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Immobilie vermieten: Was Sie als Vermieter wissen sollten

Eine Wohnung als Kapitalanlage kann eine attraktive Rendite erwirtschaften. Voraussetzung ist jedoch, dass der Eigentümer bereit ist, für die Vermarktung und Verwaltung einen gewissen persönlichen Einsatz zu bringen.

von Mike Gehrmann in München, aktualisiert 01.03.2021

Wann lohnt sich ein Immobilienkauf zur Vermietung?

Vermietete Immobilien gelten als wertstabile Anlage mit regelmäßigem Ertrag. Mit einer Immobilie als Kapitalanlage können Investoren nicht nur die Miete auf der Einnahmenseite verbuchen, sondern profitieren bei günstiger Entwicklung auch von einer langfristigen Wertsteigerung des Objekts.
Allerdings setzt der Erwerb einer vermieteten Wohnung oder eines Mietshauses entsprechende finanzielle Mittel voraus: Zum einen sollte ausreichend

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

vorhanden sein, und zum anderen müssen die monatlichen Einkommensreserven ausreichen, um die Finanzierungsrate auch dann noch tragen zu können, wenn einmal wegen Leerstand oder Zahlungsverzug für einige Monate die Miete ausfällt.
Damit empfiehlt sich der Kauf einer Wohnung oder eines Mietshauses als Kapitalanlage, wenn Sie über bereits bestehende Ersparnisse und ein eher überdurchschnittliches Einkommen verfügen. Darüber hinaus sollte die Immobilienanlage als eher risikoarmes und langfristiges Investment zu Ihrer Vermögensplanung passen.

Persönliche Voraussetzungen für Vermieter

Neben den finanziellen Rahmenbedingungen in Bezug auf Einkommen und Vermögen sollten auch persönliche Voraussetzungen gegeben sein, damit die vermietete Immobilie für den Eigentümer eine gute Rendite erwirtschaftet. Denn der Erfolg der Anlage hängt auch davon ab, wie professionell der Eigentümer bei der Vermietung agiert. Daher sollten Immobilienanleger einige Grundvoraussetzungen mitbringen.

Interesse am Immobilienmarkt

Als Immobilienanleger sollten Sie sich für das aktuelle Geschehen am Immobilienmarkt interessieren, damit Sie Kauf- und Mietpreise möglichst zuverlässig einschätzen können. Auch sollten Sie wissen, welche Merkmale in Bezug auf Lage, Bauqualität und Wohnungszuschnitt den Marktwert einer Immobilie beeinflussen.

Einsatzbereitschaft

Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie Fonds oder Bankguthaben verursacht eine vermietete Immobilie einen gewissen zeitlichen Aufwand für die Verwaltung, die steuerliche Abwicklung und den Umgang mit den Mietern. Hierfür sollten genügend Zeitreserven vorhanden sein.

Fähigkeit zur Kommunikation

Als Vermieter haben Sie immer wieder persönlichen Umgang mit Menschen – sei es mit Mietern, eventuell einem Hausverwalter oder anderen Eigentümern in der Eigentümergemeinschaft eines Mehrfamilienhauses. Manchmal gilt es auch Konflikte zu lösen oder berechtigte Interessen durchzusetzen. Hierfür ist die richtige Mischung aus Fingerspitzengefühl und Durchsetzungsfähigkeit gefragt.

Kurztest: Bin ich ein Vermieter-Typ?

  • Ich kann eine sechsstellige Summe in eine teilweise kreditfinanzierte Kapitalanlage investieren, ohne mich dadurch einschränken zu müssen.
  • Meine Finanzierung ist so geplant, dass die vermietete Immobilie spätestens bis zum Rentenbeginn schuldenfrei ist.
  • Ich kann über mehrere Monate hinweg einen Ausfall der Miete gut verkraften.
  • Ich bin bereit, für meine Kapitalanlage regelmäßig Zeit zu investieren.
  • Ich interessiere mich für die Immobilien- und Mietpreise in meiner Region.
  • Ich befasse mich gerne mit Wirtschafts- und Immobilienthemen und lese regelmäßig den Wirtschaftsteil meiner Zeitung oder habe einen Immobilien-Newsletter abonniert.
  • Ich habe Grundkenntnisse im Mietrecht und kenne z.B. den Unterschied zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten.
  • Ich kann auch in Konfliktsituationen gut mit Menschen kommunizieren.
  • Ich kann meine Interessen durchsetzen, z.B. im Kollegenkreis oder gegenüber Geschäftspartnern.

Je mehr dieser Aussagen auf Sie zutreffen, umso eher kommt eine Immobilie zur Vermietung für Sie in Frage.

Welche Kosten fallen für den Vermieter an?

Die vermietete Immobilie bringt nicht nur Erträge, sondern verursacht auch laufende Kosten. Zwar können Sie im Mietvertrag bestimmen, welche davon der Mieter zu tragen hat. Allerdings dürfen Sie nicht alle anfallenden Kosten an den Mieter weitergeben.

Betriebskosten für den Vermieter

Als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses sind Sie für die Verwaltung Ihres Besitzes und die Erhaltung der Bausubstanz zuständig. Daraus ergeben sich die folgenden Kosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen:
Verwaltungskosten
  • Gebühren für die Hausverwaltung
  • Steuerberaterhonorare
  • Prämie für Vermieter-Rechtsschutzversicherung
Renovierungsaufwand
  • Erneuerung von Boden- und Wandbelägen
  • Austausch schadhafter Fenster und Türen
  • Reparatur von defekten Heizungen, Armaturen
    oder Elektroinstallationen
  • weitere Renovierungskosten, die der
    Instandhaltung der Wohnung dienen
Rücklagen
  • Bei Eigentumswohnungen: Zuführung zu den
    gemeinschaftlichen Rücklagen für
    künftige Renovierungsmaßnahmen

Auf Mieter umlagefähige Betriebskosten

Welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt. Dort werden unter anderem die folgenden umlagefähigen Kosten genannt:
KostenbereichUmlagefähige Betriebskosten
Laufende öffentliche Grundstückslasten
  • Grundsteuer
Wasser
  • Frischwasserverbrauch
  • Abwassergebühr
  • Warmwasser
  • Eichkosten für Wasserzähler
Heizung
  • Brennstoffkosten
  • Kosten für Verbrauchsablesung
  • Kosten für den Kaminkehrer
Allgemeine Kosten
  • Müllgebühren
  • Kosten für Betrieb und Wartung von Aufzügen
  • Stromverbrauch im Gemeinschaftsbereich (Treppenhaus, Flure etc.)
  • Gebäudereinigung, Pflege der Außenanlagen, Winterdienst
  • Kosten für den Hausmeister
  • Kosten für gemeinschaftliche Antennenanlagen oder TV-Kabelanschlüsse
  • Prämien für die Immobilienhaftpflicht- und die Gebäudeversicherung

Den richtigen Mietpreis berechnen

Die Miethöhe kann bei Neuabschlüssen frei ausgehandelt werden (außer bei preisgebundenen Wohnungen) und auch über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mehr als 20 % teurer sollte die Wohnung aber laut §5 Wirtschaftsstrafgesetz nicht sein, da sonst Mietwucher vorliegen und ein Bußgeld droht.

Wichtig

In einigen Städten mit angespanntem Immobilienmarkt gilt die so genannte Mietpreisbremse. Wer in den betreffenden Städten eine Immobilie neu vermietet, muss die gesetzlichen Grenzen beachten: Bei der Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Bei der Ermittlung des marktgerechten Mietpreises können Sie in erster Linie den offiziellen Mietspiegel zu Rate ziehen. Allerdings gibt es vor allem für kleinere Städte und Gemeinden oft keinen Mietspiegel. Dann können Sie sich an Mietangeboten auf Immobilienportalen orientieren.

Wann und in welchem Umfang darf ich die Miete erhöhen?

Spätere Erhöhungen bei bestehendem Mietverhältnis sind an strenge gesetzliche Regeln (§ 557 ff BGB) und die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze gebunden. Dazu muss der Vermieter dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen in Textform mitteilen und dieses begründen. Dabei kann er auf den Mietspiegel, die Auskunft einer Mietdatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Miethöhe von drei vergleichbaren Wohnungen Bezug nehmen.
Ein Mieterhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend machen. Obergrenze ist dabei die ortsübliche Vergleichsmiete. Außerdem darf die Miete während drei Jahren nur um maximal 20 % steigen. Für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten dürfen die Bundesländer dieses Limit auf 15 % begrenzen.
Die Mieterhöhung wird erst mit Zustimmung des Mieters wirksam, wobei dieser eine zweimonatige Frist zum Überlegen und ein Kündigungsrecht hat. Die Frist beginnt in dem Monat zu laufen, der auf das Schreiben des Vermieters folgt. Stimmt der Mieter zu, wird die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens fällig. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter ihn auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer Modernisierung können Sie die Miete erhöhen. Dabei setzt jedoch der Gesetzgeber Grenzen.
Eine Modernisierung liegt vor, wenn die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, Energie eingespart oder der Gebrauchswert des Objekts nachhaltig erhöht wird. Bloße Reparaturen und die Instandhaltung der Wohnung sind dagegen keine Modernisierung, deren Kosten nicht auf die Miete umlagefähig.

Wie hoch sollte die Mietkaution sein?

Die Mietkaution ist gesetzlich in § 551 BGB geregelt und dient dem Vermieter als Sicherheit. Sie können vom Mieter eine Kaution in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten (ohne Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten) verlangen. Voraussetzung: Die Kaution ist Bestandteil des Mietvertrags.
Die Kautionszahlung geht jedoch während der Mietzeit nicht in den Besitz des Vermieters über, sondern wird von diesem lediglich treuhänderisch verwaltet. Endet das Mietverhältnis, bekommt der Mieter seine Kaution zurück. Einbehalten werden darf die Kaution nur dann, wenn der Mieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt hat. Dazu zählen beispielsweise ausstehende Mietzahlungen, Schadenersatzansprüche wegen Beschädigungen oder auch unterlassene Schönheitsreparaturen. Die Mietkaution hat somit zwei wichtige Schutzfunktionen für den Vermieter: Sie sichert ihn - in der vereinbarten Höhe - nicht nur gegen eine etwaige Zahlungsunfähigkeit des Mieters, sondern auch gegen dessen Zahlungsunwilligkeit ab.

Varianten der Kautionshinterlegung

Bei der Mietkaution gibt es zwei gängige Varianten: die Barkaution und die Bürgschaft. Die nachfolgende Tabelle erläutert die Funktionsweise sowie die Vor- und Nachteile.
 BarkautionBürgschaft
Funktionsweise
  • Einzahlung des
    Kautionsbetrags durch
    den Mieter auf das
    Kautionskonto
    mit Rückerstattung
    nach Ende
    des Mietverhältnisses.
  • Eine Bank oder
    Versicherung bürgt
    gegenüber dem
    Vermieter für die
    Kaution des Mieters.
    Diese bezahlt dafür
    eine jährliche Prämie,
    die nur einen Bruchteil
    der Kautionssumme ausmacht.
  • Am Ende des
    Mietverhältnisses gibt
    es keine Rückzahlung.
Vorteilhaft für den Mieter
  • Einfache Handhabung
  • Rückzahlung der
    Gesamtsumme
    nach dem Ende
    des Mietverhältnisses
  • Keine Blockierung von
    Ersparnissen für die Kaution
Nachteilig für den Mieter
  • Ein Teil der Ersparnisse ist blockiert
  • Höhere Kosten durch
    Bürgschaftsprämie
  • Keine Rückzahlung
Vorteilhaft für den Vermieter
  • Einfacher Einbehalt
    im Schadensfall
  • Einfache Handhabung
  • Kein Extra-Konto notwendig
Nachteilig für den Vermieter
  • Zusätzlicher
    Verwaltungsaufwand
    durch Kontoführung
  • Versicherungsformulare verursachen
    zusätzlichen
    Verwaltungsaufwand im
    Schadensfall

Tipps zum Exposé

Mit dem Exposé verschaffen Sie den Mietinteressenten schon vor der Besichtigung einen Überblick über die wichtigsten Daten und Fakten zur Wohnung. Es sollte die folgenden wichtigen Informationen enthalten:
  • Adresse der Wohnung mit Angaben, ob es sich um eine Zentrums- oder Ortsrandlage handelt
  • Größe und Grundriss der Wohnung sowie Informationen zum Stockwerk
  • Baujahr des Gebäudes und Informationen zu bislang durchgeführten Renovierungen
  • Ausstattungsmerkmale wie Balkon oder Terrasse, dazugehörige Kfz-Stellplätze, Art der Heizungsanlage, Einbauküche etc.
  • Angaben zu Nebenkosten und Energieverbrauch inklusive eines aktuellen Energieausweises
  • Mietpreis und möglicher Einzugstermin
  • aussagefähige Fotos, anhand derer die Interessenten einschätzen können, ob die Wohnung zu ihren Vorstellungen passt

Tipp

Erstellen Sie das Exposé am besten als PDF-Dokument. Damit ist gewährleistet, dass Sie es schnell online versenden können und der Empfänger es problemlos auf dem PC, Smartphone oder Tablet öffnen kann.

Tipps für die Besichtigungstermine

Bevor sich ein Mietinteressent für eine neue Wohnung entscheidet, möchte er sich vor Ort ein Bild machen. Als Vermieter können Sie Ihre Erfolgschancen verbessern, indem Sie Ihre Wohnung bei der Besichtigung möglichst professionell präsentieren und Fehler vermeiden.

Absprache mit den aktuellen Bewohnern

Wird die Wohnung noch vom bisherigen Mieter genutzt, sollten Sie die Besichtigungstermine frühzeitig mit ihm abstimmen. Damit hat er die Möglichkeit, private Dinge oder Wertsachen wegzuschließen und die Wohnung vorher aufzuräumen. Ist der vorgeschlagene Termin für ihn unpassend, bitten Sie ihn um einen Ersatztermin – notfalls mit dem Hinweis, dass er als Mieter grundsätzlich eine Besichtigung nicht verweigern darf.

Leerstehende Wohnungen aufhübschen

Wenn die Wohnung leer steht, können Sie mit geringem Aufwand den ersten Eindruck gegenüber den Interessenten verbessern. Schließen Sie ohnehin fällige Renovierungsarbeiten wie etwa das Ausbessern von beschädigten Wänden oder Malerarbeiten vor den Besichtigungen ab. Schaffen Sie in einem Raum der Wohnung eine ansprechende Atmosphäre – dafür genügt oft schon eine Zimmerpflanze, ein Tisch und ein paar Stühle, so dass ein Teil des Gesprächs bequemer am Tisch stattfinden kann.

Keine Massenbesichtigungen

Auch bei hoher Nachfrage sollten Sie Massenbesichtigungen meiden und stattdessen individuelle Besuche vereinbaren. Das bietet Ihnen die Gelegenheit, die potenziellen Mieter persönlich kennenzulernen und schon eine Vorauswahl zu treffen. Pro Besuch sollten Sie rund 15 bis 20 Minuten einplanen.

Die Mieterwahl: Wie entscheiden Sie sich richtig?

Im persönlichen Gespräch mit Mietinteressenten kristallisiert sich nach und nach heraus, wer als Mieter am besten zu Ihnen passt. Bei dieser oft nicht ganz einfachen Entscheidung sollten Sie unterschiedliche Gesichtspunkte berücksichtigen.

Welche Fragen darf ich stellen?

Verständlicherweise ist es in Ihrem Interesse, möglichst viel über Ihre künftigen Mieter in Erfahrung zu bringen. Allerdings dürfen Sie mit Ihren Fragen nicht zu weit in die Intimsphäre der Interessenten eindringen. So sind allzu persönliche Fragen etwa nach Religionszugehörigkeit, Schwangerschaft oder Familienplanung unzulässig.
Erlaubt sind hingegen Fragen, die wichtig für ein reibungsloses Mietverhältnis sind. So dürfen Sie sich nach dem Familieneinkommen, der Anzahl der einziehenden Personen, der geplanten Dauer des Mietverhältnisses, eventuell vorhandenen Mietschulden beim bisherigen Vermieter und den genauen Kontaktdaten der Interessenten erkundigen.

Erforderliche Unterlagen

Neben den Kontaktdaten und persönlichen Angaben, die Sie am besten aus dem Personalausweis abschreiben, sollten Sie sich vor Ihrer Entscheidung für einen bestimmten Mietinteressenten die folgenden Unterlagen vorlegen lassen:
  • eine Eigenauskunft bei der

    Die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung wird mit Schufa abgekürzt. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

    als Nachweis für das bisherige einwandfreie Zahlungsverhalten
  • einen aktuellen Einkommensnachweis sowie Angaben dazu, ob das Arbeitsverhältnis befristet oder unbefristet ist
  • bei Mietinteressenten ohne eigene Einkünfte wie Studenten eine Bürgschaft der Eltern
  • eine schriftliche Erklärung, dass keine Mietschulden vorhanden sind

Persönliche Aspekte

Voraussetzung für ein gelingendes Mietverhältnis ist nicht nur finanzielle Solidität, sondern auch die funktionierende Beziehung auf der zwischenmenschlichen Ebene. Oft hat man schon während des ersten Gespräches ein gutes Gefühl dafür, ob man mit der betreffenden Person gut klarkommt oder nicht. Wenn bei verschiedenen Interessenten die finanziellen Rahmenbedingungen stimmen, können solche Überlegungen am Ende den Ausschlag für die Auswahl des Mieters geben.

Mietvertrag ausarbeiten

Mietverträge mit Privatpersonen gibt es in unterschiedlichen Varianten. Am häufigsten anzutreffen ist der herkömmliche unbefristete Mietvertrag. Daneben sind jedoch auch weitere Vertragsgestaltungen möglich, insbesondere der Zeitmietvertrag. Die wichtigsten Fakten dazu finden Sie in der nachfolgenden Tabelle.

Gängige Varianten des Mietvertrags mit Privatpersonen

Bezeichnung Merkmale
Unbefristeter Mietvertrag
  • Ein unbefristeter Mietvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen.
  • Die gesetzlichen Kündigungsfristen sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich.
  • Für Vermieter beträgt die Kündigungsfrist bei einer Wohndauer des Mieters von bis zu 5 Jahren 3 Monate, zwischen 5 und 8 Jahren 6 Monate, bei über 8 Jahren 9 Monate.
  • Für Mieter gilt unabhängig von der Wohndauer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
  • Die Kündigung ist dabei spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats
    für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
  • Der Vermieter darf dem Mieter nur kündigen, wenn er einen Kündigungsgrund wie beispielsweise Eigenbedarf nennt.
Zeitmietvertrag (befristeter Mietvertrag)
  • Beim Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) ist das Mietverhältnis befristet und wird von vornherein bis zu einem bestimmten Zeitpunkt geschlossen.
  • Der Vermieter muss allerdings einen Befristungsgrund bei Vertragsabschluss schriftlich mitteilen. Einer von drei gesetzlich anerkannten Gründen ist etwa Eigenbedarf nach Ablauf der Vertragszeit.
  • Fehlt im Mietvertrag die Angabe zum Grund der Befristung, gilt der Vertrag als unbefristet.
  • Eine ordentliche Kündigung ist für Mieter und Vermieter während der Vertragslaufzeit nicht möglich.
  • Die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung (z.B. Nichtzahlung der Miete oder Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung) bleibt jedoch bestehen.
Staffelmiet-
vertrag
  • Im Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) werden Steigerungen der Miethöhe bereits vorab festgelegt.
  • Es ist zu beachten, dass zwischen den jeweiligen Mietsteigerungen immer mindestens ein Jahr liegen muss.
  • Die jeweilige Miethöhe muss in Geldbeträgen im Mietvertrag stehen, eine nur prozentuale Angabe macht den Vertrag unwirksam.
  • Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden.

Welche Angaben sollte der Vertrag enthalten?

Zwar können Mietverträge grundsätzlich auch mündlich abgeschlossen werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist jedoch die schriftliche Ausarbeitung unbedingt ratsam. Zunächst einmal gehören die grundlegenden Daten und Vereinbarungen in den Vertrag:
  • Name und Anschrift aller Mieter und Vermieter
  • detaillierte Angaben zur Wohnung wie Adresse, Stockwerk, Größe sowie zu mitvermieteten Flächen wie Kellerraum oder Stellplatz
  • Beginn des Mietverhältnisses sowie Angaben zu einer eventuellen Befristung
  • die Höhe der monatlichen Miete sowie die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen
Darüber hinaus sollten je nach Vereinbarung weitere Punkte wie die Höhe der Kaution, Regelungen zu Schönheitsreparaturen oder Bestimmungen zur Untervermietung oder Haltung von Haustieren mit aufgenommen werden.

Die Übergabe

Mit dem Beginn des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe der Wohnung an den Mieter. In diesem Zuge erhält er auch die ihm zustehenden Schlüssel. Ratsam ist es, ein kurzes Übergabeprotokoll anzufertigen, das von beiden Parteien unterzeichnet wird. Dieses sollte die folgenden Punkte enthalten:
  • Datum sowie Name und Anschrift von Mieter und Vermieter
  • die Bestätigung des Mieters, dass er die Wohnung im einwandfreien Zustand übernimmt
  • falls es Schäden oder Mängel gibt, eine kurze Beschreibung inklusive Foto
  • die Art und Anzahl der übergebenen Schlüssel
  • alle Zählerstände (Strom, Wasser etc.)

Mieteinnahmen versteuern

Die Einkünfte aus einer vermieteten Wohnung sind als Einkommen zu versteuern. Das Finanzamt hat hierfür eine eigene Einkunftsart reserviert, nämlich die "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung". In dem dazugehörigen Formular tragen Sie im Rahmen Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung als Vermieter Ihre Einnahmen und Aufwendungen ein. Die dazugehörigen Belege sollten Sie gut aufbewahren, da diese bei Bedarf vom Finanzamt angefordert werden können.
Auf der Einnahmenseite sind Mieteingänge plus Betriebskostenvorauszahlungen plus eventuelle Nachzahlungen des Mieters zu verbuchen.
Auf der Ausgabenseite erkennt das Finanzamt neben der Abschreibung der Immobilie noch die so genannten Werbungskosten als abzugsfähig an. Das sind alle Kosten und Aufwendungen, die im direkten Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Zu versteuern sind dann die Einnahmen minus Abschreibung und Werbungskosten.

Wie funktioniert die Abschreibung?

Die "Absetzung für Abnutzung" (AfA) wird landläufig als Abschreibung bezeichnet und ist ein steuerlich absetzbarer Aufwand für die Abnutzung einer vermieteten Immobilie. Im Regelfall dürfen Eigentümer jährlich 2 % des Gebäudewertes als AfA steuermindernd ansetzen. Der anteilige Grundstückswert wird dabei ausgeklammert, weil sich ein Grundstück nicht abnutzen kann. Dies gilt auch für Wohnungen, bei denen das Finanzamt den im Kaufpreis enthaltenen Grundstücksanteil herausrechnet.

Welche Werbungskosten sind absetzbar?

Als Werbungskosten lassen sich ganz unterschiedliche Aufwendungen steuerlich absetzen, sofern ein direkter Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie besteht. In erster Linie zählen hierzu die folgenden Posten:
  • alle Betriebskosten - sowohl die umlagefähigen Kosten als auch diejenigen, die der Vermieter zu tragen hat
  • die Zinsen des Darlehens, mit dem die vermietete Immobilie finanziert wird
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten
  • Kosten für Inserate, Exposé und Makler bei der Neu- oder Wiedervermietung
  • Fahrtkosten zu Besichtigungen, persönlichen Gesprächen mit den Mietern oder Eigentümerversammlungen
  • Beiträge für Mitgliedschaften in Vermieterverbänden
  • Anwaltskosten bei Streitigkeiten mit Mietern

Beispielrechnung

In vereinfachter Form könnte sich die steuerliche Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wie folgt darstellen:
Einnahmen
Kaltmiete 12 x 600 Euro 7.200 Euro
Betriebskosten-Vorauszahlung 12 x 150 Euro
1.800 Euro
Betriebskosten-Nachzahlung aus dem Vorjahr
100 Euro
Summe der Einnahmen:
9.100 Euro
Aufwendungen / Werbungskosten
AfA 3.000 Euro
Darlehenszinsen
2.500 Euro
Betriebskosten
2.100 Euro
Reparaturen
800 Euro
Sonstige Aufwendungen (Fahrtkosten, Inserat bei Neuvermietung etc.) 200 Euro
Summe der Aufwendungen 8.600 Euro
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 500 Euro
In diesem Fall ergeben sich positive Einkünfte von 500 Euro, die zu den anderen Einkünften addiert werden. Wären die Einkünfte negativ, könnte sie der Vermieter steuermindernd mit seinen anderen Einkünften verrechnen.

Mietverhältnis beenden

In Deutschland sind Mieter gut gegen willkürliche Kündigungen geschützt. So lange sich der Mieter vertragstreu verhält und kein wichtiger Kündigungsgrund vorliegt, darf der Vermieter keine Kündigung aussprechen. In der Praxis gibt es zwei häufige Gründe, die eine Kündigung rechtfertigen: ein Fehlverhalten des Mieters oder der Eigenbedarf. In beiden Fällen ist die Kündigung im Regelfall nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt.

Kündigung wegen Fehlverhalten des Mieters

Bei einem gravierenden Fehlverhalten des Mieters darf der Vermieter kündigen. Dabei kann es sich unter anderem um die folgenden Vertragsverstöße handeln:
  • Der Mieter ist mit mindestens zwei Monatsmieten oder innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mindestens einer Monatsmiete im Zahlungsrückstand und begleicht diese nicht innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung.
  • Der Mieter verstößt in grober oder wiederholter Weise gegen die Hausordnung oder stört nachhaltig den Hausfrieden etwa durch Beleidigung, tätliche Angriffe oder Sachbeschädigung.
  • Der Mieter vernachlässigt die Wohnung so sehr, dass Brand- oder Wasserschäden drohen.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Ein Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter oder ein naher Angehöriger die Wohnung selbst benötigt. Allerdings sind die Anforderungen hoch, wenn der Eigenbedarf die Kündigung des Mieters rechtfertigen soll. Allein das Vorhaben, aus der bisherigen Wohnung nun in die vermietete Wohnung einziehen zu wollen, reicht als Kündigungsgrund nicht aus. Eine zulässige Kündigung wegen Eigenbedarf könnte etwa aus den folgenden Gründen ausgesprochen werden:
  • Die vermietete Wohnung bietet mehr Platz, um ein erforderliches häusliches Arbeitszimmer einzurichten.
  • Die Wohnung ist altersgerecht zugeschnitten, und Sie als Vermieter wollen sie nun im fortgeschrittenen Alter selbst nutzen, weil Ihr bisheriges Wohnhaus viele Treppen hat.
  • Ihr Kind zieht aus dem Elternhaus aus und möchte in die derzeit noch vermietete Wohnung einziehen.
  • Ihr Kind hat bereits eine eigene Wohnung, doch diese wird nun zu klein, weil sich Nachwuchs angekündigt hat.
Als nahe Angehörige zählen beim Eigenbedarf in der Regel Kinder und Stiefkinder, Enkel, Eltern und Schwiegereltern, Großeltern, Geschwister sowie Nichten und Neffen. Für Kinder von Lebensgefährten bei nicht eingetragener Partnerschaft, Cousins und Cousinen sowie Onkel und Tanten lässt sich hingegen kein Eigenbedarf geltend machen.

Ein Rechtsschutz lohnt sich

Auch wenn sich jeder Immobilienanleger ein harmonisches Mietverhältnis wünscht, gibt es in der Praxis doch häufig Streit zwischen Mietern und Vermietern. Mit ein Grund dafür ist die komplexe Rechtslage, die nicht immer den eindeutigen Schluss zulässt, ob sich nun der Mieter oder der Vermieter im Recht befindet.
Um im Streitfall das Kostenrisiko zu minimieren, ist für Immobilienanleger der Abschluss einer Vermieterrechtsschutzversicherung empfehlenswert. Bei einer juristischen Auseinandersetzung prüft die Versicherung, ob Erfolgsaussichten bestehen. Wenn ja, erteilt sie eine Deckungszusage und übernimmt alle anfallenden Anwalts- und Gerichtskosten – auch dann, wenn der Prozess zu Gunsten der Gegenpartei ausgeht.

Das Wichtigste in Kürze

Eine vermietete Immobilie ist eine Kapitalanlage, die einen gewissen persönlichen und zeitlichen Aufwand erfordert. Wer sich jedoch den Herausforderungen stellt und sowohl bei der Vermarktung als auch im Umgang mit den Mietern professionell agiert, kann mit großer Wahrscheinlichkeit von einem langfristigen wirtschaftlichen Erfolg profitieren.

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