Zinsen im Überblick
Zinsen machen bei einem Immobiliendarlehen einen großen Teil der Kosten aus. Dabei können minimale Unterschiede hinter dem Komma bereits über tausende von Euro oder einige Jahre Kreditlast entscheiden...
Bereitstellungszinsen
Bei der Baufinanzierung fallen Bereitstellungszinsen an, wenn das Darlehen erst nach einer gewissen Zeit abgerufen wird. Bei einem Bauprojekt beispielsweise ist es üblich, dass das Geld nicht auf einmal, sondern in Teilen abgerufen wird. Die Höhe der Bereitstellungszinsen beträgt in der Regel drei Prozent pro Jahr, die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit variiert jedoch. Das bedeutet, wer gut plant und vergleicht, kann Geld sparen. Wir zeigen Ihnen, ab wann und wie lange diese Zinsen gelten, wie sie berechnet werden und unter welchen Umständen sich Bereitstellungszinsen sogar vermeiden lassen.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Zinsentwicklung im Blick behalten
Wie hoch sind Bereitstellungszinsen?
Die Höhe der Bereitstellungszinsen ist nicht festgelegt, aber in der Regel beträgt sie etwa drei Prozent pro Jahr, das sind 0,25 Prozent pro Monat. Somit können diese Zinsen ein scheinbar günstiges Darlehen zur Baufinanzierung verteuern, wie Sie auch unserem Beispiel unten entnehmen können. Prüfen Sie deshalb bei der Auswahl Ihrer Banken diese Position genau und lassen Sie sich von Ihrem Interhyp-Finanzierungsberater unterstützen, den Kredit optimal zu gestalten.
Beispiel: So wirken sich Bereitstellungszinsen und die bereitstellungszinsfreie Zeit aus
Bei den unten aufgezeigten Alternativen sind die Variablen Finanzierungsbedarf, Sollzinsbindung, der Zeitpunkt der gewünschten Auszahlung, der monatliche Bereitstellungszins und die Ratenzahlung identisch. Variante 1 hat einen Zinssatz von 2,80 % pro Jahr, Variante 2 ist mit 2,70 % pro Jahr vermeintlich günstiger.
Bei Variante 1 bietet die Bank eine bereitstellungszinsfreie Zeit von einem Jahr, bei Variante 2 sind es nur drei Monate. Das bedeutet, bei Variante 2 fallen für sechs Monate Bereitstellungszinsen an, die am Ende auf den Nettofinanzierungsbedarf mit aufgeschlagen werden müssen.
Variante 1 bedeutet zwar weniger Bereitstellungszinsen, dafür liegen die Zinskosten im Laufe der zehn Jahre Zinsbindung um 906,18 Euro über Variante 2. Dennoch ist in diesem Fall Variante 1 günstiger, denn bei ihr müssen im Laufe der Zinsbindung 906,18 Euro aufgebracht werden, während bei Variante 2 in kurzer Zeit 1.500 Euro für die Bereitstellungszinsen gezahlt werden müssen.
| Variante 1 | Variante 2 | |
| Baufinanzierungsbedarf | 100.000 Euro | 100.000 Euro |
| Sollzinsbindung | 10 Jahre | 10 Jahre |
| Bereitstellungszinsfreie Zeit | 12 Monate | 3 Monate |
| Gewünschte Auszahlung in | 9 Monate | 9 Monate |
| Bereitstellungszins pro Monat | 0,25 % | 0,25 % |
| Bereitstellungszins gesamt | 0 Euro | 1.500 Euro (6 x 0,25% x 100.000 Euro) |
| Nettofinanzierungsbedarf | 100.000 Euro | 101.500 Euro |
| Zinssatz. p.a. | 2,80 % | 2,70 % |
| Rate mtl. | 570 Euro | 570 Euro |
| Zinskosten im Laufe der Zinsbindung | 21.839,23 Euro | 20.933,05 Euro |
| Mehrkosten | 906,18 Euro mehr an laufenden Zinskosten | 1.500 Euro an Bereitstellungszinsen |
Dies ist eine Momentaufnahme, denn je nachdem wie sicher der Auszahlungstermin zu planen ist, und wie hoch die Bereitstellungszinsen und Zinsunterschiede sind, kann sich dieses Verhältnis umkehren. Verzögert sich der Abschluss eines Bauabschnitts oder kommen die Handwerker nicht wie geplant, können die Bereitstellungszinsen das Bauvorhaben verteuern.
Ab wann gelten sie?
In der Regel mit dem Vertragsabschluss bei der Bank. Meist aber greift zunächst eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Manche Banken verlangen bereits nach zwei Monaten Bereitstellungszinsen, andere bieten eine bereitstellungszinsfreie Zeit von bis zu 15 Monaten, in Einzelfällen sogar bis zu 24 Monaten.
Grundsätzlich ist es bei der Finanzierung eines Neubaus oder eines Umbaus so, dass zuerst das Eigenkapital eingesetzt werden muss. Erst dann kann das Darlehen abgerufen werden – und dieses wird wie bereits erwähnt beim Bauen meist in mehreren Schritten ausbezahlt. Da kann es dauern, bis der letzte Darlehensteil fällig ist. Ist die bereitstellungszinsfreie Zeit in der Zwischenzeit abgelaufen, fallen die Bereitstellungszinsen an. Deshalb ist es hilfreich, wenn Sie über den Zeitplan im Bilde sind und potenzielle Verzögerungen des Vorhabens mit einkalkulieren.
Wie werden Bereitstellungszinsen berechnet?
Die Berechnung der Bereitstellungszinsen erfolgt bei Immobilienkrediten in der Regel von Teilauszahlung zu Teilauszahlung. Da sich der noch bei der Bank verbliebene Darlehensbetrag nach jeder Auszahlung reduziert, wird neu gerechnet. Meist beläuft sich der Zinssatz auf etwa drei Prozent des noch nicht abgerufenen Kredits und wird monatlich abgerufen.
Bei der Berechnung der Höhe der Bereitstellungszinsen wird also nur der Kreditbetrag herangezogen, der noch nicht abgerufen wurde und nur die Restmonate.
So wird der Bereitstellungszins berechnet
In diesem Beispiel sind zwei Varianten aufgeführt. Sie unterscheiden sich lediglich darin, dass bei Alternative 1 das Darlehen auf einmal nach neun Monaten abgerufen wird. Alternative 2 stückelt es in zwei Teilauszahlungen zu je 50.000 Euro. Einmal nach neun Monaten und die zweite Tranche nach zwölf Monaten. In diesem Fall müssen zweimal Bereitstellungszinsen auf unterschiedliche Summen gezahlt werden. Die Zinskosten erhöhen sich damit um 375 Euro.
| Alternative 1 | Alternative 2 | |
| Baufinanzierungsbedarf | 100.000 Euro | 100.000 Euro |
| Bereitstellungszins | 3 % | 3 % |
| Bereitstellungszinsfreie Zeit | 3 Monate | 3 Monate |
| Gewünschte Auszahlung in | 9 Monaten | 9 und 12 Monaten |
| Bereitstellungszins p. M. | 0,25 % | 0,25 % |
| Bereitstellungszinsfreie Zeit 1.-3. Monat | 0 Euro | 0 Euro |
| Bereitstellungszins 1 Teil fällig nach 9 Monaten | 100.000 x 0,25 = 250 Euro / Monat x 6 = 1500 Euro | 100.000 x 0,25 = 250 Euro / Monat x 6 = 1500 Euro |
| 2 Teil fällig nach 12 Monaten | abgeschlossen | 50.000 x 0,25 = 125 Euro / Monat x 3 = 375 Euro |
| Bereitstellungszins gesamt | Monat 1-3: 0 Euro Monat 4-9: 1.500 Euro | Monat 1-3: 0 Euro Monat:4-6: 1500 Euro Monat: 7-9: 375 Euro |
Wie lange müssen sie bezahlt werden?
Da Baukredite zweckgebunden sind, fallen die Bereitstellungszinsen so lange an, wie das Bauvorhaben mit dem Kredit finanziert wird. Als Kreditnehmer müssen Sie deshalb entsprechende Nachweise über den Fortschritt beim Bau der Immobilie und die Kosten vorlegen, um von der Bank die nächste Teilauszahlung des Kredits zu erhalten. Kommt es zu Verzögerungen am Bau, kann eine zu knapp bemessene bereitstellungszinsfreie Zeit teuer werden. Das bedeutet, dass Sie in so einem Fall über den ursprünglich geplanten Zeitraum hinaus die Zinsen begleichen müssen.
Wie können Bereitstellungszinsen vermieden werden?
Es gibt Stellschrauben, mit denen am Kostenfaktor Bereitstellungszinsen gedreht werden kann. Teils sind es ganz praktische Fragen, wie gut der Bau organisiert ist und sich Vorhersagen treffen lassen. Es gibt aber auch Aspekte, bei denen ist Verhandlungsgeschick gefragt. Hier können unsere Finanzierungsexperten von Interhyp einen entscheidenden Beitrag leisten, wenn sie sich in die Verhandlung mit der Bank einschalten.
- Möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit verhandeln: Banken bieten in der Regel Zeiträume von wenigen Monaten bis zu einem Jahr und teilweise sogar noch länger an.
- Darlehen nach bereitstellungszinsfreien Zeiten staffeln: Wenn Sie Darlehen von verschiedenen Banken haben, rufen Sie das Geld zuerst von dem Kreditinstitut ab, bei dem die bereitstellungszinsfreie Zeit am kürzesten ist.
- Einsatz von Fremdkapital vor Eigenkapital verhandeln: Unter Umständen gelingt das, dann können Sie erst das Geld einsetzen, bei dem die bereitstellungszinsfreie Zeit am kürzesten ist.
- Bauzeit möglichst kurzhalten: Beispielsweise, wenn Sie sich für ein Fertighaus entscheiden, ein sehr zuverlässiges Bauunternehmen an der Hand haben und durch den Einsatz von Eigenleistung.
- Vertragliche Absicherung gegen Verzögerungen am Bau: In manchen Fällen muss dann der Bauträger für die durch die Verzögerung entstandenen Bereitstellungszinsen aufkommen. Dafür muss aber ein fester Termin zur Fertigstellung oder zur Umsetzung einzelner Bauschritte im Bauvertrag vereinbart sein.
- Gesamte Darlehenssumme sofort abrufen. In diesem Fall ist nur der im Vertrag festgelegte Zins fällig.
