Modernisierungskosten absetzen - geht das?

Immobilieninvestoren werden oft mit dem Versprechen hoher Steuerersparnis gelockt: "Einfach vermieten und alle Ausgaben abschreiben", lautet das allzu vereinfachende Motto. Schon so mancher Vermieter hat in der Auseinandersetzung mit dem Finanzamt oder vor Gericht schmerzhaft erfahren müssen, dass die Dinge komplizierter liegen. Dennoch: Bei sorgfältiger Planung und Gestaltung kann ein Vermieter tatsächlich durch Mieteinnahmen und gesparten Steuern eine schöne Rendite erzielen. Im folgenden Beitrag erhalten Sie das notwendige Rüstzeug.

von Kathleen Eder in München, aktualisiert 22.06.2021

Was bedeutet Modernisierung?

Renovieren, Modernisieren, Sanieren - geht es um das Herrichten von älteren und alten Häusern, stößt man immer wieder auf diese Begriffe. Streng genommen bedeutet eine Renovierung eine Aufhübschung, zum Beispiel durch neue Tapeten oder einen Farbanstrich. Eine Modernisierung bringt eine Verbesserung des Gebäudezustands mit sich, zum Beispiel der Einbau neuer Fenster. Eine Sanierung schließlich bedeutet, dass eine schadhafte Immobilie wieder funktionstüchtig gemacht wird. Soweit die Theorie. In der Praxis verschwimmen die Grenzen oftmals. Die Begriffe werden synonym gebraucht. Bei ihren Förderprogrammen sprechen die KfW-Bank und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) grundsätzlich nur von "Sanieren". In diesem Beitrag gilt "Modernisierung" als Oberbegriff für alle Maßnahmen an einem Gebäude. Wichtig für Vermieter ist vor allem die im Folgenden erläuterte Begrifflichkeit der Finanzverwaltung und der Finanzgerichtsbarkeit.

Als Vermieter: Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen

Manche Leserinnen und Leser werden mit den Augen rollen, aber wenn es um steuerliche Aspekte bei Modernisierungen geht, kommen noch weitere Begriffe ins Spiel. Da diese steuerlich relevant sind, lohnt es sich für alle Vermietenden, sie zu verinnerlichen. Der Fiskus teilt Modernisierungsarbeiten ein in:
  • Anschaffungs- oder Herstellungskosten
  • anschaffungsnahe Herstellungskosten
  • Erhaltungsaufwendungen
Welche Maßnahmen welcher dieser Kategorien zuzuordnen ist, darüber gibt es oft Streit zwischen Immobilienbesitzer und Finanzamt. Der Fiskus unterscheidet zwischen Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen (Herstellungskosten) und Arbeiten, die die Substanz pflegen (Erhaltungsaufwand). Die Grenzen zwischen beiden Bereichen sind nicht immer eindeutig.
Warum ist das so wichtig? Weil es für den Vermieter unmittelbar finanzielle Auswirkungen hat. Handelt es sich bei Modernisierungsarbeiten um Herstellungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten, kann der Besitzer diese nur über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) absetzen. Das sind für Gebäude ab Baujahr 1925 zwei Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren. Bei allen älteren Gebäuden dürfen 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben werden. Werden die Maßnahmen hingegen als Erhaltungsaufwand deklariert, kann der Vermieter diese Kosten direkt als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Das macht einen erheblichen Unterschied aus.
In einem Gebäude zum Beispiel die Elektroinstallation zu erneuern, Fenster auszutauschen oder das Bad zu renovieren - das alles zählt als Erhaltungsaufwand. Denn es handelt sich um Bestandteile, die schon da waren und jetzt erneuert wurden. Die Kosten sind als Werbungskosten in voller Höhe sofort oder über mehrere Jahre verteilt [Sprungmarke nach unten] absetzbar. Erhält eine Wohnung oder ein Haus jedoch ein zweites Bad oder einen bisher nicht vorhandenen Balkon, handelt es sich um eine "wesentliche Verbesserung" des Zustands der Immobilie bzw. um eine Vergrößerung der Wohnfläche. Dann geht der Fiskus von (anschaffungsnahen) Herstellungskosten aus und gestattet lediglich die Geltendmachung der Ausgaben über die Abschreibung.
Wie bei allen steuerlichen Themen kann der Teufel im Detail liegen. Eine Fassadensanierung mit Wärmeschutz ist ein Erhaltungsaufwand, denn es entsteht keine zusätzliche Wohnfläche. Knifflig kann es bei einer Dachsanierung werden. Entsteht nämlich durch die Maßnahme zusätzlicher Wohnraum, handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, die steuerlich nur über AfA abzusetzen sind.
Wer einem Konflikt aus dem Weg gehen will, kann auf eine Vereinfachungsregelung der Finanzverwaltung zurückgreifen: Kosten für Baumaßnahmen, die weniger als 4.000 Euro (ohne Mwst.) im Jahr betragen, können Vermieter unmittelbar als Werbungskosten geltend machen. Tun sie das jedoch mehrere Jahre hintereinander, prüft das Finanzamt, ob es sich bei den Maßnahmen in Summe noch um Erhaltungsaufwand handelt oder ob doch Herstellungskosten vorliegen. Vermieter sollten es daher innerhalb von fünf Jahren nicht übertreiben mit den Werbungskosten über die Vereinfachungsregel.
Schon die ersten drei Jahre nach Kauf der Immobilie sind für Vermieter steuerlich wichtig. Investiert der Besitzer während dieser Zeit in seine Mietimmobilie, prüft das Finanzamt wiederum, ob die Ausgaben als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten einzustufen sind. Die Summe der Modernisierungskosten darf in diesen drei Jahren 15 Prozent der Anschaffungskosten für die Immobilie (ohne Mwst.) nicht übersteigen, nur dann akzeptiert der Fiskus die Ausgaben als Erhaltungsaufwand, der in voller Höhe als Werbungskosten von den Einkünften abgezogen werden kann. Kommen unterm Strich mehr als 15 Prozent heraus, liegt für das Finanzamt herstellungsnaher Aufwand vor und gestattet steuerliche Geltendmachung nur über die Abschreibung. Und zwar die ganze Summe, die 15 Prozent stellen keinen Freibetrag dar. Lediglich bei einer Schenkung spielt das 15-Prozent-Limit keine Rolle.
Übrigens: Nach Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (Urteil vom 14.6.2016, Az. IX R 22/15) zählen auch sogenannte Schönheitsreparaturen wie das Tapezieren, das Anstreichen von Wänden und Decken oder das Streichen von Heizkörpern, Türen und Fenstern zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienkauf durchgeführt werden. Sie können somit dazu führen, dass die 15-Prozent-Grenze überschritten wird.

Glück im Unglück: Wenn der Mieter die Wohnung schädigt oder Baumängel vorliegen

Wenn der Vermieter Pech mit seinem Mieter hat, verursacht dieser an der Wohnung Schäden wie Schimmel, beschädigte Türen oder Löcher im Bodenbelag. Lässt der Vermieter diese Schäden beheben, liegen Erhaltungsaufwendungen vor. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 9. Mai 2917 (Az. IX R 6/16) können Vermieter Substanzschäden, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf der Immobilie auftreten, als Werbungskosten abziehen - falls der Mieter schuld an den Schäden ist. Die erforderlichen Maßnahmen werden dann nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten gesehen.
Ebenfalls gilt dies, wenn sich in diesen ersten drei Jahren Baumängel zeigen, für die Dritte verantwortlich sind. Leistet der betreffende Handwerker oder der Vorbesitzer für diese Schäden Schadenersatz, darf der neue Besitzer dieses Geld von seinen Renovierungskosten abziehen. So erreicht er nicht so schnell die 15 Prozent-Grenze und hat mehr Spielraum.

Erhaltungsaufwand absetzen - zwei Optionen

Jeder Besitzer einer Mietimmobilie freut sich über die Möglichkeit, Investitionen als Werbungskosten steuerlich geltend machen zu können. Denn die Steuerersparnis erhöht die Rendite spürbar. Der Gesetzgeber gibt dem Vermieter dabei zwei Möglichkeiten.
  • Er kann die Ausgaben in voller Höhe in dem Jahr absetzen, in dem die Rechnungen bezahlt wurden (§ 11 Einkommensteuergesetz).
  • Alternativ kann der Immobilienbesitzer die Ausgaben auf bis zu fünf Jahre verteilen (§ 82b Einkommensteuer-Durchführungsverordnung).
Die Entscheidung, welche der beiden Optionen sinnvoller für den jeweiligen Vermieter ist, kann nur individuell im Zusammenhang mit der Einkommenssituation geklärt werden.

Erhaltungsaufwand absetzen: auf einen Schlag oder über mehrere Jahre - zwei Beispiele

Beispiel 1: Max A. lässt 2021 einige Arbeiten an einer Mietwohnung durchführen. Weil er im gleichen Jahr einen Corona-Bonus erhält, setzt er die Instandhaltungskosten für die Mietwohnung gleich in voller Höhe ab. Dadurch muss er auf den Bonus weniger oder unter Umständen gar keine Steuern entrichten.
Beispiel 2: Jasmin B. lässt ebenfalls 2021 einige Reparaturen in ihrer vermieteten Wohnung vornehmen. Sie ist engagiert in ihrem Beruf und kann in den nächsten Jahren mit einer Gehaltsverbesserung, eventuell sogar mit einer Beförderung rechnen. Daher verteilt sie die Geltendmachung der Instandhaltungskosten auf fünf Jahre. So kann sie die durch das berufliche Einkommen zu erwartende höhere Steuerlast drücken.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Vermieter können Modernisierungsaufwand nicht nur steuerlich geltend machen, sie können auch einen Teil der Investition auf die Miete umlegen und diese erhöhen. Allerdings hat der Gesetzgeber hier einen engen Rahmen gesetzt.
Wie beim Steuern sparen muss ein Vermieter auch bei der Erhöhung der Miete nach Modernisierung genau unterscheiden: Handelt es sich bei den Arbeiten lediglich um Erhaltungsaufwand oder um tatsächliche Modernisierungskosten? Nur letztere dürfen für die Berechnung einer Mieterhöhung herangezogen werden. Oftmals vermischen sich die beiden Bereiche. In diesem Fall muss ein Vermieter seinem Mieter klar darlegen, welche Posten auf den Rechnungen dem Erhaltungsaufwand zuzuordnen sind und welche Modernisierungskosten darstellen. Die Alternative: Bei Modernisierungskosten von bis zu 10.000 Euro kann der Vermieter im vereinfachten Verfahren pauschal 30 Prozent als Erhaltungsaufwand abziehen (§ 559c BGB).
Wichtig zunächst für Vermieter: Sie müssen die Maßnahmen korrekt ankündigen. Mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung muss der Mieter schriftlich informiert worden sein. Der Brief muss Angaben enthalten, wann die Maßnahmen beginnen und wie lange sie dauern werden. Und es muss aus dem Schreiben hervorgehen, welche Arbeiten in welchem Umfang vorgenommen werden. Und: Der Vermieter muss darlegen, um welchen Betrag die Miete voraussichtlich erhöht werden soll und wie sich die Nebenkosten künftig gestalten.
Der Gesetzgeber hat an dieser Stelle zusätzlich auch noch eine soziale Komponente eingefügt. Der Vermieter muss nämlich darauf hinweisen, dass der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist die Möglichkeit hat, einen Härteeinwand geltend zu machen. Zum Beispiel, dass die Arbeiten wegen hohen Alters oder Krankheit nicht zumutbar sind. Oder dass die Mieterhöhung ?für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist?, heißt es in § 559 Absatz 4 BGB. Allerdings greift dieser Passus nicht, wenn der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, die Modernisierung vorzunehmen. Auch wenn die Wohnung durch die Modernisierung in einen allgemein üblichen Zustand gebracht wird, kann ein Härte nicht geltend gemacht werden.
Mieter, die die Mieterhöhung nach Modernisierung nicht tragen möchten, haben ein Sonderkündigungsrecht: Sie können das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats nach Bekanntgabe der Modernisierung beenden. Entscheidet sich der Mieter, in der Wohnung zu bleiben, kann er für die Dauer der Modernisierung die Miete wegen Lärm und Dreck mindern. Am besten klären Vermieter diesen Punkt mit ihrem Mieter schon im Voraus, um Streitigkeiten zu vermeiden. Da Vermieter die Mietminderung steuerlich auffangen können, erwächst ihnen daraus kein nennenswerter wirtschaftlicher Schaden.

Übrigens:

Ein Vermieter, der mit seinem Mieter einen Staffel- oder Index-Mietvertrag abschließt, kann keine Mieterhöhung nach Modernisierung vornehmen.
Die eigentliche Mieterhöhung können Vermieter nicht in beliebiger Höhe vornehmen. Bei Modernisierungen greift zwar nicht die die Mietpreisbremse, aber es gelten die sogenannten ?Kappungsgrenzen?: Aus Erfahrungen mit Luxussanierungen, exorbitanten Mieterhöhungen und Verdrängung angestammter Mieter hat der Gesetzgeber die Konsequenzen gezogen und einige Richtlinien vorgegeben (§ 559 BGB). So darf der Vermieter acht Prozent ?der für die Wohnung aufgewendeten Kosten? auf die bisherige Miete dazuschlagen. Allerdings gibt es zusätzliche Beschränkungen in absoluten Beträgen. Sofern die Kaltmiete sieben Euro oder mehr pro Quadratmeter beträgt, darf der Vermieter die Miete maximal um drei Euro pro Quadratmeter erhöhen ? innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren! Liegt die bisherige Kaltmiete unter sieben Euro pro Quadratmeter, ist die Steigerung im Sechs-Jahres-Zeitraum auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter begrenzt. Das gilt auch bei Aufteilung von Modernisierungsarbeiten in mehrere Etappen. Hat ein Vermieter nach einer Modernisierung die Miete bereits um 2,50 Euro pro Quadratmeter erhöht, bleibt ihm im Falle weiterer Modernisierungen innerhalb des Sechs-Jahres-Zeitraums nur noch ein Spielraum von 0,50 Euro pro Quadratmeter (sofern die ursprüngliche Miete bei sieben Euro oder mehr pro Quadratmeter lag).
Nach Abschluss der Arbeiten muss der Vermieter seinen Mieter über die tatsächlichen Kosten und die daraus resultierende Mieterhöhung informieren. Achtung: Liegt die tatsächliche Mieterhöhung um zehn Prozent oder mehr über der ursprünglichen Schätzung, kann der Mieter widersprechen. Falls kein Widerspruch kommt, hat der Mieter die höhere Miete zum Beginn des dritten Monats nach Erklärung der Erhöhung zu zahlen. Kündigt der Vermieter die Erhöhung Mitte Juni an, so wird die neue Miete ab dem 1. September fällig. Bitte beachten: Vermieter, die die Modernisierung nicht korrekt angekündigt haben, müssen sechs Monate länger auf die höhere Miete warten. Im Beispiel müsste der Mieter dann erst ab 1. März des Folgejahres die erhöhte Miete überweisen.

Steuerliche Möglichkeiten bei Eigennutzung der Immobilie

Der Fiskus sieht steuerliche Möglichkeiten durch Werbungskostenabzug und Abschreibung nur für Vermieter vor. Dennoch können sich auch Selbstnutzer einer Immobilie ein bisschen etwas erstatten lassen. Das geht über Handwerkerrechnungen, haushaltsnahe Dienstleistungen, Kosten für das Arbeitszimmer und eventuell für den Umzug.

Herstellungskosten absetzen: Abschreibung für Abnutzung (AfA)

Was sind Herstellungskosten? Vereinfacht gesagt: Alle Modernisierungsmaßnahmen an einer Wohnung und einem Gebäude, die nicht als Erhaltungsaufwand [Sprungmarke nach oben zu Erhaltungsaufwand] gelten und somit als Werbungskosten sofort abgezogen werden dürfen, sind Herstellungskosten bzw. herstellungsnaher Aufwand. Im Einzelnen liegen Herstellungskosten vor, wenn folgende Punkte zutreffen:
  • Aufwendungen, durch die ein Gebäude eine "wesentliche Verbesserung" erfährt (§ 255 Handelsgesetzbuch)
  • Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Erwerb der Immobilie, deren Volumen die Anschaffungskosten um 15 Prozent übersteigt
  • Arbeiten innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums, die zwar nach einzelnen Jahren gemäß Vereinfachungsregelung als Erhaltungsaufwand gelten, weil die Nettosumme von 4.000 Euro nicht überschritten wird, die aber in Summe eine Substanzvermehrung der Immobilie zur Folge haben
In all diesen Fällen können Vermieter die Kosten nicht direkt als Werbungskosten abschreiben, sondern müssen den Weg über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) gehen. Je nach Baujahr schreibt der Eigentümer dann 2,5 Prozent über 40 Jahre ab (Baujahr vor 1925) oder zwei Prozent über 50 Jahre (Baujahr ab 1925).

Sonderfall Einbauküche: Kein Erhaltungsaufwand

Jahrelang waren es Vermieter gewohnt, die Kosten für die Renovierung oder vollständige Erneuerung einer Einbauküche voll als Werbungskosten abzuziehen. Doch anlässlich eines Streitfalls kam der Bundesfinanzhof zu einer anderen Ansicht der Sachlage und änderte die bis dahin übliche Rechtsprechung (BFH IX R 14/15 vom 3. August 2016). Der Senat urteilte, dass Aufwendungen wie die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt nicht als "Erhaltungsaufwand" anzusehen sind und daher auch nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handele es sich um ein ?einheitliches Wirtschaftsgut", das auf zehn Jahre abzuschreiben sei. "Soweit der Senat in seiner früheren Rechtsprechung zu Aufwendungen für bestimmte Einrichtungsgegenstände (Spüle, Herd) eine abweichende Auffassung vertreten hat, hält er hieran nicht länger fest", heißt es im Urteil.

Modernisierung von denkmalgeschützten Immobilien

Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommen besonders Vermieter, aber auch Selbstnutzer in den Genuss steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten. Vermieter können - zusätzlich zur gewöhnlichen Abschreibung für Abnutzung (AfA) - 100 Prozent der Modernisierungskosten innerhalb von zwölf Jahren komplett abschreiben. In den ersten acht Jahren können sie jeweils neun Prozent ansetzen, in den darauffolgenden Jahren jeweils sieben Prozent (§ 7i EStG). Selbstnutzer haben immerhin die Möglichkeit 90 Prozent der Sanierungskosten im Zeitrahmen von zehn Jahren abzuschreiben (§ 10f EStG). Dieselben Regelungen und Abschreibungssätze für Vermieter und Selbstnutzer gelten, wenn das Gebäude innerhalb von offiziell ausgewiesenen Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen liegt (§ 7h EStG).

Fallbeispiel Mieterhöhung nach Modernisierung

Die folgende Beispielrechnung führt noch einmal alle Stellschrauben auf, an den Vermieter drehen können. Sie sollten dies eventuell mit einem Steuerberater tun. Denn nicht alle Schrauben drehen in die gleiche Richtung. Je mehr Erhaltungsaufwand bei den Modernisierungsarbeiten ausgewiesen ist, desto mehr kann der Vermieter diesen direkt als Werbungskosten absetzen. Je höher der Anteil der anschaffungsnahen Herstellungskosten, desto höher der Anteil, den der Vermieter ?nur? über AfA abschreiben kann. Dafür hat er aber eine höhere Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung. In diesem Dreieck muss der Vermieter die individuell für ihn beste Lösung ermitteln.
Beispielrechnung: Mieterhöhung nach Modernisierung
Wohnfläche 100 qm
Monatsmiete bisher 1.000 Euro (= 10 Euro/qm)
Jahresmiete 12.000 Euro
Kosten Modernisierung 10.000 Euro
Abzug Erhaltungsaufwand
pauschal 30% nach Vereinfachungsregelung
-3.000 Euro (für den Vermieter in voller Höhe als Werbungskosten direkt absetzbar)

Berechnungsgrundlage für Mieterhöhung:
(anschaffungsnahe) Herstellungskosten
7.000 Euro (2 % = 140 Euro über AfA absetzbar)
davon 8 %
560 Euro / 12 = 46,67 Euro
neue monatliche Miete
1.046,67 Euro
tatsächliche Mieterhöhung
4,66 %
tatsächliche Mieterhöhung pro qm 0,46 Euro

Das Wichtigste in Kürze

Bei der Modernisierung eines Gebäudes kommt es darauf an, die richtigen Maßnahmen im richtigen Moment durchzuführen und im richtigen Moment und im richtigen Umfang in der Steuererklärung geltend zu machen. Ein Steuerberater hilft dabei, möglichst viel Erhaltungsaufwand in den direkten Werbungskostenabzug unterzubringen, damit ein möglichst kleiner Teil der Investition in die weniger lukrative Abschreibung über Jahrzehnte geht. Da nicht nur die Begriffe, sondern auch die Zuordnung von Modernisierungsarbeiten zur steuerlichen Kategorie nicht immer eindeutig ist, bleibt viel Spielraum.

Hinweis

Die Informationen auf dieser Seite richten sich an interessierte Privatanleger. Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch erheben sie den Anspruch, alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Das gewählte Beispiel ist nicht einfach auf andere Fälle übertragbar. Die Darstellungen können die Beratung durch einen Steuerberater daher nicht ersetzen. Insbesondere ist es wichtig, jeden Fall auf seine individuellen Besonderheiten hin prüfen zu lassen. Zudem ist die künftige Rechtsentwicklung nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.