Mieten oder kaufen - die eigenen Motive verstehen

Ein schönes Zuhause gehört neben der Gesundheit zu den wichtigsten Dingen im Leben. Irgendwann aber stehen viele Mieter vor der Entscheidung: Bleibe ich zur Miete wohnen oder lege ich mir Wohneigentum zu? Laut der aktuellen Interhyp Wohntraumstudie wünschen sich zwei von drei Mietern, diesen Schritt tun zu können. Fast zwei von fünf verfügen jedoch nicht über genug Eigenkapital, um sich den Wunsch nach der eigenen Immobilie erfüllen zu können. Die Entscheidung für oder gegen den Immobilienkauf hängt von vielen Faktoren ab. Letztlich muss jeder Einzelne die Aspekte abwägen und daraus zu einer Entscheidung kommen. Übrigens: Auch nicht rationale Dinge spielen eine wichtige Rolle. Laut Interhyp-Wohntraumstudie entscheidet sich fast jeder vierte aus dem Bauch heraus für den Immobilienerwerb!

von Jan Gerke in München, aktualisiert 01.10.2020

Kaufen vs. Mieten

Zinsniveau, Miet- und Immobilienpreise, Eigenkapital - im Vordergrund der Entscheidung mieten oder kaufen stehen zunächst vor allem finanzielle Gesichtspunkte. Doch auch emotionale Faktoren spielen in die Überlegungen mit hinein. Das Gefühl von Sicherheit und Unabhängigkeit, auch im Alter, sind wichtige Pluspunkte der eigenen Immobilie. Außerdem stellt sich die Frage: Wo und wie will ich wohnen? Sehne ich mich nach einem schicken Penthouse mitten in der Großstadt, oder will ich ein gemütliches Haus mit schönem Garten, in dem die Kinder spielen? Suche ich eine Immobilie, die ich auch in 20 oder 30 Jahren gegebenenfalls noch gut bewirtschaften kann?
Zwischen diesen und anderen Aspekten nähert sich eine Person der Entscheidung. Immobilieninteressenten sollten sich ruhig genügend Zeit lassen, denn im Laufe dieses Annäherungsprozesses werden einzelne Faktoren immer wieder neu bewertet und gewichtet. Angesichts der Summen, um die es beim Immobilienerwerb geht, sollte man sich Zeit nehmen, die richtige Entscheidung zu treffen.
Für Menschen, die selbst in dem gekauften Haus oder der Eigentumswohnung wohnen möchten, stellt sich meistens nicht die Frage, ob der Immobilienkauf sich lohnt. In diesem Fall geht es vielmehr darum, in den eigenen vier Wänden zu leben und so eine gewisse Freiheit zu genießen. Interhyp-Vorständin Myriam Mohr fasst es so: "Das Zuhause ist für uns der wichtigste Rückzugsort. Dort können wir ganz wir selbst sein, mit all unseren Ecken und Kanten. Zugleich repräsentiert uns unser Haus, unsere Wohnung. Die Farbe der Wand, die Wahl des Sofas - all das ist bewusst gewählt und sagt etwas über uns aus. Unser Zuhause gibt uns außerdem Sicherheit. Insbesondere, wenn es einem auch gehört. Ich weiß, dass mich dort niemand mehr rauswerfen kann - allein das ist unbezahlbar." Die Expertin fügt rationale Aspekte hinzu. "Ich kann umbauen, wie es mir beliebt, im Alter bin ich besser abgesichert und Studien zufolge sogar etwas wohlhabender. Denn Eigentümer sparen in der Regel mehr als Mieter und profitieren von der Wertsteigerung ihrer Immobilie. Kurzum: Es fühlt sich einfach gut an."
Pro WohneigentumPro Miete
  • Sie haben ein bezahlbares Objekt gefunden.
  • Sie sind beruflich flexibel und rechnen irgendwann mit einem Ortswechsel.
  • Sie wissen, dass Sie dauerhaft an diesem Ort wohnen bleiben möchten.
  • Sie wollen einfach wohnen und fertig.
  • Die Finanzierung stellt Sie vor keine Probleme, die monatliche Rate ist gut zu bewältigen.
  • Sie möchten keine Schulden haben.
  • Sie betrachten die eigene Immobilie als gute Altervorsorge.
  • Sie sorgen anderweitig fürs Alter vor, zum Beispiel mit Aktien und Fonds.
  • Sie haben keine zwei linken Hände und können sich innen wie außen um die Immobilie kümmern.
  • Sie möchten sich nicht um Heizung, Garten etc. kümmern müssen.
  • Sie sind in der Lage, Rücklagen zu bilden und unerwartete Ausgaben für Reparaturen zu tragen.
  • Sie möchten über Miete und Nebenkosten hinaus mit keinen weiteren Ausgaben kalkulieren müssen.
  • Sie sehnen sich nach einem dauerhaften Rückzugsort, den Sie nach Ihren Vorstellungen gestalten können.
  • Sie finden kein Objekt mit stimmigem Preis-/Leistungsverhältnis.
 
  • Sie haben zeitintensive Outdoor-Hobbies, die
    Sie pflegen wollen.

Miete ist nicht gleich monatliche Rate

Bei der Abwägung der Kosten stellen viele Menschen eine einfache Überlegung an: Wenn ich eine Kaltmiete von 1.000 Euro monatlich zahlen, dann kann ich doch einen Kredit aufnehmen, bei dem ich eine monatliche Rate in gleicher Höhe habe. Doch das greift zu kurz. Denn Wohnen im Eigentum ist in der Regel mit höheren Nebenkosten verbunden. Außerdem sollten Rücklagen für spätere Reparaturen und Sanierungen (Instandhaltung) gebildet werden.

Zinsen und Tilgung

Wer nicht im Eigentum wohnt, zahlt jeden Monat die Miete. Das Geld ist dann weg. Wer sich eine Immobilie zulegt und einen Kredit aufnimmt, ist erst einmal hoch verschuldet. Die Immobilie gehört quasi dem Kreditinstitut. Doch das ändert sich jedoch im Lauf der Zeit. Denn mit jeder Rate begleicht der Darlehensnehmer einen Teil seiner Schuld.
Die monatliche Rate des Darlehens setzt sich aus dem Sollzins und der anfänglichen Tilgung zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Schuld abbezahlt wird, verringert sich die Zinsleistung jeden Monat. Weil die Rate gleich bleibt, nimmt der Tilgungsanteil kontinuierlich zu.
Je höher die anfängliche Tilgung, umso schneller geht der Schuldenabbau vonstatten. In der aktuellen Phase von sehr niedrigen Zinsen ist es wichtig, die Tilgung möglichst hoch anzusetzen. Drei Prozent sollten es mindestens sein.

Instandhaltungskosten

Das Bewohnen der eigenen Immobilie ist mit gebrauchsbedingter Abnutzung verbunden. Daher fallen Kosten für die Instandhaltung des Wohneigentums an. Dazu gehören regelmäßige Schönheitsreparaturen oder die Wartung der Heizungsanlage. Darüber hinaus sollte der Eigentümer Rücklagen bilden für später erforderliche größere Sanierungen. Wer ein Häuschen besitzt, muss selbst die Disziplin aufbringen und nach Möglichkeit jeden Monat etwas zurücklegen. Bei Gemeinschaftseigentum schreibt das Wohnungseigentumsgesetz vor, dass jede Partei regelmäßig einen Pauschalbetrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum einzahlt. Im Allgemeinen sollte man etwa ein Prozent der Herstellungskosten jährlich als Rücklage einkalkulieren.
Beispiel: Wenn die Immobilie 300.000 Euro gekostet hat, dann beträgt die jährliche Instandhaltungsrücklage 3.000 Euro, das sind 250 Euro monatlich.

Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

In den letzten Jahren sind die Mieten gestiegen, aber auch die Immobilienpreise. Lohnt sich ein Kauf trotzdem noch? Ein verlässlicher Faktor, um einen aufgerufenen Preis für eine Immobilie zu bewerten, ist das Verhältnis zwischen Kaltmiete und Kaufpreis. Dazu zwei Beispiele.
  • Eine 100-Quadratmeter-Wohnung steht in der Stadt A für 400.000 Euro zum Verkauf. Die Kaltmiete für eine vergleichbare Wohnung würde sich auf 1.200 Euro belaufen. Daraus ergibt sich ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 27,78. Das bedeutet, für die Wohnung sind fast 28 Jahreskaltmieten zu zahlen.
  • In der Stadt B gibt es eine 100-Quadratmeter-Wohnung für 250.000 Euro. Die Kaltmiete beliefe sich auf 1.000 Euro. In diesem Fall läge das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei 20,83. Wohnungen mit einem Verhältnis zwischen 20 und 25 gelten als relativ günstig. In den großen Metropolen werden zum Teil Werte weit über 30 erreicht. In manchen ostdeutschen Städten und im Ruhrgebiet gibt es Werte unter 20.

Eine Frage des Typs

Wer ständig unterwegs ist und Trendsportarten betreibt, ist vielleicht weniger für Eigentum geeignet, als eine Person, die Gartenarbeit liebt und gerne Gemüse anbaut. Die folgende Tabelle hilft Ihnen, sich selbst zu verorten:

Welcher Typ sind Sie?

Typ EigentümerTyp Mieter
  • Sie können sich in eine Immobilie verlieben.
  • Sie möchten sich nicht emotional an eine Wohnung binden.
  • Sie haben genügend Eigenkapital, um sich nicht zu sehr zu verschulden.
  • Sie möchten unabhängig vom Wohnort sein und flexibel bleiben.
  • Sie haben oder wünschen sich Kinder, denen Sie Raum zur Entwicklung geben möchten.
  • Sie wollen keine unerwartete Ausgaben haben.
  • Sie fühlen sich sesshaft und möchten sich geografisch nicht mehr verändern.
  • Sie wollen sich technisch und finanziell nicht um Instandhaltung kümmern.
  • Sie sind ein "Schaffer", dem Arbeiten am Haus leicht fallen und Spaß machen.
  • Sie wollen sich nicht einschränken und ihren bisherigen Lebensstil beibehalten.
  • Sie haben gestalterische Phantasie und wollen mit Ihrer Immobilie Ihre Perönlichkeit zum Ausdruck bringen.
  • Schulden sind nichts für Ihre Psyche.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Träume sind - leider - oft Schäume. Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, lässt sich möglicherweise auch dazu verleiten, Objekte anzusehen, die zwar den eigenen Wunschträumen entsprechen, dem persönlichen Geldbeutel leider nicht. Wir empfehlen unseren Kunden zunächst einmal zu ermitteln, wie viel Geld Ihnen tatsächlich für den Kauf - oder auch den Bau - einer Immobilie zur Verfügung steht. Also: Was kann ich mir tatsächlich leisten? Umso wichtiger wird dieser anfängliche Kassensturz, wenn Sie über wenig verfügen und den gesamten Kaufpreis oder einen Großteil davon über ein Immobiliendarlehen finanzieren wollen. Nutzen Sie unseren Budgetrechner .
Mit einem Baufinanzierungsrechner können Sie anhand weniger Angaben die voraussichtliche monatliche Rückzahlungsrate ermitteln. Damit lässt sich vorab genau kalkulieren, was Sie sich leisten können. Die berechneten Werte sind zwar nicht immer auf den Cent genau, da auch individuelle Faktoren in die Berechnungen der Banken einfließen, sie vermitteln Ihnen aber, mit welchen monatlichen Belastungen Sie bei einer bestimmten Finanzierungsvariante zu rechnen haben. Zudem erhalten Sie auch einen Ausblick auf die mögliche nach Ende der ersten Zinsbindungsphase, und wie hoch bei steigenden Zinsen die monatliche Rate bei der ausfallen kann.
Anhand dieser beiden monatlichen Raten können Sie nun abschätzen, ob eine bestimmte Finanzierung für Sie infrage kommt. Als Faustregel gilt, dass die monatliche Rate nicht mehr als 40 Prozent des frei zur Verfügung stehenden Einkommens ausmachen sollte. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Sie die Raten auch bei finanziellen Engpässen oder unerwartet auftretenden Kosten noch zahlen können. Übersteigt zum Beispiel die ermittelte Rate für die , bei der ein gestiegener Zinssatz zugrunde gelegt wird, diese 40-Prozent-Marke, sollten Sie die entsprechende Finanzierung noch einmal überdenken.
Zwar ist es verlockend, höhere Raten zu vereinbaren, um etwa mehr Kapital zur Verfügung zu haben oder schneller schuldenfrei zu werden, aber Sie sollten sich nicht von Ihrem finanziellen Spielraum täuschen lassen. Im Augenblick mag eine höhere monatliche Rate vertretbar sein. Was aber, wenn Sie aufgrund der Geburt eines Kindes beruflich kürzertreten wollen? Angesichts der langen Laufzeiten bei einer Immobilienfinanzierung können sich die Lebensumstände in einer Weise ändern, die zu Beginn der nicht absehbar ist. Unerwartete Ausgaben können den Finanzierungsplan durcheinanderbringen und Kosten erhöhen. Daher empfehlen wir unseren Kunden, lieber etwas konservativer zu rechnen.
Unsere erfahrenen Fachleute von Interhyp beraten Sie gerne . Wir freuen uns über den persönlichen Kontakt zu Ihnen.
Für wen kommt eine Baufinanzierung infrage?
Prinzipiell kann jeder einen Kredit für die Finanzierung von Wohneigentum von Banken beantragen und bekommen ? Volljährigkeit vorausgesetzt. Es gibt allerdings kein Recht auf die Vergabe von Darlehen, denn jeder Bank steht es frei, sich ihre Vertragspartner für die Finanzierung von Immobilien auszusuchen. Alle Darlehensverträge werden zwischen den Vertragspartnern frei ausgehandelt.
Allerdings richten sich die Kreditinstitute bei der Vergabe von Baudarlehen nach bestimmten Kriterien wie der des Kunden oder dem des Objektes. Denn die Sicherheit für Banken, dass der Kredit für ein Eigenheim letztlich auch zurückgezahlt wird, misst sich zum Beispiel neben dem vorhandenen auch an der Bonität des Kunden. Wenn ein Kunde beispielsweise über viel Eigenkapital verfügt und gleichzeitig ein sicheres und hohes Einkommen hat, kann er sich günstige Konditionen in Bezug auf , und Rate bei der Bank sichern. Denn er gilt als begehrter Kunde bei Banken und Finanzinstituten, die untereinander im Wettbewerb stehen. Somit kann er bei der Beratung bessere Bedingungen (z.B. einen günstigen Prozent-Satz der Zinsen) für die Finanzierung der Immobilie fordern.
Unsere Berater von Interhyp berücksichtigen Ihre finanzielle Situation bei der Auswahl eines Angebotes für eine Baufinanzierung, sodass Sie ein Darlehen zu für Sie optimalen und sinnvollen Konditionen erhalten. Ratgeber für Ihre Immobilienfinanzierung, aber auch für eine sinnvolle Anschlussfinanzierung finden Sie hier .
Was ist im Rahmen der Immobilienfinanzierung möglich?
Eine Immobilienfinanzierung hat viele verschiedene Parameter, die unterschiedlich ins Gewicht fallen können. Aus diesem Grund ist sie für den Laien meistens auch komplex und nicht immer auf den ersten Blick nachvollziehbar. Nicht nur das spielt bei der Finanzierung des Darlehens eine Rolle, auch , und sind bei der Aufnahme eines Kredits ausschlaggebend für die Gesamtkosten.
Vertragskonditionen
Bereits beim klassischen mit fester monatlicher Rate stehen Ihnen mit Optionen für einen Tilgungssatzwechsel, eine und sowie einer von fünf bis 30 Jahren zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung. Zudem gibt es noch andere Kreditvarianten wie beispielsweise das Volltilgerdarlehen. Dabei wird ein Tilgungszeitraum festgelegt, innerhalb dessen das Darlehen vollständig getilgt wird. Es gibt aber auch das Immobiliendarlehen mit variablem Zinssatz, bei dem der Zinssatz in der Regel alle drei oder sechs Monate angepasst wird.
Tranchen
In manchen Situationen kann es sich lohnen, die Baufinanzierung auf verschiedene Kreditgeber mit verschiedenen Laufzeiten und Konditionen aufzuteilen. Im Fachjargon wird von Tranchen gesprochen. Diese unterschiedlichen Darlehensteile können bei ein und derselben Bank liegen, aber auch bei unterschiedlichen Darlehensgebern.
Förderungen
In erster Linie spielen die Förderprogramme der KfW eine Rolle, bei denen vor allem der Erwerb von energieeffizientem Wohneigentum mit günstigen Krediten gefördert wird. Es gibt aber noch weitere Fördermittel von Bund und Ländern .
Immobiliendarlehen sind im Normalfall nicht bis zum Ende der ersten Zinsbindungsphase zurückgezahlt. Unsere Berater unterstützen Sie deshalb auch bei der Anschlussfinanzierung. Sie können beispielsweise einen Bausparvertrag zu Beginn des Darlehens als Sicherheit bei der Anschlussfinanzierung nutzen, dann fällt der Zinssatz niedriger aus. Mit einem Erklärvideo zum Forward-Darlehen an und erfahren Sie, wie Sie als Eigenheimbesitzer bei Ihrer Anschlussfinanzierung richtig Geld sparen können.

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können Sie sich bei einem aktuell niedrigen Zinssatz auch während der ersten Zinsbindungsphase im Voraus günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.
Modernisierung
Eine Immobilienfinanzierung bedeutet nicht automatisch den Bau oder Kauf einer Immobilie. Eventuell wollen Sie nur einen Anbau vornehmen oder Ihre Immobilie modernisieren: Selbstverständlich helfen Ihnen unsere Berater von Interhyp auch hier gerne weiter. Zudem zeigen wir Ihnen mögliche Alternativen zur Immobilienfinanzierung. Bei kleineren Arbeiten an der Immobilie kann es nämlich sinnvoller sein, einen regulären Ratenkredit statt einer Immobilienfinanzierung aufzunehmen.
Nutzen Sie die gesamte Bandbreite der Immobilienfinanzierung: Interhyp ist der führende Vermittler für private Immobilienfinanzierung, wir vergleichen für Sie die Angebote von rund 500 Banken und Versicherungen. Auf diese Weise bieten wir Ihnen nicht nur eine Vielzahl von Finanzierungsvarianten, wir helfen Ihnen auch, das individuell für Sie passende Angebot zu finden.

Entwicklung der Mietkosten

Es ist richtig, dass die Mieten in den letzten Jahren ständig gestiegen sind. Dennoch hat das Institut der deutschen Wirtschaft IW Köln ermittelt, dass die Wohnkostenbelastung, also das Verhältnis der Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen, trotzdem weitgehend konstant geblieben ist. Der Grund: Die Einkommen der Mieterhaushalte seien seit 2010 ebenfalls deutlich gestiegen. Allerdings trifft die Mietpreisentwicklung in erster Linie diejenigen, die sich eine neue Bleibe suchen. Denn laut Studie des IW Köln betrug der Preisunterschied zwischen Neuvertrags- und Bestandsmieten zwischen 2016 und 2018 im Schnitt 14 Prozent. Viele reagierten auf diese Situation so, dass sie sich mit kleineren Wohnungen begnügen.
Die Alternative wäre der Schritt hin zum Erwerb von Wohneigentum. Hier spielen die Faktoren Immobilienpreise, Eigenkapital und Hypothekenzinsen die Hauptrolle.

Entwicklung der Immobilienpreise

Seit 2010 sind die Immobilienpreise rasant gestiegen. In einigen der sieben großen Metropolen haben sie sich praktisch verdoppelt. Doch selbst im ersten Halbjahr 2020 hat sich der Preisanstieg trotz Corona-Pandemie fortgesetzt. Immer wieder wird deshalb die Gefahr einer Immobilienblase heraufbeschworen, die platzen könnte.
Doch gibt es auch Studien, die voraussagen, dass Wohneigentum eine lohnende Investition bleiben. Eine Prognose des Hamburgischen Weltwirtschafts-Instituts (HWWI) für den Postbank-Wohnatlas kommt zu dem Ergebnis, dass Wohnungsbesitzer in mehr als der Hälfte der 401 deutschen Kreise und Städte bis mindestens 2030 mit einem realen Wertzuwachs rechnen können. Auch die Coronakrise ändert an dieser Entwicklung vermutlich nichts, der Immobilienmarkt sei ein Stabilitätsanker. Lediglich ein zweiter Shutdown und damit verbundene Einkommenseinbußen könnten die Nachfrage nach Immobilien reduzieren.
Insgesamt erkennt das HWWI keine Blasengefahr am Immobilienmarkt. Zwar seien die Preise in den Metropolen und einigen weiteren Großstädten schon sehr hoch, doch in 158 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten befänden sich die Preise auf moderatem Niveau. Auch das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) zeigt sich trotz einzelner Übertreibungen nicht besorgt. Indikatoren wie die Entwicklung bei der Kreditvergabe sprächen eher gegen eine spekulativ getriebene Preisblase.
Die eigene Immobilie bleibt demnach eine lohnende Investition. Auch die Stiftung Warentest schließt sich dieser Ansicht an. Bei ausreichend Eigenkapital sei die monatliche Belastung nach dem Kauf vielerorts nicht höher als für eine vergleichbare Mietwohnung.

Entwicklung der Baugeldzinsen

Zinsradar: Ihr persönlicher Top-Zins immer aktuell Dass sich der Erwerb einer eigenen Immobilie trotz gestiegener Bau- und Kaufpreise in vielen Fällen immer noch lohnt, hat sehr viel mit der Entwicklung der Baugeldzinsen zu tun. Wer vor zehn Jahren ein Hypothekendarlehen aufnahm, zahlte im Vergleich zu heute einen etwa vier Mal so hohen Zins. Im März 2020 sanken die Baugeldzinsen auf ein neues Rekordtief. Teilweise war schon von möglichen Negativzinsen die Rede. Tatsächlich gibt es im Bereich der Förderdarlehen der KfW-Bank zum Teil negative Effektivzinsen. Ursache: Dank der Tilgungszuschüsse zahlen manche Kreditnehmer weniger Geld zurück, als sie aufgenommen haben.
Die Politik der Europäischen Zentralbank und der Run auf Bundesanleihen halten die Zinsen immer noch auf sehr niedrigem Niveau. "Die anhaltend niedrigen Zinsen ermöglichen hohe Tilgungen und sollten möglichst mit eher langen Zinsbindungen festgeschrieben werden", rät Interhyp-Vorständin Mirjam Mohr. Das Interhyp-Bauzins-Barometer erwartet momentan keinen Zinsanstieg in absehbarer Zeit.
Fazit Die Entscheidung pro oder contra eigene Immobilie ist sehr vielschichtig. Lebensplanung, Vermögensverhältnisse, Immobilienpreise, Zinsen, Mietentwicklung und nicht zuletzt die eigene Persönlichkeit entscheiden. Auch ist viel Emotion im Spiel. So viel lässt sich sagen: Aus rationaler Sicht spricht sehr vieles für die eigenen vier Wände.
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Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, benötigt meist einen Kredit. Nur wenige Menschen können ihre Immobilie ausschließlich durch Eigenmittel - also selbst angespartes, geerbtes oder geschenktes Geld - finanzieren. Doch wie viel Kredit braucht man? Welche Arten von Darlehen gibt es? Wie hoch sollte die Kreditsumme sein? Warum brauchen viele Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung?