Finanzierungsplan
Finanzierungsplan Definition
Bei einem Finanzierungsplan handelt es sich um ein wichtiges Dokument im Rahmen der Finanzierung einer Immobilie. Im Rahmen eines Immobilienkaufs oder bei dem Bau einer Immobilie fallen verschiedene Kosten zu verschiedenen Zeitpunkten an. Um einen guten Überblick über die finanziellen Mittel vor, während und nach der Bau- bzw. Finanzierungsphase zu haben, ist ein gut durchdachter Finanzierungsplan ein essentieller Baustein während einer Immobilienfinanzierung. Der Finanzierungsplan ist oftmals eine Grundlage für den Erhalt eines Darlehens. Auf Basis des Finanzierungsplans entscheiden die Darlehensgeber im Regelfall über die Höhe und den Zinssatz der erteilten Darlehen. Auf dieser Grundlage kann dann ein Plan zur Tilgung fixiert werden, wobei die Kosten als Finanzierungskosten in den Finanzierungsplan integriert werden.
Welche Informationen stehen im Finanzierungsplan?
Vor der Aufstellung des Finanzierungsplanes ist es wichtig, möglichst alle relevanten Informationen zusammenzustellen. Neben den Ausgaben sollten in jedem Fall die verfügbaren monatlichen Reserven sowie das verfügbare Eigenkapital als Informationen zur Verfügung stehen. Um einen guten Überblick zu erhalten, ist eine monatliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung sinnvoll. Der Finanzierungsplan sollte in jedem Fall die Frage beantworten, welche Kosten insgesamt während des Hausbaus oder des Immobilienerwerbs anfallen. Da es im Regelfall auch versteckte bzw. unvorhergesehene Kosten gibt, ist ein Posten für "Unvorhergesehenes" als Puffer zu integrieren. Die Kosten sollten in zeitlichem Zusammenhang dargestellt werden. Welche Kosten zu welchem Zeitpunkt anfallen ist in dem Finanzierungsplan darzustellen, um somit die monatlichen Optionen und Reserven übersichtlich zu fixieren. In dem Finanzierungsplan sind weiterhin Informationen über die Kaufnebenkosten enthalten. Dazu zählen bspw. die Grunderwerbsteuern, ggf. anfallende Maklergebühren sowie die Kosten für Notar und Grundbucheintragung. In dem Finanzierungsplan sind die Aufwendungen auch dahingehend aufgeführt, dass diese nach Fremd- und Eigenmitteln unterschieden werden können. Somit sind auch die Nebenkosten des Fremdkapitals zu integrieren.
Auf welcher Grundlage wird ein Finanzierungsplan erstellt?
In Paragraf 12 Absatz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) ist fixiert, dass im Finanzierungsplan die Mittel auszuweisen sind, welche zur Deckung der angesetzten Gesamtkosten als Finanzierungsmittel dienen. Dazu zählen gemäß des Gesetzes alle Fremdmittel sowie Eigenmittel und Eigenleistungen. Zu den Eigenleistungen können auch die Werte in den Finanzierungsplan integriert werden, welche auf Basis der eigenen Sach- und Arbeitsleistungen entstehen. Insofern bspw. im Innenausbau viele Leistungen durch den Kreditnehmer selbst übernommen werden können, sind diese Werte als Eigenleistung anzusetzen. Um die Höhe der Eigenleistungen in Form von eigener Arbeitsleistung neutral zu bewerten, sollten für die Leistungen vergleichbare Kostenvoranschläge von Fachfirmen vorliegen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Materialkosten abgezogen werden und der Fokus auf den tatsächlichen Arbeitsstunden liegt.
Bei der Zweiten BV handelt es sich um die "Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz". Darin werden Allgemeine Vorschriften, die Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Lastenberechnung und die Wohnflächenberechnung betrachtet. Die Verordnung ist immer dann anzuwenden, wenn eine Berechnung einer Wirtschaftlichkeit, einer Wohnfläche oder eines angemessenen Kaufpreises für öffentlich geförderte Wohnungen oder auch frei finanzierten Wohnraum zu berechnen ist.
Aus welchen Bestandteilen besteht der Finanzierungsplan bei Immobiliengeschäften?
Ein Finanzierungsplan wird in drei Phasen untergliedert. Zunächst geht es um die Ermittlung der finanziellen Optionen zu Beginn der Finanzierungsphase mit dem Finanzierungsgespräch bei der Bank. Anschließend kommt es zu der Phase der Bezahlung der Baufirmen inklusive der Bauphase selbst. Der dritte Part ist die Phase der Kreditrückzahlung. Je nach Finanzierungsformen können die Phasen auch übergreifen.
Die Aufstellung der Gesamtkosten: Dieser Bereich enthält innerhalb des Finanzierungsplans alle Kosten für den Bau bzw. die im Zusammenhang der Errichtung entstehen. Unter anderem in diesen Bereich zählen die Kosten für Baugenehmigungen, Erschließungs- und Vermessungskosten, sämtliche Baukosten für den Rohbau, Keller, Innenausbau, Dach, die Kosten für den Kauf der Immobilien und des Grundstücks sowie Nebenkosten.
- Der Bauplan: Auf Basis der Aufstellung der Gesamtkosten werden die Kosten in dem Bauplan konkretisiert. Die Konkretisierung kann auf Basis eines provisorischen Bauplans eines Architekten erfolgen. Dabei sind die Kosten nach Material und Arbeitsaufwand zu untergliedern. Vorhandene Angebote von Handwerkern für bereits fixierte Gewerke sollten in den Bauplan integriert, sodass das Kreditinstitut möglichst konkrete Angaben hat, um ein Kreditangebot generieren zu können. Je detaillierter und aussagekräftiger der Bauplan ist, desto wahrscheinlicher ist ein passendes Kreditangebot. Mit den vorhandenen und gut kalkulierten Baukosten kann der Immobilienwert deutlich besser eingeschätzt werden.
- Die Nutzung von Förderdarlehen: In den Finanzierungsplan sollten ebenfalls bewilligte Fördermöglichkeiten integriert werden. Je nach Planung gibt es verschiedene Optionen, bspw. für die energetische Sanierung. Fixierte Förderungen können den Kapitalbedarf reduzieren und sind Bestandteil des Finanzierungsplans.
- Der Kreditbedarf: Aus der erstellten Übersicht von Eigenkapital, der ggf. vorhandenen Fördermöglichkeiten und den berechneten Gesamtkosten lässt sich der Kreditbedarf ermitteln. Dabei ist zu beachten, dass das monatliche Budget ausreicht.
Das Eigenkapital und die Fremdmittel: Die Auflistung des Eigenkapitals beinhaltet alle verfügbaren Mittel. Dazu zählen bspw. Bankguthaben, Bausparguthaben, Depots bzw. Wertpapiere und bereits vorhandene Immobilien. Gegenübergestellt werden die bereits vorhandenen bzw. eingeplanten Fremdmittel wie Kredite von Banken, Darlehen aus Bausparverträgen oder vom Arbeitgeber.
Der Zeitplan: Für eine solide Planung ist die zeitliche Abfolge der jeweilige Mittelab- bzw. zuflüsse zu fixieren. Dabei sind Aspekte wie die Zeitpunkte der Nutzung von Förderdarlehen oder des Bausparvertrages zu integrieren.
Die vorhandenen Sicherheiten: In dem Finanzierungsplan werden auch die verfügbaren finanziellen Sicherheiten aufgeführt. Neben Bankguthaben beinhaltet dieser Bereich ebenfalls im Eigentum befindliche Grundstücke und Immobilien, Lebensversicherungen, Aktiendepots oder Bürgschaften.
Was sind die Vorteile eines Finanzierungsplans?
Im Rahmen eines Immobilienkaufs oder dem Bau eines Hauses entstehen unterschiedliche Kosten zu verschiedenen Zeitpunkten während des Prozesses. Um einen guten Überblick über die finanziellen Gegebenheiten zu wahren, ist der Finanzierungsplan ein zentrales Element. Mit einem gut strukturierten und realistisch kalkulierten Finanzierungsplan kann das notwendige Fremdkapital eingeschätzt werden. Weiterhin bietet der Finanzierungsplan für die Drittmittelgeber die Grundlage für die Berechnung der Finanzierungsmöglichkeiten, bspw. in Form von Darlehenssummen und den Zinsen.
Mit einem Finanzierungsplan kann ein Immobilienkauf bzw. eine Errichtung eines Hauses sicher und transparent geplant und strukturiert werden.
