Nicht wenige Kreditsuchende sind der Auffassung, dass Sie in der Sparte Immobilienkredit Angebote nicht vergleichen müssten. Grund für diese Annahme ist in der Regel, dass sich die Hypothekenzinsen auf einem äußerst niedrigen Niveau befinden. Das trifft zwar zu, dennoch gibt es zwischen den Banken zum Teil größere Unterschiede bei Zinssätzen und sonstigen Konditionen. Daher ist es nach wie vor wichtig, Immobilienkredite zu vergleichen.

Am besten funktioniert das im ersten Schritt mit dem Vergleichsrechner. Dort werden zahlreiche Angebote gegenübergestellt, sodass Sie auf einen Blick eine gute Übersicht über die jeweiligen Angebote erhalten. Allerdings ist es insbesondere bei Immobilienkrediten wichtig, nicht nur einen reinen Vergleichsrechner zu nutzen. Es spielen nämlich noch zahlreiche weitere Aspekte eine Rolle, damit die Bank ein endgültiges Angebot machen kann. So haben zum Beispiel die folgenden Faktoren Einfluss auf den angebotenen Zinssatz:

Nicht jeder Antragsteller erhält von der Bank einen Immobilienkredit, denn dafür müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt werden. Die Grundvoraussetzung ist, dass der Kreditnehmer volljährig und demnach voll geschäftsfähig ist. Darüber hinaus muss eine ausreichende Kreditwürdigkeit vorhanden sein, damit Banken das entsprechende Darlehen im Rahmen der Immobilienfinanzierung vergeben. Das bedeutet vor allem, dass kein negativer Eintrag in der Schufa vorhanden sein sollte und der Kreditnehmer ein für die Finanzierung ausreichendes Einkommen erzielt.

Die meisten Banken finanzieren darüber hinaus ausschließlich eine Immobilie, die sich in Deutschland bzw. Österreich findet. Eine weitere Voraussetzung ist bei vielen Kreditgebern mittlerweile, dass der Kreditsuchende ausreichend Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einfließen lassen kann. Je nach Bank belaufen sich die Mindestquoten hier in der Regel auf 15 bis 20 %.

Zusammengefasst sind es in erster Linie die folgenden Voraussetzungen für einen Immobilienkredit, die Sie als Kreditsuchender erfüllen müssen:

Jede Bank prüft vor der Vergabe eines Immobiliendarlehens zunächst, ob die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer in der Regel mehrere Unterlagen einreichen, unter anderem Gehaltsbescheinigungen oder einen Grundbuchauszug. Erst, wenn sämtliche Unterlagen vorliegen und die Voraussetzungen überprüft werden konnten, wird die Bank eine endgültige Entscheidung über die Zusage oder Ablehnung des Kredits fällen. Je nachdem, wie umfangreich und zeitaufwändig die Prüfung ist, kann es zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen dauern, bis Sie eine Zusage seitens der Bank erhalten.

Es gibt eine Reihe von Unterlagen, die nahezu jede Bank haben möchte, bevor sie eine Darlehenszusage erteilt. Die Dokumente dienen in erster Linie dazu, die Bonität des Kunden, vorhandenes Eigenkapital und die Existenz einer Immobilie nachzuweisen, was zum Beispiel durch den Grundbuchauszug geschehen kann. In der Übersicht sind es vor allem die folgenden Unterlagen, die Banken im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung anfordern:

Eine der wichtigsten Fragen ist für nahezu alle Kreditnehmer im Zusammenhang mit einer Erst- oder Anschlussfinanzierung die nach dem Zinssatz, der für das Immobiliendarlehen zu zahlen ist. Die Zinskonditionen zu denen Kreditnehmende eine Finanzierung erhalten hängen von mehreren Einflussfaktoren ab.

Die Zinsen sind nicht nur von der Bonität des Kreditnehmers abhängig, sondern unter anderem auch von der Höhe des Eigenkapitals und der Zinsbindung. Daher ist es momentan aufgrund der Niedrigzinsphase empfehlenswert, dass Sie sich für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden. Die Sollzinsbindung sollte mindestens zehn Jahre, besser noch 15 oder 20 Jahre betragen. Im Idealfall vereinbaren Sie mit der Bank sogar ein Volltilgerdarlehen, sodass Laufzeit und Zinsbindung identisch sind.

Im Folgenden möchten wir anhand einer Beispielrechnung verdeutlichen, was ein Immobilienkredit über 300.000 Euro und 500.000 Euro momentan ungefähr kostet.

Nicht jeder kann sich eine eigene Immobilie leisten, weil entweder die monatlichen Einnahmen zu gering oder die Ausgaben zu hoch sind. Daher empfehlen nahezu alle Experten, zunächst zu ermitteln, ob und wie viel Immobilienkredit man sich eigentlich leisten kann. Die Berechnung ist relativ einfach. Als Grundlage benötigen Sie Ihr frei verfügbares Einkommen. Das finden Sie leicht heraus, indem Sie die monatlichen Ausgaben von den Einnahmen, für gewöhnlich Ihr Gehalt, abziehen.

Im Ergebnis erhalten Sie das frei verfügbare Einkommen. Das sollte die absolute Obergrenze für eine spätere Darlehensrate sein. Besser noch ist es, wenn Sie einen Puffer von 20 bis 30 % für unvorhergesehene Ausgaben in der Zukunft lassen. Nun müssen Sie nur noch die gewünschte Tilgung des späteren Darlehens und einen durchschnittlichen Zinssatz in die Berechnung einbeziehen. So können Sie ermitteln, welche Darlehenssumme Sie sich maximal leisten können.

Wie bereits mehrfach erwähnt, legen Banken in der Immobilienfinanzierung heutzutage großen Wert auf Eigenkapital. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist? Im Grunde kann man sagen, dass die Finanzierung umso günstiger und stabiler wird, desto mehr Eigenkapital Sie einbinden können. Es gibt in diesem Sinne also keine Obergrenze, ab der „zu viel“ Eigenkapital in der Baufinanzierung vorhanden wäre.

Auf der anderen Seite verlangen immer mehr Banken eine bestimmte Eigenkapitalquote, da sie sonst den Darlehensantrag ablehnen. Die meisten Kreditinstitute, die keine Vollfinanzierung anbieten, möchten gerne eine Mindesteigenkapitalquote zwischen 15 und 20 % haben. Damit sollte das Eigenkapital zumindest die anfallenden Bau- oder Kaufnebenkosten abdecken können.

Es gibt durchaus noch eine Reihe von Banken, die eine sogenannte Vollfinanzierung anbieten. Das bedeutet, dass der Immobilienkredit den gesamten Finanzierungsbedarf abdeckt und der Kreditnehmer über kein Eigenkapital verfügt, welches er in die Baufinanzierung einbinden könnte.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich also möglich. Empfehlenswert ist das allerdings nicht. Daher möchten wir in der folgenden Tabelle zusammenfassen, welche Vor- und Nachteile eine Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital hat.

In Deutschland gibt es einige Förderungen, die zukünftige Immobilieneigentümer im Zusammenhang mit der Baufinanzierung in Anspruch nehmen können Das vorherige Baukindergeld kann in Deutschland mittlerweile allerdings nicht mehr beantragt werden, sodass eine sehr attraktive Förderung nicht mehr existiert, unter anderem die zinsgünstigen KfW-Darlehen. Einen solchen Förderkredit erhalten Sie beispielsweise, wenn Sie ein Energiesparhaus bauen oder Energie verbessernde Maßnahmen durchführen.

Aber auch der reine Kauf einer Immobilie wird häufig mit einem KfW-Darlehen bis zu 50.000 Euro mit einem besonders günstigen Zinssatz oder zum Teil Zuschüssen zur Tilgung gefördert. Weitere Förderungen, die ebenfalls im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden können, sind die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage oder auch VL-Leistungen vom Arbeitgeber. Diese beziehen sich allerdings in der Regel auf einen Bausparvertrag, der später mit in die Baufinanzierung eingebunden werden kann. Eine weitere, relativ direkte Förderung ist Wohnriester. In dem Fall können Sie zum Beispiel einen vorhanden Riester-Vertrag auflösen und das Guthaben zur Tilgung des Immobilienkredites nutzen. Alternativ können Sie die Riester-Zulagen auch direkt in die Tilgung des Immobilienkredits fließen lassen.

Manchmal kann es sinnvoll sein, einen vorhandenen Immobilienkredit umzuschulden. Das ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie vor Jahren ein Immobiliendarlehen zu einem deutlich höheren Zinssatz abgeschlossen haben. Da wir uns momentan in einer absoluten Niedrigzinsphase befinden, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie einen neuen Immobilienkredit zu einem besseren, also günstigeren Zins, erhalten.

Bei der Umschuldung sollten Sie allerdings beachten, dass die Bank der vorzeitigen Ablösung zustimmen muss, sollten Sie sich noch in der Zinsbindungsfrist befinden. Bei variablen Immobiliendarlehen hingegen benötigen Sie die Zustimmung nicht, denn dann können Sie jederzeit das Immobiliendarlehen ablösen und umschulden. Sollte die Bank zustimmen, wird sie allerdings in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Vom praktischen Ablauf her ist die Umschuldung eines Immobilienkredites recht einfach. Zunächst sollten Sie sich um einen neuen Kredit kümmern, falls dieser nicht bei der gleichen Bank wie Ihr bisheriges Immobiliendarlehen sein soll. Haben Sie die Zusage erhalten, können Sie mit der ausgezahlten Darlehenssumme die Restschuld Ihres bisherigen Immobiliendarlehens tilgen. Die Bank wird Ihnen dazu den sogenannten Auflösungssaldo mitteilen, mit dem Sie das bisherige Immobiliendarlehen vollständig ablösen können.

Nicht jeder Kreditnehmende kann seinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen. Dieses Recht besteht uneingeschränkt nur bei variablen Darlehen. Damit haben Sie - ohne Zustimmung der Bank - jederzeit die Option, die Restschuld vorzeitig abzulösen. Anders stellt sich die Situation bei den meisten heutigen Immobilienkrediten dar, die eine Zinsfestschreibung, also einen Fixzins, beinhalten.

In dem Fall dürfen Sie den Immobilienkredit nur dann vorzeitig ablösen, wenn die kreditgebende Bank dem zustimmt. Meistens wird sie das zwar tun, allerdings nahezu ausnahmslos nur mit der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Sollte sich die Bank allerdings weigern, haben Sie nur dann das Recht auf eine vorzeitige Auflösung, wenn die Zinsbindung bereits seit mindestens zehn Jahren existiert.

Manche Kreditinstitute erlauben im Rahmen des Immobilienkredits zwischenzeitliche Sondertilgungen, beispielsweise bis zu 10 % der Restschuld pro Jahr. Das bedeutet allerdings nicht, dass solche Sondertilgungen aus Sicht des Kreditnehmers automatisch sinnvoll wären. Ein entscheidender Punkt ist, ob die Bank solche vorzeitigen Sondertilgungen kostenfrei zulässt oder dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Ist Letzteres der Fall, sollten Sie zunächst ermitteln, ob Sie zukünftig überhaupt Zinskosten durch die Sondertilgung einsparen können.