Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage

Investoren, die eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, möchten mit dem Objekt eine gute Rendite erzielen. Dieses Ziel lässt sich mit Mieteinnahmen und einer eventuellen Wertsteigerung erreichen. Viele Käufer erhoffen sich darüber hinaus steuerliche Vorteile. Dabei handelt es sich um eine komplizierte Materie, und der steuerliche Ertrag hängt wiederum von mehreren Faktoren ab, zum Beispiel von der Höhe des Einkommens.

von Helen Linder in München, aktualisiert 21.06.2021

Was können Sie bereits beim Immobilienkauf absetzen?

Wer glaubt, dass sich bereits bei der Anschaffung einer Mietimmobilie hohe Steuerbeträge geltend machen lassen, wird vielleicht etwas ernüchtert sein. Denn die Anschaffungskosten und die damit verbundenen Nebenkosten lassen sich nur zu einem kleinen Teil direkt als Werbungskosten abschreiben. Der weitaus größere Teil fällt unter die Abschreibung für Abnutzung (AfA).
Doch dabei kommt auch ein hübsches Sümmchen zusammen. Für Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden, können Vermieter 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren abschreiben. Besitzer von Häusern, die 1925 und später gebaut wurden, müssen sich mit zwei Prozent über 50 Jahre verteilt begnügen. Die Idee dahinter: Die Nutzungsdauer für ein Gebäude wird auf 50 Jahre veranschlagt. Während dieser Zeit erleidet die Immobilie einen Wertverlust (nicht jedoch das Grundstück!). Dieser lässt sich über die AfA abschreiben. Für denkmalgeschützte Gebäude [Sprungmarke] gelten gesonderte Bestimmungen.

Erwerbsnebenkosten

Als Bemessungsgrundlage für die AfA dient zum einen der Kaufpreis. Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten. In jedem Fall ist das die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland fallen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises an. Ist ein Makler im Spiel, werden die anteiligen Kosten des Käufers zur Bemessungsgrundlage hinzuaddiert. Auch die Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Gebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch kommen hinzu. Falls weitere Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf entstehen, zum Beispiel für ein Gutachten, erhöhen auch diese Posten die AfA-Bemessungsgrundlage.

Anteil für Grund und Boden

Da sich nur Gebäude abnutzen, nicht aber Grund und Boden, muss der Anteil der Kosten, die auf das Grundstück entfallen, von der Gesamtsumme abgezogen werden. Dadurch verringert sich die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Bei der Berechnung des Bodenwerts kann es zum Streit mit dem Finanzamt kommen. Daher empfiehlt es sich, die Aufteilung des Gebäude- und Grundstückswertes im Kaufvertrag festzuhalten.

Kosten für Kreditbeschaffung und Vermietung

Für die meisten Immobilienkäufer ist der Erwerb einer Mietimmobilie mit der Aufnahme eines Kredits verbunden. Schließlich können die Zinskosten für dieses Darlehen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für den Kredit lässt sich die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Auch hierfür fallen Kosten für Notar und Eintrag an. Diese Notar- und Grundbuchgebühren, die der Geldbeschaffung dienen, dürfen Käufer direkt als Werbungskosten steuerlich in Anschlag bringen. Sie zählen nicht zu den Anschaffungskosten. Das gleiche gilt für Maklerkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung des Objekts entstehen. Auch diese dürfen Investoren als Werbungskosten geltend machen und von den erzielten Mieteinkünften abziehen.
Das folgende Beispiel fasst zusammen, welche Kosten Käufer direkt abschreiben können und welche der AfA zuzurechnen sind:
Beispiel Absetzbarkeit bei Immobilienkauf
Ein künftiger Vermieter erwirbt im Juni 2021 eine Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche. Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist datiert auf den 25. Juni 2021. Nutzen und Lasten gehen zum 1. Juli 2021 auf den Käufer über. Der Kaufpreis für die Eigentumswohnung liegt bei 300.000 Euro, wobei der Grund- und Bodenanteil zehn Prozent beträgt. Dazu kommen noch Maklerkosten für die Vermittlung des Objektes und die Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuchgebühren fallen zweifach an, einmal für die Eigentumsübertragung, das zweite Mal für die Bestellung einer Grundschuld, das der Käufer zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen aufnehmen muss.
Der größte Teil der Kosten ist der Abschreibung für Abnutzung (AfA) zuzuordnen, nur ein kleiner Teil kann direkt als Werbungskosten abgezogen werden. Im vorliegenden Fall teilt sich das so auf:
 Bemessungsgrundlage für AfA sofort abzugsfähige
Werbungskosten
Kaufpreis 300.000 Euro 
Grunderwerbsteuer (5,0 %) 15.000 Euro 
Notarkosten (inkl. Mwst.)
  • für Kaufvertrag
  • für Grundschuld (200.000 Euro)


3.623 Euro



1.035 Euro
Grundbuchgebühren
  • für die Eintragung des
    Eigentümerwechsels
  • für die Eintragung des Darlehens


1.170 Euro




435 Euro
Maklerprovision anteilig (3,57 %) 10.710 Euro 
Zwischensumme 339.503 Euro1.470 Euro
Abzug Grundstückswert (10 %) 30.000 Euro 
AfA-Bemessungsgrundlage 300.503 Euro 
Abschreibung 2 % pro Jahr 6.010 Euro 
Für 2021 zeitanteilig (6/12) 3.005 Euro 
Das Beispiel basiert auf eigenen Berechnungen sowie mit dem Interhyp Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Zusätzliche Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz - bis zum 31.12.2021

Aufgrund der angespannten Wohnsituation in vielen Gebieten, vor allem in den Ballungsräumen, räumt der Gesetzgeber für eine bestimmte Frist all denen ein Recht auf eine erhöhte Abschreibung ein, die neuen Wohnraum schaffen und ihn vermieten (Sonder-AfA). Zusätzlich zu den üblichen zwei Prozent kann ein Investor vier Jahre lang fünf Prozent der Anschaffungskosten abschreiben. Diese zusätzliche AfA kann, muss aber nicht in Anspruch genommen werden. Ob sie für den einzelnen Investor sinnvoll ist, kommt auf die persönliche Einkommenssituation an und muss mit einer Steuerberatung geklärt werden.
In Summe bleibt die Abschreibung insgesamt gleich. Denn mehr als 100 Prozent können nicht abgeschrieben werden. Die Sonder-AfA bedeutet aber, dass in den ersten Jahren ein Teil der Abschreibung vorgezogen werden kann. Hat ein Wohnungsbesitzer in den ersten vier Jahren 28 Prozent der Anschaffungskosten abgeschrieben (4 x 2 Prozent AfA + 4 x 5 Prozent Sonder-AfA), verbleiben für die restlichen 46 Jahre der Abschreibungsdauer noch 72 Prozent.
Wie immer bei steuerlichen Begünstigungen sind die Einzelregelungen äußerst kompliziert. So muss die Bauanzeige oder der Bauantrag bis spätestens 31.12.2021 erfolgen. Die begünstigte Wohnung muss zudem mindestens zehn Jahre vermietet werden. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ohne Grund und Boden dürfen höchstens 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Das ist ein Wert, der in Ballungsgebieten kaum zu erreichen ist. Somit trägt die Sonder-AfA dort nicht zur Entspannung am Wohnungsmarkt bei. Eine weitere Vorgabe besagt, dass die Sonder-AfA auf 2.000 Euro pro Quadratmeter begrenzt ist. Zu den Bestimmungen ein Beispiel:
Beispiel Absetzbarkeit mit Sonder-AfA
Ein künftiger Vermieter erwirbt im Juni 2021 eine Neubau-Eigentumswohnung mit 110 Quadratmetern Wohnfläche. Der notariell beurkundete Kaufvertrag ist datiert auf den 25. Juni 2021. Nutzen und Lasten gehen zum 1. Juli 2021 auf den Käufer über. Der Kaufpreis für die Eigentumswohnung liegt bei 300.000 Euro, wobei der Grund- und Bodenanteil zehn Prozent beträgt. Dazu kommen noch Maklerkosten für die Vermittlung des Objektes und die Grunderwerbsteuer. Notar und Grundbuchgebühren fallen zweifach an, einmal für die Eigentumsübertragung, das zweite Mal für die Bestellung einer Grundschuld, das der Käufer zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen aufnehmen muss.
Der Wohnungsbesitzer nimmt zusätzlich zur Abschreibung für Abnutzung (AfA) die Sonder-AfA in Anspruch. Dadurch ergibt sich folgende Kalkulation:
 Bemessungsgrundlage für AfA sofort abzugsfähige
Werbungskosten
Kaufpreis
300.000 Euro 
Grunderwerbsteuer (5,0 %) 15.000 Euro 
Notarkosten (inkl. Mwst.)
  • für Kaufvertrag
  • für Grundschuld (200.000 Euro)


3.623 Euro



1.035 Euro
Grundbuchgebühren
  • für die Eintragung des
    Eigentümerwechsels
  • für die Eintragung des Darlehens


1.170 Euro




435 Euro
Maklerprovision anteilig (3,57 %) 10.710 Euro 
Zwischensumme 339.503 Euro1.470 Euro
Abzug Grundstückswert (10 %) 30.000 Euro 
AfA-Bemessungsgrundlage 300.503 Euro
(=2.731,85 Euro/qm, damit vorauss. für Sonder-AfA erfüllt)
 
Abschreibung 2% pro Jahr 6.010 Euro 
Für 2021 zeitanteilig (6/12) 3.005 Euro 
Sonder-AfA 5 % 11.000 Euro 
Abschreibung im 1. Jahr 14.005 Euro 
Rechnerisch entsprechen 5% der Bemessungsgrundlage von 300.503 Euro zwar 15.025,15 Euro. Da aber die Sonder-AfA bei 2.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt ist, sind maximal 11.000 Euro Sonderabschreibung möglich. 
Abschreibung im 2.-4. Jahr
17.010 Euro 
Summe Abschreibung 1.-4. Jahr 65.035 Euro 
Bemessungsgrundlage für Abschreibung ab dem 5. Jahr:
300.503 Euro - 65.035 Euro = 235.468 Euro, verteilt auf 46 Jahre beträgt die
 
AfA ab dem 5. Jahr 5.118 Euro 
Das Beispiel basiert auf eigenen Berechnungen sowie mit dem Interhyp Notar- und Grundbuchkostenrechner.

Steuervorteile für Vermieter nach dem Kauf

Auch nach dem Kauf haben Vermieter einige Möglichkeiten, Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen, steuerlich abzusetzen. Wie schon beim Kauf lassen sich manche Kosten sofort geltend machen, andere können über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden. Immer wieder kommt es zwischen Vermietern und dem Fiskus zum Streit, welche Ausgaben in welcher Form steuerlich geltend gemacht werden können. Vor allem bei baulichen Maßnahmen ist erhöhte Vorsicht seitens des Vermieters angebracht, um anfallende Kosten steuerlich möglichst günstig in Anschlag bringen zu können.

Werbungskosten - Kreditzinsen

Finanzierung optimieren

Wird die Immobilie finanziert, fallen Zinsen für den Kredit an. Diese können in voller Höhe von den Mieteinnahmen abgezogen und so steuerlich geltend gemacht werden. Inwieweit es sinnvoll ist, die Tilgung möglichst niedrig anzusetzen, um die Zinsen hochzuhalten, kann nur im Einzelfall unter Berücksichtigung der Einkommens- und Vermögenssituation entschieden werden. Denkbar ist auch der Abschluss eines endfälligen Darlehens, bei dem der Kreditbetrag am Ende der Zinsbindung auf einen Schlag abgelöst wird, sodass während der ganzen Dauer der Zinsbindung Zinsen in gleichbleibender Höhe anfallen.

Werbungskosten - Aufwendungen für laufende Kosten

Vermieter haben zahlreiche Ausgabenposten, die regelmäßig anfallen. Dazu zählen die Grundsteuer, Versicherungen, Kosten für Heizung und Warmwasser, Reinigung von Gemeinschaftsflächen, Winterdienst und Schornsteinfeger. In der Regel werden diese Posten über die Nebenkosten an den Mieter weitergegeben. Der Vermieter kann die selbst bezahlten Kosten als Werbungskosten deklarieren, muss aber die Zahlungen des Mieters als Einkommen versteuern. Posten wie Müllabfuhr, Strom oder Telekommunikation bestreiten Mieter in der Regel in Eigenregie.
Eine Ausnahme stellen die Kosten für einen Hausmeister oder Hausverwalter dar. Diese dürfen dem Mieter nicht berechnet werden, der Vermieter kann sie aber als Werbungskosten geltend machen. Bestreitet ein Vermieter die Verwaltung selbst, kann er zwar keine Lohnkosten geltend machen, aber alle Ausgaben für Büromaterial, Fahrten, Telekommunikation oder Werkzeug. Auch Beiträge für die Mitgliedschaft in einer Interessenvertretung, zum Beispiel Haus und Grund, gelten als Werbungskosten.

Werbungskosten - geringfügige Wirtschaftsgüter

Es kommt im Laufe der Vermietung vor, dass Gegenstände defekt sind. Gibt etwa ein Durchlauferhitzer (Boiler) seinen Geist auf und der Vermieter lässt ihn ersetzen, so kann er die Reparatur hierfür sofort als Werbungskosten absetzen - aber nur, wenn die Nettokosten nicht den Betrag von 800 Euro überschreiten. Das ist die Grenze für "geringwertige Wirtschaftsgüter". Übersteigen die Reparaturkosten oder Ausgaben für Möbel diesen Betrag, muss der Vermieter den Weg über die Abschreibung gehen.

Werbungskosten - bauliche Maßnahmen: Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten?

Der Fiskus hat manchmal seine eigenen Vorstellungen, welche Ausgaben des Vermieters als Werbungskosten gelten können und welche nicht. Er unterscheidet zwischen Maßnahmen, die den Wert einer Immobilie deutlich erhöhen (Herstellungskosten) und Schönheitsreparaturen, die die Substanz pflegen (Erhaltungsaufwand). Die Grenzen zwischen beiden sind ? Sie ahnen es bereits ? fließend. Um etwas mehr Klarheit in die Materie zu bringen, hat die Finanzverwaltung eine Vereinfachungsregelung eingeführt: Kosten für Baumaßnahmen, die weniger als 4.000 Euro (netto) im Jahr betragen, können unmittelbar als Werbungskosten geltend gemacht werden. Somit könnte die Strategie für Vermieter lauten, jedes Jahr Reparaturen in 4.000-Euro-Häppchen vornehmen. Doch Vorsicht: Das Finanzamt schaut genau hin, welchem Zweck die Ausgaben dienen. Übertreibt es der Vermieter innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren, geht das Finanzamt von Sanierungskosten (?herstellungsnaher Aufwand?) aus, sodass der Vermieter dann nur über Abschreibung Steuern sparen kann.
Erhöhte Vorsicht ist auch in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie angesagt. Auch hier achtet der Fiskus genau darauf, ob bei Aufwendungen für die Mietimmobilie Erhaltungsaufwand oder herstellungsnaher Aufwand vorliegt. Nur Erhaltungsaufwendungen können in voller Höhe abgezogen werden, bei herstellungsnahem Aufwand bleibt nur die Abschreibung.
Zwei Gesetzesregelungen spielen hier eine Rolle. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die
  • 1. innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden und
  • 2. in der Nettosumme (ohne Mwst./USt.) den Wert von 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Es handelt sich in diesem Fall um "anschaffungsnahe Herstellungskosten". Diese kann der Vermieter nicht direkt steuerlich absetzen, sondern muss den Weg über die AfA gehen.
Um die Sache zu verkomplizieren, ist in diesem Zusammenhang auch noch § 255 des Handelsgesetzbuches von Bedeutung. Dort heißt es in Absatz 2, dass zu den "Herstellungskosten" all diejenigen Aufwendungen zählen, durch die ein Gebäude eine "wesentliche Verbesserung" erfährt. Auch dieses Gesetz bietet Potenzial für manchen Rechtsstreit. Denn was der Besitzer und Vermieter als "Schönheitsreparatur" und ?"Erhaltungsaufwand" deklariert, sieht das Finanzamt und eventuell auch das Finanzgericht als "Herstellungskosten". Mit entsprechenden Folgen für die steuerliche Behandlung. Malerarbeiten lassen sich leichter als Schönheitsreparatur verkaufen als zum Beispiel der Austausch von Fenstern.

Instandhaltungsrücklage - nur bei Investition als Werbungskosten abzugsfähig

In einer Wohnanlage bilden die Eigentümer einen Kapitalstock, um für Reparaturen und Renovierungen finanziell gerüstet zu sein, die sogenannte ?Instandhaltungsrücklage?. Die Frage, ob Einzahlungen in diese Rücklage vom Finanzamt als Werbungskosten anerkannt werden, hat in der Vergangenheit immer wieder die Gerichte beschäftigt. Der Bundesfinanzhof hat letztgültig festgelegt, dass Beiträge in die Instandhaltungsrücklage erst dann als Werbungskosten geltend gemacht werden dürfen, wenn aus Rücklage tatsächlich Gelder für den bestimmten Zweck entnommen und investiert werden. Achtung: Auch in diesem Fall ist darauf zu achten, ob es sich bei den Aufwendungen tatsächlich um Werbungskosten handelt oder um Herstellungskosten bzw. herstellungsnahen Aufwand. Sollte Letzteres der Fall sein, bleibt Vermietern nur die Geltendmachung über Abschreibung durch Abnutzung (AfA).

Werbungskosten - sonstige Aufwendungen für die Vermietung

Steht die Wohnung noch leer oder ist der bisherige Mieter ausgezogen, entstehen Vermietern Aufwendungen, um die Wohnung (wieder) zu vermieten. Diese Ausgaben lassen sich als Werbungskosten bei der Steuererklärung geltend machen. Dazu zählen die Kosten für Inserate in Print- und Onlinemedien, die Kosten für einen Makler, Fahrtkosten und Ausgaben für Büromaterial.
Mancher Vermieter könnte geneigt sein, sich mit der Vermietung Zeit zu lassen. Das Kalkül: Ohne Mieteinnahmen werden Verluste erwirtschaftet, die die Steuerbelastung senken. Dieses Spiel macht das Finanzamt aber nur bis zu einem gewissen Grad mit. Bei längerem Leerstand über mehrere Jahre muss ein Vermieter nachweisen, dass er aktiv versucht hat, die Wohnung zu vermieten. Eine Zeitungsannonce reicht dann in der Regel nicht aus. Irgendwann fordert das Finanzamt den Vermieter dazu auf, einen Businessplan über 30 Jahre aufzustellen, aus dem die Absicht erkennbar wird, einen Gewinn mit der Mietimmobilie zu erzielen. Auch bei Vermietung an Freunde und Angehörige mit einer Miete, die deutlich unter Marktpreis liegt, schaut das Finanzamt genau hin (siehe Kasten). Kommt das Finanzamt irgendwann zu der Ansicht, dass keine Gewinnabsicht seitens des Vermieters besteht, können gewährte Steuerbegünstigungen auch nachträglich wieder rückgängig werden.
Aufgrund des strengen Mietrechts kann ein Vermieter in die Situation kommen, dass er seinem Mieter eine Abfindung zahlt, damit dieser die Wohnung räumt. Auch solche Zahlungen dürfen als Werbungskosten geltend gemacht werden ? allerdings nicht, wenn wegen Eigenbedarfs gekündigt wird.

Spezialfall: Vermietung an die lieben Verwandten und Bekannten

Ob an die eigenen Kinder, andere nahe Verwandte oder Freunde: Eine Wohnung zu einem moderaten Preis an Nahestehende vermieten, ist ein beliebtes Modell. Allerdings müssen Vermieter aufpassen, dass sie den Anspruch, die vollen Werbungskosten steuerlich geltend zu machen, nicht verlieren. Entscheidend ist die Frage: Wie günstig ist der Mietpreis? Denn wenn es Vermieter übertreiben mit dem Entgegenkommen, wird das Finanzamt vorstellig. Hintergrund: Vermieter können Posten wie Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Versicherungen und Nebenkosten als Werbungskosten steuerlich absetzen. Das geht aber nur in voller Höhe, wenn die Miete nicht zu niedrig angesetzt ist. Im Verhältnis zur ortsüblichen Miete erlaubt der Gesetzgeber unter Bedingungen den vollen Werbungskostenabzug bis zu einer Grenze von 50 Prozent der ortsüblichen Miete. Maßgeblich ist übrigens nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete, also Kaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten.
Allerdings: Wer seinen Lieben so weit entgegenkommt, dass er nur die Hälfte der ortsüblichen Miete verlangt, hat mehr bürokratischen Aufwand. Denn dann verlangt das Finanzamt einen schlüssigen Nachweis (Totalüberschussprognose), dass die Absicht besteht, mit der Vermietung über die Jahre tatsächlich einen Gewinn zu erzielen. Auf diese Weise will der Fiskus verhindern, dass die Mietwohnung zum reinen Steuersparmodell mutiert. Erst wenn die Behörde die Aufstellung als langfristig realistisch und nachvollziehbar anerkennt, kann der Wohnungsbesitzer die Betriebskosten in voller Höhe von der Einkommensteuer absetzen. Ist der Fiskus nicht überzeugt, kann der Vermieter die Betriebskosten nur anteilig geltend machen. Beträgt die Warmmiete hingegen mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, entfällt ein Nachweis.
Berechnungsbeispiel - Prüfung der Werbungskosten
Der Vermieter K. vermietet eine Wohnung an seine Nichte. Die ortsübliche Miete würde 1.000 Euro inkl. Nebenkosten betragen. K. möchte seiner Nichte bei der Miete entgegenkommen, dabei aber seine steuerlichen Vorteile als Vermieter behalten. Er prüft drei Optionen:
 Option 1: unter 50%Option 2: 50-66%
Option 3: mind. 66 %
Kaltmiete
Nebenkosten
Warmmiete
Anteil an ortsüblicher Miete

400 Euro
50 Euro
450 Euro

45 %
500 Euro
100 Euro
600 Euro

60 %
600 Euro
100 Euro
700 Euro

70 %
FolgeDie die Werbungskosten sind nur anteilig abzugsfähigTotalüberschuss-
prognose erforderlich:
  • falls positiv, sind die Werbungskosten sind voll abzugsfähig;
  • falls negativ, sind die
    Werbungskosten nur anteilig abzugsfähig
Die Werbungskosten sind voll abzugsfähig.
K. wählt Option 3, weil er sich den Aufwand für die Totalüberschussprognose ersparen will.

Was können Sie als Eigennutzer absetzen?

Während es für Vermieter einige Möglichkeiten gibt, Steuern zu sparen, sieht die Lage für Eigentümer, die eine Immobilie selbst bewohnen, nicht so gut aus. Doch ein paar Ansatzpunkte gibt es auch hier.

Handwerkerleistungen

Schwarzarbeit ist weit verbreiteter Volkssport. Um hier wenigsten ein bisschen Einhalt zu gebieten, erlaubt der Gesetzgeber Eigentümern, die ihre Immobilie selbst bewohnen, 20 Prozent der anfallenden Handwerkerkosten von der Steuer absetzen und so ihre Steuerlast senken (§ 35a EStG Abs. 3). Die schlechte Nachricht: Der maximale Betrag ist auf 1.200 Euro pro Jahr gedeckelt. Auf die 20 Prozent bezogen entspricht das einem Rechnungsbetrag von 6.000 Euro. Die gute Nachricht: Diese 1.200 Euro werden nicht von den Einkünften, sondern direkt von der Steuerschuld abgezogen. Bitte beachten: Anrechenbar sind nur die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Materialkosten, beispielsweise für neue Wandfarbe oder einen neuen Fußbodenbelag, kann der Eigentümer nicht geltend machen. Um keine Streitigkeiten mit dem Finanzamt zu riskieren, ist es daher sinnvoll, auf ordentlich ausgestellte Handwerkerrechnungen zu achten. Die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten müssen gesondert von den Materialkosten aufgeführt werden.
Beispiel: Hausbesitzer A. lässt die Regenrinnen und -fallrohre erneuern. Die Rechnung beläuft sich auf 5.000 Euro, die Materialkosten machen 600 Euro aus. Herr A. kann also 20 Prozent aus 4.400 Euro steuerlich geltend machen und somit 880 Euro von seiner Steuerschuld abziehen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Gartenarbeiten, Schneeräumung, Putzen und Kochen - manche lieben diese Tätigkeiten, manche delegieren sie lieber an andere. Zumal dabei auch noch eine steuerliche Entlastung winkt. Beauftragt nämlich ein Selbstnutzer einer Immobilie Personen mit sogenannten "haushaltsnahen Dienstleistungen", kann er die Kosten dafür in der Steuererklärung geltend machen (§ 35a Abs. 1 und 2 EStG). Wie hoch die Steuerersparnis ist, hängt von der Art des Beschäftigungsverhältnisses ab. Für Arbeiten von Minijobbern, die offiziell bei der Minijobzentrale gemeldet sind, lassen sich 20 Prozent absetzen, bei einem Maximalbetrag von 510 Euro. Sind die Hilfskräfte dagegen sozialversicherungspflichtig oder selbstständig tätig, können Eigentümer 20 Prozent des Entgelts, maximal 4.000 Euro, direkt von ihrer Steuerschuld abziehen. Das bedeutet, dass Leistungen im Wert von bis zu 20.000 Euro in Anschlag gebracht werden können. Das erscheint zunächst hoch, relativiert sich aber ein Stück weit dadurch, dass auch die Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen geltend gemacht werden können. Wie bei den Handwerkerkosten gilt: Es dürfen Lohn- und Fahrtkosten abgerechnet werden, Einkäufe und Materialkosten muss der Eigentümer selbst bestreiten. Daher ist auch bei haushaltsnahen Dienstleistungen auf saubere Rechnungstellung und Bezahlung durch Überweisung zu achten.
Immer wieder gab es in der Vergangenheit Streit darüber, inwieweit die Betreuung von Haustieren im Allgemeinen und das Gassigehen mit Hunden im Besonderen eine "haushaltsnahe Dienstleistung" darstellen. Sogar der Bundesfinanzhof hat sich damit befasst und entschieden, dass Dienste zur Haustierbetreuung durchaus "eine hinreichende Nähe zur Haushaltsführung aufweisen oder damit im Zusammenhang stehen" (BFH VI R 13/15). Auch in Bezug auf das Ausführen des Hundes haben die Richter des BFH zugunsten der Tierhalter entschieden und vermerkt, dass die die Grenzen eines Haushalts nicht automatisch "durch die Grundstücksgrenzen abgesteckt" sind.

Kinderbetreuung: Erklärung als "Sonderausgaben" bringt mehr

Auch Kosten für die Kinderbetreuung sind teilweise als haushaltsnahe Dienstleistungen absetzbar. Allerdings fahren die meisten Haushalte besser damit, diesen Bereich als "Sonderausgaben" steuerlich geltend zu machen. Die Kosten lassen sich dann zu zwei Dritteln absetzen, maximal 4.000 Euro - pro Jahr für jedes Kind, das maximal 14 Jahre alt ist. Im Unterschied zu den Handwerkosten und haushaltsnahen Dienstleistungen werden diese Sonderausgaben nicht von der Steuerschuld, sondern vom Einkommen abgezogen. Beschäftigt der Haushalt eine Au-Pair-Kraft, sollte ein Vertrag die Aufteilung der Tätigkeiten beinhalten. Ist das nicht der Fall, schätzt das Finanzamt den auf die Kinderbetreuung entfallenden Anteil der Tätigkeit auf 50 Prozent. Wie immer gilt: keine Barzahlungen, alle Dienstleistungen per Überweisung entlohnen!

Umzugskosten in bestimmten Fällen

Kleiner Trost

Erkennt das Finanzamt den Umzug aus beruflichen Gründen nicht an, bleibt immer noch die steuerliche Geltendmachung der Umzugskosten als haushaltnahe Dienstleistung.
Ist der Immobilienerwerb samt Umzug beruflich bedingt, können die Kosten für den Umzug unter bestimmten Umständen angesetzt werden. Dem Finanzamt muss schlüssig dargelegt werden, warum der Umzug berufsbedingt veranlasst ist. Ein gutes Argument ist der Umzug der Firma. Auch eine Versetzung durch den Arbeitgeber erhöht die Chancen auf Anerkennung der Umzugskosten. Wer durch den Umzug mindesten eine Stunde Anfahrt zum Arbeitsort spart, kann ebenfalls mit einer Anerkennung durch das Finanzamt rechnen. Bei Selbständigen und Lehrern könne auch erheblich verbesserte Arbeitsbedingungen durch die neue Immobilie zu einer steuerlichen Anerkennung der Umzugskosten führen. Außerdem haben Rückkehrer aus dem Ausland gute Chancen.

Arbeitszimmer und Homeoffice

Auch das häusliche Arbeitszimmer bietet für Selbstnutzer einer Immobilie Abschreibungsmöglichkeiten. Allerdings führt dieser Raum seit jeher zu Streitigkeiten zwischen Eigentümern und Finanzverwaltung. Denn nur wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet, können Werbungskosten dafür geltend gemacht werden. Eine Ausnahme hiervon sind Lehrer. Außerdem darf das Arbeitszimmer nicht gleichzeitig zu Wohnzwecken genutzt werden und muss von den Wohnräumen klar getrennt sein.
Nicht zu verwechseln mit diesen Regelungen ist das für die Jahre 2020 und 2021 in Anschlag zu bringende "Homeoffice". Dieses ist nicht auf einen Raum bezogen, sondern auf die Tatsache, dass die normalerweise im Betrieb ausgeübte Tätigkeit zuhause erledigt wird - egal ob im Garten, am Küchentisch oder im Bett. Hierfür können Arbeitnehmer eine Pauschale von fünf Euro pro Homeoffice-Tag als Werbungskosten geltend machen, maximal 600 Euro im Jahr. Haken dabei: Jeder Arbeitnehmer verfügt pro Jahr über eine Werbungskostenpauschale von 1.000 Euro. Hat er keine nennenswerten Werbungskosten, zum Beispiel durch die Pendlerpauschale, werden die 600 Euro Homeofficepauschale von der allgemeinen Pauschale quasi "geschluckt".
Beispiel 1
Herr A. fährt an 150 Tagen zehn Kilometer ins Büro, für 70 Tage macht er die Homeofficepauschale geltend. Dadurch ergibt sich folgende Aufstellung:
  • Pendlerpauschale: 150 x 10 x 0,30 Euro = 450 Euro
  • Homeofficepauschale: 70 x 5 Euro = 350 Euro
  • Summe: 800 Euro
Beispiel 2
Frau B. fährt an 120 Tagen 30 Kilometer ins Büro, für 100 Tage macht sie die Homeofficepauschale geltend.
  • Pendlerpauschale: 120 x 30 x 0,30 Euro = 1.080 Euro
  • Homeofficepauschale: 100 x 5 Euro = 500 Euro
  • Summe: 1.580 Euro
Herr A. bleibt unter der Werbungskostenpauschale und profitiert daher nicht von der Homeofficepauschale. Dagegen freut sich Frau B., weil sie schon durch ihre Fahrtkosten die Werbungskostenpauschale übertrifft und somit die Homeofficepauschale voll "mitnehmen" kann.

Denkmal-AfA für Selbstnutzer

Wer ein denkmalgeschütztes Haus erwirbt, saniert und selbst darin wohnt, wird staatlich gefördert. Die Sanierungskosten kann der Besitzer nämlich zu 90 Prozent abschreiben. In den ersten zehn Jahren kann er über die Denkmal-AfA jeweils neun Prozent der anrechenbaren Kosten von seinem Einkommen abziehen. Dadurch verringert sich die Steuerschuld. Bitte beachten: Die gewöhnliche AfA steht Selbstnutzern nicht zur Verfügung.

Steuervorteile bei speziellen Immobilien

Zusätzlich zu den konventionellen Wohnungen und Häusern bieten ausgefallene Immobilien interessante steuerliche Möglichkeiten. Dazu zählen denkmalgeschützte Häuser, Gewerbeimmobilien und Feriendomizile.

Denkmalgeschützte Immobilien

Angesichts der architektonischen Eintönigkeit in vielen Neubaugebieten finden viele Interessenten Gefallen an älteren und alten Immobilien. Sie haben oft Charme und stehen nicht selten auf einem Grundstück, das bedeutend größer ist als das sprichwörtliche Handtuch. Noch mehr Reiz entwickeln denkmalgeschützte Gebäude wie zum Beispiel eine Jugendstilvilla. Aber auch öffentliche und Gewerbebauten können als erhaltenswertes Kulturdenkmal deklariert werden.
Wer sich für ein denkmalgeschütztes Objekt interessiert, sollte bedenken: Die Kosten für die Modernisierung und den Erhalt sind höher als bei konventionellen Häusern. Und: Die Denkmalbehörde hat immer ein Wörtchen mitzureden ? auch bei der Innengestaltung! Auch das gilt es zu bedenken. Der Denkmalschutz bezieht sich nur auf ein Gebäude oder Teile davon. Schon das Nachbargrundstück kann eine ganz andere Bebauung aufweisen. Angesichts des momentan grassierenden Konzepts der massiven Verdichtung kann es sein, dass die Jugendstilvilla einen wuchtigen Klotz vorgesetzt bekommt, der dem historischen Gebäude einen Teil des Charmes raubt.
Dennoch kann es sich lohnen, in ein Kulturdenkmal zu investieren. Vor allem Vermieter profitieren von üppigen Abschreibungsmöglichkeiten. Sie können die Zinsen, die für ein Darlehen gezahlt werden, von der Steuer absetzen. Außerdem dürfen Erwerber wie bei konventionellen Häusern den Gebäudewert linear abschreiben (AfA). Für Häuser, die vor 1925 gebaut wurden, sind es 40 Jahre lang 2,5 Prozent, für alle jüngeren zwei Prozent über 50 Jahre. Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung errechnet sich genauso wie für nicht denkmalgeschützte Gebäude. Das Grundstück bleibt also außen vor.
Zusätzlich zur AfA haben Vermieter die Möglichkeit, die Kosten für Sanierung und Modernisierung steuerlich abzusetzen (Denkmal-AfA). In den ersten acht Jahren dürfen neun Prozent der Kosten angesetzt werden. In den folgenden vier Jahren sieben Prozent. Das bedeutet: Bereits nach zwölf Jahren sind die gesamten Sanierungskosten abgeschrieben. Wichtig ist, dass die baulichen Maßnahmen erst nach dem Erwerb des Hauses begonnen haben und sie mit der Denkmalbehörde abgesprochen sind.
Vermietern von denkmalgeschützten Häusern winken also in den ersten zwölf Jahren hohe Steuerersparnisse. Ab dem 13. Jahr jedoch müssen Eigentümer mit erheblich höheren Steuerzahlungen rechnen. Es empfiehlt sich daher, den Finanzierungszeitraum für die Immobilie gesamthaft zu betrachten. Auf der anderen Seite sind Wohnungen in sanierten denkmalgeschützten Häusern begehrt und in der Regel sehr gut vermietbar.

Gewerbeimmobilien

Wie die Corona-Pandemie zeigt, kann der Erwerb einer Gewerbeimmobilie mit Risiken verbunden sein, vor allem wenn der Mieter oder Pächter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen kann. Wer sein Investitionsmodell finanziell auf Kante genäht hat, kommt unter Umständen selbst schnell ins Trudeln. In "normalen" Zeiten hingegen können Gewerbeimmobilien eine lukrative Immobiliengattung darstellen. Oftmals handelt es sich um gemischt genutzte Gebäude, zum Beispiel Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen in den Geschossen darüber.
Wer ein Gebäude kauft und komplett vermietet, wird steuerlich so behandelt wie ein Investor, der sich eine Mietimmobilie zulegt. Es kommen die gleichen Regeln für die Abschreibung und den Werbungskostenabzug zur Anwendung.
Ein anderes Modell besteht darin, einen Teil der erworbenen Immobilie gewerblich zu vermieten, einen anderen Teil selbst zu nutzen. Auch dann greifen die bereits beschriebenen Mechanismen für Vermieter und Selbstnutzer. Wichtig ist in diesem Fall, die jeweiligen Einheiten getrennt zu verwalten. Erwerb, Finanzierung, Modernisierung und Instandhaltung müssen sauber getrennt voneinander betrieben und dokumentiert werden, um beim Finanzamt die entsprechenden steuerlichen Vorteile geltend zu machen. Separate Konten und Buchführung sind dringend zu empfehlen.
Wird die Immobilie komplett selbst genutzt - zu Betriebs- und zu Wohnzwecken empfiehlt sich ebenfalls eine fein säuberliche Trennung der Bereiche. Es muss vertraglich eindeutig geregelt werden, wie sich gewerbliche und Wohnflächen aufteilen. Auch ist zu klären, ob das Gebäude Teil des Privat- oder Betriebsvermögens ist bzw. zu welchen Teilen die Immobilie dem jeweiligen Bereich zugerechnet wird. Es empfiehlt sich in vielen Fällen, das Eigenkapital für den Privatbereich einzusetzen und den gewerblichen Teil der Immobilie möglichst nur mit Fremdmitteln zu finanzieren. Denn die Schuldzinsen gelten als Werbungskosten.
Freiberufler wie Architekten oder Journalisten, die einen oder zwei Räume der selbst genutzten Immobilie als Büro nutzen, können Aufwendungen für die Räume steuerlich geltend machen. Zum Beispiel können die Schuldzinsen für ein Darlehen anteilig abgesetzt werden. Allerdings schaut das Finanzamt genau nach, ob der Grundriss der Immobilie eine solche Nutzung glaubhaft hergibt.

Ferienimmobilien

Die Corona-Krise hat nicht nur den Wunsch nach Erwerb einer eigenen Wohnung gestärkt. Viele Menschen interessieren sich auch für eine Ferienwohnung - im In- und Ausland. Eine Wattwanderung an der Nordseeküste, Ski fahren in Graubünden, sonnenbaden auf Mallorca - und wohnen in der eigenen Ferienimmobilie. Danach sehnen sich viele Deutsche. Wer mit einem Feriendomizil liebäugelt, sollte vor einem solchen Investment einige Überlegungen und Kalkulationen anstellen. Zum Beispiel, ob die Ferienwohnung dauerhaft selbstgenutzt oder auch vermietet werden soll. Wer mit Mieteinnahmen kalkuliert, um den Kredit für die Ferienimmobilie zu stemmen, sollte Vorsicht walten lassen. Denn ein verregneter Sommer oder Reisebeschränkungen wie im Zuge von Covid-19 können alle Kalkulationen schnell über den Haufen werfen. Interessenten sollten daher in der Lage sein, die monatlichen Kreditraten zumindest eine Zeitlang auch mit dem verfügbaren Haushaltseinkommen zu leisten.
Außerdem sind zusätzliche Kosten für Grundsteuer, Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, Reinigung oder Werbung einzuplanen. Und auch die Möblierung geht ins Geld. Sofern die Ferienwohnung vermietet wird, lassen sich diese Ausgaben als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Bei teilweiser Selbstnutzung aber nur anteilig. Das gleiche gilt für die Schuldzinsen für den Immobilienkredit und für die Abschreibung (AfA). Nutzt ein Besitzer die Ferienimmobilie ein Viertel des Jahres selbst, kann er folglich nur drei Viertel der genannten Ausgaben als Werbungskosten absetzen.
Auch Auslandsimmobilien erfreuen sich großer Beliebtheit. Ein Erwerb außerhalb Deutschlands kann jedoch kompliziert werden. Wer Fremdkapital für ein Auslandsdomizil benötigt, muss für die Finanzierung über eine Bank in Deutschland in der Regel eine lastenfreie Immobilie in Deutschland vorweisen, die besichert werden kann. Die Alternative wäre, man wendet sich an ein ausländisches Kreditinstitut, finanziert dann aber über die dort üblichen Konditionen.
Auch die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen muss berücksichtigt werden. Sie hängt vom jeweiligen Land ab. In vielen EU-Ländern gilt das Prinzip: Dort wo die Einnahmen erzielt werden, werden sie auch versteuert. Anders verhält es sich jedoch in dem beliebten Urlaubsland Spanien. Hier gibt es ein Doppelbesteuerungsabkommen. In diesem Fall bezahlt der Immobilienbesitzer seine Steuer in Spanien. Anschließend rechnet das deutsche Finanzamt die Einnahmen aus der Vermietung dem Einkommen zu (?Progressionsvorbehalt?), errechnet die Steuerschuld und verlangt gegebenenfalls eine Nachzahlung, wobei die in Spanien geleistete Zahlung als Vorauszahlung angerechnet wird. Vorteil des Doppelbesteuerungsabkommens: Werbungskosten oder Verluste aus der Vermietung lassen sich ebenfalls mit dem Einkommen in Deutschland verrechnen. In Ländern, mit denen kein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, können die Werbungskosten nur mit den dort erzielten Einnahmen verrechnet werden.
Wie bei konventionellen Mietwohnungen wird das Finanzamt misstrauisch, wenn über einen längeren Zeitraum Verluste aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Dann wird geprüft, ob seitens des Vermieters überhaupt eine "Gewinnerzielungsabsicht" besteht. Unter anderem orientiert sich der Fiskus an den "ortsüblichen Vermietungstagen". Wer hier unter 75 Prozent bleibt, wird aufgefordert, eine 30-Jahres-Prognose zu erstellen. Als Ergebnis sollte ein Überschuss herauskommen, denn nur dann akzeptiert das Finanzamt anfängliche Verluste.

Steuervorteile beim Verkauf

Wie beim Handel mit Wertpapieren möchte ein Immobilieninvestor irgendwann Kasse machen. Damit er eine optimale Rendite erzielt, muss er einige rechtliche und steuerliche Aspekte beachten. Darüber informiert sie der Interhyp-Ratgeber in einem eigenen Beitrag [Link zu Artikel Nr. 102], den wir Ihnen zur Lektüre empfehlen.

Das Wichtigste in Kürze

Bei fachkundiger Beratung für Steuern und Finanzierung lassen sich mit einer Immobilie als Kapitalanlage gute Renditen erzielen. Wie immer sollte aber die Gier nach Steuerersparnis nicht die Sinne vernebeln. Ein Immobilieninvestment ist mit hohem Aufwand nicht nur im Hinblick auf das einzusetzende Kapital und mit Risiken verbunden.

Hinweis

Die Informationen auf dieser Seite richten sich an interessierte Privatanleger. Sie sind weder als Steuer- oder Rechtsberatung konzipiert noch erheben sie den Anspruch, alle für den Anleger relevanten steuerlichen Aspekte zu beschreiben. Das gewählte Beispiel ist nicht einfach auf andere Fälle übertragbar. Die Darstellungen können die Beratung durch einen Steuerberater daher nicht ersetzen. Insbesondere ist es wichtig, jeden Fall auf seine individuellen Besonderheiten hin prüfen zu lassen. Zudem ist die künftige Rechtsentwicklung nicht vorhersehbar und kann zu anderen Ergebnissen führen.