Modernisierungskosten absetzen - geht das?

Renovieren, Modernisieren, Sanieren - geht es um das Herrichten von älteren und alten Häusern, stößt man immer wieder auf diese Begriffe. Streng genommen bedeutet eine Renovierung eine Aufhübschung, zum Beispiel durch neue Tapeten oder einen Farbanstrich. Eine Modernisierung bringt eine Verbesserung des Gebäudezustands mit sich, zum Beispiel der Einbau neuer Fenster. Eine Sanierung schließlich bedeutet, dass eine schadhafte Immobilie wieder funktionstüchtig gemacht wird. Soweit die Theorie. In der Praxis verschwimmen die Grenzen oftmals. Die Begriffe werden synonym gebraucht. Bei ihren Förderprogrammen sprechen die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) grundsätzlich nur von "Sanieren". In diesem Beitrag gilt "Modernisierung" als Oberbegriff für alle Maßnahmen an einem Gebäude. Wichtig für Vermieter ist vor allem die im Folgenden erläuterte Begrifflichkeit der Finanzverwaltung und der Finanzgerichtsbarkeit.

Manche Leserinnen und Leser werden mit den Augen rollen, aber wenn es um steuerliche Aspekte bei Modernisierungen geht, kommen noch weitere Begriffe ins Spiel. Da diese steuerlich relevant sind, lohnt es sich für alle Vermietenden, sie zu verinnerlichen. Der Fiskus teilt Modernisierungsarbeiten ein in:

Welche Maßnahmen welcher dieser Kategorien zuzuordnen ist, darüber gibt es oft Streit zwischen Immobilienbesitzer und Finanzamt. Der Fiskus unterscheidet zwischen Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen (Herstellungskosten) und Arbeiten, die die Substanz pflegen (Erhaltungsaufwand). Die Grenzen zwischen beiden Bereichen sind nicht immer eindeutig.

Warum ist das so wichtig? Weil es für den Vermieter unmittelbar finanzielle Auswirkungen hat. Handelt es sich bei Modernisierungsarbeiten um Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, kann der Besitzer diese nur über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) absetzen. Das sind für Gebäude ab Baujahr 1925 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei allen älteren Gebäuden dürfen 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben werden. Werden die Maßnahmen hingegen als Erhaltungsaufwand deklariert, kann der Vermieter diese Kosten direkt als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Das macht einen erheblichen Unterschied aus.

In einem Gebäude zum Beispiel die Elektroinstallation zu erneuern, Fenster auszutauschen oder das Bad zu renovieren - das alles zählt als Erhaltungsaufwand. Denn es handelt sich um Bestandteile, die schon da waren und jetzt erneuert wurden. Die Kosten sind als Werbungskosten in voller Höhe sofort oder über mehrere Jahre verteilt absetzbar. Erhält eine Wohnung oder ein Haus jedoch ein zweites Bad oder einen bisher nicht vorhandenen Balkon, handelt es sich um eine "wesentliche Verbesserung" des Zustands der Immobilie bzw. um eine Vergrößerung der Wohnfläche. Dann geht der Fiskus von (anschaffungsnahen) Herstellungskosten aus und gestattet lediglich die Geltendmachung der Ausgaben über die Abschreibung.

Wie bei allen steuerlichen Themen kann der Teufel im Detail liegen. Eine Fassadensanierung mit Wärmeschutz ist ein Erhaltungsaufwand, denn es entsteht keine zusätzliche Wohnfläche. Knifflig kann es bei einer Dachsanierung werden. Entsteht nämlich durch die Maßnahme zusätzlicher Wohnraum, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die steuerlich nur über AfA abzusetzen sind.

Wer einem Konflikt aus dem Weg gehen will, kann auf eine Vereinfachungsregelung der Finanzverwaltung zurückgreifen: Kosten für Baumaßnahmen, die weniger als 4.000 Euro (ohne Mwst.) im Jahr betragen, können Vermieter unmittelbar als Werbungskosten geltend machen. Tun sie das jedoch mehrere Jahre hintereinander, prüft das Finanzamt, ob es sich bei den Maßnahmen in Summe noch um Erhaltungsaufwand handelt oder ob doch Herstellungskosten vorliegen. Vermieter sollten es daher innerhalb von fünf Jahren nicht übertreiben mit den Werbungskosten über die Vereinfachungsregel.

Schon die ersten drei Jahre nach Kauf der Immobilie sind für Vermieter steuerlich wichtig. Investiert der Besitzer während dieser Zeit in seine Mietimmobilie, prüft das Finanzamt wiederum, ob die Ausgaben als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten einzustufen sind. Die Summe der Modernisierungskosten darf in diesen drei Jahren 15 % der Anschaffungskosten für die Immobilie (ohne Mwst.) nicht übersteigen, nur dann akzeptiert der Fiskus die Ausgaben als Erhaltungsaufwand, der in voller Höhe als Werbungskosten von den Einkünften abgezogen werden kann. Kommen unterm Strich mehr als 15 % heraus, liegt für das Finanzamt herstellungsnaher Aufwand vor und gestattet steuerliche Geltendmachung nur über die Abschreibung. Und zwar die ganze Summe, die 15 % stellen keinen Freibetrag dar. Lediglich bei einer Schenkung spielt das 15-Prozent-Limit keine Rolle.

Übrigens: Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 14.6.2016, Az. IX R 22/15) zählen auch sogenannte Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren, das Anstreichen von Wänden und Decken oder das Streichen von Heizkörpern, Türen und Fenstern zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf durchgeführt werden. Sie können somit dazu führen, dass die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.

Jeder Besitzer einer Mietimmobilie freut sich über die Möglichkeit, Investitionen als Werbungskosten steuerlich geltend machen zu können. Denn die Steuerersparnis erhöht die Rendite spürbar. Der Gesetzgeber gibt dem Vermieter dabei zwei Möglichkeiten.

Die Entscheidung, welche der beiden Optionen sinnvoller für den jeweiligen Vermieter ist, kann nur individuell im Zusammenhang mit der Einkommenssituation geklärt werden.

Vermieter können Modernisierungsaufwand nicht nur steuerlich geltend machen, sie können auch einen Teil der Investition auf die Miete umlegen und diese erhöhen. Allerdings hat der Gesetzgeber hier einen engen Rahmen gesetzt.

Wie beim Steuern sparen muss ein Vermieter auch bei der Erhöhung der Miete nach Modernisierung genau unterscheiden: Handelt es sich bei den Arbeiten lediglich um Erhaltungsaufwand oder um tatsächliche Modernisierungskosten? Nur letztere dürfen für die Berechnung einer Mieterhöhung herangezogen werden. Oftmals vermischen sich die beiden Bereiche. In diesem Fall muss ein Vermieter seinem Mieter klar darlegen, welche Posten auf den Rechnungen dem Erhaltungsaufwand zuzuordnen sind und welche Modernisierungskosten darstellen. Die Alternative: Bei Modernisierungskosten von bis zu 10.000 Euro kann der Vermieter im vereinfachten Verfahren pauschal 30 % als Erhaltungsaufwand abziehen (§ 559c BGB).

Wichtig zunächst für Vermieter: Sie müssen die Maßnahmen korrekt ankündigen. Mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung muss der Mieter schriftlich informiert worden sein. Der Brief muss Angaben enthalten, wann die Maßnahmen beginnen und wie lange sie dauern werden. Und es muss aus dem Schreiben hervorgehen, welche Arbeiten in welchem Umfang vorgenommen werden. Und: Der Vermieter muss darlegen, um welchen Betrag die Miete voraussichtlich erhöht werden soll und wie sich die Nebenkosten künftig gestalten.

Der Gesetzgeber hat an dieser Stelle zusätzlich auch noch eine soziale Komponente eingefügt. Der Vermieter muss nämlich darauf hinweisen, dass der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist die Möglichkeit hat, einen Härteeinwand geltend zu machen. Zum Beispiel, dass die Arbeiten wegen hohen Alters oder Krankheit nicht zumutbar sind. Oder dass die Mieterhöhung “für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“, heißt es in § 559 Absatz 4 BGB. Allerdings greift dieser Passus nicht, wenn der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, die Modernisierung vorzunehmen. Auch wenn die Wohnung durch die Modernisierung in einen allgemein üblichen Zustand gebracht wird, kann ein Härte nicht geltend gemacht werden.

Mieter, die die Mieterhöhung nach Modernisierung nicht tragen möchten, haben ein Sonderkündigungsrecht: Sie können das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats nach Bekanntgabe der Modernisierung beenden. Entscheidet sich der Mieter, in der Wohnung zu bleiben, kann er für die Dauer der Modernisierung die Miete wegen Lärm und Dreck mindern. Am besten klären Vermieter diesen Punkt mit ihrem Mieter schon im Voraus, um Streitigkeiten zu vermeiden. Da Vermieter die Mietminderung steuerlich auffangen können, erwächst ihnen daraus kein nennenswerter wirtschaftlicher Schaden.

Die eigentliche Mieterhöhung können Vermieter nicht in beliebiger Höhe vornehmen. Bei Modernisierungen greift zwar nicht die die Mietpreisbremse, aber es gelten die sogenannten “Kappungsgrenzen“: Aus Erfahrungen mit Luxussanierungen, exorbitanten Mieterhöhungen und Verdrängung angestammter Mieter hat der Gesetzgeber die Konsequenzen gezogen und einige Richtlinien vorgegeben (§ 559 BGB). So darf der Vermieter 8 % “der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ auf die bisherige Miete dazuschlagen. Allerdings gibt es zusätzliche Beschränkungen in absoluten Beträgen. Sofern die Kaltmiete sieben Euro oder mehr pro Quadratmeter beträgt, darf der Vermieter die Miete maximal um drei Euro pro Quadratmeter erhöhen – innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren! Liegt die bisherige Kaltmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter, ist die Steigerung im Sechs-Jahres-Zeitraum auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter begrenzt. Das gilt auch bei Aufteilung von Modernisierungsarbeiten in mehrere Etappen. Hat ein Vermieter nach einer Modernisierung die Miete bereits um 2,50 Euro pro Quadratmeter erhöht, bleibt ihm im Falle weiterer Modernisierungen innerhalb des Sechs-Jahres-Zeitraums nur noch ein Spielraum von 0,50 Euro pro Quadratmeter (sofern die ursprüngliche Miete bei sieben Euro oder mehr pro Quadratmeter lag).

Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter seinen Mieter über die tatsächlichen Kosten und die daraus resultierende Mieterhöhung informieren. Achtung: Liegt die tatsächliche Mieterhöhung um zehn Prozent oder mehr über der ursprünglichen Schätzung, kann der Mieter widersprechen. Falls kein Widerspruch kommt, hat der Mieter die höhere Miete zum Beginn des dritten Monats nach Erklärung der Erhöhung zu zahlen. Kündigt der Vermieter die Erhöhung Mitte Juni an, so wird die neue Miete ab dem 1. September fällig. Bitte beachten: Vermieter, die die Modernisierung nicht korrekt angekündigt haben, müssen sechs Monate länger auf die höhere Miete warten. Im Beispiel müsste der Mieter dann erst ab 1. März des Folgejahres die erhöhte Miete überweisen.

Der Fiskus sieht steuerliche Möglichkeiten durch Werbungskostenabzug und Abschreibung nur für Vermieter vor. Dennoch können sich auch Selbstnutzer einer Immobilie ein bisschen etwas erstatten lassen. Das geht über Handwerkerrechnungen, haushaltsnahe Dienstleistungen, Kosten für das Arbeitszimmer und eventuell für den Umzug.

Was sind Herstellungskosten? Vereinfacht gesagt: Alle Modernisierungsmaßnahmen an einer Wohnung und einem Gebäude, die nicht als Erhaltungsaufwand [Sprungmarke nach oben zu Erhaltungsaufwand] gelten und somit als Werbungskosten sofort abgezogen werden dürfen, sind Herstellungskosten bzw. herstellungsnaher Aufwand. Im Einzelnen liegen Herstellungskosten vor, wenn folgende Punkte zutreffen:

In all diesen Fällen können Vermieter die Kosten nicht direkt als Werbungskosten abschreiben, sondern müssen den Weg über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) gehen. Je nach Baujahr schreibt der Eigentümer dann 2,5 % über 40 Jahre ab (Baujahr vor 1925) oder 2 % über 50 Jahre (Baujahr ab 1925).

Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommen besonders Vermieter, aber auch Selbstnutzer in den Genuss steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten. Vermieter können - zusätzlich zur gewöhnlichen Abschreibung für Abnutzung (AfA) - 100 % der Modernisierungskosten innerhalb von zwölf Jahren komplett abschreiben. In den ersten acht Jahren können sie jeweils neun Prozent ansetzen, in den darauffolgenden Jahren jeweils sieben Prozent (§ 7i EStG). Selbstnutzer haben immerhin die Möglichkeit 90 % der Sanierungskosten im Zeitrahmen von zehn Jahren abzuschreiben (§ 10f EStG). Dieselben Regelungen und Abschreibungssätze für Vermieter und Selbstnutzer gelten, wenn das Gebäude innerhalb von offiziell ausgewiesenen Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegt (§ 7h EStG).

Die folgende Beispielrechnung führt noch einmal alle Stellschrauben auf, an den Vermieter drehen können. Sie sollten dies eventuell mit einem Steuerberater tun. Denn nicht alle Schrauben drehen in die gleiche Richtung. Je mehr Erhaltungsaufwand bei den Modernisierungsarbeiten ausgewiesen ist, desto mehr kann der Vermieter diesen direkt als Werbungskosten absetzen. Je höher der Anteil der anschaffungsnahen Herstellungskosten, desto höher der Anteil, den der Vermieter “nur“ über AfA abschreiben kann. Dafür hat er aber eine höhere Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung. In diesem Dreieck muss der Vermieter die individuell für ihn beste Lösung ermitteln.