Immobilienkredit Rechner

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie? Was können Sie sich leisten? Erfahren Sie jetzt alles zum Thema Immobilienkredit und nutzen Sie den Interhyp Rechner!

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Wird eine Maklergebühr fällig?

Gesamtlaufzeit (Prognose)

27 Jahre, 9 Monate

Auf Basis folgender Eckdaten

Darlehensbetrag
372.000 €
Kaufpreis
400.000 €
Notar- und Grundbuchgebühren
+ 8.000 €
Grunderwerb­steuer
+ 14.000 €
Makler­gebühren
+ 0 €
Eigenkapital
- 50.000 €

Darlehensbetrag
= 372.000 €
Zinssatz (berechnet)
3,92 %
Monatliche Rate (berechnet)
1.836 €
Tilgung
2 %

Nach 10 Jahren Sollzinsbindung

Restschuld
280.172 €
Getilgter Betrag
91.828 €
Geleistete Zinszahlungen
130.231 €

Nach Ablauf der Sollzinsbindung können Sie bei der bisherigen Bank zu einem neuen Zinssatz weiterfinanzieren, zu einem neuen Kreditgeber wechseln oder das ausstehende Darlehen aus Eigenmitteln ablösen.

Repräsentatives Beispiel

Repräsentatives Beispiel für Deutsche Kreditbank AG, bei Vermittlung durch die Interhyp AG, Domagkstraße 34, München, Bonität vorausgesetzt. 3,92 % geb. Sollzins / 4,02 % effektiver Jahreszins / 10 Jahre Sollzinsbindung / Darlehensbetrag 372.000 €. Gesamtanzahl der Raten: 333, Darlehenslaufzeit: 27 Jahre und 9 Monate, Höhe der Rate: 1.835 €. Zu zahlende Gesamtsumme 610.651 €. Erstrangige Besicherung des Darlehens durch Grundschuld oder Reallast erforderlich.

Nächster Schritt: Finanzierung mit Experten besprechen

Häufig gestellte Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit?
Die Sollzinsbindung ist die Zeit, für die ein fester Zinssatz für Ihr Darlehen vereinbart wird. Die Darlehenslaufzeit ist hingegen vor allem eine kalkulatorische Größe. Sie bemisst den Zeitraum bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens - bei gleichbleibendem Zinssatz und gleichbleibender Rate. Bei einem Volltilgerdarlehen sind Sollzinsbindung und Darlehenslaufzeit identisch.
Nach 10 Jahren können Sie gemäß dem Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) Ihr Darlehen kündigen und eine andere Baufinanzierung zu neuen Konditionen abschließen.
Unsere Darlehensgeber bieten meist eine Sollzinsbindung von 1 bis 30 Jahren an.
Was bedeutet Tilgung und Sondertilgung?
Die Restschuld wird monatlich durch die Tilgung reduziert. Diese liegt bei vielen Banken bei anfänglich mindestens 2% der Restschuld pro Jahr.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung, die zusätzlich zu den vereinbarten Monatsraten geleistet werden kann. Oft sind bis zu 5% der Darlehenssumme pro Jahr im Vertrag vereinbart. Durch die Zahlung von Sondertilgungen können Sie Ihre Darlehenslaufzeit verringern.
Warum ist Interhyp günstiger als meine Bank?
Es gibt drei Faktoren:
1. Vergleich
Interhyp agiert als Vermittler und findet durch den Vergleich von Banken die für Sie passende Baufinanzierung. Da sich Konditionen von Banken regelmäßig ändern, ist ein aktueller Vergleich von Angeboten wichtig, um geeignete Darlehenskonditionen für Sie zu erzielen.
2. Effizienz
Interhyp ist auf die Beratung von privaten Baufinanzierungen spezialisiert und nutzt dafür modernste Technologie.
3. Große Zahl der Transaktionsabschlüsse
Indem die Finanzierungsberaterinnen und -berater von Interhyp den Kreditinstituten die Beratung der Kundinnen und Kunden abnehmen, sparen sie den Instituten Arbeitszeit. Da die meisten Kundinnen und Kunden, die nach einer Interhyp-Beratung von einem Institut ein Angebot erhalten, auch tatsächlich dieses Angebot annehmen, lohnt sich die Kooperation für die Banken. Mit vergleichsweise geringem Aufwand erhöht sich das Abschlussvolumen der einzelnen Geldgeber. Es hat also viele Vorteile für Darlehensgeber mit Interhyp zusammenzuarbeiten. Und das wirkt sich auch auf die Konditionen aus, die Kreditgeber unseren Kundinnen und Kunden anbieten.
Was erwartet mich bei der Beratung?
Die Baufinanzierungsexpertinnen und -experten von Interhyp begleiten Sie persönlich vom Beginn Ihres Finanzierungsvorhabens bis zum Abschluss Ihres Darlehensvertrags mit einem Darlehensgeber.
Unsere erfahrenen Beraterinnen und Berater unterstützen Sie durch:
  • die Vorbereitung auf den Immobilienkauf
  • den Vergleich von 500 Finanzierungspartnern
  • die Erstellung Ihres individuellen Finanzierungsplans, der optimal zu Ihnen passt
  • die Prüfung staatlicher Fördermöglichkeiten
  • die Zusammenstellung aller für Ihre Finanzierung notwendigen Unterlagen, die sie bei Ihrem Darlehensgeber vorlegen müssen
Sie erhalten Angebote verschiedener Darlehensgeber sowie eine Auswahl von Finanzierungsvarianten. So finden Sie immer Ihren persönlichen Top-Zins und eine Immobilienfinanzierung, die zu Ihnen und Ihren Wünschen passt. Außerdem erhalten Sie eine Aussage darüber, ob Sie und Ihr Vorhaben finanzierbar sind und was Sie sich leisten können.
Auch Kundinnen und Kunden, die noch keine konkrete Immobilie haben, können sich beraten und ein Finanzierungszertifikat ausstellen lassen. Damit lassen Sie sich Ihre Kreditwürdigkeit bestätigen und erhöhen Ihre Chancen beim Immobilienkauf.

Wie geht es weiter?

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Direkt über das Antragsformular. Das verpflichtet Sie zu nichts und ist kostenlos.

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Innerhalb eines Werktages meldet sich Ihr Berater / Ihre Beraterin bei Ihnen. Nach der persönlichen Beratung zu Ihrem Vorhaben erhalten Sie maßgeschneiderte Angebote.

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Ihr Berater / Ihre Beraterin unterstützt Sie bei der Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen und regelt die Formalitäten mit dem Darlehensgeber. Sie erhalten den Finanzierungsvertrag zur Unterschrift.

Alles Wichtige auf einen Blick

  • Es gibt größere Unterschiede bei den Zinskonditionen zwischen den Banken
  • Ein Vergleich der Immobilienkredite ist wichtig und empfehlenswert
  • Banken vergeben Immobilienkredite nur unter bestimmten Voraussetzungen
  • Antragsteller müssen sich legitimieren und eine Reihe von Unterlagen einreichen
  • Die Zinsen werden beim Immobilienkredit durch mehrere Faktoren beeinflusst
  • Beispielrechnungen helfen dabei, die Kosten für einen Immobilienkredit festzumachen
  • Das Eigenkapital nimmt beim Immobilienkredit einen wichtigen Stellenwert ein
  • Im Zusammenhang mit dem Immobilienkredit sollten Kreditnehmer Ausschau nach möglichen Förderungen halten
  • Den Immobilienkredit umschulden kann bei gesunkenen Zinsen sinnvoll sein
  • Bei der vorzeitigen Ablösung eines Immobilienkredites gibt es einige Punkte zu beachten

Ein Immobilienkredit kann sinnvoll sein, wenn Sie sich den Kauf einer Immobilie (z.B. eines Hauses) nicht auf andere Weise leisten können oder möchten. Ein Kredit ermöglicht es Ihnen, die Kosten für die Immobilie über einen längeren Zeitraum hinweg zu finanzieren, anstatt das gesamte Geld auf einmal aufbringen zu müssen. Das erleichtert es vielen Menschen, eine Immobilie zu erwerben, die sie sich sonst nicht leisten könnten.

Ein weiterer Vorteil eines Immobilienkredits ist, dass die Zinsen in der Regel niedriger sind als bei anderen Arten von Krediten, wie zum Beispiel Konsumentenkrediten. Dies liegt daran, dass die Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient und dadurch das Risiko für die Bank geringer ist.

Immobilienkredite richtig vergleichen

Nicht wenige Kreditsuchende sind der Auffassung, dass Sie in der Sparte Immobilienkredit Angebote nicht vergleichen müssten. Grund für diese Annahme ist in der Regel, dass sich die Hypothekenzinsen auf einem äußerst niedrigen Niveau befinden. Das trifft zwar zu, dennoch gibt es zwischen den Banken zum Teil größere Unterschiede bei Zinssätzen und sonstigen Konditionen. Daher ist es nach wie vor wichtig, Immobilienkredite zu vergleichen.

Am besten funktioniert das im ersten Schritt mit dem Vergleichsrechner. Dort werden zahlreiche Angebote gegenübergestellt, sodass Sie auf einen Blick eine gute Übersicht über die jeweiligen Angebote erhalten. Allerdings ist es insbesondere bei Immobilienkrediten wichtig, nicht nur einen reinen Vergleichsrechner zu nutzen. Es spielen nämlich noch zahlreiche weitere Aspekte eine Rolle, damit die Bank ein endgültiges Angebot machen kann. So haben zum Beispiel die folgenden Faktoren Einfluss auf den angebotenen Zinssatz:

  • Eigenkapitalquote
  • Darlehenssumme
  • Zinsbindung
  • Bonität des Kreditnehmers

Tipp

Um das optimale Ergebnis zu erhalten, sollten Sie Immobilienkredite richtig vergleichen.

Was sind die Voraussetzungen für einen Immobilienkredit?

Nicht jeder Antragsteller erhält von der Bank einen Immobilienkredit, denn dafür müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt werden. Die Grundvoraussetzung ist, dass der Kreditnehmer volljährig und demnach voll geschäftsfähig ist. Darüber hinaus muss eine ausreichende Kreditwürdigkeit vorhanden sein, damit Banken das entsprechende Darlehen im Rahmen der Immobilienfinanzierung vergeben. Das bedeutet vor allem, dass kein negativer Eintrag in der Schufa vorhanden sein sollte und der Kreditnehmer ein für die Finanzierung ausreichendes Einkommen erzielt.

Immobilienkredit Rechner mit Sparschwein
Die meisten Banken finanzieren darüber hinaus ausschließlich eine Immobilie, die sich in Deutschland bzw. Österreich findet. Eine weitere Voraussetzung ist bei vielen Kreditgebern mittlerweile, dass der Kreditsuchende ausreichend Eigenkapital mit in die Baufinanzierung einfließen lassen kann. Je nach Bank belaufen sich die Mindestquoten hier in der Regel auf 15 bis 20 %.

Zusammengefasst sind es in erster Linie die folgenden Voraussetzungen für einen Immobilienkredit, die Sie als Kreditsuchender erfüllen müssen:

  • Kreditfähigkeit (Volljährigkeit)
  • ausreichende Bonität
  • kein negativer Eintrag in der Schufa
  • ausreichendes Einkommen
  • Immobilie befindet sich in Deutschland oder Österreich
  • Girokonto bei einer deutschen oder österreichischen Bank
  • ausreichende Eigenkapitalquote
  • Sicherheiten (Hypothek oder Grundschuld) können gestellt werden

Wann kommt die Zusage von der Bank?

Jede Bank prüft vor der Vergabe eines Immobiliendarlehens zunächst, ob die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer in der Regel mehrere Unterlagen einreichen, unter anderem Gehaltsbescheinigungen oder einen Grundbuchauszug. Erst, wenn sämtliche Unterlagen vorliegen und die Voraussetzungen überprüft werden konnten, wird die Bank eine endgültige Entscheidung über die Zusage oder Ablehnung des Kredits fällen. Je nachdem, wie umfangreich und zeitaufwändig die Prüfung ist, kann es zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen dauern, bis Sie eine Zusage seitens der Bank erhalten.

  • Einkommensnachweis
  • Gehaltsbescheinigungen bzw. Arbeitsvertrag
  • Schufa-Auskunft
  • Grundbuchauszug
  • Vermögensaufstellung
  • Aufstellung über mögliche Sicherheiten
  • Bankauskunft
  • Optional: Gutachten zur Immobilie

Wie hoch sind die Zinsen beim Immobilienkredit?

Eine der wichtigsten Fragen ist für nahezu alle Kreditnehmer im Zusammenhang mit einer Erst- oder Anschlussfinanzierung die nach dem Zinssatz, der für das Immobiliendarlehen zu zahlen ist. Die Zinskonditionen zu denen Kreditnehmende eine Finanzierung erhalten hängen von mehreren Einflussfaktoren ab.

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Die Zinsen sind nicht nur von der Bonität des Kreditnehmers abhängig, sondern unter anderem auch von der Höhe des Eigenkapitals und der Zinsbindung. Daher ist es momentan aufgrund der Niedrigzinsphase empfehlenswert, dass Sie sich für eine möglichst lange Zinsbindung entscheiden. Die Sollzinsbindung sollte mindestens zehn Jahre, besser noch 15 oder 20 Jahre betragen. Im Idealfall vereinbaren Sie mit der Bank sogar einVolltilgerdarlehen, sodass Laufzeit und Zinsbindung identisch sind.

Vergleich: Kosten eines Immobilienkredits

Im Folgenden möchten wir anhand einer Beispielrechnung verdeutlichen, was ein Immobilienkredit über 300.000 Euro und 500.000 Euro momentan ungefähr kostet.

 Was kostet ein Kredit über 300.000 Euro?Was kostet ein Kredit über 500.000 Euro?
Darlehenssumme:300.000 €500.000 €
Tilgung:4 %4 %
Zinssatz:3,4 %3,3 %
Laufzeit:10 Jahre10 Jahre
Zinssumme in 10 Jahren:ca. 79.000 €ca. 130.000 €
Monatliche Rate: 1.850 €3.054 €

Welchen Immobilienkredit kann ich mir leisten?

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Nicht jeder kann sich eine eigene Immobilie leisten, weil entweder die monatlichen Einnahmen zu gering oder die Ausgaben zu hoch sind. Daher empfehlen nahezu alle Experten, zunächst zu ermitteln, ob und wie viel Immobilienkredit man sich eigentlich leisten kann. Die Berechnung ist relativ einfach. Als Grundlage benötigen Sie Ihr frei verfügbares Einkommen. Das finden Sie leicht heraus, indem Sie die monatlichen Ausgaben von den Einnahmen, für gewöhnlich Ihr Gehalt, abziehen.

Im Ergebnis erhalten Sie das frei verfügbare Einkommen. Das sollte die absolute Obergrenze für eine spätere Darlehensrate sein. Besser noch ist es, wenn Sie einen Puffer von 20 bis 30 % für unvorhergesehene Ausgaben in der Zukunft lassen. Nun müssen Sie nur noch die gewünschte Tilgung des späteren Darlehens und einen durchschnittlichen Zinssatz in die Berechnung einbeziehen. So können Sie ermitteln, welche Darlehenssumme Sie sich maximal leisten können.

Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?

Wie bereits mehrfach erwähnt, legen Banken in der Immobilienfinanzierung heutzutage großen Wert auf Eigenkapital. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist? Im Grunde kann man sagen, dass die Finanzierung umso günstiger und stabiler wird, desto mehr Eigenkapital Sie einbinden können. Es gibt in diesem Sinne also keine Obergrenze, ab der „zu viel“ Eigenkapital in der Baufinanzierung vorhanden wäre.

Auf der anderen Seite verlangen immer mehr Banken eine bestimmte Eigenkapitalquote, da sie sonst den Darlehensantrag ablehnen. Die meisten Kreditinstitute, die keine Vollfinanzierung anbieten, möchten gerne eine Mindesteigenkapitalquote zwischen 15 und 20 % haben. Damit sollte das Eigenkapital zumindest die anfallenden Bau- oder Kaufnebenkosten abdecken können.

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Es gibt durchaus noch eine Reihe von Banken, die eine sogenannte Vollfinanzierung anbieten. Das bedeutet, dass der Immobilienkredit den gesamten Finanzierungsbedarf abdeckt und der Kreditnehmer über kein Eigenkapital verfügt, welches er in die Baufinanzierung einbinden könnte.

Vor- und Nachteile

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich also möglich. Empfehlenswert ist das allerdings nicht. Daher möchten wir in der folgenden Tabelle zusammenfassen, welche Vor- und Nachteile eine Immobilienfinanzierung mit und ohne Eigenkapital hat.

Baufinanzierung mit Eigenkapital

größere Chance auf Zusage
stabilere Finanzierung
günstigerer Darlehenszins
geringere Kreditrate
weniger Rücklagen
entgangener Anlageertrag

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Rücklagen für Notfälle vorhanden
Geld kann renditestark investiert werden
Darlehenszusage unwahrscheinlicher
höherer Darlehenszins
höhere monatliche Belastung

Welche Förderungen gibt es?

In Deutschland gibt es einige Förderungen, die zukünftige Immobilieneigentümer im Zusammenhang mit der Baufinanzierung in Anspruch nehmen können Das vorherige Baukindergeld kann in Deutschland mittlerweile allerdings nicht mehr beantragt werden, sodass eine sehr attraktive Förderung nicht mehr existiert, unter anderem die zinsgünstigen KfW-Darlehen. Einen solchen Förderkredit erhalten Sie beispielsweise, wenn Sie ein Energiesparhaus bauen oder Energie verbessernde Maßnahmen durchführen.

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Fördermittel
Aber auch der reine Kauf einer Immobilie wird häufig mit einem KfW-Darlehen bis zu 50.000 Euro mit einem besonders günstigen Zinssatz oder zum Teil Zuschüssen zur Tilgung gefördert. Weitere Förderungen, die ebenfalls im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung in Anspruch genommen werden können, sind die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage oder auch VL-Leistungen vom Arbeitgeber. Diese beziehen sich allerdings in der Regel auf einen Bausparvertrag, der später mit in die Baufinanzierung eingebunden werden kann. Eine weitere, relativ direkte Förderung ist Wohnriester. In dem Fall können Sie zum Beispiel einen vorhanden Riester-Vertrag auflösen und das Guthaben zur Tilgung des Immobilienkredites nutzen. Alternativ können Sie die Riester-Zulagen auch direkt in die Tilgung des Immobilienkredits fließen lassen.

Wie können Sie Ihren Immobilienkredit umschulden?

Manchmal kann es sinnvoll sein, einen vorhandenen Immobilienkredit umzuschulden. Das ist vor allem dann empfehlenswert, wenn Sie vor Jahren ein Immobiliendarlehen zu einem deutlich höheren Zinssatz abgeschlossen haben. Da wir uns momentan in einer absoluten Niedrigzinsphase befinden, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie einen neuen Immobilienkredit zu einem besseren, also günstigeren Zins, erhalten.

Bei der Umschuldung sollten Sie allerdings beachten, dass die Bank der vorzeitigen Ablösung zustimmen muss, sollten Sie sich noch in der Zinsbindungsfrist befinden. Bei variablen Immobiliendarlehen hingegen benötigen Sie die Zustimmung nicht, denn dann können Sie jederzeit das Immobiliendarlehen ablösen und umschulden. Sollte die Bank zustimmen, wird sie allerdings in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Vom praktischen Ablauf her ist die Umschuldung eines Immobilienkredites recht einfach. Zunächst sollten Sie sich um einen neuen Kredit kümmern, falls dieser nicht bei der gleichen Bank wie Ihr bisheriges Immobiliendarlehen sein soll. Haben Sie die Zusage erhalten, können Sie mit der ausgezahlten Darlehenssumme die Restschuld Ihres bisherigen Immobiliendarlehens tilgen. Die Bank wird Ihnen dazu den sogenannten Auflösungssaldo mitteilen, mit dem Sie das bisherige Immobiliendarlehen vollständig ablösen können.

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Können Sie Ihren Immobilienkredit vorzeitig ablösen?

Nicht jeder Kreditnehmende kann seinen Immobilienkredit vorzeitig ablösen. Dieses Recht besteht uneingeschränkt nur bei variablen Darlehen. Damit haben Sie - ohne Zustimmung der Bank - jederzeit die Option, die Restschuld vorzeitig abzulösen. Anders stellt sich die Situation bei den meisten heutigen Immobilienkrediten dar, die eine Zinsfestschreibung, also einen Fixzins, beinhalten.

In dem Fall dürfen Sie den Immobilienkredit nur dann vorzeitig ablösen, wenn die kreditgebende Bank dem zustimmt. Meistens wird sie das zwar tun, allerdings nahezu ausnahmslos nur mit der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Sollte sich die Bank allerdings weigern, haben Sie nur dann das Recht auf eine vorzeitige Auflösung, wenn die Zinsbindung bereits seit mindestens zehn Jahren existiert.

Sind Sondertilgungen sinnvoll?

Manche Kreditinstitute erlauben im Rahmen des Immobilienkredits zwischenzeitliche Sondertilgungen, beispielsweise bis zu 10 % der Restschuld pro Jahr. Das bedeutet allerdings nicht, dass solche Sondertilgungen aus Sicht des Kreditnehmers automatisch sinnvoll wären. Ein entscheidender Punkt ist, ob die Bank solche vorzeitigen Sondertilgungen kostenfrei zulässt oder dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. Ist Letzteres der Fall, sollten Sie zunächst ermitteln, ob Sie zukünftig überhaupt Zinskosten durch die Sondertilgung einsparen können.

Steuervorteile bei Immobilienkrediten nutzen

Ein Immobilienkredit kann auch eine gute Möglichkeit sein, um Steuervorteile zu nutzen. In vielen Ländern können die Zinsen für einen Immobilienkredit von der Steuer abgesetzt werden, was dazu beitragen kann, die monatlichen Belastungen zu reduzieren.

In Deutschland gibt es die sogenannte Wohn-Riester Förderung . Was bedeutet , dass man einen Teil der Tilgung in der Ansparphase absetzen kann und wenn man eine Familie hat, gibt es auch hier Steuererleichterungen .

Natürlich sollten Sie sich bewusst sein, dass ein Kredit auch Verbindlichkeiten mit sich bringt und dass Sie das Geld, das Sie geliehen haben, plus Zinsen zurückzahlen müssen. Es ist wichtig, sicherzustellen, dass Sie in der Lage sind, die monatlichen Raten zu bezahlen, bevor Sie einen Kredit aufnehmen. Die Interhyp-Experten helfen Ihnen dabei, den passenden Immobilienkredit zu finden und klären die finanziellen Möglichkeiten mit jedem Kreditnehmer individuell, damit die monatlichen Tilgungs- und Zinsbelastungen in Ihren persönlichen Budgetrahmen passen.

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