Wie wird der Wert meiner Immobilie bestimmt? Diese Frage ist nicht nur beim Verkauf wichtig, sondern oft auch bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung. Gutachter helfen dabei, den realistischen Wert zu ermitteln.
von Jan Gerke in München, aktualisiert am 22.12.2022
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Immobilienbewertung
Sie interessieren sich für den aktuellen Marktpreis Ihrer eigenen oder einer anderen Immobilie? Sie möchten kaufen, verkaufen oder sind einfach nur neugierig? Mit der kostenfreien Interhyp Immobilienbewertung erhalten Sie eine Werteinschätzung. Dafür reichen nur wenige Angaben zur Immobilie.
Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang, bei dem der Gutachter viele Einflussfaktoren berücksichtigen muss. Je nach Art der Immobilie können bei der Ermittlung des Immobilienwertes unterschiedliche Vorgehensweisen zum Einsatz kommen. Am gängigsten sind das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.
Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren stehen Grundstückswert und Baukosten im Mittelpunkt. Der Gutachter ermittelt auf Basis von Baujahr, Zustand der Bausubstanz und Ausstattung den Wert des Gebäudes und addiert den Wert des Grundstücks hinzu. Vor allem bei der Wertermittlung von Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren häufig anzutreffen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird zumeist bei vermieteten Immobilien angewandt. Berechnungsbasis ist dabei die Höhe der erzielten Miete oder Pacht. Je nach baulichem Zustand des Gebäudes kann sich der Wert dann noch erhöhen oder reduzieren.
Vergleichswertverfahren
Wie es der Name schon vermuten lässt, bilden beim Vergleichswertverfahren die real erzielten Verkaufspreise von Immobilien in ähnlicher Lage und mit ähnlichen Merkmalen bei Ausstattung und Bausubstanz die Basis für die Wertermittlung. Wie bei den anderen Verfahren bleibt auch hier Spielraum für individuelle Auf- oder Abwertungen, die aus Besonderheiten bei Lage, Zuschnitt, Zustand oder Ausstattung resultieren. Besonders gut funktioniert dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen, da sich hier in vielen Fällen die Transaktionen von gut vergleichbaren Objekten zur Bewertung heranziehen lassen.
Was beeinflusst die Immobilienbewertung?
Bei der Wertermittlung können unterschiedliche Einflussfaktoren das Ergebnis nach oben oder unten beeinflussen. Das ist nicht ungewöhnlich, weil die Bewertungsverfahren immer einen gewissen Spielraum bieten.
Wie bewertet die Bank eine Immobilie?
Wenn eine Bank die Immobilie für eine Finanzierung bewertet, dann steht die Frage im Mittelpunkt, ob bei einer Zahlungsunfähigkeit des Finanzierungsnehmers der Verkaufserlös die noch bestehenden Schulden abdecken kann. Dabei muss die Bank auch berücksichtigen, dass bei einem Notverkauf meist deutlich weniger Zeit für die Vermarktung zur Verfügung steht als sonst üblich.
Daher kann die Bewertung einer Bank durchaus unter dem Betrag liegen, den beispielsweise ein Immobilienmakler beim Verkauf als Angebotspreis ansetzen würde.
Wie kann der Immobilienwert gesteigert werden?
Wie viel kosten Immobilien aktuell in Ihrer Region?
Als wertmindernd stufen Makler und Gutachter oft unerledigte Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen ein. Der Abschlag bei der Bewertung kann in solchen Fällen höher ausfallen als die tatsächlichen Sanierungskosten - vor allem dann, wenn der Eigentümer durch das Einbringen von Eigenleistungen die Kosten noch senken kann.
Daher kann es sinnvoll sein, vor dem Immobilienverkauf wichtige Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, um das Objekt dann in einem guten Zustand anbieten zu können. Das betrifft vor allem die folgenden Bereiche:
energetische Sanierung wie Austausch veralteter Heizungsanlagen, Dämmung von Dach und Fassade oder Austausch alter und schadhafter Fenster
Beseitigung von Bauschäden, um weitere Folgeschäden etwa durch Eindringen von Feuchtigkeit oder Schimmelbildung zu vermeiden
Modernisierung von veralteten Elektro- und Wasserinstallationen
grundlegende Maßnahmen bei den Außenanlagen etwa durch die Entfernung von Gestrüpp oder die Instandsetzung von schadhaften Wegen, Treppen und Zufahrten
Worauf achtet ein Gutachter?
Üblicherweise läuft eine Immobilienbewertung in mehreren Schritten ab. Zunächst erhält der Gutachter die Unterlagen wie Bebauungsplan, Baubeschreibung, Grundbuchauszug und Nachweise zu bereits durchgeführten Renovierungsmaßnahmen. Damit kann er sich ein Bild über die Lage der Immobilie und den Zuschnitt des Grundrisses machen. Dann folgt eine gründliche Besichtigung der Immobilie, um den Zustand und eventuelle Schäden einschätzen zu können. All diese Faktoren fließen dann zusammen mit der allgemeinen Markteinschätzung in die Bewertung mit ein.
Kurzüberblick: Wo der Gutachter genau hinschaut
Lage und Grundstück
Gibt es bei der Lage belastende Faktoren wie z.B. Lärmemissionen?
Ist das Grundstück praktisch zugeschnitten und gut nutzbar oder ist die Nutzung z.B. durch starke Hanglage erschwert?
Grundbuch
Liegen wertmindernde Belastungen vor wie Wohn-, Wege- oder Nießbrauchrechte?
Außenanlagen
Besteht Sanierungsbedarf durch schadhafte Wege, Zufahrten oder Stützmauern?
Ist das Grundstück gepflegt oder verwildert?
Allgemeiner Bauzustand
Wann wurde die Immobilie gebaut?
Gibt es Schäden an Fassade und Dach?
Sind Außenwand, Fassade, Fenster und Dach in gutem Zustand und ausreichend gedämmt?
Wie hoch ist der Heizenergieverbrauch des Gebäudes?
Keller
Gibt es feuchte Stellen?
Innenräume
Besteht Renovierungsbedarf bei Wand- und Bodenbelägen?
Sind die Räume praktisch aufgeteilt und gut mit Tageslicht versorgt?
Installation
Ist die Heizungsanlage modernisierungsbedürftig?
Entspricht die Elektroinstallation dem aktuellen Stand der Technik?
Gibt es Sanierungsbedarf bei Wasser- und Abwasserrohren?
Ausstattung
Ist die Ausstattung besonders hochwertig und wirkt dadurch wertsteigernd?
Fehlen wichtige Ausstattungsmerkmale, so dass beim Immobilienwert ein Abschlag vorgenommen werden muss?
Wer ermittelt den Wert einer Immobilie?
Die Immobilienbewertung führt in aller Regel ein Makler oder ein Sachverständiger durch. Je nach Aufbau und Verwendungszweck des Gutachtens sind dabei unterschiedliche Qualifikationen erforderlich.
Die Anforderungen an die berufliche Qualifikation des Immobiliengutachters hängen davon ab, ob es sich um eine Wertermittlung für persönliche Zwecke handeln soll oder um ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten:
Wenn das Gutachten privaten Zwecken dienen soll wie beispielsweise der Verkaufspreisfindung, kann das Gutachten sowohl ein Sachverständiger durchführen als auch ein Immobilienmakler, der über entsprechende Erfahrungen und Kenntnisse verfügt.
Für die Verwendung bei juristischen Auseinandersetzungen werden nur Gutachten anerkannt, die von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt worden sind. Einen vereidigten Sachverständigen in Ihrer Region finden Sie auf der Website der Industrie- und Handelskammer (IHK), die für die Führung der Sachverständigenlisten zuständig ist.
Wenn Sie einen Experten für Ihr Projekt suchen, empfiehlt Interhyp Ihnen die Sachverständigen von Bauexperts. Die qualifizierten Sachverständigen sind bundesweit tätig und stehen Ihnen als kompetente Ansprechpartner zur Seite - ob es um die Wertermittlung einer Immobilie geht, Baugutachten oder die Qualitätsüberwachung auf der Baustelle.
Wie kann ich den Wert selber berechnen?
Wer über Erfahrung und Marktkenntnis verfügt, kann den Wert seiner Immobilie auch selbst schätzen. Diese Vorgehensweise spart Kosten, wenn ein Verkauf in Eigenregie ohne Makler geplant ist und ein Angebotspreis festgesetzt werden soll.
Empfehlenswert ist in solchen Fällen die Verwendung des Vergleichswertverfahrens, da dies weniger komplex ist als die anderen Bewertungsmethoden. Suchen Sie auf Immobilienportalen nach vergleichbaren Angeboten am Ort und in der Umgebung und nehmen Sie die Exposés unter die Lupe. Prüfen Sie, in welcher Hinsicht Ihre Immobilie mehr oder weniger wert sein könnte als das Vergleichsobjekt. Diesen Vorgang sollten Sie mit einigen Immobilienangeboten wiederholen, so dass sich am Ende eine Preisspanne für Ihr Objekt herauskristallisiert.
Bei Eigentumswohnungen und standardisierten Einfamililenhäusern - vor allem Reihenhäusern und Doppelhaushälften - lässt sich auf diese Weise auch ohne Gutachter ein verlässlicher Schätzwert ermitteln. Voraussetzung ist jedoch eine ausreichende Kenntnis des Immobilienmarktes.
Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer
Die Immobilienbewertung hat sowohl für den Käufer bzw. Kaufinteressenten als auch für den Eigentümer / Verkäufer einer Immobilie Vor- und Nachteile. Ein wesentlicher Vorteil besteht zum Beispiel für beide Parteien darin, dass auf Grundlage einer objektiven und neutralen Wertermittlung Gewissheit darüber herrscht, welches ein momentan fairer Kauf- bzw. Verkaufspreis ist.
Die wichtigsten Vor- und Nachteile der Immobilienbewertung sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer:
Für den Käufer
Verlässliche Grundlage für Kaufpreis
Argument bei zu hohem Verkaufspreis
Oftmals kostenlos
Manchmal kostenpflichtig
Eventuell nicht ganz neutral (Auftrag durch Verkäufer)
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen. Da möchte so mancher Immobilienbesitzer vielleicht auch mal Kasse machen. Damit der Verkaufsgewinn aber nicht unnötig durch Steuern g...
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