Tilgungsrechner

Der Tilgungsrechner zeigt den Zusammenhang zwischen Darlehenslaufzeit und monatlicher Rate sowie Sondertilgungen.

Was möchten Sie berechnen?

Ich weiß, wie hoch meine monatliche Rate sein soll und will wissen, wann ich die Immobilie ganz abbezahlt habe.

Optionale Angaben

Wird eine Maklergebühr fällig?

Gesamtlaufzeit (Prognose)

26 Jahre, 2 Monate

Auf Basis folgender Eckdaten

Darlehensbetrag
372.000 €
Kaufpreis
400.000 €
Notar- und
Grundbuch­gebühren
+ 8.000 €
Grunderwerb­steuer
+ 14.000 €
Makler­gebühren
+ 0 €
Eigenkapital
- 50.000 €

Darlehensbetrag
= 372.000 €
Tilgung
2 %
Zinssatz (berechnet)
4,56 %
Monatliche Rate (berechnet)
2.034 €

Nach 15 Jahren Sollzinsbindung

Restschuld
210.912 €
Getilgter Betrag
161.088 €
Geleistete Zinszahlungen
206.994 €

Nach Ablauf der Sollzinsbindung können Sie bei der bisherigen Bank zu einem neuen Zinssatz weiterfinanzieren, zu einem neuen Kreditgeber wechseln oder das ausstehende Darlehen aus Eigenmitteln ablösen.

Repräsentatives Beispiel

Repräsentatives Beispiel für Degussa Bank AG, bei Vermittlung durch die Interhyp AG, Domagkstraße 34, München, Bonität vorausgesetzt. 2,6 % geb. Sollzins / 2,63 % effektiver Jahreszins / 15 Jahre Sollzinsbindung / Darlehensbetrag 372.000 €. Gesamtanzahl der Raten: 385, Darlehenslaufzeit: 32 Jahre und 1 Monat, Höhe der Rate: 1.265 €. Zu zahlende Gesamtsumme 486.818 €. Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.

Nächster Schritt: Finanzierung mit Experten besprechen

Häufig gestellte Fragen zum Thema Tilgungsrechner

Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit?
Die Sollzinsbindung ist die Zeit, für die ein fester Zinssatz für Ihr Darlehen vereinbart wird. Die Darlehenslaufzeit ist vor allem eine kalkulatorische Größe. Sie bemisst den Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens - bei gleichbleibendem Zinssatz und gleichbleibender Rate. Bei einem Volltilgerdarlehen sind Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit identisch.
Was bedeutet Tilgung und Sondertilgung?
Die Restschuld wird monatlich durch die Tilgung reduziert. Diese liegt bei vielen Banken bei anfänglich mindestens 2% der Restschuld pro Jahr.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung, die zusätzlich zu den vereinbarten Monatsraten geleistet werden kann. Oft sind bis zu 5% der Darlehenssumme pro Jahr im Vertrag vereinbart. Durch die Zahlung von Sondertilgungen können Sie Ihre Darlehenslaufzeit verringern.
Warum ist Interhyp günstiger als meine Bank?
Es gibt drei Faktoren:
1. Vergleich
Interhyp agiert als Vermittler und findet durch den Vergleich von Banken die für Sie passende Baufinanzierung. Da sich Konditionen von Banken regelmäßig ändern, ist ein aktueller Vergleich von Angeboten wichtig, um geeignete Darlehenskonditionen für Sie zu erzielen.
2. Effizienz
Interhyp ist auf die Beratung von privaten Baufinanzierungen spezialisiert und nutzt dafür modernste Technologie.
3. Große Zahl der Transaktionsabschlüsse
Indem die Finanzierungsberater von Interhyp den Kreditinstituten die Beratung der Kunden abnehmen, sparen sie den Instituten Arbeitszeit. Da die meisten Kunden, die nach einer Interhyp-Beratung von einem Institut ein Angebot erhalten, auch tatsächlich dieses Angebot annehmen, lohnt sich die Kooperation für die Banken. Mit vergleichsweise geringem Aufwand erhöht sich das Abschlussvolumen der einzelnen Geldgeber. Es hat also viele Vorteile für Darlehensgeber mit Interhyp zusammenzuarbeiten. Und das wirkt sich auch auf die Konditionen aus, die Kreditgeber unseren Kunden anbieten.
Was erwartet mich bei der Beratung?
Die Baufinanzierungsexpertinnen und -experten von Interhyp begleiten Sie persönlich vom Beginn Ihres Finanzierungsvorhabens bis zum Abschluss Ihres Darlehensvertrags mit einem Darlehensgeber.
Unsere erfahrenen Beraterinnen und Berater unterstützen Sie durch:
  • die Vorbereitung auf den Immobilienkauf
  • den Vergleich von 500 Finanzierungspartnern
  • die Erstellung Ihres individuellen Finanzierungsplans, der optimal zu Ihnen passt
  • die Prüfung staatlicher Fördermöglichkeiten
  • die Zusammenstellung aller für Ihre Finanzierung notwendigen Unterlagen, die sie bei Ihrem Darlehensgeber vorlegen müssen
Sie erhalten Angebote verschiedener Darlehensgeber sowie eine Auswahl von Finanzierungsvarianten. So finden Sie immer Ihren persönlichen Top-Zins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt. Außerdem erhalten Sie eine Aussage darüber, ob Sie und Ihr Vorhaben finanzierbar sind und was Sie sich leisten können.
Auch Kundinnen und Kunden, die noch keine konkrete Immobilie haben, können sich beraten und ein Finanzierungszertifikat ausstellen lassen. Damit lassen Sie sich Ihre Kreditwürdigkeit bestätigen und erhöhen Ihre Chancen beim Immobilienkauf.

Wie geht es weiter?

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Innerhalb eines Werktages meldet sich Ihr Berater / Ihre Beraterin bei Ihnen. Nach der persönlichen Beratung zu Ihrem Vorhaben erhalten Sie maßgeschneiderte Angebote.

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Ihr Berater / Ihre Beraterin unterstützt Sie bei der Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen und regelt die Formalitäten mit dem Darlehensgeber. Sie erhalten den Finanzierungsvertrag zur Unterschrift.

Über den Tilgungsrechner

Mit dem Tilgungsrechner können Sie verschiedene Varianten der Darlehenstilgung berechnen und vergleichen: Wie wirken sich laufende Tilgung und Sondertilgungen auf die Rückzahlung des Baudarlehens aus? Wie hoch ist die Restschuld nach der Zinsbindungsfrist und wie sieht der detaillierte Tilgungsplan der Baufinanzierung aus? Dieser Onlinerechner gibt schnell Antwort auf diese Fragen.

Die Restschuld in der Baufinanzierung

Ein Annuitätendarlehen mit einer festgelegten Dauer der Zinsbindung ist die beliebteste Form der Immobilienfinanzierung für selbst genutzte Immobilien in Deutschland. Die Art der Baufinanzierung bietet dem Kreditnehmer sehr viel Planungssicherheit im Vergleich zu einem variablen Kredit. Während der Zinsbindungsfrist bleibt die monatliche Rate konstant. Bauherren oder Käufer einer Immobilie können ihre Belastung genau berechnen und planen. Die gleichbleibende Rate, von Fachleuten auch Annuität genannt, setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Zu Beginn der Finanzierung ist der Zinsanteil naturgemäß sehr hoch, der Tilgungsanteil ist gering. Dieses Verhältnis verschiebt sich während der folgenden Zeit. Die noch nicht zurückbezahlte Darlehenssumme schrumpft zusehends, es werden bei gleichbleibendem Zinssatz weniger Zinsen fällig. Dafür fließt ein größerer Anteil der Rate in die Tilgung.

Die Mehrzahl der Kreditnehmer entscheidet sich für eine Zinsbindungsfrist von 5, 10 oder 15 Jahren. Eine längere Zinsbindung ist grundsätzlich möglich, allerdings macht der steigende Zinsaufschlag der Banken diese Möglichkeit eher unattraktiv. Eine Immobilie ist für die meisten Verbraucher eine einmalige Anschaffung für das ganze Leben. Nur die wenigsten Käufer sind in der Lage, Ihre Baufinanzierung innerhalb der vereinbarten Zinsbindungsfrist komplett zu tilgen. In der Regel bleibt eine Restschuld bestehen, für die eine Anschlussfinanzierung benötigt wird.

Was beeinflusst die Höhe der Restschuld?

Wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist ausfällt, hängt von der Dauer der Zinsbindung und der anfänglichen Tilgungshöhe ab. Als Faustformel gilt: Je größer die Tilgungshöhe zu Beginn vereinbart wird, desto geringer fällt die Restschuld aus. Ein niedriger Tilgungsanteil und eine kurze Laufzeit sorgen dagegen dafür, dass eine hohe Restschuld verbleibt, für die eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden muss. So bleibt am Ende der Zinsbindungsfrist von 10 Jahren bei einer Immobilienfinanzierung von 160.000 Euro zu einem Zinssatz von 1,6 Prozent und einer Anfangstilgung von 2 Prozent eine Restschuld von 125.322,85 Euro. Bei gleichbleibendem Zinssatz für die Anschlussfinanzierung dauert es 36 Jahre und 11 Monate, bis der Kredit vollständig getilgt worden ist und das Haus nicht mehr der Bank gehört. Ganz anders sieht die Rechnung aus, wenn der Kreditnehmer bei ansonsten gleichen Konditionen eine höhere Anfangstilgung vereinbart. Bei einer anfänglichen Tilgungshöhe von 4 Prozent sinkt die Restschuld am Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist auf 90.645,26 Euro. Die Rückzahlung der Immobilienfinanzierung ist bei gleichbleibenden Konditionen bereits nach 21 Jahren und zwei Monaten abgeschlossen. Wobei durch die höhere Anfangstilgung nicht nur die Restschuld sinkt, es reduzieren sich auch die Kosten für die Zinsen. In diesem Beispiel spart der Kreditnehmer insgesamt 2.677,19 Euro an Zinskosten.

Anschlussfinanzierung: Risiko Restschuld

Die Planungssicherheit während der Zinsbindungsfrist ist bei Annuitätendarlehen sehr hoch. Anders sieht es bei der Restschuld aus. Zwar lässt sich die Höhe der Restschuld mit dem Tilgungsrechner genau berechnen, aber niemand kann voraussehen, wie hoch die Zinsen für die Anschlussfinanzierung ausfallen. Das bedeutet, Sie wissen genau, welche Darlehenssumme Sie benötigen, um die Restschuld weiter zu finanzieren. Sie wissen aber nicht, wie hoch die marktüblichen Zinsen der Banken in 5, 10, 15 oder 20 Jahren ausfallen. Die Zins-Charts zeigen, wie stark sich die Zinsen im Verlauf der Jahre verändern können.

Zwar bewegten sich die Zinssätze in den letzten Jahren kontinuierlich abwärts, doch kann die Entwicklung auch komplett gegensätzlich ausfallen. Dann wird es schwer, die Rate zur Finanzierung der Restschuld zu tragen.

Restschuld so gering wie möglich halten

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten Sie die Restschuld möglichst gering halten. Um dieses Ziel zu erreichen, haben Sie folgende Optionen:
  • eine möglichst hohe Anfangstilgung vereinbaren
  • alle Möglichkeiten zur Sondertilgung nutzen
  • die Tilgungshöhe dem Einkommen anpassen

Wie sich die Höhe der Anfangstilgung auf die Restschuld auswirkt, wissen Sie bereits. Eine weitere Möglichkeit, die Restschuld effektiv zu senken, ist die Sondertilgung. Viele Banken ermöglichen Ihnen, einmal jährlich einen bestimmten Betrag kostenfrei als Sondertilgung zu leisten. Wenn Sie das oben genannte Beispiel aufgreifen, sehen Sie wie sich eine Sondertilgung auf die Restschuld auswirkt. Bei einem Immobilien-Kredit mit einer Anfangstilgung von 4 Prozent verbleiben nach 10 Jahren Zinsbindung 90.645,26 Euro. Mit einer Sondertilgung von 2.000 Euro pro Jahr (z. B. aus der Steuerrückzahlung) sinkt die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung auf 68.957,81 Euro. Es ist sehr empfehlenswert, bei der Baufinanzierung die Möglichkeit zur kostenlosen Sondertilgung mit der Bank zu vereinbaren und zu nutzen, um die Restschuld zu senken. Achten Sie beim Vergleichen der Angebote auf diesen Vertragsbestandteil. Das gilt durchaus auch für einen Ratenkredit.

Eine weitere Chance, die Restschuld zu verringern, besteht in der Anpassung der Tilgungshöhe. Viele Angebote der Banken erlauben Ihnen, während der Vertragslaufzeit die Tilgungshöhe ein- oder zweimal anzupassen. Während der Zinsbindungsfrist kann sich viel verändern. Nutzen Sie ein steigendes Einkommen, um durch einen höheren Tilgungsanteil die Restschuld zu minimieren.

Restschuld über Forward Darlehen absichern

Wenn sich stark steigende Zinsen am Markt abzeichnen, können Sie die Anschlussfinanzierung bereits bis zu 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist fest vereinbaren. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinssätze zuzüglich eines geringen Aufschlags für die Zukunft. Damit stellen Sie sicher, dass Ihnen die spätere Rate für die Anschlussfinanzierung nicht über den Kopf wächst.

Hypothekenrechner - Darlehensvariablen schnell ermitteln

Bevor Sie sich konkret für ein Immobiliendarlehen entscheiden, sollten Sie mehrere Möglichkeiten der Finanzierung durchrechnen. Bestens dazu geeignet ist ein sogenannter Hypothekenrechner. Eine Hypothek ist bekanntlich ein Grundpfandrecht, welches heutzutage allerdings nur noch selten zum Einsatz kommen. Stattdessen nutzen die Banken in aller Regel die Grundschuld als Sicherheit, denn diese wird zu ihren Gunsten in das Grundbuch eingetragen.
In erster Linie können Sie mit dem Hypothekenrechner ermitteln, wie hoch die Darlehensrate unter Angabe verschiedener Variablen ausfällt. Die Nutzung des Hypothekenrechners ist relativ einfach. Zunächst einmal geben Sie einige Daten und Zahlen vor, insbesondere:
  • Darlehensbetrag
  • Auszahlungsdatum
  • Häufigkeit der Ratenzahlung
  • Dauer der Sollzinsbindung
  • Gebundener Sollzinssatz

Darüber hinaus müssen Sie nur noch die anfängliche Tilgung vorgeben. Anschließend klicken Sie den Button „Berechnen“. Schon erhalten Sie im Ergebnis mitgeteilt, wie hoch Ihre monatliche Rate unter den entsprechenden Vorgaben ausfallen wird. Mit dem Hypothekenrechner haben Sie nicht nur eine gute Übersicht, sondern können darüber hinaus unter Eingabe verschiedener Zinssätze oder Laufzeiten alternative Kalkulationen vornehmen.

Im Ergebnis erhalten Sie nicht nur die monatliche Rate mitgeteilt, sondern darüber hinaus die Höhe der Restschuld zum Ende der Zinsbindung und welchen Betrag Sie am Ende der vereinbarten Zinsbindung bereits getilgt haben. Ebenfalls wird Ihnen übersichtlich angezeigt, wie die Gesamtlaufzeit des Darlehens ist und welche Summe die geleisteten Zinsen ausmachen. Der Hypothekenrechner ist demzufolge ein sehr gutes Hilfsmittel, wenn Sie die Immobilienfinanzierung möglichst optimal auf Ihre Situation und finanziellen Möglichkeiten abstimmen möchten.

Der Hypothekenrechner kann kostenfrei genutzt werden und ist unverbindlich. Sie müssen weder persönliche Angaben machen noch verpflichten Sie sich zu der Annahme etwaiger Angebote. Stattdessen handelt es sich um ein echtes Hilfsmittel, denn in wenigen Minuten können Sie sich eine Reihe wichtiger Eckdaten zu Ihrem späteren Darlehen anzeigen lassen.

Lassen Sie sich beraten

Bevor Sie sich für ein Darlehen oder einen Ratenkredit entscheiden, lassen Sie sich von Experten beraten. Die Mitarbeiter von Interhyp vergleichen die Angebote von mehr als 500 Banken und beraten Sie ausführlich zu allen Fragen rund um das Thema Restschuld. Sie informieren Sie gerne kostenlos und unverbindlich über alle Möglichkeiten, die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist zu minimieren und unterstützen Sie bei der Auswahl der Anschlussfinanzierung.

Kauf- / Mietrechner

Kaufen oder mieten? Berechnen Sie ausgehend von Ihrer monatlichen Kaltmiete, ob die eigene Immobilie für Sie die günstigere Alternative darstellt.

Haushaltsrechner

Berechnen Sie, wie viel Sie pro Monat in die Finanzierung Ihrer Immobilie investieren können.

Budgetrechner

Wie viel "Haus" können Sie sich eigentlich leisten? Berechnen Sie jetzt Ihr Budget für den geplanten Kauf.

Tilgungsrechner

Erstellen Sie einen kompletten Tilgungsplan über die Darlehenslaufzeit.

Volltilgungsrechner

Berechnen Sie, wie Sie Ihr Darlehen tilgen können, um zu einem bestimmten Zeitpunkt vollständig schuldenfrei zu sein.

Sollzinsbindungsrechner

Welche Zinsbindung ist für Sie ideal? Treffen Sie die Wahl zwischen Zinssicherheit und zusätzlicher Flexibilität.

Angebotsvergleichsrechner

Vergleichen Sie Ihr vorliegendes Angebot direkt mit Interhyp oder stellen Sie zwei verschiedene Angebote gegenüber.

Sollzins / Effektivzins

Wie stark weichen Sollzins und Effektivzins voneinander ab? Berechnen Sie aus dem Sollzins den Effektivzins - und umgekehrt.

Kapitalanlagerechner

Wie lohnend ist die Kapitalanlage in Immobilien? Stellen Sie die Immobilie und die direkte Geldanlage gegenüber.

Notar- / Grundbuchkosten

Ermitteln Sie die zu erwartenden Notar- und Grundbuchkosten für Ihren Immobilienkauf.

Vorfälligkeitsentschädigungsrechner

Sie möchten Ihr Darlehen vorzeitig umschulden? Ermitteln Sie die Kosten.

Konsumentenkreditrechner

Der Kreditrechner zeigt Ihnen Konditionen für kleinere Darlehen.