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Vermieter kündigt: Was kann ich als Mieter tun?
Angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels vor allem in Ballungsgebieten ist die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter für Mieter ein Horrorszenario. Doch nicht immer ist eine Kündigung rechtens. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Kündigungsgründe Vermieter geltend machen können und unter welchen Voraussetzungen eine Abwehr der Kündigung Aussichten auf Erfolg hat.
Kündigung wegen Eigenbedarf
- Kinder, Stiefkinder und Eltern,
- Enkel und Großeltern,
- Nichten und Neffen sowie
- dauerhaft im Haushalt lebende Personen wie Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners.
Für entferntere Verwandte kann hingegen kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Auch der Auszug des Vermieters oder seines Partners nach einer Trennung gilt im Regelfall nicht als triftiger Grund für Eigenbedarf.
Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht worden ist, können betroffene Mieterinnen und Mieter Schadenersatz verlangen. Dieser kann sich auf Umzugskosten, Kosten für eine Renovierung oder eventuelle Mehrkosten aufgrund einer höheren Miete erstrecken. Eine nachträgliche Rückabwicklung der Kündigung mit Wiedereinzug in die alte Wohnung lässt sich hingegen rechtlich nicht durchsetzen.
Kündigung wegen Zahlungsverzug
Allerdings führt die fristlose Kündigung nicht zum sofortigen Auszug und kann sogar wieder aufgehoben werden. Nach der Zustellung der Räumungsklage können Mieterinnen und Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten ihre Schulden vollständig begleichen, woraufhin die Kündigung erlischt.
Tipp
Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens
Die Kündigung des Mietvertrags aufgrund einer vertragswidrigen Verhaltensweise des Mieters ist die häufigste Ursache für gerichtlichen Streit zwischen Mietern und Vermietern. Dass diese Kündigungsfälle oft vor Gericht landen, liegt mit daran, dass aus der Fülle möglicher Vertragsverletzungen nicht immer eindeutig hervorgeht, wann diese eine Kündigung rechtfertigen.
Beispiele für vertragswidriges Verhalten sind unter anderem
- die Haltung von Tieren, wenn im Mietvertrag dies verboten wurde,
- die unerlaubte Untervermietung der Wohnung oder einzelner Zimmer,
- Störung des Hausfriedens beispielsweise durch Lärm- oder Geruchsbelästigung oder
- nachhaltige Beschädigung der Wohnung durch grob fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln.
Erst abmahnen, dann kündigen
Im Regelfall ist eine Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens erst möglich, wenn der Mieter oder die Mieterin zuvor eine schriftliche Abmahnung erhalten hat und die Verhaltensweise nicht ändert.
Was sind die häufigsten Ursachen für gerichtliche Mietstreitigkeiten?
| Vertragsverletzungen | 30,6 % |
| Mietkaution | 16,0 % |
| Nebenkosten | 15,6 % |
| Mieterhöhung | 15,5 % |
| Eigenbedarf | 7,6 % |
| Fristlose Kündigung | 6,0 % |
| Ordentliche Kündigung | 1,4 % |
| Schönheitsreparaturen | 0,5 % |
| Modernisierung | 0,4 % |
| Sonstige Gründe | 6,4 % |
Quelle: Rechtsschutzversicherung des Deutscher Mieterbunds, Stand 2023
Verwertungskündigung wegen Sanierung
Eine Verwertungskündigung erhalten Mieterinnen und Mieter dann, wenn der Vermieter umfangreiche Sanierungsarbeiten durchführen will, weil sich im derzeitigen Zustand die Vermietung der Immobilie nicht mehr wirtschaftlich trägt. Dabei berufen sich Vermieter auf § 573 im Bürgerlichen Gesetzbuch, der eine Kündigung erlaubt, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie nicht möglich wäre.
Lieber Kaufen statt Mieten?
Generell wägen Gerichte im Streitfall die wirtschaftlichen Nachteile für den Vermieter durch die Weitervermietung gegen die Nachteile der Mieter durch den Verlust der Wohnung ab. Vor diesem Hintergrund haben Mieterinnen und Mieter oft gute Chancen, eine Verwertungskündigung abzuwehren, und sollten in solchen Fällen frühzeitig juristischen Rat einholen.
Hinweis
