Probleme mit dem Vermieter?
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Probleme mit dem Vermieter: Wie soll ich mich verhalten?

Bei Konflikten zwischen Vermietern und Mietern mischen sich häufig Fakten mit zwischenmenschlichem Zündstoff. Weil es für Vermieterinnen und Vermieter um ihr wertvolles Immobilieneigentum und für Mieterinnen und Mieter um den existenziellen Wohnraum geht, können im Streitfall schnell die Emotionen hochkochen.

Author: Christina Gebauer
von Christina Gebauer in München, aktualisiert am 12.09.2024
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Generelle Verhaltenstipps bei Streitigkeiten mit Vermietern

Sie sollten als Mieterin oder Mieter bei Unstimmigkeiten sachlich bleiben und sich um Deeskalation bemühen. Gleichzeitig gilt es jedoch, sich eine aussichtsreiche rechtliche Position zu verschaffen für den Fall, dass der Vermieter oder die Vermieterin nicht einlenkt.

Dialog suchen

Vor allem bei Streitigkeiten, in denen es um das Verhalten als Mieter geht, sollten Sie den Dialog mit Ihrem Vermieter suchen. Oftmals lassen sich Kompromisse finden, mit denen beide Seiten gut leben können.

Beweise sammeln und dokumentieren

Dokumentieren
Wenn es um Mängel an der Mietwohnung geht, sollten Sie vorbeugend für eine möglichst lückenlose Beweislage sorgen. Wenn es beispielsweise durch undichte Dachfenster hereinregnet, sollten Sie schriftlich und am besten noch ergänzend mit Fotos nach einem Regenguss festhalten, in welcher Menge und an welchen Stellen Wasser eingedrungen ist. Das sorgt nicht nur für eine klare Beweislage, falls der Streit vor Gericht geht, sondern zeigt dem Vermieter die Faktenlage klar auf.

Lieber Kaufen statt Mieten?

Berechnen Sie ausgehend von Ihrer monatlichen Kaltmiete, ob die eigene Immobilie für Sie die günstigere Alternative darstellt.

Bei Eskalation juristischen Beistand suchen

Sollte sich zeigen, dass die Vermieterin oder der Vermieter nicht zu einer konstruktiven Lösung bereit ist, sollten Sie sich juristisch beraten lassen. Für Mitglieder von Mietervereinen ist eine Erstberatung durch den Anwalt des Vereins meist kostenlos.

Was tun bei Mängeln in der Wohnung?

Mieten oder Kaufen - die eigenen Motive verstehen

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Als Mieterin oder Mieter können Sie erwarten, dass die von Ihnen gemietete Wohnung frei von Mängeln ist. Vor allem bei älteren Wohnungen kann es jedoch immer mal wieder zu Beeinträchtigungen des Wohnkomforts kommen – sei es durch undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung, defekte Armaturen oder Heizungsausfälle.
In solchen Fällen haben Mieter die Pflicht, unverzüglich nach der Entdeckung des Mangels den Vermieter zu informieren. Dieser muss dann für die Behebung sorgen. Dabei ist im Regelfall die folgende Reihenfolge einzuhalten:
  • Im ersten Schritt informieren Sie Ihren Vermieter über die aufgetretenen Mängel und fordern ihn zur Beseitigung auf.
  • Wenn der Vermieter den Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist behebt, können Sie ihm eine Frist setzen und ankündigen, dass Sie nach Verstreichen des Termins die Beseitigung selbst beauftragen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen.
  • Lässt der Vermieter auch diese Frist tatenlos verstreichen, können Sie selbst einen Handwerker mit der Reparatur beauftragen, und Ihr Vermieter muss die Kosten übernehmen.

Mietminderung birgt Risiken

Zwar haben Mieterinnen und Mieter grundsätzlich das Recht, bei gravierenden Mängeln die Miete zu kürzen, wenn sie dies vorher ankündigen. Allerdings darf die Kürzung nur für den exakten Zeitraum des bestehenden Mangels und in angemessener Höhe erfolgen – und was angemessen ist, entscheiden Gerichte im Einzelfall. Damit riskieren Betroffene, dass eine zu großzügige Mietminderung als Mietrückstand gewertet wird. Laufen dabei mehr als zwei Monatsmieten Rückstand auf, darf der Vermieter kündigen.

Tipp

Weniger riskant als die Miete zu mindern ist die Erklärung gegenüber dem Vermieter, dass die Miete unter Vorbehalt gezahlt wird. Wird der Mangel nicht fristgerecht behoben, kann die Miete rückwirkend gekürzt werden.

Baustelle in der Wohnung

Frau grübelt über Probleme mit dem Vermieter
Wenn größere Modernisierungsarbeiten im Haus anstehen, kann dies zu Beeinträchtigungen für Mieterinnen und Mieter führen – sei es durch Lärm, Schmutz oder weil vorübergehend kein Wasser oder keine Heizung verfügbar ist.
Grundsätzlich müssen Mieter Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten dulden. Allerdings müssen Vermieter ihre Mieterinnen und Mieter drei Monate vor Beginn der Maßnahmen über Art, Umfang und voraussichtliche Dauer informieren. Ist die Wohnung vorübergehend nicht nutzbar, muss der Vermieter auf eigene Kosten für diesen Zeitraum eine Unterbringung im Hotel oder einer Ferienwohnung sorgen.
Bei starker Beeinträchtigung durch Lärm oder Schmutz oder wenn vorübergehend einzelne Räume nicht genutzt werden können, haben Mieterinnen und Mieter ein Recht auf Mietminderung. Auch hier gilt jedoch, dass die Minderung angemessen sein muss.
Eine Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten ist nur zulässig, wenn es sich um eine Modernisierung handelt, die den Mietern zusätzlichen Nutzwert bringt. Reine Instandhaltungen sind als Grund für eine Mieterhöhung unzulässig.

Gerichtsurteile zur Mietminderung

Generell ist die Angemessenheit einer Mietminderung immer eine Einzelfallentscheidung. Grobe Anhaltspunkte können die folgenden Gerichtsurteile geben.
  • Wohnung ist wegen Heizungsdefekt nur auf 18 Grad beheizbar: 10 % Mietminderung (AG Potsdam, Az. 23 C 236/10).
  • Wasserschaden durch undichtes Dach im Bereich des Kamins mit Verfärbung und Putzablösung: 20 % Mietminderung (AG Schöneberg, Az. 11 C 266/17).
  • Erhebliche Lärmbelästigung durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück: 15 % Mietminderung (LG Berlin, Az. 65 S 321/11)
  • Erhebliche Einschränkung der Wohnqualität bei Sanierungsarbeiten durch Gerüst, verklebte Fenster, Putzschäden und Baulärm: 30 % Mietminderung (AG Schöneberg – Az.: 17 C 96/21).

Unangemessene Mieterhöhung

Bei der Erhöhung der Miete sind Vermietern enge gesetzliche Grenzen gesetzt. So darf die Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, darüber hinaus gilt die so genannte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Mietwohnungsmarkt höchstens um 15 Prozent steigen.
Enthält der Mietvertrag bereits Regelungen zur Mietpreissteigerung – etwa in Form einer inflationsgebundenen Indexmiete oder einer Staffelmiete –, dann darf keine weitere Mieterhöhung erfolgen.
Weil für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung die Zustimmung des Mieters erforderlich ist, können Mieterinnen und Mieter ihre Zustimmung verweigern, wenn bei der Erhöhung die gesetzlichen Limits überschritten werden. Allerdings gibt es hier einige juristische Fallstricke, so dass Mieterinnen und Mieter im Konfliktfall den Rat eines Mietervereins oder Anwalts einholen sollten.

Kündigung des Mietvertrags

In Deutschland sind Mieterinnen und Mieter vor willkürlichen Kündigungen des Mietvertrags geschützt. Wenn ein Vermieter den Mietern kündigen möchte, muss er dafür triftige Gründe anführen wie beispielsweise Eigenbedarf, anhaltenden Zahlungsverzug oder grobe Verstöße gegen vertragliche Pflichten.
In welchen Fällen eine Vertragskündigung durch den Vermieter zulässig ist und wie Sie sich als Mieterin oder Mieter gegen unberechtigte Kündigungen wehren können, lesen Sie im Artikel „Vermieter kündigt: Was kann ich als Mieter tun?“.

Hinweis

Alle rechtlichen Angaben sind ohne Gewähr. Dieser Artikel ist daher auch keine Rechtsberatung. Im Notfall eine Anwältin oder einen Anwalt oder den Mieterschutzbund zu Rate ziehen.

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