Immobilienbewertung: Das sollten Sie wissen

Was ist meine Immobilie wert? Diese Frage ist nicht nur beim Verkauf wichtig, sondern oft auch bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung. Gutachter helfen dabei, den realistischen Wert zu ermitteln.

Zuletzt aktualisiert am 13.05.2021

Ist meine gefundene Immobilie den Kaufpreis wert?

Bei den angezeigten Immobilienbewertungen handelt es sich um unverbindliche Schätzwerte auf Basis der von Ihnen eingegebenen Informationen. Der tatsächliche Wert kann abweichen. Weitere Informationen dazu, etwa zum Datenschutz, finden Sie bei Scoperty.

Nach welchen Methoden werden Immobilien bewertet?

Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang, bei dem der Gutachter viele Einflussfaktoren berücksichtigen muss. Je nach Art der Immobilie können bei der Ermittlung des Immobilienwertes unterschiedliche Vorgehensweisen zum Einsatz kommen. Am gängigsten sind das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren stehen Grundstückswert und Baukosten im Mittelpunkt. Der Gutachter ermittelt auf Basis von Baujahr, Zustand der Bausubstanz und Ausstattung den Wert des Gebäudes und addiert den Wert des Grundstücks hinzu. Vor allem bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren häufig anzutreffen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird zumeist bei vermieteten Immobilien angewandt. Berechnungsbasis ist dabei die Höhe der erzielten Miete oder Pacht. Je nach baulichem Zustand des Gebäudes kann sich der Wert dann noch erhöhen oder reduzieren.

Vergleichswertverfahren

Wie es der Name schon vermuten lässt, bilden beim Vergleichswertverfahren die real erzielten Verkaufspreise von Immobilien in ähnlicher Lage und mit ähnlichen Merkmalen bei Ausstattung und Bausubstanz die Basis für die Wertermittlung. Wie bei den anderen Verfahren bleibt auch hier Spielraum für individuelle Auf- oder Abwertungen, die aus Besonderheiten bei Lage, Zuschnitt, Zustand oder Ausstattung resultieren. Besonders gut funktioniert dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen, da sich hier in vielen Fällen die Transaktionen von gut vergleichbaren Objekten zur Bewertung heranziehen lassen.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Kosten für eine Immobilienbewertung hängen zunächst einmal von der Art des Objektes ab. So ist eine Eigentumswohnung mit weniger Aufwand zu bewerten als ein individuelles Einfamilienhaus, bei dem eine Vielzahl an Einflussfaktoren zu berücksichtigen ist. Darüber hinaus kommt es darauf an, ob es sich um ein einfaches Kurzgutachten oder um ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten handelt.

Kosten für ein Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten wird häufig von Eigentümern benötigt, die ihre Immobilie verkaufen wollen und bei der Festlegung des Angebotspreises unsicher sind. In diesem Fall führt ein Immobiliensachverständiger eine vereinfachte Bewertung durch. Das dafür anfallende Honorar beträgt häufig zwischen 500 und 1.000 Euro.
Noch preisgünstiger sind Online-Gutachten, die von einigen Immobilienportalen angeboten werden. Hierbei gibt der Eigentümer die Daten und Merkmale seiner Immobilie über ein Online-Formular ein und erhält kurz darauf eine ungefähre Einschätzung des Immobilienwertes. Der Bewertungsvorgang findet dabei nicht durch einen Sachverständigen statt, sondern wird automatisiert vom Computer auf Basis statistischer Daten durchgeführt.
Komplett kostenlos ist eine Kurzbewertung bei manchen Maklern, die diese Leistung ihren Auftraggebern nach dem Abschluss eines Vermittlungsauftrags als Gratisdienst anbieten.

Kosten für ein Verkehrswertgutachten

Wenn der Wert einer Immobilie gegenüber Behörden oder Gerichten nachgewiesen werden muss, wird ein ausführliches Verkehrswertgutachten benötigt. Dies ist häufig bei Scheidungen oder Erb-Auseinandersetzungen der Fall. Hierfür sollten Sie je nach Objekt zwischen 1.500 und 2.500 Euro als Honorar für den Gutachter einplanen.

Was beeinflusst die Immobilienbewertung?

Bei der Wertermittlung können unterschiedliche Einflussfaktoren das Ergebnis nach oben oder unten beeinflussen. Das ist nicht ungewöhnlich, weil die Bewertungsverfahren immer einen gewissen Spielraum bieten.

Wie bewertet die Bank eine Immobilie?

Wenn eine Bank die Immobilie für eine Finanzierung bewertet, dann steht die Frage im Mittelpunkt, ob bei einer Zahlungsunfähigkeit des Finanzierungsnehmers der Verkaufserlös die noch bestehenden Schulden abdecken kann. Dabei muss die Bank auch berücksichtigen, dass bei einem Notverkauf meist deutlich weniger Zeit für die Vermarktung zur Verfügung steht als sonst üblich.
Daher kann die Bewertung einer Bank durchaus unter dem Betrag liegen, den beispielsweise ein Immobilienmakler beim Verkauf als Angebotspreis ansetzen würde.

Wie kann der Immobilienwert gesteigert werden?

Als wertmindernd stufen Makler und Gutachter oft unerledigte Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen ein. Der Abschlag bei der Bewertung kann in solchen Fällen höher ausfallen als die tatsächlichen Sanierungskosten - vor allem dann, wenn der Eigentümer durch das Einbringen von Eigenleistungen die Kosten noch senken kann.
Daher kann es sinnvoll sein, vor dem Immobilienverkauf wichtige Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, um das Objekt dann in einem guten Zustand anbieten zu können. Das betrifft vor allem die folgenden Bereiche:
  • energetische Sanierung wie Austausch veralteter Heizungsanlagen, Dämmung von Dach und Fassade oder Austausch alter und schadhafter Fenster
  • Beseitigung von Bauschäden, um weitere Folgeschäden etwa durch Eindringen von Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu vermeiden
  • Modernisierung von veralteten Elektro- und Wasserinstallationen
  • grundlegende Maßnahmen bei den Außenanlagen etwa durch die Entfernung von Gestrüpp oder die Instandsetzung von schadhaften Wegen, Treppen und Zufahrten

Worauf achtet ein Gutachter?

Üblicherweise läuft eine Immobilienbewertung in mehreren Schritten ab. Zunächst erhält der Gutachter die Unterlagen wie Bebauungsplan, Baubeschreibung, Grundbuchauszug und Nachweise zu bereits durchgeführten Renovierungsmaßnahmen. Damit kann er sich ein Bild über die Lage der Immobilie und den Zuschnitt des Grundrisses machen. Dann folgt eine gründliche Besichtigung der Immobilie, um den Zustand und eventuelle Schäden einschätzen zu können. All diese Faktoren fließen dann zusammen mit der allgemeinen Markteinschätzung in die Bewertung mit ein.

Kurzüberblick: Wo der Gutachter genau hinschaut

Lage und Grundstück
  • Gibt es bei der Lage belastende Faktoren wie z.B. Lärmemissionen?
  • Ist das Grundstück praktisch zugeschnitten und gut nutzbar oder ist die Nutzung z.B. durch starke Hanglage erschwert?
Grundbuch
  • Liegen wertmindernde Belastungen vor wie Wohn-, Wege- oder Nießbrauchrechte?
Außenanlagen
  • Besteht Sanierungsbedarf durch schadhafte Wege, Zufahrten oder Stützmauern?
  • Ist das Grundstück gepflegt oder verwildert?
Allgemeiner Bauzustand
  • Wann wurde die Immobilie gebaut?
  • Gibt es Schäden an Fassade und Dach?
  • Sind Außenwand, Fassade, Fenster und Dach in gutem Zustand und ausreichend gedämmt?
  • Wie hoch ist der Heizenergieverbrauch des Gebäudes?
Keller
  • Gibt es feuchte Stellen?
Innenräume
  • Besteht Renovierungsbedarf bei Wand- und Bodenbelägen?
  • Sind die Räume praktisch aufgeteilt und gut mit Tageslicht versorgt?
Installation
  • Ist die Heizungsanlage modernisierungsbedürftig?
  • Entspricht die Elektroinstallation dem aktuellen Stand der Technik?
  • Gibt es Sanierungsbedarf bei Wasser- und Abwasserrohren?
Ausstattung
  • Ist die Ausstattung besonders hochwertig und wirkt dadurch wertsteigernd?
  • Fehlen wichtige Ausstattungsmerkmale, so dass beim Immobilienwert ein Abschlag vorgenommen werden muss?

Wer ermittelt den Wert einer Immobilie?

Die Immobilienbewertung führt in aller Regel ein Makler oder ein Sachverständiger durch. Je nach Aufbau und Verwendungszweck des Gutachtens sind dabei unterschiedliche Qualifikationen erforderlich.

Wer darf ein Gutachten erstellen?

Die Anforderungen an die berufliche Qualifikation des Immobiliengutachters hängen davon ab, ob es sich um eine Wertermittlung für persönliche Zwecke handeln soll oder um ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten:
  • Wenn das Gutachten privaten Zwecken dienen soll wie beispielsweise der Verkaufspreisfindung, kann das Gutachten sowohl ein Sachverständiger durchführen als auch ein Immobilienmakler, der über entsprechende Erfahrungen und Kenntnisse verfügt.
  • Für die Verwendung bei juristischen Auseinandersetzungen werden nur Gutachten anerkannt, die von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt worden sind. Einen vereidigten Sachverständigen in Ihrer Region finden Sie auf der Website der Industrie- und Handelskammer (IHK), die für die Führung der Sachverständigenlisten zuständig ist.
Wenn Sie einen Experten für Ihr Projekt suchen, empfiehlt Interhyp Ihnen die Sachverständigen von Bauexperts. Die qualifizierten Sachverständigen sind bundesweit tätig und stehen Ihnen als kompetente Ansprechpartner zur Seite - ob es um die Wertermittlung einer Immobilie geht, Baugutachten oder die Qualitätsüberwachung auf der Baustelle.

Wie kann ich den Wert selber berechnen?

Wer über Erfahrung und Marktkenntnis verfügt, kann den Wert seiner Immobilie auch selbst schätzen. Diese Vorgehensweise spart Kosten, wenn ein Verkauf in Eigenregie ohne Makler geplant ist und ein Angebotspreis festgesetzt werden soll.
Empfehlenswert ist in solchen Fällen die Verwendung des Vergleichswertverfahrens, da dies weniger komplex ist als die anderen Bewertungsmethoden. Suchen Sie auf Immobilienportalen nach vergleichbaren Angeboten am Ort und in der Umgebung und nehmen Sie die Exposés unter die Lupe. Prüfen Sie, in welcher Hinsicht Ihre Immobilie mehr oder weniger wert sein könnte als das Vergleichsobjekt. Diesen Vorgang sollten Sie mit einigen Immobilienangeboten wiederholen, so dass sich am Ende eine Preisspanne für Ihr Objekt herauskristallisiert.
Bei Eigentumswohnungen und standardisierten Einfamililenhäusern - vor allem Reihenhäusern und Doppelhaushälften - lässt sich auf diese Weise auch ohne Gutachter ein verlässlicher Schätzwert ermitteln. Voraussetzung ist jedoch eine ausreichende Kenntnis des Immobilienmarktes.

Immobilienbewertung im Erbfall

Der Immobilienbewertung im Erbfall eine große Bedeutung zu. In dem Fall geht es darum, einen möglichst aktuellen und realistischen Wert zu ermitteln, den das Haus zum Zeitpunkt der Erbschaft hat. Gleiches gilt für das Grundstück, dessen Bodenwert möglichst exakt ermittelt werden muss. Ein Grund dafür ist, dass bei größeren Erbschaften, wie die einer Immobilie, für die jeweiligen Erben oft die Erbschaftssteuer anfällt. Deshalb berechnet auch das Finanzamt den aktuellen Verkehrswert der Immobilie. Zu diesem Zweck nutzt es meistens das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.
Im ersten Schritt ermittelt das Finanzamt, welchen Verkehrswert die Immobilie und welchen Bodenwert das entsprechende Grundstück hat. Der Gesamtwert von Haus und Grundstück dient dann als Basis für die Berechnung der anfallenden Erbschaftssteuer. Oft passiert es jedoch, insbesondere seit der Erbschaftssteuerreform, dass Finanzämter den Wert einer Immobilie höher schätzen als der Verkehrswert eigentlich ist.
Erben müssen in dem Fall mehr Abgeltungssteuer zahlen, als auf Basis des realistischen Verkehrswertes notwendig wäre. Aus diesem Grund empfehlen Experten mittlerweile den Erben, auf eigene Verantwortung und Kosten einen Immobiliengutachter zu bestellen. Dieser Sachverständige nimmt eine neutrale Immobilienbewertung vor, sodass das Gutachten im Erbfall als Grundlage für einen Einspruch gegen die Festsetzung der Erbschaftssteuer seitens des Finanzamtes genutzt werden kann. Mit einem erfolgreichen Einspruch gegen den Steuerbescheid können betroffene Erben oftmals einige Tausend Euro Erbschaftssteuer einsparen. Manchmal liegt die Ersparnis sogar im fünfstelligen Bereich.

Immobilienbewertung bei einer Schenkung

Für die Immobilienbewertung bei einer Schenkung gelten im Grunde die gleichen Bedingungen und es gilt die gleichen Punkte zu beachten, wie es bei einer Erbschaft der Fall ist. Auch hier nimmt das Finanzamt eine Wertermittlung vor. Wird dabei die persönliche Freigrenze des Beschenkten überschritten, fällt die sogenannte Schenkungssteuer an. Aus diesem Grund macht es bei einer Schenkung ebenfalls Sinn, ein Immobiliengutachten erstellen zu lassen. Bei einer Schenkung geht es, wie auch bei einer Erbschaft, um den Verkehrswert der Immobilie sowie um den Grundstückswert. Immobilieneigentümer stellen sich daher regelmäßig die Frage: Soll ich mein Haus vererben oder stattdessen zu Lebzeiten verschenken?
Insbesondere unter der Voraussetzung, dass Sie als späterer Erblasser vor allem Erbenzweiten oder dritten Grades haben, zum Beispiel Neffen, Nichten oder sehr gute Freunde, ist es empfehlenswert, über eine Schenkung zu Lebzeiten nachzudenken. Der Grund ist, dass die Freibeträge ab der Erbschaftssteuerklasse 2 vergleichsweise gering ausfallen. Bei der Schenkung jedoch stehen die entsprechenden Freibeträge alle zehn Jahre erneut zur Verfügung.
Beispiel: Ergibt die Immobilienbewertung, dass das Haus einschließlich Grundstück derzeit einen Wert von 350.000 Euro hat, würde dieser Betrag die persönlichen Freibeträge der meisten Erben später deutlich übersteigen. Verschenken Sie jedoch nach und nach zum Beispiel jeweils ein Drittel der Immobilie und des Grundstücks an die gewünschten Erben, kann es sogar passieren, dass keine Schenkungssteuer anfällt. Auch hier nimmt allerdings die realistische Immobilienbewertung eine zentrale Rolle ein.