Tipps für den Fall dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt
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Vermieter kündigt: Was kann ich als Mieter tun?

Angesichts des anhaltenden Wohnungsmangels vor allem in Ballungsgebieten ist die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter für Mieter ein Horrorszenario. Doch nicht immer ist eine Kündigung rechtens. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Kündigungsgründe Vermieter geltend machen können und unter welchen Voraussetzungen eine Abwehr der Kündigung Aussichten auf Erfolg hat.

Author: Christina Gebauer
von Christina Gebauer in München, aktualisiert am 12.09.2024
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Kündigung wegen Eigenbedarf

Wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für nahe Angehörige benötigt, darf er den Mietvertrag wegen Eigenbedarf kündigen. Allerdings ist der Kreis der Berechtigten begrenzt und beschränkt sich neben dem Vermieter oder der Vermieterin selbst auf
  • Kinder, Stiefkinder und Eltern,
  • Enkel und Großeltern,
  • Nichten und Neffen sowie
  • dauerhaft im Haushalt lebende Personen wie Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners.
Für entferntere Verwandte kann hingegen kein Eigenbedarf geltend gemacht werden. Auch der Auszug des Vermieters oder seines Partners nach einer Trennung gilt im Regelfall nicht als triftiger Grund für Eigenbedarf.
Beschwere bei Abmahnungen und Kündigungen
Gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarf können Sie sich wehren, wenn in der Kündigung die berechtigte Person oder der genaue Grund für die Geltendmachung nicht genannt wird. Auch bei unzumutbarer Härte kann die Eigenbedarfskündigung angefochten werden – etwa wenn Mieterinnen und Mieter schon sehr alt sind oder trotz aller Bemühungen keine zumutbare Wohnung finden.
Stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht worden ist, können betroffene Mieterinnen und Mieter Schadenersatz verlangen. Dieser kann sich auf Umzugskosten, Kosten für eine Renovierung oder eventuelle Mehrkosten aufgrund einer höheren Miete erstrecken. Eine nachträgliche Rückabwicklung der Kündigung mit Wiedereinzug in die alte Wohnung lässt sich hingegen rechtlich nicht durchsetzen.

Kündigung wegen Zahlungsverzug

Wenn Mieterinnen und Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen, kann dies zu einer Kündigung führen. Wer mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder zwei Monate hintereinander die Miete zu weniger als der Hälfte gezahlt hat, riskiert eine fristlose Kündigung.
Allerdings führt die fristlose Kündigung nicht zum sofortigen Auszug und kann sogar wieder aufgehoben werden. Nach der Zustellung der Räumungsklage können Mieterinnen und Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten ihre Schulden vollständig begleichen, woraufhin die Kündigung erlischt.

Tipp

Eine Kündigung wegen Zahlungsverzug sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen, weil hier die Rechtslage klare Voraussetzungen für eine Räumung der Wohnung schafft. Die schnelle Rückzahlung der Miet- und Nebenkostenschulden innerhalb der Zweimonatsfrist sollte absolute Priorität haben, um den Verlust der Wohnung zu vermeiden.

Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens

Die Kündigung des Mietvertrags aufgrund einer vertragswidrigen Verhaltensweise des Mieters ist die häufigste Ursache für gerichtlichen Streit zwischen Mietern und Vermietern. Dass diese Kündigungsfälle oft vor Gericht landen, liegt mit daran, dass aus der Fülle möglicher Vertragsverletzungen nicht immer eindeutig hervorgeht, wann diese eine Kündigung rechtfertigen.

Beispiele für vertragswidriges Verhalten sind unter anderem

  • die Haltung von Tieren, wenn im Mietvertrag dies verboten wurde,
  • die unerlaubte Untervermietung der Wohnung oder einzelner Zimmer,
  • Störung des Hausfriedens beispielsweise durch Lärm- oder Geruchsbelästigung oder
  • nachhaltige Beschädigung der Wohnung durch grob fahrlässiges oder vorsätzliches Handeln.

Erst abmahnen, dann kündigen

Im Regelfall ist eine Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens erst möglich, wenn der Mieter oder die Mieterin zuvor eine schriftliche Abmahnung erhalten hat und die Verhaltensweise nicht ändert.
Ein Gericht entscheidet im zweifel bei der Kündigung des Mietvertrages
Ob eine Kündigung berechtigt ist, hängt von der Schwere der Verstöße ab. Hier kann – etwa bei Lärmbelästigung – das subjektive Empfinden von Mietern und Vermietern oft auseinander liegen, so dass klare Grenzen meist erst im individuellen Fall vom Richter gezogen werden.
Generell ist es ratsam, nach Erhalt einer Abmahnung das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und sein Verhalten anzupassen. Am Ende ist es meist lohnenswert, für den Weiterbestand des Mietverhältnisses gewisse Kompromisse einzugehen. Wer ohne vorherige Abmahnung eine Kündigung erhält, sollte dieser widersprechen und sich juristischen Beistand – etwa bei einem Mieterverein – suchen.

Was sind die häufigsten Ursachen für gerichtliche Mietstreitigkeiten?

Vertragsverletzungen 30,6 %
Mietkaution 16,0 %
Nebenkosten 15,6 %
Mieterhöhung 15,5 %
Eigenbedarf 7,6 %
Fristlose Kündigung 6,0 %
Ordentliche Kündigung 1,4 %
Schönheitsreparaturen 0,5 %
Modernisierung 0,4 %
Sonstige Gründe 6,4 %

Verwertungskündigung wegen Sanierung

Eine Verwertungskündigung erhalten Mieterinnen und Mieter dann, wenn der Vermieter umfangreiche Sanierungsarbeiten durchführen will, weil sich im derzeitigen Zustand die Vermietung der Immobilie nicht mehr wirtschaftlich trägt. Dabei berufen sich Vermieter auf § 573 im Bürgerlichen Gesetzbuch, der eine Kündigung erlaubt, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie nicht möglich wäre.

Lieber Kaufen statt Mieten?

Berechnen Sie ausgehend von Ihrer monatlichen Kaltmiete, ob die eigene Immobilie für Sie die günstigere Alternative darstellt.
Allerdings stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen an die Wirksamkeit einer Verwertungskündigung. Allein die Begründung, dass nach einer Sanierung die Wohnung zu einem höheren Preis vermietet oder verkauft werden kann, rechtfertigt keine Kündigung. Auch wenn über Jahrzehnte hinweg Sanierungsstau entstanden ist, weil der Vermieter seine Immobilie vernachlässigt hat, ist die Kündigung meist unzulässig.
Generell wägen Gerichte im Streitfall die wirtschaftlichen Nachteile für den Vermieter durch die Weitervermietung gegen die Nachteile der Mieter durch den Verlust der Wohnung ab. Vor diesem Hintergrund haben Mieterinnen und Mieter oft gute Chancen, eine Verwertungskündigung abzuwehren, und sollten in solchen Fällen frühzeitig juristischen Rat einholen.

Hinweis

Alle rechtlichen Angaben sind ohne Gewähr. Dieser Artikel ist daher auch keine Rechtsberatung. Im Notfall eine Anwältin oder einen Anwalt oder den Mieterschutzbund zu Rate ziehen.

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