Immobilien vererben: Optionen, Erbschaftssteuer und Alternativen

Die Vererbung einer Immobilie ist stets eine schwierige Angelegenheit. Man muss sich über wichtige Aspekte Gedanken machen und schwere Entscheidungen treffen: Wer soll zukünftig die Immobilie besitzen? Wie verhindere ich einen Streit um das Erbe? Welche Möglichkeiten gibt es abgesehen von der Vererbung und wie hoch fällt die Erbschaftssteuer aus? Damit alles nach Ihren Wünschen und Vorstellungen abläuft, geben wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Informationen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um festzulegen, wer das Haus oder die Wohnung erbt. Dazu zählen das Testament, der Erbvertrag und die gesetzliche Erbfolge.

Ein Testament, auch letztwillige Verfügung genannt, beinhaltet den letzten Willen des Erblassers, er kann beispielsweise festlegen, wer die Immobilie erbt und was mit ihr geschehen soll. Das Testament kommt ohne notarielle Beurkundung aus, muss aber von Hand geschrieben, mit Ort und Datum versehen und eigenhändig unterschrieben werden. Um Erbstreitigkeiten zu vermeiden, sind ein klarer Inhalt sowie leserliche und eindeutige Formulierungen von großer Wichtigkeit. Enge Familienangehörige, die im Testament nicht berücksichtigt worden sind, haben Anspruch auf einen Pflichtteil, der in Form einer Geldzahlung fällig wird. Ein Testament ist besonders bei größerem Vermögen sinnvoll, oder wenn die Verteilung auf mehrere Erben vermieden werden soll.

Auch hier schreibt der Erblasser seine Wunscherben nieder. Der Erbvertrag muss im Gegensatz zum Testament immer vom Notar beurkundet werden. Des Weiteren muss beim Erbvertrag sowohl der Erblasser als auch die Erben den Vertrag unterzeichnen. Mit ihrer Unterschrift stimmen sie somit den Vereinbarungen des Nachlasses zu. Da die Beteiligten vorab wissen, was sie erben, ist das Risiko eines Erbstreites relativ gering.

Hat der Erblasser weder Testament verfasst noch einen Erbvertrag aufgestellt, gilt die gesetzliche Erbfolge. Hierbei ist der Verwandtschaftsgrad ausschlaggebend, denn nach ihm richtet sich der Erbanteil. Die werden in drei verschiedene Ordnungen unterteilt

1. Ordnung: Nachkommen des Erblassers (Kinder, Enkel, Urenkel) sowie den Ehepartner

2. Ordnung: Eltern des Erblassers sowie deren Abkömmlinge (Geschwister, Nichten und Neffen des Erblassers, außerdem dessen geschiedene Elternteile)

3. Ordnung: Großeltern des Erblassers sowie deren Nachkommen (Tanten und Onkel, Cousinen und Cousins des Erblassers)

Der Pflichtteil ist ein Geldbetrag des Nachlasses – es besteht kein Anspruch auf Immobilien oder Eigentumsanteile – und wird der nähren Verwandtschaft gewährt. So gehen insbesondere Kinder und überlebende Ehepartner nicht leer aus, falls der Erblasser diese im Testament oder im Erbvertrag nicht berücksichtigt hat. In bestimmten Fällen sind auch die Eltern des Erblassers oder seine Enkelkinder und Urenkel pflichtteilsberechtigt.

Die Höhe des Pflichtteilsanspruchs ist durch die gesetzliche Erbfolge festgelegt und beträgt immer die Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Wenn ein Nachkomme laut gesetzlicher Erbfolge 1/4 erben würde, beträgt der Pflichtteil folglich 1/8 des Erbes. Dabei haben die Erben nur Anspruch auf eine Geldsumme, nicht aber auf Immobilien oder Eigentumsanteile, weswegen der jeweilige Anteil an die Pflichtteilsberechtigten ausgezahlt werden muss.

Wenn verhindert werden soll, dass der Immobilienwert beim Pflichtteil eine Rolle spielt, sollte das Haus oder die Wohnung durch eine Schenkung an eine andere Person übertragen werden, denn dadurch reduziert sich der Anspruch des Pflichtteilsberechtigten. Faustregel: Pro vergangenes Jahr (Frist beginnt mit der Schenkung), vermindert sich der Anspruch um 10 % des Immobilienwertes. Nach 10 Jahren besteht somit kein Pflichtteilsanspruch an die Immobilie. Dies funktioniert nur, wenn der ursprüngliche Immobilieneigentümer kein Wohnrecht besitzt oder mittels Nießbrauch und Widerrufsrecht Eigentümer bleibt. Bei Schenkungen unter Ehepartnern, muss beachtet werden, dass die Frist erst dann beginnt, wenn die Ehegatten geschieden sind.

Je nach Wunsch des Verstorbenen gibt es unterschiedlich viele Erben. Wenn es einen Alleinerben gibt, erbt dieser alles. Werden mehrere Personen im Testament berücksichtigt, entsteht eine Erbengemeinschaft. Wichtig dabei ist, dass Pflichtteilsberechtigte ebenfalls einen Anspruch auf einen Erbanteil haben.

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn der Erblasser nicht nur einer Person seinen Nachlass hinterlässt, sondern mehreren Personen. Die Erbschaft wird von den Erben gemeinsam verwaltet, das bedeutet, dass nicht ein Erbe alleine über die Nachlassgegenstände bestimmen kann. Wenn weder Testament noch Erbvertrag geschrieben wurden, wird durch die gesetzliche Erbfolge bestimmt, wer Teil der Erbengemeinschaft ist. Da ein Anwesen schwer zwischen einzelnen Erben aufzuteilen ist und die Erbengemeinschaft meist einstimmig entscheiden muss, was mit der Immobilie geschieht, ist es ratsam, nur eine Person mittels Testaments oder Erbvertrag das Anwesen zu hinterlassen. So kann das Risiko eines Erbstreites umgangen werden. Der Erbe des Nachlasses muss lediglich die Pflichtteile ausbezahlen.

Der Nießbrauch ist ein lebenslanges Nutzungsrecht an einer Sache. Besonders beliebt ist dieses bei Immobilien, denn so kann der ursprüngliche Immobilienbesitzer auch nach Verkauf oder bei der Weitergabe an die Nachkommen, das Anwesen nutzen. Der Nießbraucher kann die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, er ist auch befugt diese zu vermieten oder zu verpachten und daraus Gewinne zu schlagen. Der Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden.

Wer eine Immobilie erbt, wird auch Eigentümer des Anwesens. Gibt es nicht nur einen, sondern mehrere Erben, ist jeder Miterbe anteilsmäßig Eigentümer der Immobilie. Im Fall der Erbengemeinschaft müssen die Miterben gemeinsam entscheiden, was mit dem geerbten Haus oder der Wohnung geschieht. Hierbei entstehen verschiedene Möglichkeiten:

Da alle Erben eine einstimmige Entscheidung treffen müssen, kann es schnell zu Unstimmigkeiten kommen, was wiederum ein Auslöser für einen Erbstreit sein kann. Im schlimmsten Falle führen die Uneinigkeiten zu einer Teilungsversteigerung der Immobilie. Daher empfehlen wir eine Beratung durch einen Fachanwalt.

Um die Frage kurz zu beantworten: Ja. Sie als Erbe, erben nicht nur das Anwesen an sich, Sie müssen auch die Belastungen, die auf ihm liegen, beispielsweise eine Hypothek übernehmen. Daher ist es ratsam, sich vorab zu informieren, ob das Grundstück als Sicherung für einen Kredit oder ähnlichem dient. Wenn dies der Fall ist, können Sie überlegen, ob Sie das Erbe antreten möchten oder es ausschlagen wollen.

Grundsätzlich kann das Eigenheim nicht steuerfrei vererbt werden, denn in Deutschland unterliegt jede Erbschaft der Erbschaftssteuer, welche im Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) geregelt ist. Ob Steuern tatsächlich fällig werden und ans Finanzamt gehen, hängt vor allem davon ab, ob der Wert des Erbes festgelegte Freibeträge überschreitet. Zusätzlich gibt es bestimmte Voraussetzungen und Sonderregelungen, bei denen keine Erbschaftssteuer oder diese nur vermindert gezahlt werden muss.

Die Höhe der Steuer ist von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Dazu zählen:

Wenn Sie die Erbschaftssteuer berechnen möchten und Teil der Erbschaft eine Immobilie ist, müssen Sie zunächst den Verkehrswert der Immobile ermitteln. Danach überprüfen Sie, ob der Ihnen zustehende Freibetrag den Wert der Erbschaft übersteigt. Ist dies der Fall, versteuern Sie nur die Differenz von Freibetrag und Erbschaft. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es hier unterschiedliche Steuersätze und Steuerklassen, die Sie berücksichtigen müssen. Falls der Freibetrag höher als der Wert der Erbschaft ist, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden, es liegt eine Steuerbefreiung vor.

Der verwitwete Erblasser hinterlässt laut Testament seinen beiden Kindern das Eigenheim. Die ganze Erbschaft beträgt 1.950.000 Euro. Nachlassverbindlichkeiten in Höhe von 30.000 Euro sind vom Erbe abzuziehen. Somit beruht das Erbe auf 1.920.000 Euro.

Da die Kinder beide zur Hälfte erben, entfällt ein Anteil von 960.000 Euro auf jedes der zwei Kinder. Der Freibetrag liegt bei 400.000 Euro, somit muss noch die Differenz von 560.000 Euro versteuert werden. Da Kinder zur Steuerklasse 1 zählen, liegt der Steuersatz bei einem Erbe von 560.000 Euro bei 15%. Daher muss jedes Kind 84.000 Euro zahlen.

Bei der Vererbung von Immobilien ist der Verkehrswert für die Erbschaftssteuer maßgeblich. Im Normalfall ermittelt das Finanzamt den Marktwert der Immobilie, doch ist es ratsam sich eine zweite Meinung einzuholen, oft fallen unabhängige Gutachten günstiger aus. Faustregel: umso niedriger der Verkehrswert, desto besser. Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren.

Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert anhand des Bodenrichtwertes sowie dem Marktwert vergleichbarer Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften (Baujahr, Lage, Größe, …) berechnet. Je mehr vergleichbare Objekte vorhanden sind, umso genauer kann der Verkehrswert ermittelt werden. Dieses Verfahren kommt vor allem bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zum Einsatz.

Sachwertverfahren: Auch hier ist für die Berechnung des Marktwertes der Bodenwert ausschlaggebend, zudem des müssen noch die Herstellungskosten der Immobilie und der Außenanlage berücksichtigt werden. Das Verfahren kommt dann zum Einsatz, wenn keine geeigneten Vergleichswerte von anderen Immobilien vorhanden sind, beispielsweise bei freien Immobilien, oder Bauernhöfen. Da das Verfahren sehr komplex und aufwendig ist, benötigt man einen Gutachter mit hervorragenden Kenntnissen

Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei Mietobjekten und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Denn hier setzt sich der Verkehrswert aus dem Bodenwert und den Erträgen der Immobilie zusammen. Beim Verfahren spielt somit die Eigennutzung eine geringe Rolle, im Vordergrund stehen Rendite.

Um Erbschaftssteuer zu sparen oder gibt es einige Sonderfälle, bei denen die Erben günstigere Versteuerungen aus oder von der Steuer befreit sind

Handelt es sich bei der vererbten Immobilie um das Familienheim, in dem der Erblasser bis zu seinem Tod gewohnt hat, besteht die Möglichkeit für Ehegatten und Kinder, keine Erbschaftssteuer zu zahlen, Voraussetzung ist die Selbstnutzung. Dies bedeutet, die Erben müssen innerhalb von 6 Monaten, sofern sie nicht bereits wohnen, in das Haus einziehen, es selbst als Eigenheim nutzen und für zumindest 10 Jahre selbst bewohnen. Außerdem darf die Wohnfläche für eine Steuerbefreiung bei Kindern maximal 200 Quadratmeter betragen.

Obgleich die geerbte Immobilie vermietet ist oder nicht, es fällt auch hier die Erbschaftssteuer an, wenn die entsprechenden Freibeträge ausgeschöpft sind. Jedoch herrscht bei vermieteten Immobilien eine Vergünstigung. So ist nach Abzug aller Freibeträge nur noch 90 % des Wertes zu versteuern und an das Finanzamt abzuliefern.

Neben der Vererbung gibt es auch andere Möglichkeiten ein Haus an eine gewünschte Person zu übertragen, wie die Schenkung. Nebenbei ergibt sich auch die Möglichkeit, das Eigenheim zu verkaufen und den Verkaufserlös zu vererben.

Geht es darum, Erbschaftssteuer zu sparen, kann die Immobilie bereits zu Lebzeiten an die Kinder überschrieben werden. Eine entsprechende Schenkung ist alle zehn Jahre möglich. Dabei können pro Kind und Elternteil 400.000 Euro steuerfrei verschenkt werden. Wichtig ist ein notarieller Schenkungsvertrag.

Da die Vererbung einer Immobilie an eine Erbengemeinschaft oft mit einem Erbstreit endet, ist der Verkauf der Immobilie zu Lebenszeiten eine gute Alternative um Streitigkeiten zu verhindern. Letztendlich lässt sich Geld leichter aufteilen als ein Haus. Beim Verkauf der Immobilie sollte Sie vorab die Entscheidung treffen, ob Sie trotz des Verkaufes weiterhin im Haus wohnen möchten. Wenn ja, können Sie ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch eintragen, wodurch Sie zwar nicht mehr Eigentümer des Hauses sind, jedoch solange Sie leben dort wohnen können.

Wenn Sie diese Punkte beachten, sollte die Vererbung einer Immobilie reibungslos ablaufen. Natürlich kann es dennoch zu unvorhergesehenen Problemen kommen, aber eine gute Vorbereitung kann diese Risiken minimieren.