Wir verwenden Cookies zu Funktions-, Performance- und Komfortzwecken sowie zur Darstellung personalisierter Inhalte und Anzeigen, um Ihnen ein optimales Nutzererlebnis zu bieten und den Betrieb unserer Website sicherzustellen. Unter "Cookie Einstellungen" können Sie selbst entscheiden, welche Cookie-Kategorien Sie zulassen sowie Ihre Einstellungen jederzeit ändern oder Ihre Zustimmung widerrufen. Ihre Zustimmung schließt den Einsatz von Drittanbietern oder externen Unternehmen ein, die ihren Sitz in einem Land außerhalb der Europäischen Union, wie z.B. in der USA haben. In diesen Ländern kann trotz sorgfältiger Auswahl und Verpflichtung der Dienstleister ggf. kein angemessenes Datenschutzniveau garantiert werden. Sofern eine Datenübermittlung in die USA stattfindet, besteht ggf. das Risiko, dass diese Daten von US-Behörden zu Kontroll- und Überwachungszwecken verarbeitet werden können, ohne dass wirksame Rechtsbehelfe vorhanden oder sämtliche Betroffenenrechte durchsetzbar sind. Mehr Informationen erhalten Sie in unserer Datenschutzerklärung.
Sollzinsbindung: Zinssicherheit für Ihre Baufinanzierung
Die Sollzinsbindung ist ein zentrales Element jeder Baufinanzierung. Sie legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz für Ihr Immobiliendarlehen unverändert bleibt – unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt entwickeln. Diese Planungssicherheit macht die Sollzinsbindung zu einer wichtigen Entscheidung bei Ihrer Finanzierung.
von Dennis Cömert in München, aktualisiert am 05.11.2025
Das Wichtigste auf einen Blick
- Was bedeutet Sollzinsbindung? Die Sollzinsbindung legt den Darlehenszins für einen bestimmten Zeitraum fest. In dieser Zeit kann die Bank den Zinssatz nicht verändern – selbst wenn die Marktzinsen steigen oder fallen.
- Welche Laufzeiten sind möglich? Banken bieten üblicherweise Zinsbindungen von 5, 10, 15, 20 oder sogar 30 Jahren an. Je nach Finanzierungsstrategie sind auch kürzere oder längere Bindungen möglich.
- Welcher Zinssatz ist festgeschrieben? Bei der Sollzinsbindung wird der Sollzins fixiert – also der reine Zinssatz ohne Tilgungsverrechnung und Nebenkosten. Der Effektivzins, der diese Faktoren berücksichtigt, berechnet sich auf Basis des Sollzinses.
- Warum ist sie wichtig? Die Sollzinsbindung schützt Sie vor steigenden Zinsen und gibt Ihnen Kalkulationssicherheit für Ihre monatliche Belastung. Sie bestimmt maßgeblich, wie teuer Ihre Immobilienfinanzierung über die Jahre wird.
Was ist eine Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung – auch Zinsfestschreibung oder Fixzins genannt – garantiert Ihnen einen festen Darlehenszins für einen vereinbarten Zeitraum. Das bedeutet konkret: Während der Sollzinsbindung bleibt Ihr Zinssatz konstant, ganz gleich wie sich das allgemeine Zinsniveau entwickelt. Steigen die Marktzinsen, profitieren Sie von Ihrem niedrigeren, festgeschriebenen Zins. Fallen die Zinsen, zahlen Sie weiterhin den ursprünglich vereinbarten Satz.
Der Begriff "Sollzins" bezeichnet dabei den reinen Zinssatz, den Sie für das Darlehen entrichten. Er unterscheidet sich vom Effektivzins, der zusätzlich die Tilgungsverrechnung und eventuelle Nebenkosten einbezieht. Bei Immobilienkrediten liegen Sollzins und Effektivzins in der Regel nahe beieinander.
Der Begriff "Sollzins" bezeichnet dabei den reinen Zinssatz, den Sie für das Darlehen entrichten. Er unterscheidet sich vom Effektivzins, der zusätzlich die Tilgungsverrechnung und eventuelle Nebenkosten einbezieht. Bei Immobilienkrediten liegen Sollzins und Effektivzins in der Regel nahe beieinander.
Welche Sollzinsbindung ist für mich die richtige?
Ersten individuellen Zins berechnen?
- Sicherheitsorientierte Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer: Wer seine monatliche Belastung langfristig exakt kalkulieren möchte, wählt eine längere Zinsbindung. So lassen sich unangenehme Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung vermeiden.
- Familien mit festem Budget: Gerade bei knappem finanziellen Spielraum schützt eine lange Sollzinsbindung vor nicht kalkulierbaren Zinserhöhungen, die das Budget überlasten könnten.
- Käuferinnen und Käufer in Zinsanstiegsphasen: Wenn die Zinsen bereits gestiegen sind oder ein weiterer Anstieg erwartet wird, sichert eine längere Bindung das aktuelle Zinsniveau. Aktuell (2025) befinden wir uns nach Jahren niedriger Zinsen in einer Phase mit einem mittleren Zinsniveau – hier ist die Strategie individuell zu bewerten.
- Wer mit hoher Darlehenssumme baut: Je größer der Kredit, desto stärker wirken sich Zinsänderungen auf die monatliche Rate aus. Eine lange Sollzinsbindung minimiert dieses Risiko.
- Volltilgerinnen und Volltilger: Wer sein Darlehen innerhalb der Zinsbindung komplett zurückzahlen möchte (Volltilgerdarlehen), benötigt keine Anschlussfinanzierung und trägt somit kein Zinsänderungsrisiko.
Was kostet eine Sollzinsbindung?
Die Kosten der Sollzinsbindung zeigen sich im Zinssatz selbst. Grundsätzlich gilt: Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Banken kalkulieren bei längeren Bindungen einen Aufschlag ein, da sie sich länger an einen festen Zinssatz binden und damit ein höheres Risiko tragen. Die Höhe des Zinssatzes hängt von mehreren Faktoren ab:
- Dauer der Zinsbindung: 5 Jahre sind günstiger als 15 Jahre
- Darlehenssumme und Beleihungsauslauf: Höhere Eigenkapitalquoten führen zu besseren Konditionen
- Bonität: Ihre Kreditwürdigkeit beeinflusst den angebotenen Zinssatz
- Marktzinsniveau: Das allgemeine Zinsniveau am Kapitalmarkt
- Tilgungshöhe: Höhere Tilgungssätze können zu günstigeren Zinsen führen
Wann endet eine Sollzinsbindung?
Die Sollzinsbindung endet automatisch nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Zu diesem Zeitpunkt wird eine Anschlussfinanzierung notwendig, sofern noch eine Restschuld besteht. Es gibt drei Szenarien:
- Prolongation: Sie verlängern das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank zu neuen Konditionen
- Umschuldung: Sie wechseln zu einer anderen Bank mit besseren Konditionen
- Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren: Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung haben Sie nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht mit 6-monatiger Frist (§ 489 BGB). Dies ermöglicht Ihnen beispielsweise bei einer 20-jährigen Bindung nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen und umzuschulden.
Wichtig
Plant man die Anschlussfinanzierung rechtzeitig – idealerweise 12 bis 36 Monate vor Ende der Zinsbindung – kann man sich mit einem Forward-Darlehen günstige Zinsen bereits im Voraus sichern.
Kann ich eine Sollzinsbindung vorzeitig kündigen?
Eine vorzeitige Kündigung der Sollzinsbindung ist grundsätzlich nur in Ausnahmefällen möglich:
- Nach 10 Jahren: Wie erwähnt, besteht nach 10 Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht.
- Bei Immobilienverkauf: Hier kann oft eine vorzeitige Ablösung mit Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart werden.
- Berechtigtes Interesse: In seltenen Fällen (z.B. bei berufsbedingtem Umzug ins Ausland) akzeptieren Banken eine Kündigung.
Was sind Alternativen zur klassischen Sollzinsbindung?
Neben der klassischen Sollzinsbindung gibt es weitere Gestaltungsmöglichkeiten für Ihre Baufinanzierung:
- Variables Darlehen: Hier ist der Zinssatz nicht fest, sondern orientiert sich am aktuellen Marktzins. Sie profitieren von fallenden Zinsen, tragen aber das Risiko steigender Zinsen. Variable Darlehen sind dreimonatig kündbar und eignen sich für kurze Finanzierungszeiträume oder als Zwischenfinanzierung.
- Cap-Darlehen: Eine Mischform zwischen festem und variablem Zins. Der Zinssatz passt sich dem Markt an, ist aber nach oben gedeckelt. So sichern Sie sich gegen extreme Zinssteigerungen ab, können aber von sinkenden Zinsen profitieren.
- Kombidarlehen: Sie teilen Ihre Finanzierung in mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinsbindungen auf. Ein Teil läuft beispielsweise über 10 Jahre, ein anderer über 15 Jahre. So streuen Sie Ihr Risiko und können gestaffelt auf Zinsänderungen reagieren.
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich heute bereits die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in bis zu 66 Monaten beginnt. So schützen Sie sich vor steigenden Zinsen in der Zukunft.
Kurze oder lange Sollzinsbindung: Was passt zu mir?
Video zulassen
Um den Inhalt zu sehen, sind Personalisierungs-Cookies nötig.
Diese können Sie .
Die optimale Länge der Sollzinsbindung hängt von mehreren Faktoren ab:
| Argumente für eine kurze Zinsbindung (5-10 Jahre) | Argumente für eine lange Zinsbindung (15-30 Jahre) |
|
|
Aktuelle Einschätzung (2025)
Nach der Niedrigzinsphase bis 2021 sind die Zinsen deutlich gestiegen. Das Zinsniveau hat sich auf einem mittleren Niveau eingependelt. Die Entscheidung für eine kurze oder lange Zinsbindung sollte daher individuell getroffen werden:
- Wer auf sinkende Zinsen hofft, könnte mit kürzerer Bindung spekulieren
- Wer Sicherheit bevorzugt, wählt eine längere Bindung zum aktuellen Niveau
- Eine Kombination verschiedener Laufzeiten (Splitting) kann Risiken streuen
- Tipp: Risiko durch Splitting streuen
Unabhängig von Ihrer Zinseinschätzung kann es sinnvoll sein, Ihre Baufinanzierung aufzuteilen. Statt eines großen Darlehens mit einer Zinsbindung nutzen Sie mehrere Teilbeträge mit unterschiedlichen Laufzeiten:
- Beispiel: Bei 400.000 Euro Finanzierungsbedarf könnten Sie 200.000 Euro über 10 Jahre, 150.000 Euro über 15 Jahre und 50.000 Euro über 20 Jahre binden.
- Vorteil: Sie profitieren zum Teil von günstigeren kurzen Zinsbindungen, haben aber auch Absicherung durch längere Laufzeiten. Zudem können Sie gestaffelt auf Zinsänderungen reagieren.
Rechner und Beratung nutzen
Welche Sollzinsbindung optimal ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihrem Sicherheitsbedürfnis und Ihrer Zinserwartung ab. Online-Rechner können Ihnen helfen zu ermitteln, wie hoch die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung mindestens sein müssten, damit sich eine längere Sollzinsbindung lohnt. Zu den Rechnern
Noch besser: Lassen Sie sich individuell beraten. Eine erfahrene Finanzierungsberaterin oder ein erfahrener Finanzierungsberater kann mit Ihnen gemeinsam die Vor- und Nachteile verschiedener Zinsbindungsvarianten durchgehen und die für Sie passende Lösung finden. Dabei werden Ihre persönlichen Lebensumstände, Ihre finanzielle Situation und Ihre Zukunftspläne berücksichtigt.
Wichtig: Die Sollzinsbindung ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei Ihrer Baufinanzierung. Nehmen Sie sich Zeit für diese Wahl und holen Sie mehrere Angebote ein, um die besten Konditionen zu finden.
Noch besser: Lassen Sie sich individuell beraten. Eine erfahrene Finanzierungsberaterin oder ein erfahrener Finanzierungsberater kann mit Ihnen gemeinsam die Vor- und Nachteile verschiedener Zinsbindungsvarianten durchgehen und die für Sie passende Lösung finden. Dabei werden Ihre persönlichen Lebensumstände, Ihre finanzielle Situation und Ihre Zukunftspläne berücksichtigt.
Wichtig: Die Sollzinsbindung ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei Ihrer Baufinanzierung. Nehmen Sie sich Zeit für diese Wahl und holen Sie mehrere Angebote ein, um die besten Konditionen zu finden.
Weitere Artikel rund um den Immobilienkauf
Weitere Themen finden Sie in unserem Ratgeber Baufinanzierung.
