Vermietende und Selbstnutzende profitieren gleichermaßen von Wohneigentum

Auch der Verband der Landesbausparkassen (LBS) betont, dass die eigene Immobilie eine gute Investition darstellen kann. Wohneigentum schneide ähnlich gut ab wie Anlagen am Kapitalmarkt, zum Beispiel Aktienfonds. Die LBS berufen sich dabei auf Langzeitstudien. Eine davon habe die Entwicklung in den Metropolen Berlin, Hamburg, Köln und Frankfurt über einen Zeitraum von sieben Jahrzehnten analysiert und eine mittlere Gesamtrendite von rund 6 bis 10 % errechnet. Die reine Mietrendite ohne die Betrachtung der Wertsteigerung habe rund 3,5 % bis knapp 6 % betragen. Eine weitere Langzeitanalyse zahlreicher Städte unterschiedlicher Größe habe eine mittlere Gesamtrendite von 4,6 % beziehungsweise 5,0 % ergeben.

Was Eigentümerinnen und Eigentümer – egal, ob Selbstnutzende und Vermietende – beachten müssen: Die dynamische Wertentwicklung der letzten 15 Jahre ist keine Garantie für die Zukunft. Die Warentesterinnen und -tester nennen das Projekt Immobilie denn auch „eine Rechnung mit vielen Unbekannten“. Immobilieninteressierte, die vermieten wollen, müssen mehrere Faktoren im Blick haben. Zum Beispiel Verhältnis von Kaufpreis zur möglichen Jahresnettokaltmiete. Der Kaufpreis sollte, so die Warentest-Empfehlung, das 27-Fache einer Jahresnettokaltmiete nicht übersteigen. Ein weiterer wichtiger Punkt, den Kaufinteressierte beachten müssen, ist die Energieeffizienz eines Gebäudes. Eventuell steht die Modernisierung der Heizung an, was hohe Kosten verursachen kann. Sollten Vermietende eine Öl- oder Gasheizung einbauen lassen, sollen sie nach dem Willen der Bundesregierung künftig stärker an den laufenden Kosten für Brennstoffe und Netzentgelte beteiligt werden. Außerdem sollten sich Investorinnen und Investoren darüber im Klaren sein, dass sie sich aktiv um ihren Besitz kümmern müssen. Zu den Aufgaben gehören zum Beispiel die Präsenz auf Eigentümerversammlungen, die Auswahl von Mietenden und die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen.

Ein großes Plus von Mietwohnungen stellen die diversen Steuervorteile für Vermietende dar: So können die Kaufnebenkosten, die Zinsen für das Darlehen, die Aufwendungen für Instandhaltung und Reparaturen ganz oder teilweise vom Einkommen abgezogen werden. Außerdem profitieren Vermietende von der Gebäudeabschreibung und sie können den eventuellen Gewinn beim Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei einstreichen.

Die LBS betonen vor allem den Nutzen von Wohneigentum für Selbstnutzende als Altersvorsorge. Vor allem die nicht zu zahlende Miete falle im Alter ins Gewicht. Darüber hinaus zeigten die Erfahrung und Studien, dass Eigentümerinnen und Eigentümer gegenüber Mietenden einen „gigantischen Vermögensvorsprung“ kurz vor dem Ruhestand hätten. Grund: Sie wirtschafteten durch die Tilgung des Darlehens disziplinierter als Mietende, deren Sparverhalten weniger konsequent sei. Gegenüber Investierenden seien Selbstnutzende auch insofern im Vorteil, als sie sich nicht mit Leerstand oder Mietausfall auseinandersetzen müssten.