Voraussetzungen für die Auszahlung einer Baufinanzierung

Wer den Vertrag für den Kauf oder Bau unterschrieben und die Baufinanzierung in trockenen Tüchern hat, ist dem Einzug ins eigene Zuhause schon ziemlich nahegekommen. Doch wie geht es weiter mit der Immobilienfinanzierung? Wann wird welche Summe des Darlehens ausgezahlt? Wie unterscheidet sich die Auszahlung beim Kauf einer Bestandsimmobilie von der Auszahlung beim eigenen Bauprojekt, das erst noch entsteht? Wir beantworten Ihre Fragen, wie die Finanzierung beim Kauf oder Bau genau abläuft.

von Dominik Wensker in München, aktualisiert 01.10.2020

Kaufen oder Bauen?

Finanzierungskonzept auch ohne konkrete Immobilie

Ob Kauf eines Bestandsobjektes oder Bau eines neuen Objektes, ist zunächst eine Frage der individuellen Vorliebe. Für die Baufinanzierung macht dies keinen Unterschied. Die Bank nämlich knüpft die Auszahlung des Darlehens an Bedingungen. Warum? Sie möchte eine Sicherheit für das geliehene Geld. Bei einem Bestandsobjekt ist klar: Die Immobilie, egal ob fertiger Neubau oder Altbau, kann als Sicherheit für die Baufinanzierung dienen.


Anders beim Kauf vom Bauträger. Nicht selten existiert der Neubau, der gekauft werden soll, zum Zeitpunkt des Kaufvertrages nur auf dem Papier. Oder in Form von Visualisierungen, Illustrationen und Plänen in Broschüren. Da die Bank auch hier höchstmögliche Sicherheit haben möchte, ist die Auszahlung der Finanzierung an Bedingungen geknüpft und erfolgt schrittweise. Beim Neubau durch einen Bauträger oder in Eigenregie wird die Finanzierungssumme des Darlehens nicht auf einmal ausgezahlt, sondern entsprechend des Baufortschritts

Voraussetzungen beim Immobilienkauf

Zinsen, Markt & Top-Infos zur Baufinanzierung

Für die Finanzierung ist der Prozess des Immobilienkaufs relevant. Der beginnt mit der Suche der Immobilie. Ist diese gefunden und wird eine Finanzierungsanfrage gestellt, wird es spannend. Ist der Preis der Immobilie angemessen? Ist die Immobilie vielleicht zu teuer? Diese Fragen interessieren auch die Bank. Der Berater bewertet daher anhand der vorhandenen Informationen auch den Verkehrswert im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten. Liegt der Kaufpreis deutlich über dem Marktpreis, könnte es schwierig werden, ein finanzierendes Institut zu finden. Oder die Immobilienfinanzierung wird teurer. Ebenso spielt eine Rolle, ob das Objekt zur selbst bezogen werden soll (sogenannte Eigennutzung) oder als Kapitalanlage gekauft und vermietet werden soll.
Passt das gefundene Objekt, wird der Verkauf vom Notar vorbereitet. Der prüft beispielsweise, ob die Immobilie wirklich dem Verkäufer gehört oder ob es sonstige Verpflichtungen gibt. Ist das geklärt, steht dem Kauf nichts mehr im Wege.
Die Auszahlung der Nettodarlehenssumme richtet sich sowohl nach der Fälligkeit des Kaufpreises als auch nach der Eintragung der Sicherheiten. Somit wird die Finanzierungssumme erst nach Kaufpreisfälligkeitsmitteilung des Notars und Eintragung der Grundschuld ausgezahlt. Bis Geld fließt, dauert es also.
Da unter anderem mit längeren Bearbeitungszeiten beim zuständigen Grundbuchamt zu rechnen ist, kann eine entsprechende Bestätigung des Notars (Notarrangbestätigung) den Eintragungsnachweis der Grundschuld vorübergehend ersetzen.

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung

Beim Bauvorhaben wird die Finanzierungssumme nicht auf einmal zur Verfügung gestellt, sondern entsprechend des Baufortschritts ausgezahlt. Zur rechtlichen Absicherung ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt, für welche Leistungen der Bauträger Teile der vereinbarten Vertragssumme für den Immobilienbau fordern darf. Diese regelt genau, wann Geld für den Neubau fließt. Dementsprechend müssen für die Finanzierung fortlaufend die einzelnen Baufortschritte vom Bauunternehmen oder Architekten nachgewiesen werden - neben der obligatorischen Grundbucheintragung zu Beginn. Nur mit diesen Nachweisen beziehungsweise Abnahmen können die Teilbeträge des Darlehens ausgezahlt werden.
Abhängig von den Bedingungen Ihrer Finanzierung können auf nicht abgerufene Nettodarlehensbeträge Bereitstellungszinsen anfallen. Tipp: Wer kein Bestandsobjekt kauft, sondern einen noch zu bauenden oder im Bau befindlichen Neubau, sollte bereits beim Vergleich der Immobilienfinanzierung nicht nur auf die Zinsen des Kredits achten. Es kommt nicht nur dort auf die Zahl vor dem Prozent-Zeichen an. Mindestens genauso wichtig ist es, bereits ganz zu Beginn auf sämtliche Kriterien zu achten. Einige Anbieter bieten Darlehen mit bereitstellungszinsfreien Zeiten an. Zudem unterscheiden sich die Zinsen für die Bereitstellung von Anbieter zu Anbieter. Bei hohen Bereitstellungszinsen kann jede Bauverzögerung teuer werden. Und der auf den ersten Blick beim Effektivzins günstigste Kredit muss nicht automatisch der billigste sein.
Laufen der Bau und der Kredit bereits, so gilt es, die erforderlichen Belege und Nachweise möglichst schnell nach deren Eingang bei dem finanzierenden Kreditinstitut einzureichen.

Wann fließt welches Geld?

Die genauen Teilbeträge sind in § 3 MaBV detailliert aufgeführt.
  • 40 Prozent der Vertragssumme werden für den Rohbau fällig - und können nach der Abnahme abgerufen werden,
  • 10 Prozent fließen bei Fenstereinbau und Verglasung,
  • 8 Prozent bei Fertigstellung des Daches.

So funktioniert die Auszahlung

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie die Auszahlung eines Baukredits in der Praxis erfolgen kann. In erster Linie ist die Art der Auszahlung davon abhängig, ob Sie den Bau oder den Kauf eines fertigen Hauses finanzieren möchten. Wer ein bereits bestehendes Haus erwerben möchte, muss in der Regel den Kaufpreis sofort in vollem Umfang zahlen. Deshalb muss auch die Auszahlung des Baukredits umgehend in einer Summe erfolgen Voraussetzung für die Auszahlung ist, dass zu Gunsten der Bank bereits eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen worden ist. Hat die Bank diese Sicherheit, überweist sie den auszuzahlenden Darlehensbetrag in der Regel entweder auf das Konto des momentanen Immobilieneigentümers oder des Käufers. Eine Alternative dafür ist einNotaranderkonto, auf dem der Kaufpreis für die Immobilie treuhänderisch verwahrt wird.
Etwas anders funktioniert die Auszahlung meistens dann, wenn Sie mit dem Baukredit den Bau einer Immobilie finanzieren möchten. Beim Immobilienkauf wird selten der gesamte Darlehensbetrag sofort und in einer Summe ausgezahlt. Stattdessen überweist die Bank in der Regel nach Baufortschritt in festgelegten Prozentsätzen immer einen vereinbarten Anteil des Darlehensbetrags an den jeweiligen Bauträger. Dies bietet allen beteiligten Parteien die höchste (Planungs-)Sicherheit. Der Bauträger bekommt pünktlich sein Geld, - allerdings nur, wenn auch tatsächlich ein Baufortschritt vorhanden ist.

Die Aufteilung der Auszahlung sieht in der Regel wie folgt oder ähnlich aus (die genauen Teilbeträge sind in § 3 MaBV detailliert aufgeführt):

  • 30 % nach Eigentumsübertragung des Grundstücks
  • 40 % nach Fertigstellung des Rohbaus - und können nach der Abnahme abgerufen werden
  • 10 % nach Fertigstellung des Daches
  • 10 % nach Erledigung weiterer Arbeiten
  • 10 % nach Begleichung der offenen und restlichen Rechnungen
Eine Alternative dafür kann sein, dass die Bank nicht festgelegte Anteile der Darlehenssumme in vereinbarten Abständen an den Bauträger zahlt, sondern stattdessen an den Bauherren, also an Sie als Kreditnehmer. Dies bietet sich zum Beispiel an, wenn Sie als Bauherr den größten Teil der Organisation auf der Baustelle selbst übernehmen, wie das Beauftragen der Handwerker und die Bezahlung nach Ende der Arbeiten. In dem Fall reichen Sie in der Regel die entsprechenden Rechnungen bei der Bank ein, die daraufhin den entsprechenden Betrag auf Ihr Girokonto überweist.

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Baufinanzierung: Auszahlung ohne Rechnung möglich?

Wenn Sie den Bau einer Immobilie mit einem Baukredit finanzieren möchten, ist die Auszahlung der Darlehenssumme in mehreren Raten nach Baufortschritt üblich. In den meisten Fällen müssen Sie als Bauherr und Kreditnehmer Rechnungen des Bauträgers und der Handwerker einreichen, damit die Bank eine weitere Zahlung veranlasst. Allerdings stellen sich in dem Zusammenhang manche Kreditnehmer die Frage, ob eine Teilauszahlung der entsprechenden Darlehensbeträge eigentlich auch ohne Rechnung möglich wäre.
Pauschal lässt sich diese Frage allerdings nicht beantworten, da es vor allem darauf ankommt, ob der Kreditgeber sich auf diese Vereinbarung einlässt. Die meisten Kreditinstitute scheuen sich vor einer Auszahlung ohne Rechnung, weil sie sicher sein möchten, dass der Kreditnehmer verantwortungsvoll mit dem Darlehensbetrag umgeht und diesen tatsächlich nur verwendet, um den Bauträger oder die Handwerker, die mit dem Errichten der Immobilie beschäftigt sind, zu bezahlen.
Aus dem Grund lassen sich die meisten Kreditgeber nicht darauf ein, dass der Darlehensnehmer Teilbeträge der Gesamtsumme des Kredites abrufen kann, ohne zuvor eine entsprechende Rechnung eingereicht zu haben. Ausnahmen machen Kreditinstitute meistens nur bei langjährigen und sehr gut bekannten Kunden, bei denen die Bank weiß, dass diese zum einen über eine sehr gute Bonität verfügen und zum anderen verantwortungsvoll mit den Darlehenssummen umgehen.

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