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Wie hoch sind die Bauzinsen? Drei Faktoren sind entscheidend

Das Zinsniveau ist momentan historisch niedrig - da überlegen viele, ob sie sich den Traum von der eigenen Immobilie jetzt erfüllen wollen. Doch wie der individuelle Zinssatz für die persönliche Finanzierung letztendlich aussieht, hängt nicht nur vom Marktzins ab, sondern auch von den Eckdaten der Finanzierung und von den Bedürfnissen und Möglichkeiten des Kunden.

von Andreas Wart in München, aktualisiert 08.04.2021

Zinsentwicklung der vergangenen zehn Jahre

Wenn die Europäische Zentralbank (EZB) Zinsentscheidungen trifft, kommt oft die Frage auf, ob sich die Entscheidung direkt auch auf die Zinsen für Immobilienkredite auswirkt. Das ist eher nicht der Fall, denn bei den EZB-Leitzinsen handelt es sich um kurzfristige Zinsen. Baugeld orientiert sich jedoch vor allem an den Renditen langfristiger Anleihen und Pfandbriefe.
Der Marktzins für Immobilienfinanzierungen hängt von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab. Wenn die Nachfrage nach Anleihen und Pfandbriefen hoch ist, sinken die Renditen. Aktuell sind deutsche Anlagen als Hort der Sicherheit von internationalen Anlegern gefragt. Hinzu kommt das immense Anleihen-Kaufprogramm der EZB. Die Renditen für deutsche Langfristanlagen liegen daher zurzeit sogar im negativen Bereich. Auch die Baufinanzierungszinsen sind im historischen Vergleich heute sehr günstig - das zeigen die Zins-Charts von Interhyp.

Welche Auswirkungen hat eine EZB-Leitzinsänderung?

Die Leitzinsen bestimmen die Konditionen, zu denen sich Banken kurzfristig untereinander Geld leihen. Sie hat vor allem rasche Auswirkungen auf die Zinsen von Spargeld, etwa Tagesgeld. Die Zinsen für Immobilienkredite als langfristige Zinsen werden davon aber nicht unmittelbar beeinflusst.
Wenn man die oberen zwei Kurven betrachtet, kann man allerdings sehen, dass das Niveau des Leitzinses und die Baugeldzinsentwicklung nicht völlig losgelöst voneinander sind. Zum Beispiel können zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen, sodass sich die Leit- und Baugeldzinsen ähnlich entwickeln.
Die Vergangenheit zeigt aber nicht selten auch gegenläufige Entwicklungen, etwa im Sommer 2013, als die Baugeldzinsen trotz gesenkter Leitzinsen gestiegen sind. Der Grund waren Entwicklungen in den USA: Dort hatten Befürchtungen eines Endes der lockeren Geldpolitik und möglicher Zurückhaltungen von US-Anlegern dazu geführt, dass die Nachfrage nach Anleihen in Deutschland gesunken war. Das Beispiel zeigt, wie abhängig die Baugeldzinsentwicklung von dem Verhalten internationaler Großanleger sein kann.

Was heißt das für die individuelle Baufinanzierung?

Wie sich der Marktzins letztendlich auf die individuelle Finanzierung auswirkt, hängt wiederum von weiteren Faktoren ab - etwa von der Bonität des Kunden, der Lage des Objekts und den Eckdaten der Finanzierung. Gute Hilfe leistet der Persönliche Zinsrechner von Interhyp.
Wenn Sie wissen wollen, wie sich die Zinsen derzeit und in naher Zukunft entwickeln, informieren Sie sich im kostenlosen Interhyp-Zinsbericht. Monatlich gibt Mirjam Mohr aus dem Interhyp-Vorstand eine Einschätzung zur aktuellen Zinsentwicklung.

Diese drei Faktoren bestimmen den Bauzins

Welcher Sollzins letztlich in einem Kreditvertrag zum Zuge kommt, hängt von vielen individuellen Gesichtspunkten ab. Daher sind Zinsangaben auf Internetportalen immer nur bedingt aussagefähig. Hier erfahren Sie, wie der Bauzins ermittelt wird und welche drei Faktoren ausschlaggebend sind.

1. Kapitalmarkt

Der Marktzins für Immobilienkredite orientiert sich an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Diese Renditen hängen wiederum von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab. Wegen der international starken Nachfrage nach sicheren Anlagen liegen die Renditen für langfristige Bundesanleihen und Pfandbriefe in Deutschland derzeit auf historisch niedrigem Niveau.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Baugeldzinsen dagegen nicht unmittelbar. Die Leitzinsen bestimmen die Konditionen, zu denen sich Banken untereinander Geld leihen und haben vor allem auf kurzfristige Marktzinsen Auswirkung - etwa auf Tagesgeld. Zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken können das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen, Leitzinsentscheidungen führen also zum Teil zu ähnlichen Entwicklungen bei Baugeld. Das muss aber nicht zwingend so sein. So hat es in der Vergangenheit auch gegenläufige Entwicklungen gegeben, etwa steigende Baugeldzinsen trotz gesenkter Leitzinsen. Mehr dazu, wie der Bauzins vom Kapitalmarkt abhängt, auf den Interhyp Zinscharts.

2. Kunden

Wie sich das Zinsniveau letztendlich bei der individuellen Finanzierung auswirkt, ist auch vom Kunden und seinen Bedürfnissen und Möglichkeiten abhängig.
Wie der Kunde den Bauzins beeinflusst:
  • Eigenkapital
    20 % der Immobilienkosten sowie die kompletten Nebenkosten sollte ein Bauher oder Immbilienkäufer mindestens aus Eigenmitteln bestreiten können. Noch mehr wäre besser: Denn ein hoher Anteil an

    Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

    bedeutet für die Bank mehr Sicherheit. Für dieses geringere Risiko belohnt sie den Kreditnehmer in Form niedriger Zinsen.
  • Erwerbstätigkeit
    Es ist nicht unerheblich, ob ein Baufinanzierungskunde Angestellter, Freiberufler, Rentner, Privatier oder Beamter ist. Je nach Erwerbstätigkeit fällt die Auswahl größer oder kleiner aus. Das kann den möglichen Zins beeinflussen. Manche Banken erheben für bestimmte Berufsgruppen Zinsaufschläge oder stellen Anforderungen an den einzubringenden Eigenkapitalanteil. So haben Angestellte und Beamte oft eine breite Auswahl. Selbstständige, Freiberufler oder Rentner sind dagegen in der Auswahl häufiger eingeschränkter.
  • Postleitzahl
    Die Postleitzahl des Wohnort oder des Objektortes beeinflusst auch die Angebotspalette und damit den möglichen Zins. So gibt es viele regionale Banken, die nur in bestimmten PLZ-Gebieten Finanzierungen anbieten. Die Unterschiede können je nach Region einige Zehntelprozentpunkte ausmachen.
  • Nutzung
    Der Bauzins hängt auch davon ab, wie die Immobilie genutzt wird - ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung. So gibt es für Kapitalanleger zum Teil spezielle Anforderungen an das Einkommen oder an den Beleihungswert der Immobilie. Eigennutzer können zum Beispiel oft von speziellen Förderdarlehen profitieren, etwa von KfW-Darlehen.
  • Bonität
    Nicht zuletzt hat auch die

    Wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von Bonität bzw. Kreditwürdigkeit. Um die persönliche Bonität des Darlehensnehmers zu beurteilen, wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird hingegen anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben geprüft.

    des Kunden Einfluss darauf, ob er ein Darlehen erhält und wie hoch der angebotene Zins ist. Die Bank holt dazu mit Zustimmung des Kunden eine

    Die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung wird mit Schufa abgekürzt. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

    -Auskunft ein und prüft die Einkommenssituation. Auch andere Einkünfte wie Mieten, Kapitalerträge oder Renten fließen meist ein. Auch spielt die Beschäftigungsdauer vielfach eine Rolle. Wichtig ist auch, ob die Probezeit beendet ist, oder ob das Arbeitsverhältnis befristet oder unbefristet ist. Wie die Bonität genau bewertet wird, kann je nach Bank variieren.

3. Finanzierung

Die Eckdaten der Finanzierung haben entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Kreditzinsen.
Darlehenshöhe
Die Darlehenshöhe hat Einfluss auf die Angebotsauswahl und den angebotenen Zins. So starten manche Banken ihre Offerten erst ab bestimmten Mindestsummen. Oder sie erheben Zinsauf- oder abschläge von einem oder mehreren Zehntelprozentpunkten, wenn bestimmte Summen unter- oder überschritten werden. Manchmal sind diese Angebote auch Aktionen, die nur für eine bestimmte Zeit gelten. Häufig wird für höhere Darlehen ein besserer Zins angeboten.
Eigenkapitalanteil
Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser ist in der Regel der Zinssatz für den Kunden - je weniger Eigenkapital, desto schlechter ist der Zins. So können die Zinsaufschläge bei einer

Die zu finanzierende Immobilie wird in den meisten Fällen als Sicherheit für den Baukredit herangezogen. Mit dieser so genannten Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die Höhe der Beleihung ist abhängig von dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.

von 70 % leicht bei etwa 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 % oft bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 % zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.
Zinsbindung
Weil die Zinsentwicklung in der Zukunft schwer abschätzbar ist, sind die Zinssätze bei längeren Sollzinsbindungen höher als bei niedrigen. Allerdings sind die Differenzen relativ gering. So liegt der Zinssatz für zehnjährige Zinsbindungen in etwa - je nach Kreditinstitut - bei 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten über dem für eine fünfjährige Zinsbindung. Der Aufpreis für eine zwanzigjährige im Vergleich zur zehnjährigen Laufzeit beträgt 0,55 bis 0,65 Prozentpunkten. Manchmal verringern sich diese Differenzen auch. Da die Zinsen derzeit sehr niedrig und Zinserhöhungen in der Zukunft nicht unwahrscheinlich sind, rät Interhyp, die günstigen Zinsen lange zu sichern, mindestens zehn Jahre, besser länger.
Tilgungshöhe
Wer hoch tilgt, bekommt oft auch bessere Konditionen - vor allem, wenn er ein Volltilger-Darlehen wählt, das am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Der Zinsvorteil für Volltilger-Darlehen über eine zehnjährige Laufzeit im Vergleich zu einer zweiprozentigen Anfangstilgung kann bei etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten liegen.
Sonderoptionen
Ein ein- oder zweimaliger Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und eine Sondertilgungsoption über 5 % der Darlehenssumme pro Jahr sind heute oft kostenlos. Wer mehr möchte, kann dies zum Teil gegen Zinsaufschläge hinzuwählen.
Daneben können weitere individuelle Konstellationen den Bauzins beeinflussen:
  • Lange bereitstellungsfreie Zeit
    Wenn bei einer Verzögerung des Bauvorhabens das Darlehen noch nicht abgerufen wird, werden unter Umständen sogenannte Bereitstellungszinsen für die noch nicht abgerufenen Darlehensteile berechnet.
  • Forward-Darlehen
    Bei ein Anschlussfinanzierung kann der Zeitpunkt eine Rolle spielen: Werden die Zinsen weit im Voraus festgezurrt, werden bei sogenannten Forward-Darlehen Aufschläge erhoben.
  • Eigenleistung
    Manche Bauherren bringen Eigenleistungen ein, die zum Teil wie Eigenkapital zählen und dadurch die Zinsen verringern können, aber meist nur bis zu bestimmten Beträgen.
  • Marge der Bank
    Jede Bank erhebt einen Aufschlag auf den Marktzins, um ihre Kosten zu decken und Gewinn zu erwirtschaften. Der Vergleich der Angebote vieler Banken führt zum günstigsten Zinsangebot.

Tipp: Mehrere Angebote vergleichen

Generell nutzt jede Bank diese Faktoren, um den Zinssatz für das Angebot zu bestimmen. Außerdem erhebt jede Bank einen Aufschlag auf den Marktzinssatz, um ihre Kosten zu decken und Gewinn zu erwirtschaften. Doch nicht jede Bank bewertet Ihre individuelle Situation gleich. Wenn Ihr Nachbar Top-Zinsen von Bank A erhält, kann für Sie Bank B den besseren Zinssatz im Angebot haben. Nutzen Sie deshalb unbedingt die Möglichkeit zu einem kostenlosen und unverbindlichen Vergleich. So finden Sie die Bank, die Ihnen für Ihren Traum vom Haus die besten Hypothekenzinsen anbietet. Die Baufinanzierungsexperten von Interhyp sind an keine Bank und kein bestimmtes Produkt gebunden. Sie nehmen gemeinsam mit Ihnen einen Vergleich der Angebote von über 500 Anbietern zur Baufinanzierung vor. So finden Sie immer Ihren persönlichen Top-Zins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt.