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Auflassungsvormerkung

Auflassungsvormerkung Definition

Bei der Auflassungsvormerkung handelt es sich um einen wichtigen Schritt während der Abwicklung eines Immobiliengeschäftes. Bevor die finale Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch erfolgen kann, ist eine Garantie erforderlich, dass die Immobilie während der Kaufvertragsabwicklung keinem anderen Interessenten mehr angeboten werden kann. Diese rechtliche Absicherung kurz nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages wird als Auflassungsvormerkung bezeichnet. Mit einer im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung ist kein legaler Weiterverkauf oder eine weitere Beleihung der Immobilie ohne Zustimmung des Käufers möglich. Eine Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches vorgenommen.

Der Ursprung des Begriffs "Auflassung":

Der Begriff Auflassung im Zusammenhang einer Eigentumsübertragung an einer Immobilie stammt aus dem Mittelalter. Insofern sich Verkäufer und Käufer geeinigt hatten, dass ein Haus verkauft wurde, öffnete der Verkäufer zu dieser Zeit alle Fenster und Türen. Somit erkannten die Nachbarn und Passanten, dass das Haus verkauft wurde. Mit dem Abschluss des Verkaufs wurden sämtliche Fenster und Türen wieder geschlossen.

Auflassungsvormerkung

Was sind die rechtlichen Grundlagen der Auflassungsvormerkung?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist die Auflassungsvormerkung unter Paragraf 883 geregelt. Dabei ist fixiert, dass die Rechte des Eigentümers an der verkauften Immobilie durch die Vormerkung der Auflassung unwirksam werden. Dabei wird im Gesetz von einer relativen Unwirksamkeit gesprochen. Die Auflassung selbst ist in Paragraf 873 und 925 des BGB. Dabei handelt es sich gemäß dem Gesetzestext um eine Übertragung des Eigentums an einem Grundstück.

In Paragraf 13 der Grundbuchordnung (GBO) ist festgelegt, dass für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zunächst ein Antrag bei dem zuständigen Grundbuchamt gestellt werden muss. Laut den gesetzlichen Bestimmungen kann die Eintragung nur auf diesen Antrag erfolgen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Auflassung und einer Auflassungsvormerkung?

Bei einer Auflassung handelt es sich um die rechtsgültige Eintragung in das Grundbuch. Da zwischen der Beantragung und der tatsächlichen Eintragung mehrere Monate vergehen können, kommt es zu der Vormerkung, um den Platz im Grundbuch zu sichern und die vollzogene Beurkundung des Kaufvertrages als Eintragung im Grundbuch zu vermerken.

Welche Rechte für den Käufer gehen mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch einher?

Da sich zwischen der Kaufvertragsunterzeichnung und der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch ein gewisser Zeitraum befindet, erhält der Käufer bereits einige Recht an der Immobilie. Parallel dazu ergeben sich für den Käufer bereits Pflichten, welche sich aus der Auflassungsvormerkung ergeben.

Grundsätzlich kann der Käufer nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung nicht mehr vom Kauf zurücktreten. Weiterhin ist ab diesem Zeitpunkt keine Belastung der gegenständlichen Immobilie mehr möglich und die Gläubiger haben ab der Eintragung der Auflassungsvormerkung keinen Zugriff mehr auf die Immobilie. Der Käufer hat das Recht an dem künftigen Eigentum an der Immobilie, sodass der Verkäufer auf bei höheren Angeboten die Immobilie nicht anderweitig verkaufen darf. Ab diesem Zeitpunkt ist eine potenzielle Insolvenz des Verkäufers unerheblich in Bezug auf die Abwicklung des Verkaufs.

Wann wird die Auflassungsvormerkung vollzogen?

Üblicherweise erfolgt die Vormerkung der Auflassung direkt im Anschluss an die notarielle Kaufvertragsunterzeichnung. Ab diesem Zeitpunkt sind sich die beiden Vertragsparteien in Bezug auf die wesentlichsten Parameter wie dem Kaufpreis und den Bedingungen für den Eigentumsübergang einig, sodass das Geschäft abgeschlossen ist.

Im Anschluss erfolgt im Regelfall die Besicherung der Immobilie durch eine Finanzierung mit einer Grundschuldbestellung im Grundbuch. Sobald der Erhalt des Kredites fix ist, bzw. die Kaufpreiszahlung aus Eigenmitteln realisiert werden, kann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung erfolgt auf Antrag des zuständigen Notars bei dem Grundbuchamt. Je nach Bearbeitungsdauer bei dem zuständigen Grundbuchamt kann die Eintragung mehrere Monate in Anspruch nehmen. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung ist nach wenigen Tagen vollständig realisiert.

Die Löschung der Vormerkung der Auflassung erfolgt erst, nachdem alle vertraglich fixierten Vereinbarungen erfüllt sind. Dazu können bspw. die Löschung bestehender Grundschulden, die Zahlung des Kaufpreises oder individuell und notariell fixierte Vereinbarungen zählen.

Was könnte ohne vorhandene Auflassungsvormerkung im Rahmen von Immobiliengeschäften passieren?

Ohne die Auflassungsvormerkung hätte der Käufer keine rechtliche Sicherheit in Bezug auf den Kauf der Immobilie. In dieser Konstellation könnte der Verkäufer die Immobilie zum Beispiel weitere Grundschulden in das Grundbuch eintragen lassen. Somit wäre die Immobilie höher belastet als zum Zeitpunkt der Beurkundung. In der Theorie würde die Belastung den Käufer treffen und unangemessen benachteiligen. Ergänzend dazu könnten weitere Belastungen wie zum Beispiel Wege- oder Leitungsrechte eingetragen werden, welche den Wert des Grundstücks mindern. Auch in diesem Fall käme es zu einer Benachteiligung des Käufers, wenn er nach dem Kaufvertragsabschluss darauf keinen Einfluss nehmen könnte.

Durch die Eintragungen im Grundbuch, wird auch ein weiterer Verkauf ausgeschlossen. Da der Verkäufer die legale Kaufvertragsabwicklung bei einem Notar realisieren muss, kann eine aktuelle Prüfung des Grundbuchs nicht ausgeschlossen werden. Andernfalls wären mehrere Verkäufe bei unterschiedlichen Notaren möglich, da der Zeitraum zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und Eigentumsumtragung mehrere Monate andauern kann. Aufgrund dieser Zeitdauer zwischen der Unterzeichnung und der Finalisierung des Verkaufs gäbe es ohne eine Auflassungsvormerkung zahlreiche Möglichkeiten eine Immobilie mehrfach zu verkaufen. Um diese juristisch schwer nachvollziehbaren Entwicklungen auszuschließen ist die Auflassungsvormerkung ein entscheidender Baustein während einer Immobilientransaktion.

Mit welchen Kosten ist bei einer Auflassungsvormerkung zu rechnen?

Für die Vormerkung einer Auflassung sind die Kosten in Abhängigkeit des Kaufpreises der Immobilie zu berechnen. Die Kosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fixiert. Dabei sind Kosten von ca. einem halben Gebührensatz zu berücksichtigen. Bei einer Immobilie mit einem Wert von 250.000 Euro liegen die Gebühren bei ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises. sodass die Gebühren bei 1.250 Euro liegen. Von dieser geschätzten Kostengröße liegen die Kosten für die Auflassungsvormerkung bei 50 Prozent, sodass in diesem fiktiven Beispiel 625 Euro für die Auflassungsvormerkung zu berücksichtigen sind.

Es handelt sich dabei nur um eine Schätzung, da die finalen Kosten von vielen Faktoren abhängen. Die Höhe der eingetragenen Grundschuld ist dabei ein Einflussfaktor auf die tatsächlichen Kosten. Kosten können bspw. auch für die Löschung der Auflassungsvormerkung entstehen, welche durch den Käufer im Rahmen der Kaufnebenkosten zu zahlen sind.

Kann eine Auflassungsvormerkung übertragen werden?

Eine Auflassungsvormerkung zu übertragen ist grundsätzlich möglich, jedoch nur in Form einer Abtretung nach Paragraf 398 BGB, In diesem Fall muss der Gläubiger die gesicherte Forderung per Vertrag übertragen. Der Gläubiger tritt in dieser Konstellation mit allen Rechten und Pflichten (Paragraf 401 BGB) an die Stelle des vorherigen Gläubigers.