Sollzinsbindung als eine Art der Zinsgestaltung

Die Zinsbindung ist eine von zwei Möglichkeiten, mit der Sie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung Ihren Immobilienkredit ausgestalten können. Neben einem variablen Immobiliendarlehen entscheiden sich zahlreiche Kreditnehmer insbesondere in der Niedrigzinsphase für die Sollzinsbindung. Doch wobei handelt es sich dabei eigentlich im Detail?

von Dennis Cömert in München, aktualisiert 14.06.2021

Was ist eine Sollzinsbindung?

Ein wesentlicher Teil der Sollzinsbindung steht schon im Namen. Bei dieser Zinsvariante wird der zu zahlende Darlehenszins für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Das bedeutet, dass die Bank den Zinssatz für diesen vereinbarten Zeitraum nicht verändern darf, selbst wenn zum Beispiel die Leitzinsen deutlich anziehen. Die Sollzinsbindung wird daher auch als Zinsfestschreibung oder bezogen auf den Immobilienkredit als Fixzins bezeichnet.
Nahezu alle Kreditinstitute bieten eine solche Zinsbindung für einen bestimmten Zeitraum an. Der Sollzins selbst ist der Zinssatz, den Sie für den Immobilienkredit zahlen und unterscheidet sich vom Effektivzins vor allem darin, dass dort keine Tilgungsverrechnung und auch keine eventuellen Kosten (neben dem Zinssatz) für das Darlehen integriert sind. Darüber hinaus bewegen sich Sollzins und Effektivzins gerade bei Immobilienkrediten jedoch auf einem relativ ähnlichen Niveau. Von einer Sollzinsbindung wird deshalb gesprochen, weil die Bank lediglich Anpassungen am Sollzins vornehmen könnte und nicht am Effektivzins, da sich dieser auf Grundlage des Sollzinssatzes berechnet.

Welche Zinsbindung gibt es bei der Sollzinsbindung?

Die meisten Banken bieten bei der Sollzinsbindung verschiedene Zeiträume an. Üblich sind Zinsfestschreibungen über:
  • 5 Jahre
  • 10 Jahre
  • 15 Jahre
In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine möglichst lange Sollzinsbindung von Vorteil, denn damit sichern Sie sich teilweise über Jahrzehnte gegen steigende Zinsen ab. Daher sind immer mehr Kreditinstitute dazu bereit, auch eine Sollzinsbindung von beispielsweise 20 oder 30 Jahren anzubieten. Im Idealfall schließen Sie ein sogenanntes Volltilgerdarlehen ab. Dort ist die Sollzinsbindung identisch mit der gesamten Laufzeit des Darlehens, sodass Sie später keine Anschlussfinanzierung mehr benötigen und demzufolge auch kein Zinsänderungsrisiko haben.

Wann sind kurze oder lange Sollzinsbindungen zu empfehlen?

Da die Banken eine Sollzinsbindung mit verschiedenen Zeiträumen zur Verfügung stellen, ist es natürlich wichtig zu wissen, wann welche Zinsbindung empfehlenswert ist. Im Grunde ist es ganz einfach: Je niedriger die aktuellen Bauzinsen sind, desto länger sollte die Sollzinsbindung sein. Der Grund ist, dass es natürlich mit sinkendem Zinsniveau immer unwahrscheinlicher wird, dass die Zinsen zukünftig weiter fallen werden. Ein klassisches Beispiel ist die aktuelle Niedrigzinsphase.
Derzeit zahlen Sie im besten Fall nicht einmal 0,4 Prozent Zinsen für einen Baukredit. Daher ist es eher unwahrscheinlich, dass die Zinsen zukünftig noch weiter sinken. Aber selbst wenn noch einmal kleinere Zinsrückgänge am Markt stattfinden, ist es empfehlenswert, dass Sie sich die historisch niedrigen Zinsen jetzt durch eine möglichst lange Sollzinsbindung sichern. Die lange Zinsbindung ist also vor allem in einer Niedrigzinsphase empfehlenswert oder wenn davon auszugehen ist, dass die Zinsen von einem mittleren Niveau aus ansteigen werden.
Eine kurze Zinsbindung von mindestens fünf Jahren, denn kürzere Zinsbindungen bieten die Banken normalerweise nicht an, ist vor allem in Zeiten zu empfehlen, in denen die Zinssituation am Markt relativ ungewiss ist. Wenn Sie sich hier lange binden, schreibt die Bank Zinsen fest, die viele Jahre später deutlich höher ausfallen als die Zinsen am gegenwärtigen Markt.

Welche Vor- und Nachteile haben kurze Zinsbindungen?

Sowohl kurze als auch lange Zinsbindungen haben Vor- und Nachteile. Ein wesentlicher, finanzieller Vorteil der kurzen Zinsbindung ist, dass der zu zahlende Sollzins niedriger ist als bei einer längeren Zinsbindung. Dies wird auch an den aktuellen Konditionen deutlich, bei denen Sie für eine Sollzinsbindung von beispielsweise fünf Jahren einen etwas niedrigeren Zins zahlen, als wenn Sie sich auf eine Sollzinsbindung von 15 Jahren festlegen.
Der große Nachteil einer kurzen Sollzinsbindung ist, dass Sie bei der anstehenden Anschlussfinanzierung vielleicht ein deutlich höheres Zinsniveau am Markt haben und daher das Immobiliendarlehen teurer wird. Darüber hinaus bleibt eine relativ hohe Restschuld nach Ablauf der Zinsvereinbarung, die mit einem nicht unerheblichen Zinsrisiko verbunden ist. Eine kurze Zinsbindung gibt also nur wenig Sicherheit für den Kreditnehmer.

Welche Vor- und Nachteile haben lange Zinsbindungen?

Der große Vorteil der langen Zinsbindung ist, dass Sie sich die aktuellen Zinsen für einen sehr langen Zeitraum sichern und damit eine hohe Planungs- und Kalkulationssicherheit haben. Schließlich darf die Bank den Zinssatz nicht verändern. Es gibt allerdings bei der langen Sollzinsbindung auch zwei Nachteile.
Zum einen ist der Zinssatz etwas höher als bei einer kurzen Sollzinsbindung. Zum anderen kann es natürlich passieren, dass die Zinsen am Markt - wider Erwarten - nicht steigen, sondern weiter fallen. Dann hätten Sie sich für einen sehr langen Zeitraum an einen eigentlich zu hohen Darlehenszins gebunden. Dennoch ist es in der aktuellen Niedrigzinsphase unbestritten, dass eine möglichst lange Sollzinsbindung definitiv Vorteile gegenüber einer kurzen Zinsbindungsdauer hat.

Tipp: Risiko streuen

Unabhängig von Ihrer persönlichen Zinseinschätzung kann es sinnvoll sein, Risiken zu streuen. So können Sie Ihre Baufinanzierung in mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Sollzinsbindungen aufteilen.

Rechner helfen bei Wahl der optimalen Bindung

Welche Sollzinsbindung Sie wählen, hängt also von Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab und davon, welches Zinsniveau Sie zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung erwarten. Mit unserem Sollzinsbindungsrechner können Sie ermitteln, wie hoch die Zinsen bei der Prolongation mindestens sein müssten, damit sich die Wahl einer langen Sollzinsbindung lohnt. Sie müssen sich dann lediglich entscheiden, welches Szenario Sie für wahrscheinlicher halten.
Selbstverständlich hilft Ihnen auch Ihr persönlicher Finanzierungsberater, die Vor- und Nachteile der unterschiedlichen Alternativen gegeneinander abzuwägen.