sich wünschen.

Wie lange vor dem Ende der Zinsbindung sollte ich aktiv werden?

Wenn Sie frühzeitig mit der Planung Ihrer Anschlussfinanzierung beginnen, können Sie ohne Zeitdruck in aller Ruhe das Finanzierungskonzept erstellen und das kostengünstigste Angebot herausfiltern. Dabei gehen Sie am besten in mehreren Schritten vor:
  • Etwa drei Jahre vor dem Auslaufen der Sollzinsbindung sollten Sie überlegen, ob eventuell für Sie ein Forward-Darlehen in Frage kommen könnte. Dies ist der Fall, wenn Sie mit mittelfristig steigenden Zinsen rechnen und sich die aktuell günstigen Konditionen im Voraus gegen Zahlung eines Zinsaufschlags sichern wollen. Fragen Sie zu diesem Zeitpunkt auch ein Angebot der aktuellen Bank an, da diese Ihnen sonst erst ca. drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot unterbreiten würde.
  • Etwa ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung können Sie mit der Sondierung des Kreditmarkts beginnen. Darüber hinaus sollten Sie prüfen, ob Sie mit angespartem Guthaben einen Teil der Restschuld ablösen können, und ob Ihr heutiges Einkommen Spielraum für eine Erhöhung der Monatsrate zulässt.
  • In der Regel drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung erhalten Sie ein Angebot Ihrer bisherigen Bank für die Weiterführung des Darlehens. Gleichzeitig sollten Sie sich von einem Interhyp-Experten zur Anschlussfinanzierung beraten lassen. In diesem Gespräch können Sie klären, welche Monatsrate Sie sich leisten können, wie lange die Zinsen neu festgeschrieben werden sollten, und ob Sie eine Teilrückzahlung erbringen können. Auf dieser Basis können Sie nun Angebote von anderen Banken für die Anschlussfinanzierung einholen.
  • Wenn die Angebote vorliegen, sollten Sie Ihrer bisherigen Bank die Gelegenheit geben, auf das günstigste Angebot einzusteigen. In diesem Fall würden Sie die Kosten für einen Bankenwechsel einsparen.
  • Vier bis sechs Wochen vor dem Ende der Zinsbindung sollten Sie Ihre Anschlussfinanzierung festzurren und den Vertrag mit dem günstigsten Anbieter abschließen. Ist das Darlehen genehmigt, können Sie den Kredit bei der bisherigen Bank zum Ende der Bindungsfrist kündigen.
Tipp: Weitere nützliche Hinweise für die Planung Ihrer Anschlussfinanzierung finden Sie im Artikel "Anschlussfinanzierung planen" .

Bankenwechsel: Was kostet er, und wie viel Geld kann ich sparen?

Bei einem Wechsel der finanzierenden Bank entstehen Kosten für die Umschreibung der

Eine Grundschuld wird meist zugunsten eines Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Damit sichert dieser seine Forderungen gegenüber dem Eigentümer ab. Die Grundschuld ist somit ein Pfandrecht an einer Immobilie. Sie ist abstrakt, dass heißt, dass sie auch ohne Bestehen einer bestimmten Forderung im Grundbuch aufgeführt sein kann.

, die als Sicherheit für den Kreditgeber dient. Weil die bisherige Bank diese Sicherheiten nicht mehr benötigt, überträgt sie die Grundschuld an die neue Bank. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten:
  • Abtretung. Die Grundschuld bleibt auf die alte Bank ausgestellt, wird von dieser jedoch an die neue Bank abgetreten. Weil die Abtretung im Grundbuch eingetragen wird, werden dafür Notar- und Grundbuchgebühren fällig. Deren Höhe beträgt meist rund 0,15 bis 0,2 % des Grundschuldbetrags. Bei einer Grundschuld in Höhe von 150.000 Euro wären dies rund 225 bis 300 Euro.
  • Löschung und Neueintragung. Bei dieser Variante wird die Grundschuld der alten Bank gelöscht, und die neue Bank lässt eine eigene Grundschuld eintragen. Dadurch entstehen höhere Notar- und Grundbuchgebühren als bei einer Abtretung. Bei einer Grundschuld von 150.000 Euro können etwa 1.400 bis 1.500 Euro an Kosten anfallen.

Tipp

Achten Sie beim Vergleich der Angebote darauf, ob die Bank mit einer kostengünstigeren Abtretung der Grundschuld einverstanden ist, oder ob sie auf Löschung und Neueintragung besteht.

Ihr Einsparpotenzial beim Bankenwechsel

Das Einsparpotenzial bei einem Wechsel der Bank hängt von mehreren Faktoren ab: der Höhe der Restschuld, der Dauer der neuen Zinsbindung und der Zinsdifferenz zwischen alter und neuer Bank. Wenn die bisher finanzierende Bank nicht das günstigste Angebot unterbreitet, ist der Wechsel zu einem günstigeren Finanzierungsgeber in aller Regel trotz der damit verbundenen Kosten vorteilhaft. Schon bei geringen Zinsunterschieden können die Kostenvorteile eines günstigeren Angebots um ein Vielfaches höher sein als die Gebühren für die Grundschuldabtretung.
Die nachfolgende Beispielrechnung zeigt, wie sich schon ein Konditionenunterschied von 0,15 Prozentpunkten über die Jahre hinweg trotz Bankwechsel zu Einsparungen von gut 1.500 Euro summieren kann:
 Angebot der Hausbank Angebot einer anderen Bank
Zu finanzierende Restschuld 150.000 Euro 150.000 Euro
Zinsbindungsfrist15 Jahre15 Jahre
Sollzinssatz 1,4 %1,25 %
Monatsrate bei vollständiger Tilgung nach 15 Jahren 924,38 Euro914,33 Euro
Summe der Zins- und Tilgungszahlungen 166.388,01 Euro 164.579,58 Euro
Gebühren für Grundschuldabtretung ---270,00 Euro
Gesamtaufwand 166.388,01 Euro164.849,58 Euro

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Wie bei Neufinanzierungen verlangen Banken auch bei Anschlussfinanzierungen sogenannte Bereitstellungszinsen, wenn der Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Abruf des Darlehensbetrags ein gewisses Limit überschreitet. Die meisten Banken berechnen diese Gebühr ab einer Wartezeit von sechs Monaten, einzelne Kreditinstitute verlangen erst nach zwölf Monaten Bereitstellungszinsen.
Wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung von langer Hand planen und keinen Bereitstellungszins entrichten wollen, können Sie ein Forward-Darlehen in Betracht ziehen. Bei dieser Kreditart können Sie den Darlehensvertrag bis zu fünf Jahre vor dem Auszahlungstermin abschließen und sich somit den aktuellen Zinssatz sichern. Im Gegenzug verlangen Banken einen Zinsaufschlag, dessen Höhe von der Dauer der Vorlaufzeit abhängt.

Erwartung an den Zinsmarkt ist entscheidend

Ob sich der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt, lässt sich nicht pauschal sagen. Wenn bis zum Zeitpunkt der Auszahlung die Zinsen steigen, profitiert der Darlehensnehmer vom günstigen Festzins, den er sich schon zuvor gesichert hat. Bei stagnierenden oder sinkenden Zinsen ist das Forward-Darlehen hingegen aufgrund des Zinsaufschlags teurer als eine klassische Anschlussfinanzierung. Letztlich liegt es an Ihnen zu entscheiden, ob Sie eher mit steigenden oder rückläufigen Zinsen rechnen, wenn Ihre Sollzinsbindung in zwei, drei oder fünf Jahren ausläuft.
Wichtig zu wissen: Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens gehen Sie einen bindenden Vertrag ein, auch wenn die Auszahlung erst in einigen Jahren erfolgt. Eine Kündigung des Darlehens zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung ist nicht möglich und auch zusätzliche Sonderzahlungen oder Veränderungen der Rate, die vorher nicht einkalkuliert wurden, können zu Herausforderungen bei der späteren Abwicklung führen. So kann eine Bank eine Nichtabnahmeenschädigung für den zu viel aufgenommenen Betrag verlangen, wenn die tatsächlich abgerufene Darlehenssumme niedriger ist als die Kreditsumme im Forward-Darlehensvertrag.

Das Wichtigste in Kürze

Die Anschlussfinanzierung bietet Ihnen die Gelegenheit, Ihr Finanzierungskonzept an eine veränderte Finanz- und Lebenslage anzupassen und mit einem Anbietervergleich Zinskosten zu sparen. Mit der frühzeitigen Marktsondierung und der Prüfung von Teilrückzahlungen und Ratenerhöhung legen Sie die Grundlage für das Einholen von Angeboten für die Anschlussfinanzierung. Achten Sie dabei stets auf die Gesamtkosten - denn schon scheinbar minimale Unterschiede bei den Zinskonditionen können trotz anfallender Zusatzkosten für die Grundschuldabtretung einen Wechsel der finanzierenden Bank lukrativ machen. Ob bei der Anschlussfinanzierung ein Forward-Darlehen für Sie in Frage kommt, hängt in erster Linie davon ab, wie Sie die Marktzinsentwicklung in den kommenden zwei, drei oder fünf Jahren einschätzen. Der Zinsaufschlag ist bei diesen Finanzierungsmodellen der Preis, den Sie für den Schutz vor einem Anstieg der Marktzinsen bezahlen müssen.

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