Diese drei Faktoren bestimmen den Bauzins
Welcher Sollzins letztlich in einem Kreditvertrag zum Zuge kommt, hängt von vielen individuellen Gesichtspunkten ab. Daher sind Zinsangaben auf Internetportalen immer nur bedingt aussagefähig. Hier erfahren Sie, wie der Bauzins ermittelt wird und welche drei Faktoren ausschlaggebend sind.
1. Kapitalmarkt
Der Marktzins für Immobilienkredite orientiert sich an den Renditen für langfristige Anleihen und Pfandbriefe. Diese Renditen hängen wiederum von Angebot und Nachfrage an den Kapitalmärkten ab. Wegen der international starken Nachfrage nach sicheren Anlagen liegen die Renditen für langfristige Bundesanleihen und Pfandbriefe in Deutschland derzeit noch auf vergleichsweise niedrigem Niveau.
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) beeinflusst die Baugeldzinsen dagegen nicht unmittelbar. Die Leitzinsen bestimmen die Konditionen, zu denen sich Banken untereinander Geld leihen und haben vor allem auf kurzfristige Marktzinsen Auswirkung - etwa auf Tagesgeld. Zins- und geldpolitische Entscheidungen der Notenbanken können das Verhalten internationaler Großanleger beeinflussen, Leitzinsentscheidungen führen also zum Teil zu ähnlichen Entwicklungen bei Baugeld. Das muss aber nicht zwingend so sein. So hat es in der Vergangenheit auch gegenläufige Entwicklungen gegeben, etwa steigende Baugeldzinsen trotz gesenkter Leitzinsen. Mehr dazu, wie der Bauzins vom Kapitalmarkt abhängt, auf den
Interhyp Zinscharts.2. Kunden
Wie sich das Zinsniveau letztendlich bei der individuellen Finanzierung auswirkt, ist auch vom Kunden und seinen Bedürfnissen und Möglichkeiten abhängig.
Wie der Kunde den Bauzins beeinflusst:
- Eigenkapital
20 % der Immobilienkosten sowie die kompletten Nebenkosten sollte ein Bauher oder Immbilienkäufer mindestens aus Eigenmitteln bestreiten können. Noch mehr wäre besser: Denn ein hoher Anteil an Eigenkapital bedeutet für die Bank mehr Sicherheit. Für dieses geringere Risiko belohnt sie den Kreditnehmer in Form niedriger Zinsen. - Erwerbstätigkeit
Es ist nicht unerheblich, ob ein Baufinanzierungskunde Angestellter, Freiberufler, Rentner, Privatier oder Beamter ist. Je nach Erwerbstätigkeit fällt die Auswahl größer oder kleiner aus. Das kann den möglichen Zins beeinflussen. Manche Banken erheben für bestimmte Berufsgruppen Zinsaufschläge oder stellen Anforderungen an den einzubringenden Eigenkapitalanteil. So haben Angestellte und Beamte oft eine breite Auswahl. Selbstständige, Freiberufler oder Rentner sind dagegen in der Auswahl häufiger eingeschränkter. - Postleitzahl
Die Postleitzahl des Wohnort oder des Objektortes beeinflusst auch die Angebotspalette und damit den möglichen Zins. So gibt es viele regionale Banken, die nur in bestimmten PLZ-Gebieten Finanzierungen anbieten. Die Unterschiede können je nach Region einige Zehntelprozentpunkte ausmachen. - Nutzung
Der Bauzins hängt auch davon ab, wie die Immobilie genutzt wird - ob als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung. So gibt es für Kapitalanleger zum Teil spezielle Anforderungen an das Einkommen oder an den Beleihungswert der Immobilie. Eigennutzer können zum Beispiel oft von speziellen Förderdarlehen profitieren, etwa von KfW-Darlehen. - Bonität
Nicht zuletzt hat auch die Bonität des Kunden Einfluss darauf, ob er ein Darlehen erhält und wie hoch der angebotene Zins ist. Die Bank holt dazu mit Zustimmung des Kunden eine Schufa-Auskunft ein und prüft die Einkommenssituation. Auch andere Einkünfte wie Mieten, Kapitalerträge oder Renten fließen meist ein. Auch spielt die Beschäftigungsdauer vielfach eine Rolle. Wichtig ist auch, ob die Probezeit beendet ist, oder ob das Arbeitsverhältnis befristet oder unbefristet ist. Wie die Bonität genau bewertet wird, kann je nach Bank variieren.
3. Finanzierung
Die Eckdaten der Finanzierung haben entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Kreditzinsen.
Darlehenshöhe
Die Darlehenshöhe hat Einfluss auf die Angebotsauswahl und den angebotenen Zins. So starten manche Banken ihre Offerten erst ab bestimmten Mindestsummen. Oder sie erheben Zinsauf- oder abschläge von einem oder mehreren Zehntelprozentpunkten, wenn bestimmte Summen unter- oder überschritten werden. Manchmal sind diese Angebote auch Aktionen, die nur für eine bestimmte Zeit gelten. Häufig wird für höhere Darlehen ein besserer Zins angeboten.
Eigenkapitalanteil
Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser ist in der Regel der Zinssatz für den Kunden - je weniger Eigenkapital, desto schlechter ist der Zins. So können die Zinsaufschläge bei einer Beleihung von 70 % leicht bei etwa 0,10 Prozentpunkten liegen, bei 80 bis 100 % oft bei rund 0,20 bis 0,80 Prozentpunkten, bei 100 % zum Teil auch bei 1,00 Prozentpunkten und mehr.
Zinsbindung
Weil die Zinsentwicklung in der Zukunft schwer abschätzbar ist, sind die Zinssätze bei längeren Sollzinsbindungen höher als bei niedrigen. Allerdings sind die Differenzen relativ gering. So liegt der Zinssatz für zehnjährige Zinsbindungen in etwa - je nach Kreditinstitut - bei 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten über dem für eine fünfjährige Zinsbindung. Der Aufpreis für eine zwanzigjährige im Vergleich zur zehnjährigen Laufzeit beträgt 0,55 bis 0,65 Prozentpunkten. Manchmal verringern sich diese Differenzen auch. Da die Zinsen derzeit sehr niedrig und Zinserhöhungen in der Zukunft nicht unwahrscheinlich sind, rät Interhyp, die günstigen Zinsen lange zu sichern, mindestens zehn Jahre, besser länger.
Tilgungshöhe
Wer hoch tilgt, bekommt oft auch bessere Konditionen - vor allem, wenn er ein
Volltilger-Darlehen wählt, das am Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist. Der Zinsvorteil für Volltilger-Darlehen über eine zehnjährige Laufzeit im Vergleich zu einer zweiprozentigen Anfangstilgung kann bei etwa 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten liegen.
Sonderoptionen
Ein ein- oder zweimaliger Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und eine Sondertilgungsoption über 5 % der Darlehenssumme pro Jahr sind heute oft kostenlos. Wer mehr möchte, kann dies zum Teil gegen Zinsaufschläge hinzuwählen.
Daneben können weitere individuelle Konstellationen den Bauzins beeinflussen:
- Lange bereitstellungsfreie Zeit
Wenn bei einer Verzögerung des Bauvorhabens das Darlehen noch nicht abgerufen wird, werden unter Umständen sogenannte Bereitstellungszinsen für die noch nicht abgerufenen Darlehensteile berechnet. - Forward-Darlehen
Bei ein Anschlussfinanzierung kann der Zeitpunkt eine Rolle spielen: Werden die Zinsen weit im Voraus festgezurrt, werden bei sogenannten Forward-Darlehen Aufschläge erhoben. - Eigenleistung
Manche Bauherren bringen Eigenleistungen ein, die zum Teil wie Eigenkapital zählen und dadurch die Zinsen verringern können, aber meist nur bis zu bestimmten Beträgen. - Marge der Bank
Jede Bank erhebt einen Aufschlag auf den Marktzins, um ihre Kosten zu decken und Gewinn zu erwirtschaften. Der Vergleich der Angebote vieler Banken führt zum günstigsten Zinsangebot.
Tipp: Mehrere Angebote vergleichen
Generell nutzt jede Bank diese Faktoren, um den Zinssatz für das Angebot zu bestimmen. Außerdem erhebt jede Bank einen Aufschlag auf den Marktzinssatz, um ihre Kosten zu decken und Gewinn zu erwirtschaften. Doch nicht jede Bank bewertet Ihre individuelle Situation gleich. Wenn Ihr Nachbar Top-Zinsen von Bank A erhält, kann für Sie Bank B den besseren Zinssatz im Angebot haben. Nutzen Sie deshalb unbedingt die Möglichkeit zu einem kostenlosen und unverbindlichen Vergleich. So finden Sie die Bank, die Ihnen für Ihren Traum vom Haus die besten Hypothekenzinsen anbietet. Die Baufinanzierungsexperten von Interhyp sind an keine Bank und kein bestimmtes Produkt gebunden. Sie nehmen gemeinsam mit Ihnen einen Vergleich der Angebote von über 500 Anbietern zur Baufinanzierung vor. So finden Sie immer Ihren persönlichen Top-Zins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt.
PSD Bank München eG
Sparda-Bank West eG
BBBank Karlsruhe eG
VoBa - Gestalterbank (Ortenau/Villingen)
