Finanzierungsplan für den Bau: Grundlage jeder guten Bauplanung
Wichtig für das Gelingen des Hausbauprojekts ist exaktes Kalkulieren. Weil beim Bau nicht alles nach Plan läuft, sollten Bauherren darauf gefasst sein, dass zusätzliche Kosten entstehen können.
Auf die tatsächlichen Kosten achten
Das Haus der Firma X kostet 299.000 Euro. Super, mag sich so mancher Bauherr in spe denken, mit unserem Eigenkapital, den niedrigen Zinsen sowie der KfW-Förderung schaffen wir das. Nur: Was sagt der Hauspreis aus? Ist ein Keller oder wenigstens die Bodenplatte inbegriffen? Sind
Erschließung und Aushubarbeiten samt Deponiekosten enthalten? Und dann kommt ja auch noch die Grunderwerbsteuer dazu!
Diese Aufzählung zeigt: Um einen seriösen und belastbaren
Finanzierungsplan zu erstellen, müssen die Kosten realistisch und komplett kalkuliert werden. Unvorhergesehen Bauarbeiten, Sonderwünsche während der Bauzeit oder Kosten für die Erschließung des Grundstücks treiben die Kosten immer wieder in die Höhe. Und auch mit der fristgerechten Fertigstellung des Baus klappt es häufig nicht.
Deshalb sollten alle Bauherren bei der Finanzplanung folgende Punkte beachten:
Tipp 1: Puffer einplanen
Kalkulieren Sie bei den Baukosten eher großzügig und planen Sie einen gewissen Puffer ein, zehn Prozent höhere Kosten kommen durchaus vor. Viele Banken bieten die Möglichkeit gegen Ende der Bauphase einen Teil des Darlehens zu stornieren. Selbst wenn eine Stornierung nicht möglich ist, lässt sich das Geld meist mit einer Sondertilgung in die Finanzierung einbringen. So vermeiden Sie teure Nachfinanzierungen.
Tipp 2: Bauverzögerungen bei der Finanzierungsplanung berücksichtigen
Tipp 3: Kosten gut einschätzen
Denken Sie an alle Kosten: Auch an die Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, aber auch an Erschließungskosten, auch an die Hausanschlüsse oder mögliche Sonderwünsche, etwa bei den
Außenanlagen. Falls Sie Eigenleistung erbringen wollen, überschätzen Sie sich nicht und kalkulieren Sie Zeit, Kraft und Kosteneinsparung realistisch.
Welche finanziellen Mittel stehen zur Verfügung?
Falls Sie bislang kein Haushaltsbuch mit Einnahmen und Ausgaben geführt haben, sollten Sie sofort eins anlegen. Nur mit einer soliden Buchführung können Sie zuverlässig ermitteln, wie viel "Haus" Sie sich eigentlich leisten können.
Höhe der monatlichen Darlehensraten checken
Wenn Sie Ihren monatlich verfügbaren Betrag ermittelt haben, können Sie im nächsten Schritt das Budget für Ihre Immobilie berechnen. Der
Interhyp-Budgetrechner unterstützt Sie dabei, den individuell tragbaren Preis einer Immobilie zu ermitteln. Dabei haben Zinssatz und Tilgung einen großen Einfluss auf diesen Wert. Auch das vorhandene Eigenkapital wird berücksichtigt. Weiterer Vorteil für angehende Bauherren: Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Grundbucheintrag werden ebenfalls berücksichtig. Dazu wird noch ein Sicherheitsabschlag abgezogen, sodass User sicher sein können, dass in Bezug auf den finanziellen Rahmen keine Luftschlösser gebaut werden.
Im nächsten Schritt können Sie mit dem
persönlichen Zinsrechner und dem
Tilgungsrechner verschiedene Optionen für Ihr Bauvorhaben durchspielen. So können Sie die Eckdaten für Ihre Finanzierung genauer kalkulieren.
Den passenden Kredit finden
Jetzt sind Sie optimal vorbereitet, um den passenden Kredit zu finden. Sie können eine Finanzierungsanfrage online stellen oder mit einem Interhyp-Finanzierungsberater persönlich Ihr Vorhaben durchsprechen. Sie haben auch die Möglichkeit, sich klassisch in einer der über 100 Niederlassungen und Geschäftsstellen beraten zu lassen.
Das Baugrundstück
Im Zuge des Bau- und Immobilienbooms der letzten zehn Jahre ist die Grundstücksknappheit ein Dauerthema. Doch wer nicht gerade in Berlin Mitte oder anderen zentralen Lagen der großen Metropolen sucht, kann durchaus noch einen Bauplatz finden. Viele Kommunen weisen neues Bauland aus und fördern gleichzeitig die verdichtete Bebauung in Ortskernen. So kann man vielleicht eine geeignete Parzelle finden, die sich in zweiter Reihe bebauen lässt. Oder, wer das möchte, man stellt das Haus in den Garten der Eltern.
Rechtliche Situation überprüfen
Liegt ein Bebauungsplan vor, regelt dieser die Möglichkeiten, die das Haus bietet. Oftmals wird die Anzahl der Vollgeschosse sowie die Dachform und -neigung vorgeschrieben, teilweise auch die Trauf- oder Firsthöhe. Da in den letzten Jahren Häuser im "Bauhaus-Stil" im Trend liegen und das knappe Gut Boden effizient genutzt werden soll, dürfen öfter auch zwei Vollgeschosse gebaut werden. Auch das Baufenster, die tatsächlich bebaubare Fläche, wird manchmal festgelegt. Wichtige Größe sind die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ). Sie geben Auskunft darüber, wie viel Fläche bebaut werden darf bzw. wie groß die Wohnfläche der Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche sein darf.
Gerade in gewachsenen Wohngebieten gibt es öfter keinen Bebauungsplan. Dann gilt das Baugesetzbuch, das in §34 vorschreibt, dass sich ein Gebäude "in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt". Architekten und Haushersteller, die die Baubehörde vor Ort gut kennen, können hier durchaus einen gewissen Gestaltungsspielraum schaffen.
"Wer ein Grundstück bebauen oder baulich nutzen will, muss wissen, ob das Baurecht dies zulässt", gibt die Bundesnotarkammer zu bedenken. "Dies erfordert in der Regel eine planungsrechtliche und bauordnungsrechtliche Beurteilung, die vor Abschluss des Notarvertrages stattfinden muss. Unerlässlich sind daher Vorgespräche des Käufers mit dem Architekten und den zuständigen Ämtern." Dazu zählen etwa das Liegenschaftsamt, das Bauamt, der Bürgermeister, eventuell auch die untere Wasserbehörde. Und zwingend ist ein Blick ins Grundbuch, in dem alle wichtigen Informationen zum Grundstück aufgeführt sind, z.B. eventuelle Lasten, die auf den neuen Eigentümer übergehen.
Bebauungsplan studieren oder Bauvoranfrage stellen
Empfehlenswert ist es auch, das Grundstück auf Altlasten, Baulasten oder einen bestehenden Pachtvertrag zu prüfen. Letzterer besteht auch bei einem Verkauf des Grundstücks weiter. Dringend anzuraten ist eine Bauvoranfrage. Ein aus der Anfrage resultierender Bauvorbescheid gibt Bauherren Sicherheit, dass sich die Behörde in aller Regel auch in der letztendlichen Baugenehmigung nicht querstellen wird. Im Fall einer negativ beschiedenen Bauvoranfrage kann der Interessent rechtzeitig Abstand vom Grundstückskauf nehmen.
Vorhandene Infrastruktur überprüfen
Lage, Lage, Lage - das war jahrelang das Credo beim Immobilienerwerb. Die Corona-Pandemie hat hier zu einem gewissen Umdenken geführt. Die einstmals verpönte "Provinz" hat angesichts von Abstandsgeboten und mehr Homeoffice plötzlich ihren Reiz. Naturnähe, Ruhe und mehr Platz, das klingt nun viel verlockender als noch vor wenigen Jahren. Und Breitband-Internet gibt es inzwischen häufig auch auf dem Land. Ganz abgesehen davon, dass entlegenere Grundstücke noch eher bezahlbar sind.
Dennoch: Bei der Wahl des Grundstückes sollte auch die Infrastruktur berücksichtigt werden. Je nach Lebenssituation und Alter ist es wichtig, dass die Versorgung mit Kinderbetreuung, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten gewährleistet ist.
Beschaffenheit des Grundstücks: Entspricht es den eigenen Vorstellungen?
Vor dem Kauf sollte der Interessent auch in Erfahrung bringen, ob es Altlasten gibt. War das Grundstück schon einmal bebaut, etwa mit einer Tankstelle oder einem Gewerbebetrieb, muss dringend vor der Vertragsunterschrift geklärt werden, ob der Boden entsprechend fachgerecht dekontaminiert wurde und ob es dazu ein Baugrundgutachten gibt. Unabhängig davon ist es ratsam, das Grundstück grundsätzlich von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Das kostet zwar einige Hundert Euro, doch diese Investition lohnt sich.
Ein Experte kann auch beurteilen, wie die Bodenbeschaffenheit ist, ob es bei der Fundamentierung zu Problemen kommen kann (weicher Boden, Fels). Drückendes Grundwasser oder die Gefahr von Hochwasser machen es zum Beispiel erforderlich, dass ein Keller wasserdicht ("Weiße Wanne") gebaut wird, was im Vergleich zu einem konventionellen Keller mit Mehrkosten verbunden ist. Außerdem kann ein Sachverständiger einschätzen, ob es beim Bau des Hauses zu Komplikationen kommen kann, etwa beim Einsatz von Kränen oder schweren Fahrzeugen.
Wichtig ist der Zuschnitt eines Grundstücks. Lassen sich die Wunschvorstellungen darauf verwirklichen? Schmale oder unregelmäßig geschnittene Parzellen erfordern einen besonderen Planungsaufwand. Sie sind dafür günstiger zu haben als konventionelle Grundstücksformate.
Die Baupartner
Wege zum eigenen Haus gibt es viele: vom Bausatz, der in Eigenleistung verbaut wird, über das vom Architekten geplante Eigenheim bis hin zum schlüsselfertig gekauften Haus.
Der Architekt
Falls Sie Ihr Traumhaus nach Ihren eigenen Vorstellungen konzipieren und realisieren möchten, ist ein Architekt ein geeigneter Ansprechpartner. Je nach vereinbartem Leistungsumfang plant er mit der Bauherrschaft gemeinsam das Bauvorhaben, unterstützt bei der Vergabe der Aufträge und überwacht später den Fortgang auf der Baustelle bis hin zur Schlussabnahme.
Entsprechend sorgfältig sollten Sie Ihren Architekten auswählen. Holen Sie bei Ihrer Recherche auch Empfehlungen Ihrer Freunde und Bekannten ein. Lassen Sie sich einige Objekte ausgewählter Architekten zeigen und prüfen Sie, ob Baustil und der persönliche Eindruck des Architekten mit Ihren Vorstellungen übereinstimmen. In einem Kennenlerngespräch können Sie prüfen, ob die Chemie stimmt.
Grundlage der Honorierung des Architekten ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure HOAI. Bis vor Kurzem regelte diese verbindlich die Mindest- oder Höchsthonorarsätze. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes hat dies untersagt. Die Regelungen, die die HOAI für die Kalkulation der Honorare enthält, werden aber beibehalten. Das entsprechend ermittelte Honorar ist jetzt aber verhandlungsfähig, kann also in beide Richtungen geändert werden. Somit enthält die HOAI nur noch unverbindliche Honorarempfehlungen, die eine Orientierung für die Honorarhöhe im Einzelfall bieten.
Baut ein Bauherr mit einem Architekten, werden die einzelnen Gewerke ausgeschrieben. Erhält ein Handwerker für ein bestimmtes Gewerk den Zuschlag, schließt nicht der Architekt, sondern der Bauherr den Vertrag mit dem Handwerker. Das Gleiche gilt für weitere Leistung wie zum Beispiel Statik. Beim Architektenhaus hat der Bauherr immer mehrere Vertragspartner.
Massivhaus- und Holz-Fertighausanbieter
Anders verhält es sich, wenn der Bauherr mit einer Hausbaufirma baut. In diesem Fall ist der Haushersteller für alle notwendigen Schritte zuständig: Von der Planung bis zur Schlussabnahme. Somit hat ein Bauherr nur einen Vertragspartner.
Wer sich für diese Variante entscheidet, kauft kein "Haus von der Stange". Die Haushersteller bieten eine große Bandbreite an Architektur und Häusern, vom vorgeplanten Typenhaus bis hin zur frei geplanten Villa.
Massivhausbauer bauen das Haus klassisch Stein auf Stein, wobei auch vorgefertigte Wand- und Deckenelemente zum Einsatz kommen können. Eine Besonderheit stellt der Holzfertigbau dar. Aufgrund der gedämmten Holzrahmenbauweise wird das Haus zu weiten Teilen im Werk vorgefertigt, die Teile mit dem Tieflader zur Baustelle transportiert und dort zusammengebaut. In der Regel steht ein Haus nach ein bis zwei Tagen regendicht da und kann innen ausgebaut werden.
Ein großer Vorteil der Hausanbieter: Sie sichern vertraglich die Fertigstellung zu einem bestimmten Preis und zu einem genauen Termin zu. Was im Schlüsselfertig-Preis enthalten ist und was eventuell nicht, muss im Einzelfall geklärt werden.
Bauträger
Diese Unternehmen haben nicht immer den besten Ruf, da sie eine relativ große Marktmacht haben und diese zu ihrem Vorteil nutzen. Bauträger erwerben große Grundflächen von Gemeinden, erarbeiten eine Planung, erschließen und bebauen dann das Land. Anschließend verkaufen sie die einzelnen, bebauten Grundstücke an Privathaushalte. Dabei können sie die Preise weitgehend diktieren - es sei denn, die Gemeinde hat das Land unter bestimmten Auflagen verkauft.
Egal ob Architekt, Hausanbieter oder Bauträger - vom Vertragspartner sollte man sich immer Vergleichsobjekte anschauen. Und googeln: Gab es vielleicht bei anderen Objekten Probleme? Man sollte sich ja auf den Baupartner verlassen können. Wenn man sich zum Beispiel während der Bauphase einen neuen Bauträger suchen muss, ist dies immer mit deutlichen Mehrkosten verbunden. Deshalb ist es wichtig, Referenzobjekte anschauen und auch grundsätzlich die Bonität des Bauträgers prüfen. Man könnte zum Beispiel den Bauträger fragen, ob er eine Creditreform-Auskunft über sich geben kann. Einzelne Banken prüfen zum Beispiel für eine Finanzierung auch die Kreditwürdigkeit des Bauträgers und machen davon die Finanzierung für den Kunden abhängig. Genauso sollte es für den Kunden selbst eine Rolle spielen, wie gut die Bonität und der Ruf eines Bauträgers sind.
Für welche Hausbau-Variante sich ein Interessent entscheidet, hängt von mehreren Faktoren ab. Wer Handwerker ist, traut sich ein hohes Maß an Eigenleistung zu. Wer architektonische Ambitionen hat, wird gerne mit einem Architekten planen. Wer wenig Zeit hat und auf exakte Einhaltung von Kosten und Einzugstermin großen Wert legt, wird eher mit einem Holzfertighaus- oder Massivhausanbieter bauen.
Art der Immobilie
Welches Haus soll's denn sein? Je nach Grundstück und Budget reicht die Palette vom Reihenhaus (Mitte oder Ecke) über das Doppelhaus bis hin zum freistehenden Einfamilienhaus. Stilistisch gibt es eine sehr große Bandbreite vom Bungalow, über das klassische Satteldachhaus bis hin zu Villen mit Walmdach. Sehr beliebt in den letzten Jahren sind Häuser im Bauhaus-Stil, zweigeschossige Gebäude mit Flachdach.
Erlaubte Immobilientypen
Oftmals schreiben die Bebauungspläne vor, welcher Haustyp erlaubt ist. Wegen der allgemeinen Knappheit an Bauland, haben es Gemeinden gern, wenn Reihen- und Doppelhäuser gebaut werden. Das trifft sich mit den Interessen von Bauträgern, die bei dichterer Bauweise einen höheren Profit aus dem Boden erwirtschaften. Je entspannter die Grundstückssituation, desto mehr Freiheiten hat ein Bauherr in der Regel.
Faktor Energieeffizienz
Im Zeichen des zunehmenden Umweltbewusstseins schreiben einige Kommunen inzwischen auch den Energiestandard vor, der bei Erwerb eines städtischen Grundstücks erfüllt werden muss. Wer etwa von der Stadt Tübingen ein Grundstück kauft, wird verpflichtet, nach dem KfW-40 Standard zu bauen.
Benötigte Wohnfläche: Wie groß soll die Immobilie werden?
Laut Statistischem Bundesamt verfügte 2019 jeder Bewohner über eine durchschnittliche Wohnfläche von 47 Quadratmetern. Linear hochgerechnet auf eine dreiköpfige Familie käme man auf 141 Quadratmeter, bei vier Personen auf 188 Quadratmeter. Das ist schon recht groß.
Wie groß die Wohnfläche wird, hängt zunächst vom (eventuellen) Bebauungsplan und vom Budget der Bauherren ab. Je größer, desto besser, mag bei vielen die Devise lauten. Doch das erhöht die Baukosten und den Aufwand für die Pflege und Instandhaltung.
Wichtig ist, die Grundrisse so zu gestalten, dass die Räume bei sich verändernden Lebensumständen (z.B. Kinder sind aus dem Haus) flexibel genutzt werden können. Küche, Essplatz und Wohnbereich in einem einzigen großen Raumgefüge sind da eher ein Hindernis. Angesichts des Trends zu mehr Homeoffice sollte ein Arbeitszimmer, in dem man sich gerne aufhält, eingeplant werden.
Bauvertragsrecht: Bauherren besser geschützt
Klare Baubeschreibung, transparente Energiekennziffern, verlässlicher Fertigstellungstermin - das Anfang 2018 in Kraft getretene Bauvertragsrecht bietet für Bauherren und Käufer im Vergleich zu vorher viele Vorteile.
Mit der Qualität von Bauverträgen und Baubeschreibungen lag lange Zeit vieles im Argen. Weil am Immobilienmarkt ein chronisches Unterangebot herrscht und die Konkurrenz groß ist, unterschreiben viele Bauherren einen Vertrag, ohne ihn vorher von einem Experten prüfen zu lassen. Das konnte dann in aller Regel teuer werden: Verborgene Zusatzkosten, unklare Energiestandards, ein unbestimmter Fertigstellungstermin - da konnte sich der "Festpreis" schnell um 10.000 bis 30.000 Euro erhöhen.
Mehr Transparenz bei Energiestandard und Schallschutz
Um die gröbsten Missstände beim Bauvertragsrecht zu beseitigen, ist der Gesetzgeber aktiv geworden: Seit 1. Januar 2018 gilt das neue Bauvertragsrecht, das viele, wenn auch nicht alle Probleme beseitigt. Besonders positiv zu beurteilen ist die Verpflichtung für Bauunternehmen, Bauherren vor Vertragsabschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Dadurch erhöht sich unter anderem die Transparenz von Baubeschreibungen durch Angaben zum Energie- und Schallschutzstandard. Ein wichtiger Punkt für Bauherren, um KfW-Förderung beantragen zu können. Außerdem wird eine bessere Vergleichbarkeit von Angeboten ermöglicht.
Fertigstellungstermin verbindlich
Die Verpflichtung zu einer verbindlichen Angabe des Fertigstellungstermins oder der Bauzeit stellt ebenfalls eine enorme Verbesserung für Bauherren dar. Ein weiterer sehr wichtiger Punkt: Baufirmen müssen künftig Bauherren vor Vertragsunterzeichnung über ihre Rechte belehren und ihnen die Möglichkeit des Widerrufs einräumen. Das bewahrt vor übereilten Entscheidungen.
Trotz allen Fortschritts: Private Bauherren müssen sich nach wie vor gut informieren, genau aufpassen und nach Möglichkeit einen Sachverständigen hinzuziehen, um den Vertrag prüfen zu lassen. Diese Investition kann helfen, viel Geld zu sparen.
Das Bauamt
Über die Genehmigung des Bauvorhabens entscheidet die Kommune. Daher gehört der Gang zum Bauamt zu den unerlässlichen Pflichten eines Bauherren. Der Besuch bei der Behörde will gut vorbereitet sein, denn die erforderlichen Unterlagen sind sehr umfangreich:
- Bauantragsformular
- Zustimmungserklärung der Nachbarn
- Eventuell eine Baulastenerklärung
- Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Lage- und Freiflächenplan: Die hier enthaltenen Daten geben unter anderem Auskunft darüber, ob alle Auflagen, sofern vorhanden (zum Beispiel Abstandsflächen, Baulinien, Traufhöhe etc.), eingehalten wurden. Falls das Bauvorhaben vom Bebauungsplan abweicht, ist ein Abweichungsantrag erforderlich.
- Baubeschreibung
- Bauzeichnungen
- Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche: Hier geht es um die Ermittlung der bebauten Fläche, des umbauten Raumes, der Grundflächenzahl und der Geschossflächenzahl. Auch eine mögliche Aufteilung in Wohn- und Nutzfläche wird hier dokumentiert. Die Kosten werden ebenfalls aufgeführt. Meistens erfolgt eine Unterteilung in Rohbau- und Gesamtkosten.
- Technische Angaben: Hierzu gehören Details zur Statik des Gebäudes, Energieeffizienz sowie zum Schall- und Brandschutz.
- Angaben zur Erschließung des Grundstücks (Wasser, Abwasser, eventuell Gas, Verkehr, Telekommunikation)
- Nachweis zu PKW-Stellplätzen
- Nicht vergessen: Unterschriften (Bauherr, Architekt, Hausbaufirma)
Einreichen der Unterlagen
Liegen alle notwendigen Unterlagen vor, prüft das Bauamt den Antrag. Das kann einige Wochen dauern. Vor allem während des Corona-Lockdowns im Frühjahr 2020 gab es einen Bearbeitungsstau von Bauanträgen, was teilweise zu erheblich längeren Wartezeiten führte.
Bauförderungen
Für Bauherren gibt sich Vater Staat recht fürsorglich. Bund, Länder und Kommunen helfen Häuslebauern mit Zuschüssen und Zinsvergünstigungen. Wir geben Ihnen einen Überblick.
Wer ein besonders energieeffizientes Haus baut und/oder eine Familie mit Kindern hat, profitiert in erhöhtem Maße von der staatlichen Förderung. Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten sollten Bauherren deshalb grundsätzlich immer danach fragen, wie die staatlichen Mittel in die Finanzierung eingebaut werden können. Denn durch die Nutzung von Fördergeldern verringert sich die Kreditlast, und das Haus ist schneller abbezahlt.
KfW-Bank
Das bekannteste Förderinstitut ist die KfW-Bank. Sie unterstützt Bauherren mit besonders günstigen Zinsen sowie Zuschüssen und Tilgungszuschüssen. Der große Vorteil der KfW-Programme besteht darin, dass sie einkommensunabhängig sind.
Weitere Infos zu allen KfW-Förderprogrammen finden sie
hier.
Förderung durch die Bundesländer
Auch die
Länder unterstützen Bauherren mit zinsgünstigen Krediten. So gibt es zum Beispiel Zinsvergünstigungen oder höhere Zuschüsse zu KfW-Darlehen. Da die Fördertöpfe nicht immer randvoll sind, empfiehlt es sich, möglichst früh im Kalenderjahr nach Fördermöglichkeiten beim Land nachzufragen bzw. einen Antrag zu stellen. Zu beachten ist auch, dass die meisten Länderprogramme an Einkommensgrenzen gebunden sind. Teilweise werden auch die maximal zulässigen Quadratmeterzahlen für die Wohnfläche vorgeschrieben.
Kommunen
Angesichts des Fachkräftemangels sind vor allem junge und jüngere Menschen als Einwohner begehrt. Andererseits sind die Grundstückspreise, insbesondere in Ballungsgebieten, stark angestiegen - zum einen wegen des Runs auf Immobilien, zum andern weil Bauland knappgehalten wird und oftmals verdichtete Bebauungsweisen politisch bevorzugt werden. Dennoch gibt es Gemeinden, die Bauwillige mit subventionierten Grundstückspreisen und Zuschüssen locken. Auch kleinere Darlehen für Familien, einmalige Geldzuschüsse oder besonders günstige bzw. kostenfreie Kindergartenplätze zählen zum Repertoire kommunaler Bauherrenförderung. Außerdem vergeben manche Gemeinden Zuschüsse für die Installation umweltfreundlicher Heizungen oder Haushaltsgeräte.
Zulagen zur Tilgung: Wohn-Riester
Der Bund unterstützt im Rahmen der Riester-Renten-Förderung Sparer, die in ein zertifiziertes Produkt (ein Bausparvertrag oder ein Banksparplan) einzahlen, mit Zulagen. Doch bis in so einem Vertrag eine nennenswerte Summe zusammenkommt (und der Bausparvertrag zuteilungsreif ist) vergehen einige Jahre.
Aber auch wer sofort bauen will, kann den
"Wohn-Riester" nutzen, und zwar in Form eines Riester-Darlehens. Der Bauherr nimmt ein Annuitätendarlehen auf und zahlt es ab. Die staatlichen Zulagen fließen dann in die zusätzliche Tilgung des Kredits ein. Wer den Wohn-Riester zur Tilgung des Darlehens einsetzt, verringert die Restschuld seines Darlehens zwar schneller als ein Bauherr ohne Zulagen. Aber: Wegen der "nachgelagerten Besteuerung" der Zulagen wartet beim Eintritt ins Rentenalter eine unangenehme Überraschung. Denn die Steuerschuld, die der Hausbesitzer durch die Riesterförderung angehäuft hat, kann sich durchaus auf einige Zehntausend Euro summieren.
Wer ein Haus mit einer zweiten Wohneinheit baut, die dann vermietet wird, kann das Finanzamt an der Finanzierung der Immobilie beteiligen. Dazu kann der Bauherr die Aufwendungen für den Bau der separaten Wohneinheit steuerlich geltend machen. Das sind nicht nur die Herstellungskosten, sondern auch die Zinsen auf das Darlehen.
Um dieses Modell zu realisieren, ist es ratsam, die Gestehungskosten für die
Einliegerwohnung in separaten Rechnungen nachzuweisen. Ebenso ist es sinnvoll, einen separaten Darlehensvertrag für die zweite Wohneinheit abzuschließen. Denn im Unterschied zur Hauptwohnung wird die zu vermietende Wohnung in der Regel zu 100 Prozent fremdfinanziert, um möglichst hohe
Schuldzinsen von den Mieteinkünften abziehen und so die Steuerschuld verringern zu können.
Versicherungen
Unwetter, Unfälle und Vandalismus können einem Bauvorhaben schwer zusetzen. Deshalb ist es existenziell wichtig, während der Bauphase richtig und ausreichend versichert zu sein.
Bauherren-Haftpflicht
Bauherren haften für Unfälle, die auf der Baustelle geschehen: Verletzt sich dort ein Passant oder spielende Kinder, haftet der Bauherr unbegrenzt und ein Leben lang. Auch wenn ein Architekt oder eine Baufirma beauftragt ist, liegt die Haftung für Versäumnisse zum Beispiel bei der Absicherung beim Bauherrn. Deshalb ist eine Bauherren-Haftpflicht-Versicherung unerlässlich. Denn enorme Schadenersatzforderungen könnten auf die Betroffenen zukommen, die das Bauvorhaben und sogar die wirtschaftliche Existenz gefährden.
Bauleistungsversicherung
Rohbauten sind besonders sturmgefährdet. Das betrifft nicht nur halbfertige Mauern, Gerüste oder Dachsparren. Auch das Material auf der Baustelle kann von einem Sturm umhergeschleudert werden. Die Bauleistungsversicherung übernimmt die Kosten für Schäden, die der Sturm am Rohbau und auf der Baustelle anrichtet. Dazu zählen zerstörte Bauteile oder -stoffe sowie auch alle notwendigen Handwerkerleistungen, um den Zustand vor dem Sturm wiederherzustellen.
Feuer-Rohbauversicherung
Die Schäden, die am Rohbau durch Feuer entstehen, sind separat zu versichern. Hierfür gibt es eine Feuer-Rohbauversicherung.
Bauhelferversicherung
Helfen Freunde oder Verwandte auf der Baustelle, brauchen Bauherren, sollten Bauherren eine Bauhelferversicherung abschließen, die im Falle eines Unfalles einspringt. Außerdem muss der Bauherr die Helfer je nach Art und Umfang der Hilfeleistung der Berufsgenossenschaft melden.
Baufertigstellungsversicherung
So manches Mal geht ein Bauunternehmen pleite oder muss Insolvenz anmelden. Dadurch entstehen meist Verzögerungen am Bau, die Kosten steigen. Für solche Fälle gibt es die Baufertigstellungversicherung, die einen nahtlosen Übergang der Bauarbeiten sicherstellen soll. Sie muss vom Bauunternehmen abgeschlossen werden. Die Kosten werden dann über den Bau- bzw. Kaufpreis an den Kunden weitergereicht. Weigert sich ein Unternehmen, eine solche Versicherung vorzuweisen, ist äußerste Vorsicht angebracht.
Auch nach dem Einzug ins Eigenheim ist ein ausreichender Schutz von extrem großer Bedeutung.
Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung schützt den Eigentümer eines Hauses vor den finanziellen Folgen eines Sachschadens. Versichert ist das gesamte Gebäude einschließlich aller fest eingebauten Gegenstände. In der Regel sind darin Schäden durch Feuer, Blitzschlag, Überspannung, Explosion, Sturm (ab Windstärke 8) und Hagel abgesichert. Vorsicht: Manche Gebäudeversicherungen beinhalten auch Leitungswasserschäden, manche nicht. In diesem Fall muss eine separate Versicherung abgeschlossen werden.
Elementarschadenversicherung
Hochwasser- und andere Unwetterschäden sind in der Gebäudeversicherung nicht enthalten. Deshalb sollten Hausbesitzer zusätzlich eine Elementarschadenversicherung abschließen. Diese zahlt für Schäden durch Starkregen/Überschwemmung/Rückstau, Hochwasser, Erdbeben, Schneedruck, Lawinen/Erdrutsch, Erdsenkung und selbst bei Vulkanausbruch. Laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) gehen immer mehr Versicherer dazu über, die Wohngebäudeversicherung bereits inklusive der Elementarschadenversicherung anzubieten.
Hausratversicherung
Alles was nicht fest im Haus verbaut ist, wird durch die Gebäudeversicherung nicht abgedeckt. Hier greift die Hausratversicherung. Sie leistet dann Entschädigung, wenn die Einrichtung und weitere Eigentumsgegenstände beschädigt oder zerstört wurden.
Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
Im Haus oder auf dem Grundstück können Besucher oder z.B. Handwerker zu Schaden kommen. Um nicht für die die Behandlungskosten, Schmerzensgelder und gegebenenfalls auch lebenslange Rente aufkommen zu müssen, können sich Hauseigentümer mit einer Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung absichern.
Finanzexperten raten Hausbesitzern für den Fall eines Falles Vorsorge zu treffen. Sofern eine Berufsunfähigkeitsversicherung noch nicht abgeschlossen ist, sollte dies spätestens jetzt erfolgen. Auch eine Risiko-Lebensversicherung kann sinnvoll sein. Verstirbt der Hauptverdiener, haben die Hinterbliebenen neben dem persönlichen Verlust auch mit den finanziellen Belastungen zu kämpfen - vor allem mit den Raten aus der Baufinanzierung.
Empfehlenswert für Baufamilien ist es, auch für den weniger oder nicht verdienenden Partner eine Risiko-Lebensversicherung abzuschließen. Denn wenn der Hauptverdiener allein dasteht, kommen Belastungen zum Beispiel für Kinderbetreuung auf ihn zu.
