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Baugeld-Vergleich von Interhyp: So sparen Sie Zinsen

Trotz steigender Zinsen ist Baugeld günstig wie selten zuvor. Aktuell profitieren Bauherren und Immobilienkäufer von einem niedrigen Zinssatz. Doch lassen Sie sich nicht von dem vermeintlich günstigen Zinssatz blenden. Vielen Verbrauchern erscheint aufgrund des niedrigen Zinssatzes ein Darlehen für günstiges Baugeld automatisch als gutes Angebot, billiger kann es nicht gehen. Doch das ist ein Trugschluss, häufig gibt es günstigere Konditionen. Deshalb sollten Sie beim Baugeld unbedingt die Angebote der verschiedenen Anbieter vergleichen. Aufgrund der langen Laufzeit über viele Jahre machen bereits kleine Zinsunterschiede viel aus.

von Liza-Chiara Sennholz in München, aktualisiert 21.04.2022

Baugeld als Grundlage für Ihre neue Immobilie

Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder bauen möchten, benötigen Sie aller Voraussicht nach neben vorhandenen Eigenmitteln einen Kredit. Dies geschieht im Rahmen einer Immobilienfinanzierung, die von zahlreichen Banken angeboten wird. In diesem Zusammenhang wird häufig vom sogenannten Baugeld gesprochen. Worum es sich dabei handelt, welche Finanzierungsbausteine das Baugeld enthält, welche Bedeutung Eigenkapital als wichtiger Faktor und wie die Entwicklung beim Baugeld ausgesehen hat, erfahren Sie in den kommenden Abschnitten.

Worum handelt es sich beim Baugeld?

Die Bezeichnung Baugeld steht für nichts anderes als einen Immobilienkredit bzw. für eine Baufinanzierung. Das Baugeld beinhaltet sämtliche finanziellen Mittel, die Sie in Form von Fremdkapital seitens der Bank bereitgestellt bekommen. Kennzeichnend für das Baugeld ist, dass dieser Kredit zweckgebunden ist. Sie dürfen das entsprechende Fremdkapital nämlich in aller Regel ausschließlich für die folgenden Ausgaben verwenden:

Kauf eines Hauses
Kauf einer Eigentumswohnung
Bau einer Immobilie
Um- oder Anbauten

Das Baugeld können Sie also nicht ausschließlich zum Bauen in Anspruch nehmen, sondern selbstverständlich wird das Immobiliendarlehen ebenfalls ausgezahlt, falls Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben möchten.

Welche Finanzierungsbausteine beinhaltet die Immobilienfinanzierung?

Die Immobilienfinanzierung besteht meistens nicht nur aus reinem, sondern aus mehreren Finanzierungsbaustein. Grundsätzlich lassen sich diese in zwei große Rubriken einteilen, nämlich zum einen in das Eigenkapital und zum anderen in das Fremdkapital. In den Bereich des Eigenkapitals fallen sämtliche Mittel, über die Sie bereits verfügen und im Rahmen der Immobilienfinanzierung verwenden können. Dazu zählen zum Beispiel Guthaben auf Bankkonten, Wertpapiere oder auch Sachwerte wie Edelmetalle.

Die zweite große Rubrik wird unter der Bezeichnung Baugeld zusammengefasst und kann aus mehreren Darlehensvarianten bestehen, die seitens der Banken angeboten werden. Dazu zählen beispielsweise:

Annuitätendarlehen
Tilgungsdarlehen
Endfälliges Darlehen

Das beliebteste Baugeld ist insbesondere das Annuitätendarlehen, denn es beinhaltet einen konstanten Zinssatz während der gesamten Zinsperiode, eine gleich bleibende Rückzahlungsrate pro Monat sowie hohe Planungssicherheit.

Zinsbindung oder variabler Zins beim Baugeld

Eine wichtige Entscheidung, die Sie im Zusammenhang mit Ihrem Baugeld treffen müssen, fällt in die Rubrik der Zinsgestaltung. Dort haben Sie entweder die Möglichkeit, sich für eine Fixzinsperiode oder für ein variabel verzinsliches Baudarlehen zu entscheiden. Der Immobilienkredit mit Fixzins ist aktuell besonders empfehlenswert. Sie profitieren davon, wenn Sie sich die derzeit äußerst günstigen Hypothekenzinsen für einen möglichst langen Zeitraum festschreiben lassen und somit sichern können. Das variabel verzinsliche Baudarlehen hingegen ist quasi nur in einer Hochzinsphase empfehlenswert, denn dann würden Sie von zukünftigen Zinssenkungen profitieren.

Günstiges Baugeld durch Eigenkapital sichern

Beim Baugeld gibt es selbstverständlich zwischen den Banken größere Unterschiede, was den veranschlagten Zinssatz angeht. Eine sehr gute Möglichkeit, wie Sie sich relativ günstiges Baugeld sichern, ist das Eigenkapital. Umso mehr Eigenmittel Sie in die Baufinanzierung integrieren können, desto günstiger ist der Zinssatz, den Sie von Ihrer Bank angeboten bekommen. Anders ausgedrückt: Bei einer Eigenkapitalquote von beispielsweise 25 Prozent werden Sie vom Kreditgeber einen deutlich günstigeren Darlehenszins angeboten bekommen, als wenn Sie lediglich über eine Eigenkapitalquote in Höhe von 10 % verfügen. Daher ist es stets sinnvoll, das Baugeld der Bank mit einer möglichst hohen Quote an Eigenkapital zu kombinieren.

Checkliste Baugeld: Sparen leicht gemacht

Sie planen in naher Zukunft ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen? Bevor Sie beginnen, ein Angebot der Bank einzuholen und mit anderen Anbietern zu vergleichen oder Ihr Traumhaus zu planen, legen Sie die Rahmenbedingungen fest. Denn mit einer klugen Planung und dem im Anschluss folgenden Vergleich können Sie beim Baugeld kräftig sparen. Die folgende Checkliste für Baugeld gibt Ihnen einen umfassenden Überblick.

1. Wie ist Ihr Lebensplan?

Bevor Sie Baugeld vergleichen, überdenken Sie Ihre aktuelle und zukünftige finanzielle Situation. Möchten Sie eine Familie gründen und deshalb beruflich kürzertreten? Ist Ihr Arbeitsplatz die nächsten Jahre sicher oder könnte es Phasen der Arbeitslosigkeit geben? Nicht nur mögliche Einnahmeverluste sind wichtig, auch absehbare Zusatzeinkünfte sollten in Ihre Planung einfließen. Erwarten Sie ein Erbe oder die Auszahlung einer Lebensversicherung? Mit diesen Informationen können Sie die Höhe der möglichen monatlichen Belastung und eventuelle Sondertilgungen kalkulieren.

2. Planen Sie nicht zu knapp

Wenn Sie Baugeld vergleichen, stellen Sie fest, dass eine hohe Darlehenssumme in der Regel zu hohen Raten führt. Doch eine Baufinanzierung läuft über viele Jahre. Eine zu hohe monatliche Belastung mindert die Freude über das Eigenheim und vermittelt das Gefühl nur für die Bank zu leben. Planen Sie realistisch, damit Sonderausgaben wie eine neue Waschmaschine oder ein neues Auto und auch ein Urlaub möglich sind. Der Haushaltsrechner und der Budgetrechner unterstützen Sie bei den ersten Planungsschritten.

3. Eigenkapital für günstige Zinsen

Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto günstigere Zinsen gewähren Ihnen die Anbieter der Darlehen in der Regel. Lassen Sie sich beraten und fragen Sie aktiv nach, ab welcher Eigenkapitalquote sich der Zinssatz nochmals verringert. Auf diesem Weg sichern Sie sich die besten Konditionen.

4. Passen Sie das Darlehen an Ihr Vorhaben an

Bei einer Immobilienfinanzierung von Kaufobjekten oder bei einer Anschlussfinanzierung kommt die Darlehenssumme komplett zur Auszahlung. Ist der Kauf perfekt und sind die erforderlichen Sicherheiten eingetragen, erfolgt die Überweisung der Gesamtsumme. Bei Baugeld ist das Vorgehen anders. Die Auszahlung der Darlehenssumme bei einer Baufinanzierung findet in Teilschritten statt. Paragraf 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt genau, wann welche Teilleistungen zu bezahlen sind. Die finanzierende Bank wartet auf die Einreichung der erforderlichen Nachweise und gibt den entsprechenden Teil der Darlehenssumme frei. Allerdings hält die Bank bei Baugeld die Darlehenssumme nur eine gewisse Zeit lang kostenlos bereits. Überschreiten Sie die Frist, fallen Kosten in Form von Bereitstellungszinsen an. Verzögerungen beim Baufortschritt sind nicht selten und dann teuer. Empfehlenswert ist daher ein Vergleich der Bedingungen. Bevorzugen Sie Angebote der Banken, die eine lange Frist ohne Bereitstellungszinsen gewähren.

5. Halten Sie die Finanzierungsdauer insgesamt kurz

Nutzen Sie die Zeit mit günstigen Zinsen, um durch eine hohe anfängliche Tilgung die Rückzahlungsdauer Ihres Baudarlehens zu verkürzen. Sind die Zinssätze niedrig, nimmt der Zinsanteil an der Rate langsamer ab und die Tilgung wächst kaum. Mit einer hohen Anfangstilgung senken Sie die Zinskosten für das Baugeld und verkürzen die Finanzierungsdauer. Das Haus gehört schneller Ihnen und nicht der Bank. Zugleich sinkt das Risiko, dass einschneidende Lebensereignisse die Finanzierung gefährden.

6. Vereinbaren Sie flexible Lösungen

Im direkten Vergleich unterscheiden sich die Angebote verschiedener Banken oft deutlich. Nutzen Sie die Möglichkeit, Änderungen bei der Höhe der Tilgung zu vereinbaren. Manche Bank ermöglicht während der Laufzeit der Baufinanzierung eine Anpassung der Tilgungshöhe. Damit haben Sie die Möglichkeit Ihre Immobilienfinanzierung an Ihre aktuellen Lebensumstände anzupassen.

7. Sichern Sie sich günstige Zinsen möglichst lange

Das aktuelle Niedrigzinsumfeld macht weiter fallende Zinssätze unwahrscheinlich. Die Talsohle aus dem Herbst 2016 scheint überschritten, der Zinssatz für Baugeld zieht eher wieder moderat an. Daher ist es sinnvoll, sich die Konditionen für die Baufinanzierung für viele Jahre zu sichern. Empfehlenswert ist eine Zinsbindung von 10 Jahren oder mehr.

8. Die Möglichkeit zur Sondertilgung nutzen

Ein Vergleich der angebotenen Bedingungen für Baugeld lohnt sich. Angebote mit (beinahe) identischem Zinssatz und Zinsbindungsfrist können sich bei den weiteren Konditionen deutlich unterscheiden. Nicht selten bietet Ihnen eine Bank die Möglichkeit, einen bestimmten Prozentsatz der vereinbarten Darlehenssumme jedes Jahr kostenfrei vorzeitig zu tilgen. Ein Angebot mit einer kostenlosen Sondertilgung ist vorteilhaft, da Sie den Kredit schneller zurückbezahlen und dabei Zinsen sparen können. Bevorzugen Sie im Vergleich solche Anbieter, auch wenn Sie nicht sicher sind, dass Sie den Kredit außerplanmäßig tilgen möchten. Die Laufzeiten bei einer Immobilien- oder Baufinanzierung sind lang, wer kann sicher wissen, was die Zukunft bringt.

9. Sie suchen maximale Sicherheit?

Viele angehende Bauherren sind besorgt, wenn Sie an die Anschlussfinanzierung denken. Denn wer weiß, wie hoch der Zinssatz für Baugeld in 5, 10 oder 20 Jahren ausfallen wird? Ist die monatliche Rate dann noch tragbar oder zieht sich die Finanzierung der Immobilie aufgrund der hohen Zinskosten lange Jahre bis in das Rentenalter? Ein Volltilger-Darlehen sorgt für Planungssicherheit bis zur kompletten Tilgung der Darlehensschuld. Hier vereinbaren Sie mit Ihrer Bank eine feste Zinsbindung bis zur kompletten Rückzahlung des Baugelds samt Zinsen. So wissen Sie von der ersten bis zur letzten Rate genau, wie hoch die monatliche Belastung ausfallen wird. Um schwankende Zinsen, die Zinsbindung oder eine Anschlussfinanzierung müssen Sie sich keine Sorgen machen.

10. Heute das Baugeld für morgen sichern

Planen Sie in der Zukunft ein Haus zu bauen oder eine Immobilie zu kaufen, können Sie sich die günstigen Zinsen von heute mit einem Bausparvertrag sichern. Denn bereits bei Abschluss des Vertrags stehen die Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen fest. Während der Ansparphase profitieren Sie von der Verzinsung Ihres Guthabens. Das Bauspardarlehen kann, wenn Sie sich zum Bau oder Kauf entscheiden, mit normalem Baugeld kombiniert werden. Dazu akzeptiert die finanzierende Bank die im Bausparvertrag angesparte Summe als Eigenkapital.

11. Die Muskel-Hypothek

Handwerklich begabte Bauherren haben die Möglichkeit, die Kosten für den Bau eines Hauses oder die Modernisierung einer Bestandsimmobilie durch Eigenleistung zu vermindern. Seien Sie bei der Planung realistisch. Schätzen Sie Ihre handwerklichen Fähigkeiten ebenso ehrlich und kritisch ein, wie Ihre Freizeit und Ihre Belastbarkeit. Neben einer Vollzeittätigkeit regelmäßig auf der Baustelle zu stehen und hart körperlich zu arbeiten, kann Sie schnell an Ihre Grenzen bringen. Vernünftiger ist es, die Eigenleistung nicht zu hoch anzusetzen und durch einen Vergleich auf günstiges Baugeld zu setzen.

12. Behalten Sie den Markt für Baugeld im Auge

Wenn Ihre Finanzierung für das Baugeld steht und Sie endlich Ihr Traumhaus bewohnen, legen Sie sich nicht einfach zurück. Beschäftigen Sie sich mindestens einmal jährlich mit Ihrer Baufinanzierung. So verpassen Sie keinen Termin für eine mögliche Sondertilgung und können entscheiden, ob eine Umschuldung für Sie vorteilhaft wäre. Unser Rechner zur Vorfälligkeitsentschädigung unterstützt Sie bei der Einschätzung. Außerdem behalten Sie immer einen Überblick über die aktuelle Entwicklung der Zinsen für Baugeld. Das hilft Ihnen bei der Anschlussfinanzierung. Erwarten Sie steigende Zinsen, reagieren Sie rechtzeitig und sichern sich günstige Bedingungen mit einem Forward-Darlehen.

Historische Entwicklung und Prognose für das Baugeld

Wenn wir uns einmal die historische Entwicklung beim Baugeld betrachten, dann fällt auf, dass die letzten fünf bis zehn Jahre von zum Teil erheblichen Zinssenkungen und einer lange anhaltenden Niedrigzinsphase gekennzeichnet sind. In den letzten Jahren lagen die Zinsen für zehnjährige Darlehen zeitweise sogar bei unter 1 %. Aktuell steigen die Zinsen jedoch stark an und die Konditionen haben sich seit Beginn des Jahres 2022 sogar mehr als verdoppelt.

Bauherren und Immobilienkäufer bekommen die Folgen der Corona-Pandemie und des anhaltenden Ukraine-Krieges auf die Inflation und damit die Baugeldkonditionen aktuell immer deutlicher zu spüren. Wie aber sieht es mit der voraussichtlichen Entwicklung des Baugeldes in den kommenden Monaten und Jahren aus? Mittlerweile ist sich die Mehrheit der Experten sowohl kurzfristig als auch langfristig einig, dass ein höheres Zinsniveau bei Immobilienkrediten zu erwarten ist. Basierend auf den aktuell sichtbaren Einflussfaktoren halten Fachleute Zinsen von 2,5 bis 3 % für möglich.