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Hypothek

Was ist eine Hypothek?

Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Die Bezeichnung wird im Rahmen einer Immobilienfinanzierung genutzt, wenn ein Kreditinstitut einen Kredit an einen Kunden vergibt. Dieser muss als Sicherheit im Gegenzug ein Grundrecht der Immobilie an die Bank übertragen. Somit kann die Bank auf die Sicherheit zurückgreifen, insofern die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, den erhaltenen Kredit zu tilgen. Die Hypothek wird in diesem Zusammenhang in das Grundbuch der Immobilie eingetragen.

Was sind die Besonderheiten bei einer Hypothek?

Die Hypothek besteht bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Forderung komplett beglichen ist. Somit ist diese Form des Grundpfandrechtes immer an eine Forderung gebunden. Insofern sich die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer Geld von einer Bank als Hypothekendarlehen, ist der Schuldner verpflichtet die Raten in vertraglich fixierten Abständen zurückzuzahlen. Bei der Bindung an die Forderung wird in der Fachsprache von der Akzessorietät gesprochen. Mit Rückzahlung der letzten Rate ist die Forderung und damit auch die Hypothek abgegolten.

Kommt die Hypothek heute noch zur Anwendung?

Im Gegensatz zu früher wird die Hypothek für die Absicherung der Finanzierung einer Immobilie im Regelfall nicht mehr eingesetzt. Die entsprechende Sicherheit für die Kreditinstitute wird üblicherweise mit einer Grundschuld realisiert. Bei einer Hypothek und einer Grundschuld handelt es sich um zwei Optionen der Grundpfandrechte, welche eine Finanzierung absichern. Dabei handelt es sich nicht um eigenständige Form eines Kredites. In der Umgangssprache kommt der Begriff oftmals als Synonym für ein Baudarlehen zur Anwendung.

Welche Arten der Hypothek gibt es?

Ein Hypothekendarlehen kann in zwei Arten unterschieden werden.

Briefhypothek

Bei der Briefhypothek handelt es sich um die häufigste Form. Bei dieser Hypothekenart wird durch das zuständige Grundbuchamt ein Hypothekenbrief ausgestellt, welche die wesentlichen Informationen enthält. Bei dieser Form gibt es den Vorteil, dass dieses Dokument im Rahmen einer Umschuldung bzw. einem Wechsel des Kreditgebers an den neuen Kreditgeber weitergegeben werden kann. Somit wird die Eintragung im Grundbuch nicht erforderlich, der vorherige Gläubiger muss für eine rechtskräftige Umschuldung eine Abtretungserklärung schriftlich fixieren.

Buchhypothek.

Die zweite Form ist die Buchhypothek. Bei dieser Form handelt es sich um den direkten Eintrag in das Grundbuch der Immobilie. Der wesentliche Unterschied im Vergleich zu einer Briefhypothek ist die Anpassungsnotwendigkeit im Grundbuch bei einer Umschuldung. Der Kreditgeber kann damit bei evtl. auftretenden Zahlungsausfällen Ansprüche geltend machen. Bei einer notwendigen Anpassung im Grundbuch entstehen Kosten, welche durch die Kreditnehmerin bzw. den Kreditnehmer gezahlt werden müssen. Die Höhe der Kosten ist von der Höhe der Restschulden abhängig. Im Regelfall beträgt der Kostensatz 0,2 Prozent der Restschuld.

Welche Kosten fallen bei der Eintragung einer Hypothek an?

Im Rahmen der Eintragung einer Hypothek in das Grundbuch fallen Kosten an. Diese Gebühren sind nicht an das Kreditinstitut zu leisten, sondern an den zuständigen Notar sowie das Grundbuchamt zu entrichten. Während der Abwicklung des Kaufvertrages werden die Kosten übermittelt. Die Höhe der Kosten liegt bei 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Kaufsumme von 400.000 Euro entstehen bspw. Kosten von ca. 6.000 Euro bis 8.000 Euro für die Eintragung der Hypothek.

Was sind die Unterschiede zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek?

Im Gegensatz zu einer Hypothek ist eine Grundschuld nicht von einer Forderung abhängig. Eine Grundschuld bleibt bestehen, wenn es keine Forderung mehr gibt. Bei einer Hypothek gibt es eine feste Bindung an die Forderung, sodass bei einer vollständigen Tilgung keine Forderung mehr besteht. Bei einer Hypothek gibt es Optionen, Gläubigerwechsel ohne Kosten zu vollziehen. Bei einer Grundschuld sind immer Kosten mit den erforderlichen Grundbucheintragungen durch den Schuldner zu zahlen.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied ist die Entwicklung im Rahmen der Tilgung des Darlehens. Bei einer Hypothek reduziert sich die Forderung sukzessive entsprechend der Rückzahlungen. Eine Grundschuld bleibt dauerhaft in der vollen Höhe der Kreditsumme im Grundbuch bestehen. Dabei ist es unerheblich, wie viel bereits getilgt worden ist.

Zusammenfassend bietet eine Grundschuld mehr Flexibilität im Vergleich zu einer Hypothek. Insofern bereits ein Teil der Summe zurückgezahlt werden konnte, ist es bei einer Grundschuld möglich, die Immobilie weiter zu beleihen und einen weiteren Kredit aufzunehmen. Erfolgt die erneute Aufnahme in der Höhe der bereits zurückgezahlten Schuld, muss keine neue Grundschuld bestellt werden. Diese Optionen bestehen bei einer Hypothek nicht.

Wann ist die Hypothek erloschen?

Es gibt verschiedene Konstellationen, wann eine Hypothek erlöschen kann. Insofern das Hypothekendarlehen komplett zurückgezahlt wurde, geht diese an den Eigentümer über und es kommt zur Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld.

Eine andere Option ist, dass der Gläubiger auf einer Hypothek verzichtet. In dieser Konstellation kommt es direkt zur Wandlung in eine Eigentümergrundschuld, sodass die Hypothek auf den Eigentümer übergeht. Dafür ist eine Aufhebungserklärung des Gläubigers in Schriftform und eine Zustimmung durch den Eigentümer erforderlich.

Die dritte Möglichkeit ist die Ansetzung einer Zwangsversteigerung aufgrund von Zahlungsausfällen des Schuldners. Damit kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern und den Erlös für die ausstehenden Zahlungen verwenden.

Soll eine Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch vollzogen werden, muss dies durch einen Notar beantragt werden.