Cap-Darlehen

Flexible Darlehen ohne Sollzinsbindung bieten sich gerade in Zeiten eines niedrigen Zinsniveaus an, da Kunden hier direkt von den günstigen Entwicklungen am Zinsmarkt profitieren können. Gleichwohl wird oftmals das Risiko steigender Zinsen gescheut. Das Cap-Darlehen bietet Ihnen die Möglichkeit, die günstigen Zinsen zu nutzen und mit der eingebauten Zinsobergrenze das Risiko eines starken Zinsanstiegs auszuschalten.

von Meryem Unsöld in München, aktualisiert 08.04.2021

Was ist ein Cap-Darlehen?

Das Cap-Darlehen gehört zu den variablen Immobiliendarlehen. Anders als beim gängigen Darlehen werden die Zinsen nicht auf einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, sondern können sich laufend ändern.
Trotzdem darf die Bank hier den Zinssatz nicht unbegrenzt abändern. Stattdessen ist der Zinssatz nach oben gedeckelt und darf nur eine bestimmte Obergrenze (engl. Cap) erreichen. Für Sie bedeutet dies eine gewisse Sicherheit, denn bei einem gewöhnlichen variablen Immobiliendarlehen könnten die Zinssätze - theoretisch - sehr stark auf bis zu 8 oder 10 % ansteigen.

Worin unterscheiden sich das Cap-Darlehen und ein gewöhnliches variables Darlehen?

Der Zinssatz des Cap-Darlehens ist nicht für eine lange Sollzinsbindung festgeschrieben, sondern wird alle drei bzw. sechs Monate beispielsweise an den aktuellen Geldmarktzinssatz EURIBOR angepasst. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich große Banken untereinander für kurze Zeit Geld leihen. Er orientiert sich an dem derzeit historisch niedrigen Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank.
Die Besonderheit: Bei Abschluss des Cap-Darlehens wird für einen Zeitraum von beispielsweise 3, 5, 10 oder 15 Jahren die Zinsobergrenze (Cap) festgelegt, über die der Zinssatz des Darlehens nicht steigen kann. Zur Begrenzung einer Zinssenkung kann das Cap-Darlehen zusätzlich mit einer Zinsuntergrenze (Floor) ausgestattet sein, die der Zinssatz des Darlehens nicht unterschreiten kann. Dies dann der Absicherung der Bank.
Cap-Darlehen sind demzufolge genauso flexibel wie variable Darlehen, beinhalten aber eine zusätzliche Sicherheit, meistens für den Kreditnehmer.
Zusätzlich besteht die Möglichkeit, das Cap-Darlehen in ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz zu wandeln und damit absolute Zinssicherheit zu erlangen.

Wie hoch ist die Zinssicherungsgebühr?

Da der Kunde beim Cap-Darlehen im Vergleich zum gewöhnlichen variablen Darlehen von einer gewissen Zinssicherheit profitiert, verlangten manche Kreditinstitute dafür eine Art Prämie. Dies traf zwar nicht auf alle Banken zu, ist allerdings auch nicht unüblich. Durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahr 2018 wurde eine derartige Zinsprämie als unzulässig erklärt. Banken dürfen eine solche Gebühr also nicht mehr erheben.

Cap-Darlehen vs. Annuitätendarlehen: Was ist die bessere Variante?

Zu Beginn der Baufinanzierung haben Kunden in der Regel bei den meisten Banken die Auswahl zwischen mehreren Darlehensformen, insbesondere:
  • Annuitätendarlehen mit Festzins
  • Gewöhnliches

    Bei einem variablen Darlehen wird der Zinssatz alle drei oder sechs Monate an den Kapitalmarktzins angepasst. Das Darlehen kann zu diesen Terminen ganz oder teilweise zurückgeführt werden.

  • Cap-Darlehen
Doch, worin unterscheiden sich Cap-Darlehen und Annuitätendarlehen? Beim Annuitätendarlehen mit Festzins profitiert der Kunde von einer Zinsgarantie, die sich über den gesamten Zeitraum der Zinsfestschreibung erstreckt. Beim variablen Darlehen in Form des Cap-Darlehens kann die Bank den Zinssatz jederzeit anpassen, bis zur vereinbarten Höchstgrenze.
Wann welche Darlehensvariante die bessere Lösung ist, hängt unter anderem davon ab, wie sich die Zinsen vermutlich in den kommenden Jahren entwickeln werden. Das Annuitätendarlehen mit Festzins ist immer dann von Vorteil, wenn die Zinsen am Markt ansteigen werden. Dies ist zum Beispiel in der aktuellen Niedrigzinsphase deutlich wahrscheinlicher als ein weiterer Zinsrückgang. Das Cap-Darlehen hat seine Stärken vor allem bei sinkenden Zinsen, denn dann würde Zinssatz seitens der Bank ebenfalls angepasst.
Darüber hinaus kann auch eine mögliche

Neben dem monatlich regelmäßigen Tilgungsanteil können Darlehensnehmer auch außerplanmäßig ihre Schulden reduzieren. Diese Sondertilgungen können die Gesamtlaufzeit verkürzen oder die regelmäßigen Darlehensraten reduzieren.

von Bedeutung sein. Diese ist beim Annuitätendarlehen nicht automatisch zulässig und wenn doch, veranschlagt die Bank normalerweise eine

Kreditinstitute verlangen meist eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein Darlehensnehmer sein Darlehen vorzeitig ablösen will. Da bei Baufinanzierungen die Zinskonditionen für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben werden, müssen sich auch die Banken für diese Zeit die Gelder beschaffen. Wird das Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, muss der Darlehensgeber die Gelder anderweitig anlegen. Dies führt zu einem Verlust, für den der Darlehensnehmer aufkommen muss.

. Beim Cap-Darlehen hingegen können Sie für gewöhnlich kostenfrei und unbegrenzt eine Sondertilgung leisten.

Vor- und Nachteile des Cap-Darlehens

Neben den bereits genannten Vorteilen gibt es auch Nachteile, die in Verbindung mit dem Cap-Darlehen stehen. Die sollten Sie abwägen, bevor Sie sich für diese Darlehensvariante entscheiden.

Vor- und Nachteile Cap-Darlehen

Gibt es Alternativen zum Cap-Darlehen?

Selbstverständlich gibt es einige Alternativen zum Cap-Darlehen. Neben dem bereits erwähnten Annuitätendarlehen mit Festzins und den gewöhnlichen variablen Darlehen, bieten manche Banken insbesondere ein Flex-Darlehen oder ein Kombi-Darlehen an. Manchmal ist es alternativ auch möglich, ein bestehendes Cap-Darlehens in einen Immobilienkredit mit gebundenem Sollzinssatz (Festzinsdarlehen) umzuwandeln.