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Immobilien als Kapitalanlage: Welche Steuervorteile gibt es?

Wer eine Immobilie kauft, um sie zu vermieten, möchte mit dem Objekt eine gute Rendite erzielen. Dieses Ziel lässt sich mit Mieteinnahmen und einer eventuellen Wertsteigerung erreichen. Viele Käuferinnen und Käufer erhoffen sich darüber hinaus steuerliche Vorteile. Dabei handelt es sich um eine komplizierte Materie und der steuerliche Ertrag hängt von mehreren Faktoren ab, die wir Ihnen im Folgenden vorstellen.

Helen Linder
von Helen Linder  in München, aktualisiert 23.01.2024
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Was können Sie bereits beim Immobilienkauf absetzen?

Wenn Sei Immobilien als Kapitalanlage erwerben, spielen die Kapitalkosten eine wichtige Rolle. Denn Sie können die Kapitalkosten, die Sie zur Finanzierung der Immobilie aufwenden, als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Dazu gehören beispielsweise Zinsen für das Darlehen. Aber auch Makler- und Notarkosten oder Grundbuchgebühren, die im Zusammenhang mit der Investition entstehen, können Sie als Werbungskosten von der Steuer abgesetzen.
Wer jedoch glaubt, dass sich bereits bei der Anschaffung einer Mietimmobilie hohe Steuerbeträge geltend machen lassen, wird vielleicht ernüchtert sein. Denn die Anschaffungskosten und die damit verbundenen Nebenkosten lassen sich nur zu einem kleinen Teil direkt als Werbungskosten abschreiben. Der weitaus größere Teil fällt unter die Abschreibung für Abnutzung (AfA).
Steuern absetzten als Eigentümer
Doch auch hier kommt ein hübsches Sümmchen zusammen. Für Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden, können Vermieterinnen und Vermieter 2,5 % über einen Zeitraum von 40 Jahren abschreiben. Bei Häusern, die 1925 und später gebaut wurden, sind es 2 % über 50 Jahre verteilt. Die Idee dahinter: Die Nutzungsdauer für ein Gebäude wird auf 50 Jahre veranschlagt. Während dieser Zeit erleidet die Immobilie einen Wertverlust (nicht jedoch das Grundstück!), der sich über die AfA abschreiben lässt. Für denkmalgeschützte Gebäude und Neubau gelten gesonderte Bestimmungen.

Erwerbsnebenkosten fließen ein

Als Bemessungsgrundlage für die AfA dient zum einen der Kaufpreis. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten. In jedem Fall ist das die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland fallen 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises an. Ist eine Maklerin oder ein Makler im Spiel, werden die anteiligen Kosten der oder des Kaufenden zur Bemessungsgrundlage addiert. Auch die Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch kommen hinzu. Falls weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf entstehen, zum Beispiel für ein Gutachten, erhöhen auch diese Posten die AfA-Bemessungsgrundlage.

Anteil für Grund und Boden

Da sich nur Gebäude abnutzen, nicht aber Grund und Boden, werden die Kosten für das Grundstück von der Gesamtsumme abgezogen. Dadurch verringert sich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Bei der Berechnung des Bodenwerts kann es zum Streit mit dem Finanzamt kommen. Wir empfehlen daher, die Aufteilung des Gebäude- und Grundstückswertes im Kaufvertrag festzuhalten.

Kosten für Kreditbeschaffung und Vermietung steuerlich absetzen

Die meisten, die eine Mietimmobilie erwerben, nehmen dafür einen Kredit auf. Der Vorteil: Die Zinskosten für dieses Darlehen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für den Kredit lässt sich die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Auch hierfür fallen Kosten für Notar und Eintrag an. Diese Notar- und Grundbuchgebühren, die der Geldbeschaffung dienen, kann man direkt als Werbungskosten steuerlich absetzen. Sie zählen nicht zu den Anschaffungskosten. Das gleiche gilt für Maklerkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung des Objekts entstehen. Auch diese dürfen Investorinnen und Investoren als Werbungskosten geltend machen und von den erzielten Mieteinkünften abziehen.
Das folgende Beispiel fasst zusammen, welche Kosten man direkt abschreiben kann und welche der AfA zuzurechnen sind:
Beispiel Absetzbarkeit bei Immobilienkauf
Eine künftige Vermieterin oder ein Vermieter erwirbt im Juni 2024 eine Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche. Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist datiert auf den 25. Juni 2024. Nutzen und Lasten gehen zum 1. Juli 2024 auf den Käufer bzw. die Käuferin über. Der Kaufpreis für die Eigentumswohnung liegt bei 300.000 Euro, wobei der Grund- und Bodenanteil 10 % beträgt. Dazu kommen noch Maklerkosten für die Vermittlung des Objektes und die Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuchgebühren fallen zweifach an, einmal für die Eigentumsübertragung, das zweite Mal für die Bestellung einer Grundschuld, da der Käufer oder die Käuferin zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen aufnehmen muss.
Der größte Teil der Kosten ist der Abschreibung für Abnutzung (AfA) zuzuordnen, nur ein kleiner Teil kann direkt als Werbungskosten abgezogen werden. Im vorliegenden Fall teilt sich das so auf:
 Bemessungsgrundlage für AfA sofort abzugsfähige
Werbungskosten
Kaufpreis 300.000 Euro 
Grunderwerbsteuer (5,0 %) 15.000 Euro 
Notarkosten (inkl. Mwst.)
  • für Kaufvertrag
  • für Grundschuld (200.000 Euro)


3.623 Euro



1.035 Euro
Grundbuchgebühren
  • für die Eintragung des
    Eigentümerwechsels
  • für die Eintragung des Darlehens


1.170 Euro




435 Euro
Maklerprovision anteilig (3,57 %) 10.710 Euro 
Zwischensumme 339.503 Euro1.470 Euro
Abzug Grundstückswert (10 %) 30.000 Euro 
AfA-Bemessungsgrundlage 300.503 Euro 
Abschreibung 2 % pro Jahr 6.010 Euro 
Für 2021 zeitanteilig (6/12) 3.005 Euro 
Das Beispiel basiert auf eigenen Berechnungen sowie mit dem Interhyp Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Zusätzliche Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz - seit 1.1.2023

Sonderabschreibungen bei Immboilien
Aufgrund der angespannten Wohnsituation in vielen Gebieten, vor allem in den Ballungsräumen, räumt der Gesetzgeber für eine bestimmte Frist all denen ein Recht auf eine erhöhte Abschreibung ein, die neuen Wohnraum schaffen und ihn vermieten (Sonder-AfA). Zusätzlich zu den üblichen 2 % kann ein Investor oder eine Investorin drei Jahre lang 5 % der Anschaffungskosten abschreiben. Diese zusätzliche AfA kann, muss aber nicht in Anspruch genommen werden. Ob sie für einzelne Investorinnen und Investoren sinnvoll ist, kommt auf die persönliche Einkommenssituation an und muss mit einer Steuerberatung geklärt werden.
Die Sonder-AfA kann nur in Anspruch genommen werden, wenn
  • nach der Stellung Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 neuer Wohnraum zur Vermietung geschaffen wird. Dieser Wohnraum muss die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen. Darunter fallen auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume. Ausschlaggebend für die Inanspruchnahme der Sonder-Afa ist das Eingangsdatum des Antrags bei der Behörde.
  • Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige gebaut werden und die Wohnungen in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies durch Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude“ nachgewiesen wird.
  • die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder des Baus und in den folgenden neun Jahren der Vermietung dient. Die Sonder-Afa kann nicht in Anspruch genommen werden, wenn Wohnungen keinen Wohnzwecken dienen. Darunter fällt zum Beispiel die vorübergehende Beherbergung von Personen.
Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA nach §7b Absatz 1 sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach Absatz 2 begünstigten Wohnung. Diese betragen jedoch
  • maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen im Sinne des Absatzes 2 Satz 2 Nummer 1 und
  • maximal 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen im Sinne des Absatzes 2 Satz 2 Nummer 2.
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen für Wohnungen,
  • die aufgrund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige gebaut werden, 3.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen oder
  • die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige gebaut werden, 4.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.

Steuervorteile für Vermietende nach dem Kauf

Auch nach dem Kauf können Vermieterinnen und Vermieter Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, steuerlich absetzen. Wie schon beim Kauf lassen sich manche Kosten sofort geltend machen, andere können über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Immer wieder kommt es zwischen Vermietenden und dem Fiskus zum Streit, welche Ausgaben in welcher Form steuerlich geltend gemacht werden können. Vor allem bei baulichen Maßnahmen ist erhöhte Vorsicht seitens der Vermieterin oder des Vermieters angebracht, um anfallende Kosten steuerlich möglichst günstig in Anschlag bringen zu können.

Werbungskosten - Kreditzinsen

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Wird die Immobilie finanziert, fallen Zinsen für den Kredit an. Diese können in voller Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen und so steuerlich geltend gemacht werden. Inwieweit es sinnvoll ist, die Tilgung möglichst niedrig anzusetzen, um die Zinsen hochzuhalten, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung der Einkommens- und Vermögenssituation entschieden werden.

Werbungskosten - Aufwendungen für laufende Kosten

Vermieterinnen und Vermieter haben zahlreiche Ausgabenposten, die regelmäßig anfallen. Dazu zählen die Grundsteuer, Versicherungen, Kosten für Heizung und Warmwasser, Reinigung von Gemeinschaftsflächen, Winterdienst und Schornsteinfeger. In der Regel werden diese Posten über die Nebenkosten an die Mieterin oder den Mieter weitergegeben. Der oder die Vermietende kann die selbst bezahlten Kosten als Werbungskosten deklarieren, muss aber Miete als Einkommen versteuern. Posten wie Müllabfuhr, Strom oder Telekommunikation bestreiten Mieterinnen und Mieter in der Regel in Eigenregie.
Eine Ausnahme stellen die Kosten für einen Hausmeisterinnen und Hausmeister bzw. Hausverwaltende dar. Diese dürfen Mieterinnen und Mietern nicht berechnet werden, die oder der Vermietende kann sie aber als Werbungskosten geltend machen. Wer vermietet und die Verwaltung selbst bestreitet, kann zwar keine Lohnkosten geltend machen, aber alle Ausgaben für Büromaterial, Fahrten, Telekommunikation oder Werkzeug. Auch Beiträge für die Mitgliedschaft in einer Interessenvertretung, zum Beispiel Haus und Grund, gelten als Werbungskosten. Hausmeisterkosten dürfen zudem auf die Nebenkosten umgelegt werden.

Werbungskosten - geringfügige Wirtschaftsgüter

Werbungskosten absetzten
Es kommt im Laufe der Vermietung vor, dass Gegenstände defekt sind. Gibt etwa ein Durchlauferhitzer (Boiler) seinen Geist auf und die oder der Vermietende lässt ihn ersetzen, so kann er die Reparatur hierfür sofort als Werbungskosten absetzen - aber nur, wenn die Nettokosten nicht den Betrag von 800 Euro überschreiten. Das ist die Grenze für „geringwertige Wirtschaftsgüter“. Übersteigen die Reparaturkosten oder Ausgaben für Möbel diesen Betrag, muss die oder der Vermietende den Weg über die Abschreibung gehen.

Werbungskosten - bauliche Maßnahmen: Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten?

Der Fiskus hat manchmal seine eigenen Vorstellungen, welche Ausgaben von Vermieterinnen und Vermietern als Werbungskosten gelten können und welche nicht. Er unterscheidet zwischen Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen (Herstellungskosten) und Schönheitsreparaturen, die die Substanz pflegen (Erhaltungsaufwand). Die Grenzen zwischen beiden sind – Sie ahnen es bereits – fließend. Um etwas mehr Klarheit in die Materie zu bringen, hat die Finanzverwaltung eine Vereinfachungsregelung eingeführt: Kosten für Baumaßnahmen, die weniger als 4.000 Euro (netto) im Jahr betragen, können unmittelbar als Werbungskosten geltend gemacht werden. Somit könnte die Strategie für Vermieterinnen und Vermieter lauten, jedes Jahr Reparaturen in 4.000-Euro-Häppchen vornehmen. Doch Vorsicht: Das Finanzamt schaut genau hin, welchem Zweck die Ausgaben dienen. Übertreibt es die Vermieterin oder der Vermieter innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren, geht das Finanzamt von Sanierungskosten („herstellungsnaher Aufwand“) aus, sodass Vermietende dann nur über Abschreibung Steuern sparen können.
Erhöhte Vorsicht ist auch in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie angesagt. Auch hier achtet der Fiskus genau darauf, ob bei Aufwendungen für die Mietimmobilie Erhaltungsaufwand oder herstellungsnaher Aufwand vorliegt. Nur Erhaltungsaufwendungen können in voller Höhe abgezogen werden. Bei herstellungsnahem Aufwand bleibt nur die Abschreibung.
Zwei Gesetzesregelungen spielen hier eine Rolle. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die
  • 1. innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und
  • 2. in der Nettosumme (ohne Mwst./USt.) den Wert von 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Es handelt sich in diesem Fall um „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Diese kann die Vermieterin oder der Vermieter nicht direkt steuerlich absetzen, sondern muss den Weg über die AfA gehen.
Um die Sache zu verkomplizieren, ist in diesem Zusammenhang auch noch § 255 des Handelsgesetzbuches von Bedeutung. Dort heißt es in Absatz 2, dass zu den „Herstellungskosten“ all diejenigen Aufwendungen zählen, durch die ein Gebäude eine „wesentliche Verbesserung“ erfährt. Auch dieses Gesetz bietet Potenzial für manchen Rechtsstreit. Denn was Besitzende und Vermieterinnen oder Vermieter als „Schönheitsreparatur“ und „Erhaltungsaufwand“ deklarieren, sieht das Finanzamt und eventuell auch das Finanzgericht als „Herstellungskosten“. Mit entsprechenden Folgen für die steuerliche Behandlung. Malerarbeiten lassen sich leichter als Schönheitsreparatur verkaufen als zum Beispiel der Austausch von Fenstern.

Instandhaltungsrücklage - nur bei Investition als Werbungskosten abzugsfähig

In einer Wohnanlage bilden die Eigentümerinnen und Eigentümer einen Kapitalstock, um für Reparaturen und Renovierungen finanziell gerüstet zu sein, die sogenannte „Instandhaltungsrücklage“. Die Frage, ob Einzahlungen in diese Rücklage vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt werden, hat in der Vergangenheit immer wieder die Gerichte beschäftigt. Der Bundesfinanzhof hat letztgültig festgelegt, dass Beiträge in die Instandhaltungsrücklage erst dann als Werbungskosten geltend gemacht werden dürfen, wenn aus Rücklage tatsächlich Gelder für den bestimmten Zweck entnommen und investiert werden.
Achtung: Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, ob es sich bei den Aufwendungen tatsächlich um Werbungskosten handelt oder um Herstellungskosten bzw. herstellungsnahen Aufwand. Sollte Letzteres der Fall sein, bleibt Vermietenden nur die Geltendmachung über Abschreibung durch Abnutzung (AfA).

Werbungskosten - sonstige Aufwendungen für die Vermietung

Steht die Wohnung noch leer oder sind bisherige Mieterinnen oder Mieter ausgezogen, entstehen Vermietenden Aufwendungen, um die Wohnung (wieder) zu vermieten. Diese Ausgaben lassen sich als Werbungskosten bei der Steuererklärung geltend machen. Dazu zählen die Kosten für Inserate in Print- und Onlinemedien, die Kosten für Maklerinnen und Makler, Fahrtkosten und Ausgaben für Büromaterial.
Werbungskosten für Vermieter absetzten
Manche Vermietende könnten geneigt sein, sich mit der Vermietung Zeit zu lassen. Das Kalkül: Ohne Mieteinnahmen werden Verluste erwirtschaftet, die die Steuerbelastung senken. Dieses Spiel macht das Finanzamt aber nur bis zu einem gewissen Grad mit. Bei längerem Leerstand über mehrere Jahre müssen Vermieterinnen und Vermieter nachweisen, dass sie aktiv versucht haben, die Wohnung zu vermieten. Eine Zeitungsannonce reicht dann in der Regel nicht aus. Irgendwann fordert das Finanzamt die oder den Vermietenden dazu auf, einen Businessplan über 30 Jahre aufzustellen, aus dem die Absicht erkennbar wird, einen Gewinn mit der Mietimmobilie zu erzielen. Auch bei Vermietung an Freunde und Angehörige mit einer Miete, die deutlich unter Marktpreis liegt, schaut das Finanzamt genau hin (siehe Kasten). Kommt das Finanzamt irgendwann zu der Ansicht, dass keine Gewinnabsicht seitens der Vermieterin oder des Vermieters besteht, können gewährte Steuerbegünstigungen auch nachträglich wieder rückgängig werden.
Aufgrund des strengen Mietrechts können Vermieterinnen und Vermieter in die Situation kommen, dass sie ihren Mieterinnen und Mietern eine Abfindung zahlen, damit diese die Wohnung räumen. Auch solche Zahlungen dürfen als Werbungskosten geltend gemacht werden – allerdings nicht, wenn wegen Eigenbedarfs gekündigt wird.

Spezialfall: Vermietung an die lieben Verwandten und Bekannten

Ob an die eigenen Kinder, andere nahe Verwandte oder Freunde: Eine Wohnung zu einem moderaten Preis an Nahestehende vermieten, ist ein beliebtes Modell. Allerdings müssen Vermieterinnen und Vermieter aufpassen, dass sie den Anspruch, die vollen Werbungskosten steuerlich geltend zu machen, nicht verlieren. Entscheidend ist die Frage: Wie günstig ist der Mietpreis? Denn wenn es Vermietende übertreiben mit dem Entgegenkommen, wird das Finanzamt vorstellig. Hintergrund: Vermietende können Posten wie Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Versicherungen und Nebenkosten als Werbungskosten steuerlich absetzen. Das geht aber nur in voller Höhe, wenn die Miete nicht zu niedrig angesetzt ist. Im Verhältnis zur ortsüblichen Miete erlaubt der Gesetzgeber unter Bedingungen den vollen Werbungskostenabzug bis zu einer Grenze von 50 % der ortsüblichen Miete. Maßgeblich ist übrigens nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten.
Allerdings: Wer seinen Lieben so weit entgegenkommt, dass er nur die Hälfte der ortsüblichen Miete verlangt, hat mehr bürokratischen Aufwand. Denn dann verlangt das Finanzamt einen schlüssigen Nachweis (Totalüberschussprognose), dass die Absicht besteht, mit der Vermietung über die Jahre tatsächlich einen Gewinn zu erzielen. Auf diese Weise will der Fiskus verhindern, dass die Mietwohnung zum reinen Steuersparmodell mutiert. Erst wenn die Behörde die Aufstellung als langfristig realistisch und nachvollziehbar anerkennt, kann der Wohnungsbesitzende die Betriebskosten in voller Höhe von der Einkommensteuer absetzen. Ist der Fiskus nicht überzeugt, kann die Vermieterin oder der Vermieter die Betriebskosten nur anteilig geltend machen. Beträgt die Warmmiete hingegen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, entfällt ein Nachweis.
Berechnungsbeispiel - Prüfung der Werbungskosten
Der Vermieter K. vermietet eine Wohnung an seine Nichte. Die ortsübliche Miete würde 1.000 Euro inkl. Nebenkosten betragen. K. möchte seiner Nichte bei der Miete entgegenkommen, dabei aber seine steuerlichen Vorteile als Vermieter behalten. Er prüft drei Optionen:
 Option 1: unter 50%Option 2: 50-66%
Option 3: mind. 66 %
Kaltmiete
Nebenkosten
Warmmiete
Anteil an ortsüblicher Miete

400 Euro
50 Euro
450 Euro

45 %
500 Euro
100 Euro
600 Euro

60 %
600 Euro
100 Euro
700 Euro

70 %
FolgeDie die Werbungskosten sind nur anteilig abzugsfähigTotalüberschuss-
prognose erforderlich:
  • falls positiv, sind die Werbungskosten sind voll abzugsfähig;
  • falls negativ, sind die
    Werbungskosten nur anteilig abzugsfähig
Die Werbungskosten sind voll abzugsfähig.
K. wählt Option 3, weil er sich den Aufwand für die Totalüberschussprognose ersparen will.

Was können Sie absetzen, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen?

Während es für Vermietende einige Möglichkeiten gibt, Steuern zu sparen, sieht die Lage für Eigentümerinnen und Eigentümer, die eine Immobilie selbst bewohnen, nicht so gut aus. Doch ein paar Ansatzpunkte gibt es auch hier.

Handwerkerleistungen

Schwarzarbeit ist Volkssport. Um hier wenigsten ein bisschen Einhalt zu gebieten, erlaubt der Gesetzgeber Eigentümerinnen und Eigentümern, die ihre Immobilie selbst bewohnen, 20 % der anfallenden Handwerkerkosten von der Steuer abzusetzen und so ihre Steuerlast zu senken (§ 35a EStG Abs. 3). Die schlechte Nachricht: Der maximale Betrag ist auf 1.200 Euro pro Jahr gedeckelt. Auf die 20 % bezogen entspricht das einem Rechnungsbetrag von 6.000 Euro. Die gute Nachricht: Diese 1.200 Euro werden nicht von den Einkünften, sondern direkt von der Steuerschuld abgezogen. Bitte beachten: Anrechenbar sind nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Materialkosten, beispielsweise für neue Wandfarbe oder einen neuen Fußbodenbelag, kann die Eigentümerin oder der Eigentümer nicht geltend machen. Um keine Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu riskieren, ist es daher sinnvoll, auf ordentlich ausgestellte Handwerkerrechnungen zu achten. Die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten müssen gesondert von den Materialkosten aufgeführt werden.
Beispiel: Hausbesitzer A. lässt die Regenrinnen und -fallrohre erneuern. Die Rechnung beläuft sich auf 5.000 Euro, die Materialkosten machen 600 Euro aus. Herr A. kann also 20 % aus 4.400 Euro steuerlich geltend machen und somit 880 Euro von seiner Steuerschuld abziehen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Steuern absetzten beim Immobilienkauf
Gartenarbeiten, Schneeräumung, Putzen und Kochen - manche lieben diese Tätigkeiten, manche delegieren sie lieber an andere. Zumal dabei auch noch eine steuerliche Entlastung winkt. Wer eine Immobilie selbst nutzt und Personen mit sogenannten „haushaltsnahen Dienstleistungen“ beauftragt, kann die Kosten dafür in der Steuererklärung geltend machen (§ 35a Abs. 1 und 2 EStG). Wie hoch die Steuerersparnis ist, hängt von der Art des Beschäftigungsverhältnisses ab. Für Arbeiten von Minijobbenden, die offiziell bei der Minijobzentrale gemeldet sind, lassen sich 20 % absetzen, bei einem Maximalbetrag von 510 Euro. Sind die Hilfskräfte dagegen sozialversicherungspflichtig oder selbstständig tätig, können Eigentümerinnen und Eigentümer 20 % des Entgelts, maximal 4.000 Euro, direkt von ihrer Steuerschuld abziehen. Das bedeutet, dass Leistungen im Wert von bis zu 20.000 Euro in Anschlag gebracht werden können. Das erscheint zunächst hoch, relativiert sich aber ein Stück weit dadurch, dass auch die Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen geltend gemacht werden können. Wie bei den Handwerkerkosten gilt: Es dürfen Lohn- und Fahrtkosten abgerechnet werden, Einkäufe und Materialkosten muss die Eigentümerin oder der Eigentümer selbst bestreiten. Daher ist auch bei haushaltsnahen Dienstleistungen auf saubere Rechnungstellung und Bezahlung durch Überweisung zu achten.
Immer wieder gab es in der Vergangenheit Streit darüber, inwieweit die Betreuung von Haustieren im Allgemeinen und das Gassigehen mit Hunden im Besonderen eine „haushaltsnahe Dienstleistung“ darstellen. Sogar der Bundesfinanzhof hat sich damit befasst und entschieden, dass Dienste zur Haustierbetreuung durchaus „eine hinreichende Nähe zur Haushaltsführung aufweisen oder damit im Zusammenhang stehen“ (BFH VI R 13/15). Auch in Bezug auf das Ausführen des Hundes haben die Richterinnen und Richter des BFH zugunsten der Tierhaltenden entschieden und vermerkt, dass die die Grenzen eines Haushalts nicht automatisch „durch die Grundstücksgrenzen abgesteckt“ sind.

Kinderbetreuung: Erklärung als „Sonderausgaben“ bringt mehr

Auch Kosten für die Kinderbetreuung sind teilweise als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzbar. Allerdings fahren die meisten Haushalte besser damit, diesen Bereich als „Sonderausgaben“ steuerlich geltend zu machen. Die Kosten lassen sich dann zu zwei Dritteln absetzen, maximal 4.000 Euro - pro Jahr für jedes Kind, das maximal 14 Jahre alt ist. Im Unterschied zu den Handwerkosten und haushaltsnahen Dienstleistungen werden diese Sonderausgaben nicht von der Steuerschuld, sondern vom Einkommen abgezogen. Beschäftigt der Haushalt eine Au-Pair-Kraft, sollte ein Vertrag die Aufteilung der Tätigkeiten beinhalten. Ist das nicht der Fall, schätzt das Finanzamt den auf die Kinderbetreuung entfallenden Anteil der Tätigkeit auf 50 Prozent. Wie immer gilt: Keine Barzahlungen, alle Dienstleistungen per Überweisung entlohnen!

Umzugskosten in bestimmten Fällen

Kleiner Trost

Erkennt das Finanzamt den Umzug aus beruflichen Gründen nicht an, bleibt immer noch die steuerliche Geltendmachung der Umzugskosten als haushaltnahe Dienstleistung.
Ist der Immobilienerwerb samt Umzug beruflich bedingt, können die Kosten für den Umzug unter bestimmten Umständen angesetzt werden. Dem Finanzamt muss schlüssig dargelegt werden, warum der Umzug berufsbedingt veranlasst ist. Ein gutes Argument ist der Umzug der Firma. Auch eine Versetzung durch den Arbeitgeber erhöht die Chancen auf Anerkennung der Umzugskosten. Wer durch den Umzug mindesten eine Stunde Anfahrt zum Arbeitsort spart, kann ebenfalls mit einer Anerkennung durch das Finanzamt rechnen. Bei Selbständigen und Lehrerinnen und Lehrern können auch erheblich verbesserte Arbeitsbedingungen durch die neue Immobilie zu einer steuerlichen Anerkennung der Umzugskosten führen. Außerdem haben Rückkehrende aus dem Ausland gute Chancen.

Arbeitszimmer und Homeoffice

Auch das häusliche Arbeitszimmer bietet für Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer einer Immobilie Abschreibungsmöglichkeiten. Allerdings führt dieser Raum seit jeher zu Streitigkeiten mit der Finanzverwaltung. Denn nur wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet, können Werbungskosten dafür geltend gemacht werden. Eine Ausnahme hiervon sind Lehrerinnen und Lehrer. Außerdem darf das Arbeitszimmer nicht gleichzeitig zu Wohnzwecken genutzt werden und muss von den Wohnräumen klar getrennt sein.
Beispiel 1
Herr A. fährt an 150 Tagen zehn Kilometer ins Büro, für 70 Tage macht er die Homeofficepauschale geltend. Dadurch ergibt sich folgende Aufstellung:
  • Pendlerpauschale: 150 x 10 x 0,30 Euro = 450 Euro
  • Homeofficepauschale: 70 x 5 Euro = 350 Euro
  • Summe: 800 Euro
Beispiel 2
Frau B. fährt an 120 Tagen 30 Kilometer ins Büro, für 100 Tage macht sie die Homeofficepauschale geltend.
  • Pendlerpauschale: 120 x 30 x 0,30 Euro = 1.080 Euro
  • Homeofficepauschale: 100 x 5 Euro = 500 Euro
  • Summe: 1.580 Euro
Herr A. bleibt unter der Werbungskostenpauschale und profitiert daher nicht von der Homeofficepauschale. Dagegen freut sich Frau B., weil sie schon durch ihre Fahrtkosten die Werbungskostenpauschale übertrifft und somit die Homeofficepauschale voll „mitnehmen“ kann.

Denkmal-AfA für Selbstnutzer

Wer ein denkmalgeschütztes Haus erwirbt, saniert und selbst darin wohnt, wird staatlich gefördert. Die Sanierungskosten kann die Besitzerin oder der Besitzer nämlich zu 90 % abschreiben. In den ersten zehn Jahren kann man über die Denkmal-AfA jeweils 9 % der anrechenbaren Kosten vom Einkommen abziehen. Dadurch verringert sich die Steuerschuld. Bitte beachten: Die gewöhnliche AfA steht Selbstnutzenden nicht zur Verfügung.

Steuervorteile bei speziellen Immobilien

Zusätzlich zu den konventionellen Wohnungen und Häusern bieten ausgefallene Immobilien interessante steuerliche Möglichkeiten. Dazu zählen denkmalgeschützte Häuser, Gewerbeimmobilien und Feriendomizile.

Denkmalgeschützte Immobilien

Steuervorteile bei speziellen Immobilien - Denkmalimmobilie
Angesichts der architektonischen Eintönigkeit in vielen Neubaugebieten gibt es viel Interesse an älteren und alten Immobilien. Sie haben oft Charme und stehen nicht selten auf einem Grundstück, das bedeutend größer ist als ein Handtuch. Noch mehr Reiz entwickeln denkmalgeschützte Gebäude wie zum Beispiel eine Jugendstilvilla. Aber auch öffentliche und Gewerbebauten können als erhaltenswertes Kulturdenkmal deklariert werden.
Wer sich für ein denkmalgeschütztes Objekt interessiert, sollte bedenken: Die Kosten für die Modernisierung und den Erhalt sind höher als bei konventionellen Häusern. Und: Die Denkmalbehörde hat immer ein Wörtchen mitzureden – auch bei der Innengestaltung! Auch das gilt es zu bedenken. Der Denkmalschutz bezieht sich nur auf ein Gebäude oder Teile davon. Schon das Nachbargrundstück kann eine ganz andere Bebauung aufweisen. Angesichts des momentan grassierenden Konzepts der massiven Verdichtung kann es sein, dass die Jugendstilvilla einen wuchtigen Klotz vorgesetzt bekommt, der dem historischen Gebäude einen Teil des Charmes raubt.
Dennoch kann es sich lohnen, in ein Kulturdenkmal zu investieren. Vor allem Vermieterinnen und Vermieter profitieren von üppigen Abschreibungsmöglichkeiten. Sie können die Zinsen, die für ein Darlehen gezahlt werden, von der Steuer absetzen. Außerdem darf man wie bei konventionellen Häusern den Gebäudewert linear abschreiben (AfA). Für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden, sind es 40 Jahre lang 2,5 %, für alle jüngeren 2 % über 50 Jahre. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung errechnet sich genauso wie für nicht denkmalgeschützte Gebäude. Das Grundstück bleibt also außen vor.
Zusätzlich zur AfA haben Vermietende die Möglichkeit, die Kosten für Sanierung und Modernisierung steuerlich abzusetzen (Denkmal-AfA). In den ersten acht Jahren dürfen neun Prozent der Kosten angesetzt werden. In den folgenden vier Jahren sieben Prozent. Das bedeutet: Bereits nach zwölf Jahren sind die gesamten Sanierungskosten abgeschrieben. Wichtig ist, dass die baulichen Maßnahmen erst nach dem Erwerb des Hauses begonnen haben und sie mit der Denkmalbehörde abgesprochen sind.
Wer ein denkmalgeschütztes Haus vermietet, dem winken also in den ersten zwölf Jahren hohe Steuerersparnisse. Ab dem 13. Jahr jedoch müssen Eigentümerinnen und Eigentümer mit erheblich höheren Steuerzahlungen rechnen. Es empfiehlt sich daher, den Finanzierungszeitraum für die Immobilie gesamthaft zu betrachten. Auf der anderen Seite sind Wohnungen in sanierten denkmalgeschützten Häusern begehrt und in der Regel sehr gut vermietbar.

Gewerbeimmobilien

Steuervorteile bei speziellen Immobilien - Gewerbeimmobilie
Wie die Corona-Pandemie gezeigt hat, kann der Erwerb einer Gewerbeimmobilie mit Risiken verbunden sein, vor allem wenn der Mietende oder Pachtende ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen können. Wer sein Investitionsmodell finanziell auf Kante genäht hat, kommt unter Umständen selbst schnell ins Trudeln. In „normalen“ Zeiten hingegen können Gewerbeimmobilien eine lukrative Immobiliengattung darstellen. Oftmals handelt es sich um gemischt genutzte Gebäude, zum Beispiel Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Geschossen darüber.
Wer ein Gebäude kauft und komplett vermietet, wird steuerlich so behandelt wie Investorinnen oder Investoren, die sich eine Mietimmobilie zulegen. Es kommen die gleichen Regeln für die Abschreibung und den Werbungskostenabzug zur Anwendung.
Ein anderes Modell besteht darin, einen Teil der erworbenen Immobilie gewerblich zu vermieten, einen anderen Teil selbst zu nutzen. Auch dann greifen die bereits beschriebenen Mechanismen für Vermietende und Selbstnutzende. Wichtig ist in diesem Fall, die jeweiligen Einheiten getrennt zu verwalten. Erwerb, Finanzierung, Modernisierung und Instandhaltung müssen sauber getrennt voneinander betrieben und dokumentiert werden, um beim Finanzamt die entsprechenden steuerlichen Vorteile geltend zu machen. Separate Konten und Buchführung sind dringend zu empfehlen.
Wird die Immobilie komplett selbst genutzt - zu Betriebs- und zu Wohnzwecken - empfiehlt sich ebenfalls eine fein säuberliche Trennung der Bereiche. Es muss vertraglich eindeutig geregelt werden, wie sich gewerbliche und Wohnflächen aufteilen. Auch ist zu klären, ob das Gebäude Teil des Privat- oder Betriebsvermögens ist bzw. zu welchen Teilen die Immobilie dem jeweiligen Bereich zugerechnet wird. Es empfiehlt sich in vielen Fällen, das Eigenkapital für den Privatbereich einzusetzen und den gewerblichen Teil der Immobilie möglichst nur mit Fremdmitteln zu finanzieren. Denn die Schuldzinsen gelten als Werbungskosten.
Wer freiberuflich tätig ist, wie zum Beispiel Journalistinnen oder Journalisten, die einen oder zwei Räume der selbst genutzten Immobilie als Büro nutzen, kann Aufwendungen für die Räume steuerlich geltend machen. Zum Beispiel können die Schuldzinsen für ein Darlehen anteilig abgesetzt werden. Allerdings schaut das Finanzamt genau nach, ob der Grundriss der Immobilie eine solche Nutzung glaubhaft hergibt.

Ferienimmobilien

Steuervorteile bei speziellen Immobilien - Ferienimmobilie
Der Wunsch einer eigenen Wohnung ist nach wie vor sehr groß. Viele Menschen interessieren sich darüber hinaus auch für eine Ferienwohnung - im In- und Ausland. Eine Wattwanderung an der Nordseeküste, Skifahren in Graubünden, Sonnenbaden auf Mallorca - und Wohnen in der eigenen Ferienimmobilie. Danach sehnen sich viele Deutsche. Wer mit einem Feriendomizil liebäugelt, sollte vor einem solchen Investment einige Überlegungen und Kalkulationen anstellen. Zum Beispiel, ob die Ferienwohnung dauerhaft selbstgenutzt oder auch vermietet werden soll. Wer mit Mieteinnahmen kalkuliert, um den Kredit für die Ferienimmobilie zu stemmen, sollte Vorsicht walten lassen. Denn ein verregneter Sommer oder Reisebeschränkungen wie im Zuge der Corona-Pandemie können alle Kalkulationen schnell über den Haufen werfen. Wer sich füe eine Ferienwohnung interessiert, sollte daher in der Lage sein, die monatlichen Kreditraten zumindest eine Zeitlang auch mit dem verfügbaren Haushaltseinkommen zu leisten.
Außerdem sind zusätzliche Kosten für Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, Reinigung oder Werbung einzuplanen. Und auch die Möblierung geht ins Geld. Sofern die Ferienwohnung vermietet wird, lassen sich diese Ausgaben als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bei teilweiser Selbstnutzung aber nur anteilig. Das gleiche gilt für die Schuldzinsen für den Immobilienkredit und für die Abschreibung (AfA). Nutzt man die Ferienimmobilie ein Viertel des Jahres selbst, kann man folglich nur drei Viertel der genannten Ausgaben als Werbungskosten absetzen.
Auch Auslandsimmobilien erfreuen sich großer Beliebtheit. Ein Erwerb außerhalb Deutschlands kann jedoch kompliziert werden. Wer Fremdkapital für ein Auslandsdomizil benötigt, muss für die Finanzierung über eine Bank in Deutschland in der Regel eine lastenfreie Immobilie in Deutschland vorweisen, die besichert werden kann. Als Alternative kann man sich an ein ausländisches Kreditinstitut wenden, finanziert dann aber über die dort üblichen Konditionen.
Steuervorteile bei Ferienmmobilien
Auch die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen muss berücksichtigt werden. Sie hängt vom jeweiligen Land ab. In vielen EU-Ländern gilt das Prinzip: Dort wo die Einnahmen erzielt werden, werden sie auch versteuert. Anders verhält es sich jedoch in dem beliebten Urlaubsland Spanien. Hier gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen. In diesem Fall bezahlten Immobilienbesitzende ihre Steuer in Spanien. Anschließend rechnet das deutsche Finanzamt die Einnahmen aus der Vermietung dem Einkommen zu („Progressionsvorbehalt“), errechnet die Steuerschuld und verlangt gegebenenfalls eine Nachzahlung, wobei die in Spanien geleistete Zahlung als Vorauszahlung angerechnet wird. Vorteil des Doppelbesteuerungsabkommens: Werbungskosten oder Verluste aus der Vermietung lassen sich ebenfalls mit dem Einkommen in Deutschland verrechnen. In Ländern, mit denen kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, können die Werbungskosten nur mit den dort erzielten Einnahmen verrechnet werden.
Wie bei konventionellen Mietwohnungen wird das Finanzamt misstrauisch, wenn über einen längeren Zeitraum Verluste aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Dann wird geprüft, ob seitens des Vermietenden überhaupt eine „Gewinnerzielungsabsicht“ besteht. Unter anderem orientiert sich der Fiskus an den „ortsüblichen Vermietungstagen“. Wer hier unter 75 % bleibt, wird aufgefordert, eine 30-Jahres-Prognose zu erstellen. Als Ergebnis sollte ein Überschuss herauskommen, denn nur dann akzeptiert das Finanzamt anfängliche Verluste.

Steuervorteile beim Verkauf

Wer in Immobilien investiert, möchte wie beim Handel mit Wertpapieren irgendwann Kasse machen. Damit man eine optimale Rendite erzielt, muss man einige rechtliche und steuerliche Aspekte beachten. Darüber informiert sie der Interhyp-Ratgeber „Immobilienverkauf: Welche Steuern fallen an?“, den wir Ihnen als Lektüre empfehlen.

Hinweis

Die Informationen auf dieser Seite richten sich an interessierte Privatanlegerinnen und Privatanleger. Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert, noch erheben sie den Anspruch, alle relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Das gewählte Beispiel ist nicht einfach auf andere Fälle übertragbar. Die Darstellungen können die Stuerberatung daher nicht ersetzen. Insbesondere ist es wichtig, jeden Fall auf seine individuellen Besonderheiten hin prüfen zu lassen. Zudem ist die künftige Rechtsentwicklung nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.

Das Wichtigste in Kürze

Bei fachkundiger Beratung für Steuern und Finanzierung lassen sich mit einer Immobilie als Kapitalanlage gute Renditen erzielen – mit dem Renditerechner können Sie diese schnell und einfach selbst kalkulieren. Wie immer sollte aber die Gier nach Steuerersparnis nicht die Sinne vernebeln. Ein Immobilieninvestment ist mit hohem Aufwand nicht nur im Hinblick auf das einzusetzende Kapital und mit Risiken verbunden.

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