Renovierung, Modernisierung oder Sanierung?
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe Renovieren, Modernisieren und Sanieren relativ gleichwertig verwendet. Genau genommen unterscheiden sie sich:
- Renovierung: Die Renovierung bezeichnet in erster Linie Maßnahmen zum Erhalt und zur Erneuerung der optischen Schönheit von Wohnräumen. Dazu zählen beispielsweise Streich- und Tapezierarbeiten oder ein neuer Bodenbelag.
- Modernisierung: Durch eine Modernisierung werden veraltete Standards erneuert und der Gebäudezustand verbessert. Dazu zählt beispielsweise der Einbau neuer Fenster.
- Sanierung: Die Sanierung betrifft die komplette Immobilie und greift am weitesten ein. Schadhafte Gebäude werden durch Sanierungsmaßnahmen wieder funktionstüchtig gemacht.
In der Praxis verschwimmen die Grenzen der verwendeten Begriffe. Bei ihren Förderprogrammen sprechen die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) grundsätzlich von "Sanieren". In diesem Beitrag gilt "Modernisierung" als Oberbegriff. Wichtig für Vermieterinnen und Vermieter ist vor allem die im Folgenden erläuterte Begrifflichkeit der Finanzverwaltung und der Finanzgerichtsbarkeit.
Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Wenn es um die steuerlichen Aspekte bei Modernisierungen geht, werden weitere Begriffe relevant:
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- anschaffungsnahe Herstellungskosten
- Erhaltungsaufwendungen
Der Fiskus unterscheidet also zwischen Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen (Herstellungskosten) und Arbeiten, die die Substanz pflegen (Erhaltungsaufwand). Die Grenzen zwischen beiden Bereichen sind nicht immer eindeutig. Für Sie als Vermieterin oder Vermieter wirkt sich diese Differenzierung finanziell unmittelbar aus:
- Modernisierungsarbeiten, die als Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, werden über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) abgesetzt. Für Gebäude ab Baujahr 1925 beträgt dies 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei älteren Gebäuden 2,5 % über 40 Jahre. Ab Baujahr 2023 gilt 3 % AfA.
- Werden die Maßnahmen als Erhaltungsaufwand deklariert, können Sie diese Kosten direkt als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Beispiel Erhaltungsaufwand
In einem Gebäude die Elektroinstallation zu erneuern, Fenster auszutauschen oder das Bad zu renovieren – das alles zählt als Erhaltungsaufwand. Denn es handelt sich um bereits vorhandene Bestandteile, die erneuert werden. Die Kosten sind als Werbungskosten in voller Höhe sofort oder über mehrere Jahre verteilt absetzbar.
Beispiel Herstellungskosten
Erhält eine Wohnung oder ein Haus beispielsweise ein zweites Bad oder einen bisher nicht vorhandenen Balkon, handelt es sich um eine "wesentliche Verbesserung" des Zustands der Immobilie bzw. um eine Vergrößerung der Wohnfläche. Dann geht der Fiskus von (anschaffungsnahen) Herstellungskosten aus, die Ausgaben können über die Abschreibung geltend gemacht werden.
Wie bei allen steuerlichen Themen sind auch hier Details entscheidend. Bei einer Fassadensanierung mit Wärmeschutz entsteht keine zusätzliche Wohnfläche, sie fällt unter Erhaltungsaufwand. Kniffliger ist eine Dachsanierung: Entsteht dadurch zusätzlicher Wohnraum, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die steuerlich über AfA abzusetzen sind.
Die Vereinfachungsregelung der Finanzverwaltung erlaubt Vermieterinnen und Vermietern, Kosten für Baumaßnahmen, die weniger als 4.000 Euro (ohne MwSt.) im Jahr betragen, unmittelbar als Werbungskosten geltend zu machen. Diese Regel sollte allerdings nicht mehrere Jahre hintereinander angewendet werden.
Die ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb
Nach dem Kauf werden häufig umfangreiche Arbeiten an dem Gebäude durchgeführt. Diese gelten in den ersten drei Jahren als Erhaltungsaufwand und sind somit sofort als Werbungskosten absetzbar. Falls die Kosten in den ersten drei Jahren höher sind als 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie den Anschaffungskosten angerechnet und dürfen nur einheitlich abgeschrieben werden (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG). Als Anschaffungskosten wird der Nettowert des Gebäudes ohne Mehrwertsteuer und ohne Grundstückswert veranschlagt. Bei einer Schenkung spielt das 15-Prozent-Limit keine Rolle.
Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 14.6.2016, Az. IX R 22/15) zählen auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren, Streichen und Lackieren innerhalb von drei Jahren nach Kauf zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Sie können dazu führen, dass die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.
Erhaltungsaufwand absetzen in zwei Varianten
Werden Investitionen als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht, erhöht diese Steuerersparnis Ihre Rendite deutlich:
- Als Vermieterin oder Vermieter können Sie Ausgaben in voller Höhe in dem Jahr absetzen, in dem die Rechnungen bezahlt wurden (§ 11 Einkommensteuergesetz).
- Alternativ können Sie die Ausgaben auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung).
Die Entscheidung, welche der beiden Optionen für Sie sinnvoller ist, hängt von individuellen Faktoren wie dem Gesamt-Einkommen ab. Tauschen Sie sich dazu mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater aus.
Herstellungskosten absetzen: Abschreibung für Abnutzung (AfA)
Was sind Herstellungskosten? Grundsätzlich alle Modernisierungsmaßnahmen, die nicht als Erhaltungsaufwand gelten. Dazu zählen:
- Aufwendungen, durch die ein Gebäude eine „wesentliche Verbesserung“ erfährt (§ 255 Handelsgesetzbuch).
- Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilie, deren Volumen die Anschaffungskosten um 15 % übersteigt.
- Arbeiten innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums, die zwar nach einzelnen Jahren gemäß Vereinfachungsregelung als Erhaltungsaufwand gelten, weil die Nettosumme von 4.000 Euro nicht überschritten wird, die aber in Summe eine Substanzvermehrung der Immobilie zur Folge haben. Als Richtwert gilt: Drei oder mehr Verbesserungsmaßnahmen in fünf Jahren.
Diese Kosten können Sie nicht direkt als Werbungskosten abschreiben, sondern als Abschreibung für Abnutzung (AfA). Je nach Baujahr werden dann 2,5 % über 40 Jahre ab (Baujahr vor 1925) oder 2 % über 50 Jahre (Baujahr ab 1925) abgeschrieben. Ab Baujahr 2023 gilt 3 % AfA.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Modernisierungsaufwände können Sie nicht nur steuerlich geltend machen, sondern auch einen Teil der Investition auf die Monatsmiete umlegen und diese erhöhen. Dabei müssen gesetzliche Vorgaben beachtet werden: Handelt es sich bei den Arbeiten lediglich um Erhaltungsaufwand oder um tatsächliche Modernisierungskosten? Nur letztere dürfen für die Berechnung einer Mieterhöhung herangezogen werden. Bei Modernisierungskosten von bis zu 10.000 Euro können Sie im vereinfachten Verfahren pauschal 30 % als Erhaltungsaufwand abziehen (§ 559c BGB).
Die korrekte Ankündigung der Maßnahme
Informieren Sie Ihre Mieterinnen und Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung schriftlich. Diese Ankündigung muss enthalten:
- wann die Maßnahmen beginnen
- wie lange diese dauern
- welche Arbeiten in welchem Umfang vorgenommen werden
- eine Prognose der voraussichtlichen Mieterhöhung sowie eventuell neu gestalteter Nebenkosten
- den Hinweis, dass die Mieterin oder der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist die Möglichkeit hat, einen Härteeinwand geltend zu machen.
Als Härteeinwand gilt beispielsweise dass die Arbeiten wegen hohen Alters oder Krankheit nicht zumutbar sind. Oder dass die Mieterhöhung “für Mietende eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermietenden nicht zu rechtfertigen ist“, heißt es in § 559 Absatz 4 BGB. Allerdings greift dieser Passus nicht, wenn Sie gesetzlich zur Modernisierung verpflichtet sind oder wenn Sie eine sehr veraltete Wohnung durch die Modernisierung in einen allgemein üblichen Zustand bringen.
Sonderkündigungsrecht für Mieterinnen und Mieter
Nach Bekanntgabe der Modernisierung haben Mieterinnen und Mieter das Recht, das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats zu beenden. Beim Verbleib in der Wohnung können die Mietenden für die Dauer der Modernisierung die Miete wegen Lärm und Dreck mindern. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Sie diese Punkte bereits vorab klären. Da Sie als Vermieterin oder Vermieter die Mietminderung steuerlich auffangen können, entsteht Ihnen kaum wirtschaftlicher Schaden.
Höhe der Mieterhöhung
Bei Modernisierungen gelten sogenannte “Kappungsgrenzen“: Die gesetzlichen Richtlinien (§ 559 BGB) geben vor, dass bis zu 8 % „der für die Wohnung aufgewendeten Kosten“ auf die bisherige Miete angerechnet werden dürfen. Zudem gelten Beschränkungen bei den absoluten Beträgen:
- Bei einer Kaltmiete von sieben Euro oder mehr pro Quadratmeter, darf die Miete maximal um drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.
- Bei einer Kaltmiete von unter sieben Euro pro Quadratmeter ist die Steigerung im Sechs-Jahres-Zeitraum auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter begrenzt.
- Diese Grenzen gelten auch bei einer Aufteilung der Modernisierungsarbeiten auf mehrere Etappen.
Nach Abschluss der Arbeiten müssen Sie Ihre Mieterinnen und Mieter über die tatsächlichen Kosten und die daraus resultierende Mieterhöhung informieren. Achtung: Liegt die tatsächliche Mieterhöhung um zehn Prozent oder mehr über der ursprünglichen Schätzung, können die Mietenden widersprechen.
Sonderfall Staffel- oder Index-Miete
Haben Sie bei der Vermietung Ihrer Immobilie einen Staffel- oder Index-Mietvertrag vereinbart, können Sie nach der Modernisierung keine Mieterhöhung vornehmen.
Beispielrechnung zur Mieterhöhung
Unsere Beispielrechnung führt alle Stellschrauben auf, an denen Sie als Vermieterin oder Vermieter drehen können. Um für Ihr Vorhaben den bestmöglichen Weg zu finden, ist die Rücksprache mit Ihrer Steuerkanzlei empfehlenswert. Generell gilt: Je mehr Erhaltungsaufwand bei den Modernisierungsarbeiten ausgewiesen ist, desto mehr können Sie direkt als Werbungskosten absetzen. Der Anteil an anschaffungsnahen Herstellungskosten wird über AfA abgeschrieben und stellt eine höhere Berechnungsgrundlage für eine eventuelle Mieterhöhung dar.
Sonderfälle: energetische Sanierung, Wohnungsschädigung, Einbauküche, Denkmalschutz
Sonderfall: energetische Sanierung
Als Vermieterin oder Vermieter müssen Sie die Kosten für eine energetische Sanierung Ihres Mietobjekts nicht allein stemmen. Die öffentliche Hand beteiligt sich mit Zuschüssen und zinsverbilligten Krediten an der Optimierung der Energiebilanz Ihrer Immobilie.
Die Nutzung von Fördermitteln, beispielsweise der KfW oder des BAFA, schließt meist zusätzliche Steuervorteile aus. Vergleichsrechnungen und die Beratung durch Ihre Steuerkanzlei unterstützen Sie dabei, die optimale Lösung für Ihr Vorhaben zu finden.
Sonderfall: Wohnungsschädigung
Die Regelvermutung, wonach Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb den anschaffungsnahen Aufwendungen zuzurechnen sind, gilt nicht für Kosten zur Beseitigung eines Schadens, der zum Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden war. Dieser Schaden muss nachweislich zu einem späteren Zeitpunkt beispielsweise durch das schuldhafte Handeln Dritter am Gebäude verursacht worden sein. Hierzu zählen auch Aufwendungen infolge einer nach Gebäudeanschaffung eingetretenen Umweltkatastrophe, die nicht vollumfänglich von der Versicherung getragen werden.
Sonderfall: Einbauküche
Die Renovierung oder Erneuerung einer Einbauküche konnte lange Zeit als Werbungskosten geltend gemacht werden. Anlässlich eines Streitfalls änderte der Bundesfinanzhof 2016 diese Rechtsprechung (BFH IX R 15/15 vom 3. August 2016). Eine Einbauküche ist seitdem nicht mehr als Erhaltungsaufwand, sondern als „einheitliches Wirtschaftsgut“ anzusehen und deshalb auf zehn Jahre abzuschreiben.
Sonderfall: denkmalgeschützte Immobilie
Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Vermietende – zusätzlich zur Abschreibung für Abnutzung (AfA) – 100 % der Modernisierungskosten innerhalb von zwölf Jahren komplett abschreiben. Dazu werden in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent angesetzt, in den verbleibenden vier Jahren jeweils sieben Prozent (§ 7i EStG). Dies gilt auch, wenn das Gebäude innerhalb von offiziell ausgewiesenen Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegt (§ 7h EStG).
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