Immobilienbewertung: Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

So nutzen Sie unseren Rechner zur Immobilienbewertung

Mit unserem Online-Rechner erhalten Sie in nur wenigen Minuten eine erste Einschätzung über den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie. Das Tool kann dabei sowohl von Eigentümerinnen und Eigentümern genutzt werden, die über den Verkauf ihrer Immobilie oder etwa eine Anschlussfinanzierung nachdenken, als auch von Interessierten, die den Preis ihres Wunschobjekts besser einordnen möchten.

Ihre Angaben im Immobilienbewertungsrechner

Damit die Bewertung möglichst realistisch ausfällt, werden im Rechner einige grundlegende Informationen zur Immobilie erfragt. Diese dienen als Basis, um den voraussichtlichen Immobilienpreis möglichst genau zu berechnen. Die Angaben variieren je nach Immobilienart leicht, mit der Abfrage folgender Daten können Sie im Regelfall rechnen:

• Adresse und Ort der Immobilie – für die regionale Marktzuordnung
• Art der Immobilie (zum Beispiel Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus)
• Wohn- und Grundstücksfläche
• Baujahr sowie – falls vorhanden – das Jahr der letzten Sanierung
• Allgemeine Ausstattung (einfach, gehoben oder luxuriös)
• Weitere Ausstattungsmerkmale wie Terrasse, Balkon, Aufzug oder Parkplatz

Je nach Immobilientyp können zusätzlich weitere Angaben abgefragt werden – etwa zu Energieeffizienz, Modernisierungen oder besonderen Ausstattungsdetails. So lässt sich ein möglichst realistisches und marktgerechtes Ergebnis erzielen.

Wie die Ergebnisse einzuschätzen sind

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren steht der materielle Wert der Immobilie im Vordergrund – also der Wert von Gebäude und Grundstück. Zunächst wird der Bodenwert ermittelt und dazu der Gebäudewert addiert - dieser setzt sich aus Baukosten, Baujahr, Zustand und Ausstattung zusammen. Von diesem Gesamtwert werden dann mögliche Wertminderungen, zum Beispiel durch Abnutzung oder Reparaturbedarf, abgezogen. Das Sachwertverfahren kommt hauptsächlich bei selbstgenutzten Immobilien, also Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften, zum Einsatz – immer dann, wenn keine regelmäßigen Mieteinnahmen erzielt werden, die man als Basis für die Wertermittlung heranziehen könnte.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird dann angewandt, wenn eine Immobilie regelmäßig Erträge abwirft – also beispielsweise Mieteinnahmen oder Pachten. Im Zentrum steht hier die wirtschaftliche Betrachtung: Wie viel Geld wirft das Objekt künftig ab, und wie hoch ist der Kapitalwert dieser Erträge? Dazu wird der jährliche Reinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten) berechnet. Aus diesem wird mit Hilfe des Liegenschaftszins der Ertragswert bestimmt. Der Bodenwert kommt auch hier zum Einsatz und wird separat berechnet und addiert. Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzten Objekten eingesetzt.

Vergleichswertverfahren

Wie es der Name schon vermuten lässt, bilden beim Vergleichswertverfahren die real erzielten Verkaufspreise von Immobilien in ähnlicher Lage und mit ähnlichen Merkmalen bei Ausstattung und Bausubstanz die Basis für die Wertermittlung. Wie bei den anderen Verfahren bleibt auch hier Spielraum für individuelle Auf- oder Abwertungen, die aus Besonderheiten bei Lage, Zuschnitt, Zustand oder Ausstattung resultieren. Besonders gut funktioniert dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen, da sich hier in vielen Fällen die Transaktionen von gut vergleichbaren Objekten zur Bewertung heranziehen lassen.

Wer ermittelt den Wert einer Immobilie?

Die Bewertung einer Immobilie kann über unterschiedliche Wege erfolgen, abhängig vom Zweck und dem notwendigen Anspruch an Genauigkeit und Rechtssicherheit. Im Regelfall kommen drei Wege infrage: eine Bewertung durch einen Sachverständigen, durch einen Makler oder durch eine Online-Selbsteinschätzung.

*Bei den Kostenangaben handelt es sich um Schätzungen basierend auf Marktangaben, nicht um verbindliche Kostenaussagen.

Sachverständigenbüro

Bei der Wertermittlung durch eine Sachverständige oder einen Sachverständigen handelt es sich um die formellste Variante der Immobilienbewertung. Hierbei ist – je nach Einsatz – eine besondere Qualifikation erforderlich: So dürfen zum Beispiel für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige tätig werden.

Wann ist ein Sachverständiger gefragt?

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Dies ist aus dem Grund so wichtig, dass bei juristischen Auseinandersetzungen (zum Beispiel Erbschaft, oder Scheidung) ein anerkanntes Gutachten notwendig ist, das rechtlich Bestand hat. Dieses Gutachten wird typischerweise mit einer Besichtigung vor Ort erstellt und berücksichtigt alle wesentlichen Faktoren. So wirft der Gutachter neben Lage, Zustand und Ausstattung etwa auch einen Blick auf das Grundstück, das Marktumfeld und in das Grundbuch. Ein solches Gutachten liefert eine hohe Aussagekraft und rechts- bzw. juristische Sicherheit, ist jedoch auch mit höheren Kosten und Aufwand verbunden.

Sowohl vereidigte als auch freie Sachverständige können darüber hinaus ein Kurzgutachten erstellen. Dies ist zwar deutlich weniger umfangreich, jedoch ebenso fachlich fundiert. Allerding eignet sich ein Kurzgutachten nicht als gerichtsfestes Dokument – es eignet sich vor allem für Verkaufs- oder Kaufentscheidungen, Finanzierungsanfragen oder eine erste Marktwerteinschätzung.

Maklerbüro

Auch Immobilienmaklerinnen oder Immobilienmakler können den Wert einer Immobilie ermitteln – meist in Form einer Einschätzung oder Kurzbewertung. Dank regionalen Marktkenntnis, den Blick auf Vergleichsobjekten und der Erfahrung im Immobilienmarkt sind sie bestens geeignet, um Verkaufspreise einzuschätzen, Objekte zu vermarkten und in beratender Funktion zur Seite zu stehen. Sollten Sie bereits eine Maklerin oder einen Makler beauftragt haben, so fallen für eine Kurzbewertung meist keine zusätzlichen Kosten an. Eine Bewertung durch ein Maklerbüro dient der Markteinschätzung, ist jedoch nicht gerichtsverwertbar und ersetzt kein gerichtsfest anerkanntes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Privat

Wer eine schnelle und kostengünstige erste Einschätzung des Immobilienwerts wünscht, kann auf Online-Rechner zurückgreifen. Diese sind meist kostenfrei – und auch wenn Kosten anfallen sollten, so belaufen sich diese meist nie auf mehr als 100 Euro. Die Herausforderung an einer solchen Online-Bewertung ist allerdings, dass Sie alle Angaben selbst machen müssen und viele, individuelle Eigenschaften der Immobilie und des Grundstücks nicht erfasst werden können. Das bedeutet, dass die Genauigkeit vergleichsweise gering ist. Zudem ist die Bewertung nicht geeignet für rechtlich verbindliche Zwecke (zum Beispiel Erbschaft, Scheidung, Bankfinanzierung). Trotz allem eignet sich die Ermittlung des Immobilienwerts über Online-Portale ideal als erster Orientierungsschritt. Bei Interhyp erhalten Sie bequem online und mit wenig Aufwand innerhalb weniger Minuten eine erste Einschätzung Ihres Immobilienpreises.