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Anschlussfinanzierung planen
Bevor die Angebote für die Anschlussfinanzierung eingeholt werden, sollte die Finanzierungsstrategie neu überdacht und geplant werden. Je besser die nächste Etappe der Finanzierung an die aktuellen und künftigen Lebensumstände angepasst ist, umso günstiger werden die Gesamtkosten.
von Christina Gebauer in München, aktualisiert am 29.08.2022
Wann wird die Anschlussfinanzierung fällig?
Bei der Anschlussfinanzierung können Sie als Kreditnehmer Ihre Finanzierungsstrategie an geänderte Rahmenbedingungen anpassen. So können Sie frei entscheiden, ob Sie Ihrer Bank die Treue halten oder lieber zu einer günstigeren Bank wechseln. Darüber hinaus können Sie einen Teil des Darlehens vor der Anschlussfinanzierung ablösen, die Höhe der Monatsrate ändern oder neu über Extras wie Sondertilgungsoptionen verhandeln. All dies sind gute Gründe, um frühzeitig eine möglichst kostengünstige Weiterführung Ihrer Finanzierung zu planen.
Wenn Sie vermuten, dass das Zinsniveau bis zum Beginn Ihrer Anschlussfinanzierung steigt, holen sich am besten frühzeitig Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung ein. Dabei sollten Sie abklären, wann die Bank bei Ihrer Anschlussfinanzierung Bereitstellungszinsen berechnet.
Reguläres Auslaufen der Sollzinsbindung
Der häufigste Anlass für die Anschlussfinanzierung ist das Ende der Sollzinsbindung, die Kreditnehmer und Bank bei der Erstfinanzierung vereinbart haben. Wenn die Zinsbindungsfrist endet und noch eine Restschuld vorhanden ist, sollte bis zum Ende der Frist geklärt sein, wie Sie die Finanzierung weiterführen.
Vorzeitige Kündigung nach zehn Jahren
Eine gesetzliche Sonderregelung besteht für Immobilienkredite, bei denen eine Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart worden ist. Hier können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kredits Ihr Darlehen mit einer Frist von sechs Monate kündigen - und das ohne zusätzliche Kosten. Denn: Anders als bei der außerplanmäßigen Kündigung (zum Beispiel bei Verkauf der Immobilie) vor Ablauf der Zehnjahresfrist darf Ihnen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.
Somit haben Sie bei einem langfristigen Kreditvertrag nach Ablauf von ca. zehn Jahren die freie Wahl, wann Sie Ihre Anschlussfinanzierung planen wollen. Wenn Sie beispielsweise vor zehn Jahren ein Darlehen mit 15-jähriger Sollzinsbindung abgeschlossen haben, können Sie wahrscheinlich innerhalb der nächsten fünf Jahre jederzeit unter Berücksichtigung der sechsmonatigen Kündigungsfrist umschulden.
Eigenkapital optimieren
Viele Kreditnehmer können im Lauf der ersten Finanzierungsphase neben der Zahlung von Zins und Tilgung noch Guthaben ansparen, etwa, weil eine Erbschaft oder Einkommenssteigerungen mehr finanziellen Spielraum eröffnen als ursprünglich geplant. Im Zuge der Anschlussfinanzierung gilt es dann zu entscheiden, ob die Ersparnisse zumindest teilweise direkt in die Reduzierung der Restschuld investiert werden sollten. Das kann gleich mehrere Vorteile bringen:
- Weniger Zinskosten durch geringere Restschuld. Mit einem sinkenden Schuldenstand reduzieren sich auch die Zinskosten.
- Günstigerer Zinssatz durch besseren Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf ist der prozentuale Anteil der Darlehenssumme am Wert der Immobilie. Fällt dieser unter bestimmte Marken, dann bietet die Bank einen günstigeren Zinssatz an. Das kann zusätzliche Zinskosten einsparen, wenn sich durch eine Extra-Tilgung bei der Anschlussfinanzierung der Beleihungsauslauf unter wichtige Grenzwerte wie 80 oder 60 % drücken lässt.
- Schnellere Schuldenfreiheit. Wenn Sie bei einer geringeren Restschuld die Rate unverändert lassen oder sogar erhöhen, können Sie weitaus schneller als ursprünglich geplant schuldenfrei werden.
Das nachfolgende Berechnungsbeispiel zeigt, wie eine Teilrückzahlung vor der Anschlussfinanzierung dank Zinsvergünstigung aufgrund des niedrigeren Beleihungsauslaufs und reduzierter Restschuld die Tilgung enorm beschleunigen kann:
| Anschlussfinanzierung ohne Teilrückzahlung | Anschlussfinanzierung mit Teilrückzahlung | |
| Immobilienwert | 400.000 Euro | 400.000 Euro |
| Restschuld am Ende der Sollzinsbindung | 250.000 Euro | 250.000 Euro |
| Zusätzliche Tilgung | --- | 20.000 Euro |
| Kreditbetrag bei der Anschlussfinanzierung | 250.000 Euro | 230.000 Euro |
| Beleihungsauslauf | 62,5 % | 57,5 % |
| Sollzins unter Berücksichtigung des Beleihungsauslaufs | 1,3 % | 1,2 % |
| Sollzinsbindung | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Monatsrate | 1.000 Euro | 1.000 Euro |
| Tatsächliche Restschuldreduzierung durch 20.000 Euro Teilrückzahlung | --- | 26.839 Euro |
Das Beispiel zeigt: Es lohnt sich immer, im Rahmen der Anschlussfinanzierung zusätzliche Tilgungen zu leisten. Allerdings sollten Sie nicht Ihr komplett verfügbares Guthaben in die Extra-Tilgung stecken, sondern eine Notfallreserve von rund drei Nettomonatseinkommen auf der Seite behalten. Damit vermeiden Sie, dass Sie bei ungeplanten größeren Ausgaben einen Ratenkredit aufnehmen oder den teuren Dispokredit in Anspruch nehmen müssen.
Einnahmen und Ausgaben prüfen
Die Planung Ihrer Anschlussfinanzierung sollten Sie mit einem Kassensturz verbinden, um herauszufinden, ob Sie sich eine höhere Rate als bislang leisten können. Oft ist die Erstfinanzierung in einer Lebensphase geplant worden, in der die Familie Zuwachs bekommen hat und einer der Lebenspartner für eine gewisse Zeit in Teilzeit gearbeitet oder eine berufliche Pause eingelegt hat. Wenn später wieder ein höheres Familieneinkommen zur Verfügung steht, kann die Monatsrate bei der Anschlussfinanzierung nach oben angepasst werden.
Analysieren Sie hierzu Ihre Einnahmen und Ausgaben im Lauf der vergangenen Monate und prüfen Sie, ob Sie durch eine Erhöhung der Einkünfte mehr finanziellen Freiraum gewonnen haben. Die können Sie zum Beispiel ganz einfach mit Hilfe eines Haushaltsrechners. Wenn ja, können Sie mit einer höheren Rate den Tilgungsturbo zünden und schneller als ursprünglich geplant die Schuldenfreiheit erreichen.
Extras kontrollieren: Wie viel Flexibilität brauche ich?
Bei der Anschlussfinanzierung legen Sie sich aufs Neue für einen längeren Zeitraum fest. Sie profitieren mit dem Neuabschluss vom fest kalkulierbaren Zins während der Sollzinsbindung, müssen sich aber auch an den vereinbarten Rückzahlungsplan halten, sofern Sie keine Zusatzvereinbarungen mit der Bank treffen.
Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, bei der Planung der Anschlussfinanzierung nicht nur auf die Zinsen, sondern auch auf die Flexibilität zu achten. Überlegen Sie, wie sich Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben in den nächsten Jahren entwickeln könnten. Stellen Sie sich dabei die folgenden Fragen:
- Befindet sich einer der Lebenspartner derzeit noch in einer Teilzeitbeschäftigung oder in der beruflichen Erziehungspause, und ist in den nächsten Jahren die Rückkehr in einen höher bezahlten Vollzeitjob geplant?
- Sind in den nächsten Jahren größere Geldzuflüsse aus Erbschaft oder Schenkung zu erwarten?
- Enden in absehbarer Zeit größere finanzielle Verpflichtungen wie beispielsweise die Unterstützung von Kindern bei Ausbildung und Studium?
Sondertilgungen
Mit der Sondertilgungsoption sichern Sie sich die Möglichkeit, jedes Jahr einen bestimmten Betrag außerplanmäßig tilgen zu dürfen. Diese Klausel ist vor allem dann lohnenswert, wenn ein Teil des Einkommens variabel ist oder in den nächsten Jahren Geldzuflüsse, z.B. durch Schenkung, Erbschaft oder fällige Sparguthaben zu erwarten sind.
Ratenänderungen
Manche Banken bieten die Möglichkeit, zwei Mal oder noch öfter während der Sollzinsbindung die Höhe der Monatsrate und somit die darin enthaltene Tilgung zu ändern. Diese Option ist interessant, wenn mittelfristig mit einer dauerhaften Veränderung der Einkommensverhältnisse zu rechnen ist.
Beispiel: Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung befindet sich eines der Kinder noch im Studium und macht voraussichtlich in zwei Jahren seinen Abschluss. Wenn sich dann ein Job findet, entfällt die finanzielle Unterstützung durch die Eltern. Zu diesem Zeitpunkt kann dann die Rate entsprechend erhöht werden.
Wann kommt die Umschuldung auf einen Ratenkredit in Frage?
Wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung planen und die Restschuld eher niedrig ist, sollten Sie überlegen, ob für die letzte Etappe eher ein klassisches Immobiliendarlehen oder ein Ratenkredit die bessere Wahl ist. Zwar sind Ratenkredite meist mit höheren Zinsen verbunden als klassische Darlehen. Doch sie bringen zwei Vorteile:
- Ratenkredite werden ohne den Eintrag einer Grundschuld als Kreditsicherheit gewährt. Damit entfallen beim Bankenwechsel die Gebühren für die Grundschuldabtretung.
- Sondertilgungen und auch die komplette vorzeitige Rückzahlung sind bei Ratenkrediten jederzeit möglich. Als Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in solchen Fällen maximal ein Prozent der noch ausstehenden Restschuld verlangen. Viele Ratenkreditanbieter ermöglichen sogar kostenlose Sondertilgungen in beliebiger Höhe.
Vor allem bei Anschlussfinanzierungen, deren Kreditsumme weniger als 50.000 Euro beträgt, kann ein Ratenkredit die günstigere Wahl sein. Bei solchen Beträgen ist es nämlich schwierig, alternativ zur bisher finanzierenden Bank ein Kreditinstitut zu finden, das überhaupt ein Angebot für ein Immobiliendarlehen unterbreitet.
Ist ein Ratenkreditangebot nur geringfügig teurer als das Immobiliendarlehen, sollten Sie sich überlegen, ob die höheren Zinskosten durch die flexiblere Rückzahlung ausgeglichen werden können. Je eher Sie damit rechnen, aufgrund eines höheren Geldeingangs Ihre Finanzierung vorzeitig ablösen zu können, umso interessanter wird der Ratenkredit für den letzten Abschnitt der Baufinanzierung.
