Maklerprovision beim Immobilienkauf und bei Vermietung

Wer eine Baufinanzierung für den Kauf einer eigenen Immobilie plant, sollte diese wohlüberlegt angehen und gut durchkalkulieren. Natürlich müssen die Nebenkosten, also auch eventuelle Maklergebühren, berücksichtigt werden. Sie sollten sich ein detailliertes Bild machen, ehe Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Beim Immobilienkauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision. Das regelt das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser", das seit 23. Dezember 2020 in Kraft ist. Damit dürfen die Kosten für den Makler nur noch höchstens zur Hälfte auf den Käufer umgelegt werden. Damit rückte der Gesetzgeber von den ursprünglichen Plänen ab, die Kosten nach dem Bestellerprinzip zu regeln, das bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt und besagt, dass der Besteller der Maklerleistung auch dafür bezahlt. DieTeilung der Maklerprovision hat dennoch Auswirkungen auf die Nebenkosten beim Immobilienkauf - und damit auf die Baufinanzierung.

von Christoph Wenner in München, aktualisiert 22.07.2021

Was bedeutet das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip folgt dem Grundsatz: Wer die Leistung bestellt, muss diese auch bezahlen. Vor der Einführung dieser Regelung war dies bei der Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler oftmals nicht der Fall. Zwar beauftragte meist der Eigentümer der Wohnung den Makler mit der Suche nach einem neuen Mieter. Doch wenn der Mietvertrag geschlossen wurde, musste im Regelfall der Mieter die Maklerprovision - meist in Höhe der Miete für zwei Monate - entrichten.
Mit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips wurde diese Praxis für unzulässig erklärt. Wenn der Vermieter den Makler mit der Vermittlung seiner Mietwohnung beauftragt, muss er auch die Maklercourtage bezahlen. Ursprünglich sollte dieses Prinzip auch auf den Immobilienkauf übertragen werden. Dazu kam es zwar nicht, aber für private Verträge gilt seit dem 23. Dezember 2020, dass der Verbraucher als Käufer höchstens so viel zahlen muss, wie der Verkäufer, die Provision also geteilt wird (§ 656d BGB; BGBl. 2020 I S. 1245, 1246).

Für wen gilt das Bestellerprinzip?

Gesetzliche Grundlage für das Bestellerprinzip bei Vermietung ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG), das zum 1. Juni 2015 in Kraft trat. Mit dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung ist die zeitgleiche Einführung der Mietpreisbremse geregelt, die der Bundestag im Februar 2020 um weitere fünf Jahre verlängert und verschärft hat.
Das Bestellerprinzip greift nicht bei der neuen Maklercourtage für den Immobilienkauf. Diese ist im "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" geregelt, das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat. Das neue Gesetz schließt ausdrücklich aus, dass der Käufer eine Immobilie für die komplette Maklerprovision freiwillig aufkommen darf. Umgekehrt darf sie der Verkäufer einer Immobilie auf Wunsch vollständig übernehmen.

Wer bezahlt die Maklerprovision bei Vermietung?

Eine Mieterprovision ist nur noch bei einer ganz besonderen Konstellation zulässig - nämlich dann, wenn der Mieter von sich aus einen Immobilienmakler mit der Suche nach einer Mietwohnung beauftragt. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler ausschließlich und aktiv im Auftrag des Mieters handelt und ihm nicht nur eine Auswahl an freien Wohnungen aus seinem Sortiment vorlegt. Darüber hinaus muss ein schriftlicher Suchauftrag vorliegen. Und: Präsentiert der Makler Wohnungen, mit deren Vermittlung ihn bereits die Eigentümer beauftragt haben, darf er vom Mieter keine Provision verlangen.
Einzelne Makler haben versucht, die Neuregelungen zur Maklerprovision zu umgehen, indem sie bei der Vermittlung von Mietwohnungen im Auftrag des Vermieters von den Mietinteressenten neue Gebühren wie etwa ein Entgelt für die Ausfertigung des Mietvertrags oder eine Besichtigungsgebühr verlangt haben. Solche Versuche, das Bestellerprinzip zu umgehen, wurden jedoch bereits von mehreren Gerichten für rechtswidrig erklärt.
Die nachfolgende Tabelle zeigt exemplarisch, in welchen Situationen das Bestellerprinzip zur Anwendung kommt und welche der beteiligten Parteien die Maklerprovision bezahlt.
Vermietungssituation Wer zahlt den Makler?
Ein Wohnungseigentümer beauftragt nach dem Auszug des bisherigen Mieters einen Immobilienmakler mit der Ausschreibung der Mietwohnung und der Suche nach einem neuen Mieter. Hier gilt das Bestellerprinzip: Weil der Eigentümer die Maklerleistung in Auftrag gibt, zahlt er auch dessen Provision.
Ein Mieter plant einen Umzug und beauftragt einen Immobilienmakler, für ihn eine Wohnung zu suchen. Der Makler schaltet Suchinserate und nimmt Kontakt zu Eigentümern auf, die ihre Wohnung bislang ohne Einschaltung eines Maklers anbieten.Wenn ein schriftlicher Suchauftrag vorliegt und der Makler ausschließlich im Interesse des Wohnungssuchenden handelt, darf er diesem im Erfolgsfall auch die vereinbarte Provision in Rechnung stellen.
Ein Immobilienanleger bietet Büroräume zur gewerblichen Nutzung an.Da hier eine gewerbliche Vermietung vorliegt, greift das Bestellerprinzip nicht. Je nach Vereinbarung mit dem Makler kann die Maklercourtage dem Eigentümer oder dem Mieter berechnet werden.

Provision bei Gewerbeimmobilien

In Deutschland unterscheidet der Gesetzgeber zwischen der Wohnungsvermietung und der Vermietung von gewerblichen Immobilien wie beispielsweise Ladengeschäfte, Büro- und Praxisräume oder Lager- und Produktionsräume. Die gesetzlichen Regelungen, die dem Schutz von Mietern dienen, beziehen sich ausschließlich auf die Vermietung von Wohnräumen - das betrifft sowohl das Bestellerprinzip als auch andere mieterfreundliche Regelungen wie Kündigungsschutz und Mietpreisbremse. Damit können bei der Vermietung von gewerblich genutzten Immobilien Makler auch weiterhin frei entscheiden, ob sie die Provision vom Vermieter oder vom Mieter verlangen.
Auch beim Immobilienkauf fällt nur der Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen unter die Neuregelung. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien, kann die Verteilung der Maklerkosten auch weiterhin anderweitig vereinbart werden.

Doppelprovision statt Bestellerprinzip beim Immobilienkauf

Käufer und Verkäufer einer Immobilie teilen sich seit dem 23. Dezember 2020 die Gebühr für den Makler (Doppelprovision). Wie das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten" regelt, müssen private Käufer nur noch maximal die Hälfte der Maklergebühr bezahlen. Für die Regelung zur Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienkauf ist das Datum der Beauftragung des Maklers entscheidend. Neu ist, dass der Maklervertrag schriftlich fixiert werden muss, wobei eine E-Mail genügt.
Mit dem neuen Gesetz sollen Käufer entlastet werden, denn die Maklerkosten beim Kauf einer Immobilie betragen zwischen 3 und 7 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Wichtig: Das neue Gesetz gilt nur für den privaten Erwerb von Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhaushälften. Beim gewerblichen Kauf von Gewerbeimmobilien, Grundstücken oder Mehrfamilienhäuser ist die Aufteilung der Provision frei verhandelbar.

Geänderte Maklergebühren beim Hauskauf

Bis Ende 2020 war der Maklermarkt recht unübersichtlich, wenn es um die Frage ging, wie hoch die Maklergebühren beim Hauskauf sind und welche Partei sie bezahlt. Wenn private Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung verkaufen wollten, gab es meist zwei Möglichkeiten: Der Käufer zahlt die Provision alleine oder sowohl der Verkäufer als auch der Käufer zahlen Provision.
In der Summe beträgt die Netto-Provision zumeist 5 bis 6 % des Verkaufspreises. Unter Berücksichtigung von 19 % Umsatzsteuer ergibt sich daraus eine Maklercourtage von 5,95 bis 7,14 %. Erst mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten gibt es Vorschriften zur Aufteilung der Provision. Die Höhe der Maklergebühr ist im Prinzip verhandelbar, der Spielraum hängt aber stark von der Nachfrage nach Immobilien ab.
Wie bereits erwähnt, sind Maklergebühren Teil der Kaufnebenkosten. Durch die gleichmäßige Aufteilung der Kosten auf Käufer und Verkäufer sollen private Käufer entlastet werden. Die Aufteilung gilt nicht für den Erwerb eines unbebauten Grundstückes, einer Gewerbeimmobilie oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses.

Wie wird die Maklergebühr beim Immobilienkauf aufgeteilt?

Es gibt die Doppelprovision, bei der sich beide Parteien die Maklergebühr teilen, es gibt aber auch Fälle, bei denen die Provision nicht geteilt wird.
  • Provision wird geteilt: Entweder der Makler hat einen Vertrag sowohl mit dem Verkäufer als auch dem Käufer abgeschlossen, dann muss er die Provision auf beide Parteien zu gleichen Teilen aufteilen. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, kann trotzdem eine Vereinbarungen mit dem Käufer getroffen werden, wonach die Hälfte der Provision an den Käufer weiterreicht wird. Der Käufer muss allerdings erst bezahlen, nachdem der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er seinen Anteil beglichen hat.
  • Provision wird nicht geteilt: Wenn der Verkäufer mit dem Makler einen Maklervertrag abschließt, wonach der Makler ausschließlich die Interessen des Verkäufers vertreten soll. Die Provision zahlt dann allein der Verkäufer. Oder der Käufer beauftragt den Makler mit der Suche nach einem passenden Objekt. Kommt es zum Kauf, zahlt allein der Käufer die Provision. Voraussetzung ist, dass der Makler das Objekt nicht bereits vor Erhalt der Suchanfrage in seinem Portfolio hatte.
Marktüblich ist das Bestellerprinzip auch ohne rechtliche Vorgaben heute schon beim Kauf von Wohnungen oder Häusern vom Bauträger. Werden diese von einem Makler vermittelt, erhält dieser in aller Regel eine sogenannte "Innenprovision" vom Bauträger und verzichtet gegenüber dem Käufer auf die Erhebung einer zusätzlichen Vermittlungsgebühr.

Wie hoch sind die Maklergebühren und was sparen die Käufer durch die Teilung der Provision?

Neben den Maklergebühren zählen auch die Grunderwerbsteuer und die Notarkosten zu den Kaufnebenkosten. Sie sollten die Kaufnebenkosten, die auf Sie zukommen, kennen - und zwar, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Interhyp hat die Kaufnebenkosten in den Bundesländern in einer Karte zusammengestellt. Daraus ergeben sich folgende Maklerprovisionen in den einzelnen Ländern, die entsprechend aufgeteilt werden.
 Maklerprovision gesamtmaximaler Anteil des Käufers
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %
Bayerm7,14 %3,57 %
Berlin7,14 %3,57 %
Brandenburg7,14 %3,57 %
Bremen5,95 %2,98 %
Hamburg6,25 %3,12 %
Hessenbis 7,14 %bis 3,57 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,98 %
Niedersachsenbis 7,14 %bis 3,57 %
Nordrhein-Westfalen7,14 %3,57 %
Rheinland-Pfalz7,14 %3,57 %
Saarland7,14 %3,57 %
Sachsen7,14 %3,57 %
Sachen-Anhalt7,14 %3,57 %
Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %
Thüringen7,14 %3,57 %

Das Wichtigste auf einen Blick

Das Bestellerprinzip gilt weiter nur bei der Vermittlung von Mietwohnungen. Wird dabei ein Makler eingesetzt, trägt der Auftraggeber (Besteller) die Kosten. Sie liegen in der Regel in der Höhe von zwei Nettokaltmieten. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien wurde vom Bestellerprinzip Abstand genommen. Stattdessen gilt seit 23. Dezember 2020 die Teilung der Maklerkosten, wobei der Käufer maximal den Betrag bezahlt, den der Verkäufer entrichtet. Außerdem bedarf der Maklervertrag der Textform, dabei reicht eine Vereinbarung beispielsweise per Mail. Eine mündliche Vereinbarung gilt nicht mehr.

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