Wie sich die Eigenkapitalhürde überwinden lässt

Der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen. Laut der letzten Interhyp Wohntraumstudie wünschen sich 97 % der Menschen ein schönes Zuhause. Allerdings gestaltet sich die Umsetzung des Immobilienerwerbs für viele Menschen sehr schwierig. Rund zwei von fünf jüngeren und mittelalten Miethaushalten (30-44 Jahre) verfügen zwar über ausreichend Einkommen, um ein Immobiliendarlehen zu bedienen. Aber nur 5,7 % dieser insgesamt rund 408.000 Haushalte sind in der Lage, das für den Immobilienerwerb erforderliche Eigenkapital aufzubringen. Das ist das Ergebnis des Erschwinglichkeitsbarometers 2026, das der Verband der Landesbausparkassen (LBS) mit dem Marktforschungsinstitut Empirica erarbeitet hat. Vor allem der Anstieg der Immobilienpreise in den letzten 15 Jahren und der Zinsanstieg seit Beginn des Ukraine-Krieges 2022 hinderten Immobilieninteressierte daran, den Traum von den eigenen vier Wänden umzusetzen. Die Autorinnen und Autoren der Studie gehen davon aus, dass für den Erwerb von Wohneigentum 20 % des Kaufpreises und die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eventuell Maklerhonorar aufgebracht werden müssen.

Allgemein sei es in den Städten schwerer, ausreichend Eigenkapital für den Immobilienerwerb aufzubringen. Während dort laut Studie derzeit 5,3 % der untersuchten Miethaushalte die Eigenkapitalschwelle erreichen, sind es im Umland 5,6 % und auf dem Land 6,5 %. Wenig überraschend ist es in den sieben größten deutschen Städten am schwierigsten die Eigenkapitalhürde zu meistern. Dort schaffen dies nur 4,1 % der Miethaushalte.

LBS und Empirica betonen, dass Erbschaften und Schenkungen für die Studie bewusst nicht berücksichtigt wurden. Doch angesichts der Tatsache, dass die Nachkriegs- und die Boomer-Generationen beträchtliches Vermögen angesammelt haben, sollte diese Form familiärer Unterstützung nicht außen vorgelassen werden. Denn Großeltern und Eltern können ihren Kindern und Enkelkindern auf verschiedene Weise zu Wohneigentum verhelfen. Am einfachsten erhöht eine direkte Schenkung die Eigenkapitalquote. Zumal hier hohe steuerliche Freibeträge gelten: Grundsätzlich können pro Elternteil 400.000 Euro an ein Kind geschenkt werden. Bei Großeltern sind es immerhin noch 200.000 Euro. Von Vorteil ist, dass diese Freibeträge in der Regel alle zehn Jahre genutzt werden können. So könnte eine zweite Schenkung nach Ablauf der ersten Zinsbindung dazu genutzt werden, die Restschuld deutlich zu verringern oder gar ganz zu begleichen. Steuerlich ebenfalls als Schenkung zu werten sind ein unverzinsliches Darlehen der Eltern oder Großeltern – da der Zinsvorteil als geldwerter Vorteil gilt – sowie die Übertragung von Bausparverträgen. Auch hier greifen die genannten Freibeträge, weshalb in jedem Fall vorab eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater konsultiert werden sollte.

Darüber hinaus gibt es weitere Möglichkeiten, wie Eltern und Großeltern beim Immobilienerwerb helfen können: Ein verzinstes Darlehen stellt eine gute Option dar, genügend Eigenkapital zur Verfügung zu haben. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, dass die Eltern eine Hypothek auf die eigene abbezahlte Immobilie aufnehmen und eine entsprechende Grundschuld im Grundbuch eintragen lassen. Auch eine Bürgschaft der Eltern kommt in Frage. Für Familien, die eines der genannten Modelle umsetzen möchten, empfiehlt es sich in jedem Fall, vertragliche Vereinbarungen zu treffen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. So lassen sich auch Vorkehrungen für Eventualitäten wie Todesfälle, Scheidungen oder Zahlungsschwierigkeiten treffen. Am besten lässt man eine Notarin/einen Notar oder eine Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt den Vertrag formulieren oder zumindest prüfen. Daneben ist eine steuerliche Beratung zu empfehlen.