Der Interhyp Baufinanzierungs-Ratgeber

Baufinanzierung - Schritt für Schritt

Was möchte ich?

Wie Sie die richtige Immobilie finden.

Was muss ich wissen?

Die Grundlagen der Baufinanzierung verstehen.

Was sind meine Möglichkeiten?

Wie Sie eine passende Finanzierung bekommen.

Der Baufinanzierungsprozess

Von der Unterschrift bis zur Schlüsselübergabe.

Modernisieren

Was beim Modernisieren wichtig ist.

Anschlussfinanzieren

Was Sie über die Anschlussfinanzierung wissen müssen.

Steuern und Recht

Worauf Sie achten müssen.

Weitere Wissensbereiche

Neben dem Ratgeber bietet Ihnen Interhyp noch weiteres Wissen rund um das Thema Finanzierung

News

Lexikon

Wohntraumstudie 2022

Häufig gestellte Fragen

Welche Kosten fallen bei einem Immobilienerwerb neben dem Kaufpreis an ?

Die am häufigsten auftretenden Kosten neben dem Kaufpreis der Immobilie sind die Kaufpreisnebenkosten. Zu diesen Nebenkosten gehören

die
Steuerliche Belastung beim Kauf bebauter und unbebauter Grundstücke. Diese kann zwischen 3,5 - 5 % des Kaufpreises betragen. Auskunft über die genaue Höhe erteilt das örtliche Finanzamt.
: 3,50 — 6,5 Prozent
Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5 bis 2 Prozent je nach Notar
Entgelt, das für die Vermittlung von Immobilien an einen Makler gezahlt werden muss. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart und liegt in der Regel zwischen 3 % und 6 % zzgl. MwSt des Kaufpreises.
bei einem Kauf über Makler: Die Gebühren liegen in der Regel zwischen 3,57 Prozent bis 7,14 Prozent des Kaufpreises. Ab Januar 2021 wird die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Das neue Gesetz sieht vor, dass Käufer nur noch maximal die Hälfte der Gebühr übernehmen müssen. Die Höhe der
Lohn eines Maklers für einen Vertragsabschluss. Übliche Provisionssätze bei Vermietungen liegen bei ein bis zwei Monatsmieten. Bei Grundstücks- oder Immobilienvermittlungen werden 3 % bis 6 % des Kaufpreises fällig.
hängt auch vom Bundesland ab, in dem eine Immobilie gekauft wird.

In speziellen Fällen kommen beim Immobilienkauf weitere Kosten neben Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerprovision auf Sie zu. Dazu zählen zum Beispiel Schätzkosten vom Sachverständigen,

Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstituts, wenn das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z. B. nach Baufortschritt) ausgezahlt wird. Dieser Zuschlag variiert je nach Bank: Während manche Institute nichts berechnen, können bei anderen zwischen 50,- und 100,- Euro fällig werden.

und

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 % p.a. bzw. 0,25 % monatlich.

im Zuge der Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung an.

Die gesamte Dienstleistung von Interhyp ist für Sie als Kunde komplett kostenfrei. Lassen Sie sich unverbindlich vor dem Hauskauf beraten und sich von unseren Finanzierungsexperten ein Angebot mit einer vollständigen Kostenaufstellung geben. Weitere Informationen rund um die Finanzierung Ihrer Immobilie finden Sie in unserem Ratgeber .

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Träume sind - leider - oft Schäume. Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, lässt sich möglicherweise auch dazu verleiten, Objekte anzusehen, die zwar den eigenen Wunschträumen entsprechen, dem persönlichen Geldbeutel leider nicht. Wir empfehlen unseren Kunden zunächst einmal zu ermitteln, wie viel Geld Ihnen tatsächlich für den Kauf - oder auch den Bau - einer Immobilie zur Verfügung steht. Also: Was kann ich mir tatsächlich leisten? Umso wichtiger wird dieser anfängliche Kassensturz, wenn Sie über wenig

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

verfügen und den gesamten Kaufpreis oder einen Großteil davon über ein Immobiliendarlehen finanzieren wollen. Nutzen Sie unseren Budgetrechner .

Mit einem Baufinanzierungsrechner können Sie anhand weniger Angaben die voraussichtliche monatliche Rückzahlungsrate ermitteln. Damit lässt sich vorab genau kalkulieren, was Sie sich leisten können. Die berechneten Werte sind zwar nicht immer auf den Cent genau, da auch individuelle Faktoren in die Berechnungen der Banken einfließen, sie vermitteln Ihnen aber, mit welchen monatlichen Belastungen Sie bei einer bestimmten Finanzierungsvariante zu rechnen haben. Zudem erhalten Sie auch einen Ausblick auf die mögliche

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplans festgestellt werden.

nach Ende der ersten Zinsbindungsphase, und wie hoch bei steigenden Zinsen die monatliche

Die Kreditrate nennt man den Betrag, den ein Kunde, Kreditnehmer, an Banken, Versicherung oder Sparkasse, den Kreditgeber, regelmäßig, meist monatlich, zurückzahlt. Sie setzt sich dabei aus dem Zins und aus der Tilgung zusammen.

bei der

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt.

ausfallen kann.

Anhand dieser beiden monatlichen Raten können Sie nun abschätzen, ob eine bestimmte Finanzierung für Sie infrage kommt. Als Faustregel gilt, dass die monatliche Rate nicht mehr als 40 Prozent des frei zur Verfügung stehenden Einkommens ausmachen sollte. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass Sie die Raten auch bei finanziellen Engpässen oder unerwartet auftretenden Kosten noch zahlen können. Übersteigt zum Beispiel die ermittelte Rate für die

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt.

, bei der ein gestiegener Zinssatz zugrunde gelegt wird, diese 40-Prozent-Marke, sollten Sie die entsprechende Finanzierung noch einmal überdenken.

Zwar ist es verlockend, höhere Raten zu vereinbaren, um etwa mehr Kapital zur Verfügung zu haben oder schneller schuldenfrei zu werden, aber Sie sollten sich nicht von Ihrem finanziellen Spielraum täuschen lassen. Im Augenblick mag eine höhere monatliche Rate vertretbar sein. Was aber, wenn Sie aufgrund der Geburt eines Kindes beruflich kürzertreten wollen? Angesichts der langen Laufzeiten bei einer Immobilienfinanzierung können sich die Lebensumstände in einer Weise ändern, die zu Beginn der

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Die Laufzeit ist abhängig vom Tilgungssatz und vom Sollzinssatz. Gerne wird der Begriff Laufzeit mit dem der Sollzinsbindung verwechselt. Diese beschreibt im Gegensatz zur Laufzeit lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.

nicht absehbar ist. Unerwartete Ausgaben können den Finanzierungsplan durcheinanderbringen und Kosten erhöhen. Daher empfehlen wir unseren Kunden, lieber etwas konservativer zu rechnen.

Unsere erfahrenen Fachleute von Interhyp beraten Sie gerne . Wir freuen uns über den persönlichen Kontakt zu Ihnen.

Wie bekomme ich den günstigsten Immobilienkredit?

Um einen möglichst günstigen Immobilienkredit zu bekommen, müssen folgende Kriterien erfüllt sein:

1. Möglichst viel
Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.
und gute
Wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von Bonität bzw. Kreditwürdigkeit. Um die persönliche Bonität des Darlehensnehmers zu beurteilen, wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird hingegen anhand sämtlicher Unterlagen über das Einkommen und die Ausgaben geprüft.
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2. Angebote vergleichen – übernehmen wir für Sie.
3. Finanzierungsstruktur des Darlehens optimieren – hierbei beraten wir Sie gerne.

Eigenkapital

Die Höhe des Eigenkapitalanteils, also wie viel Sie für Ihre Immobilie aus eigener Tasche direkt zahlen können, wirkt sich direkt positiv auf die Kreditkonditionen aus. Wenn Sie nun auch noch über ein sicheres Einkommen verfügen, Ihren bisherigen Zahlungsverpflichtungen immer nachgekommen sind und abgesehen von den Lebenshaltungskosten keine weiteren Belastungen tragen, schätzt Sie die Bank zusätzlich als verlässlichen Kreditnehmer ein und honoriert das mit einem niedrigeren Zinssatz für Ihre geplante Baufinanzierung bzw. Ihren gewünschten Immobilienkredit.

Grundsätzlich ist zwar auch eine Vollfinanzierung über ein Darlehen möglich, also dass 100 Prozent und mehr des Kaufpreises als Kredit zur Verfügung gestellt werden. Hier verlangen Banken aber oft bis zu einem Prozent mehr an Zinsen, was sich angesichts der langen Laufzeiten von Immobilienkrediten spürbar auswirkt.

Vergleich

Konditionen für eine Finanzierung ändern sich regelmäßig, weshalb stets ein aktueller Vergleich von Anbietern erfolgen sollte. Wichtig dabei: Nutzen Sie für den Vergleich der Angebote den

Der Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Der Effektivzins ermöglicht grundsätzlich den Vergleich verschiedener Angebote. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt. Der Begriff des anfänglichen effektiven Jahreszinses ist mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie entfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen werden vom Kreditgeber gewisse Annahmen für die Berechnung des effektiven Jahreszinses unterstellt, welche die Vergleichbarkeit des Effektivzinses einschränken können. Ihr Finanzierungsberater erläutert Ihnen diese Besonderheit gerne im Detail.

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Finanzierungsstruktur

Neben dem Vergleich verschiedener Angebote bietet die Struktur Ihrer Finanzierung die größten Einsparpotentiale beim Immobilienkredit.

Erfahren Sie hier, welche Faktoren die Konditionen einer Immobilienfinanzierung beeinflussen.

Warum ist Interhyp günstiger als meine Bank?

Es gibt drei Faktoren:

1. Vergleich

Interhyp agiert als Vermittler und findet durch den Vergleich von Banken die für Sie passende Baufinanzierung. Da sich Konditionen von Banken regelmäßig ändern, ist ein aktueller Vergleich von Angeboten wichtig, um geeignete Darlehenskonditionen für Sie zu erzielen.

2. Effizienz

Interhyp ist auf die Beratung von privaten Baufinanzierungen spezialisiert und nutzt dafür modernste Technologie.

3. Große Zahl der Transaktionsabschlüsse

Indem die Finanzierungsberater von Interhyp den Kreditinstituten die Beratung der Kunden abnehmen, sparen sie den Instituten Arbeitszeit. Da die meisten Kunden, die nach einer Interhyp-Beratung von einem Institut ein Angebot erhalten, auch tatsächlich dieses Angebot annehmen, lohnt sich die Kooperation für die Banken. Mit vergleichsweise geringem Aufwand erhöht sich das Abschlussvolumen der einzelnen Geldgeber. Es hat also viele Vorteile für Darlehensgeber mit Interhyp zusammenzuarbeiten. Und das wirkt sich auch auf die Konditionen aus, die Kreditgeber unseren Kunden anbieten.

Kann ich auch eine Immobilie im Ausland (z.B. ein Ferienhaus) finanzieren?

Ja, Sie können Ihre Immobilie im Ausland unmittelbar über Interhyp finanzieren, wenn das Darlehen durch eine

Eine Grundschuld wird meist zugunsten eines Gläubigers in das Grundbuch eingetragen. Damit sichert dieser seine Forderungen gegenüber dem Eigentümer ab. Die Grundschuld ist somit ein Pfandrecht an einer Immobilie. Sie ist abstrakt, dass heißt, dass sie auch ohne Bestehen einer bestimmten Forderung im Grundbuch aufgeführt sein kann.

auf eine in Deutschland befindliche Immobilie abgesichert werden kann. Die deutsche Immobilie gilt in diesen Fällen als Sicherheit für die Finanzierung der Auslandsimmobilie. Egal an welchem Ort Sie kaufen oder bauen möchten, wir ermöglichen Ihnen Ihre Traumimmobilie in Spanien, Frankreich oder in vielen anderen Ländern mithilfe einer optimal an Ihre Situation angepassten Immobilienfinanzierung. Wir beraten Sie gerne über alle anfallenden Kosten beim Kauf bzw. Bau einer Immobilie im Ausland.

Was sind die wichtigsten Punkte bei der Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Anschaffung ihres Lebens. Angesichts der langen Laufzeiten von 10, 20 Jahren oder länger sollten Sie deshalb von Anfang an gut planen.

Bevor der

Darlehensantrag oder Kreditantrag bedeutet das offizielle Nachfragen bei einer Bank um einen Kredit. Wer also einen Kredit aufnehmen möchte, muss einen formellen Antrag stellen, und die Bank, Sparkasse oder Versicherung prüft dann, ob sie dem Antragsteller das Geld leiht.

erstellt und eingereicht wird, sollten zunächst die individuellen finanziellen Möglichkeiten berechnet werden. Um festzustellen, wie hoch die monatliche Rate der Baufinanzierung sein kann, sollten Sie eine sogenannte Haushaltsrechnung aufstellen. Diese besteht aus Ihren Einnahmen wie Einkommen, eventuell Vermietung und ihren fixen monatlichen Ausgaben. Nutzen Sie dafür unseren Haushaltsrechner .

Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 % p.a. bzw. 0,25 % monatlich.

Beim Bau einer Immobilie kann sich der Baubeginn aufgrund verschiedener Ursachen schnell verzögern. Daher sollten Sie darauf achten, dass möglichst lange keine Bereitstellungszinsen für Ihr Darlehen anfallen.

Mit Tilgung ist der Anteil der monatlichen Rate gemeint, der sich auf das Abzahlen der Kreditschuld bezieht. Tilgungsrate und Tilgung können also synonym verwendet werden.

Beschäftigen Sie sich frühzeitig mit der Frage, wann Sie Ihr Darlehen zurückgezahlt haben, also schuldenfrei sein wollen. Grundsätzlich ist eine anfänglich hohe Tilgungsrate (mindestens 2%) empfehlenswert. Nutzen Sie auch - wenn möglich - vorhandenes

Eigene Vermögenswerte, die für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Zum Eigenkapital zählen: Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere, eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen.

, um die Höhe der Darlehenssumme gering zu halten.

(= Zinsfestschreibung) Der Begriff der Zinsbindung wurde durch das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie ersetzt durch den Begriff "Sollzinsfestschreibung". Der Sollzins ist dadurch gebunden.

In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, eine lange

Der Gesetzgeber hat den Begriff der Zinsbindungsfrist durch den Begriff "Sollzinsfestschreibung" ersetzt.

zu vereinbaren. So sichern Sie sich einen dauerhaft niedrigen Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung. Zudem können Sie sich über ein

Darlehen, mit dem sich ein Darlehensnehmer bereits heute einen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft sichert. Voraussetzung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens ist das Vorhandensein einer Immobilie, über die eine Besicherung erfolgen kann. Häufig wird diese Darlehensform genutzt, wenn die Sollzinsbindung des bestehenden Darlehens erst in 12 bis 66 Monaten ausläuft, das aktuelle Zinsniveau jedoch gesichert werden soll. Für Forward-Darlehen werden je nach Dauer der "Aufschubzeit" Zinsaufschläge berechnet. Es fallen keine Bereitstellungszinsen an.

frühzeitig günstige Zinskonditionen für die Anschlussfinanzierung festschreiben lassen. Ein besonders hohes Maß an Planungssicherheit bieten sogenannte

Wer finanziell den nötigen Spielraum hat, überlegt mitunter auch zuerst, wie lange er seinen Kredit eigentlich abzahlen möchte. Dieses sogenannte Volltilgerdarlehen bietet ein hohes Maß an Planungssicherheit, weil sich eben die monatliche Rate aus dem vorher festgelegten Zeitrahmen ergibt.

. Dabei legen Sie erst einen Tilgungszeitraum fest und errechnen daraus die monatliche Rate. Vor allem in Niedrigzinsphasen ist ein Volltilgerdarlehen attraktiv.

Bei einer Anschlussfinanzierung wird ein bestehendes Darlehen durch ein neues abgelöst. Wenn das neue Darlehen bei der gleichen Bank aufgenommen wird, spricht man auch von einer Prolongation. Eine Umschuldung wird vorgenommen, wenn der Kreditnehmer die Bank wechselt.

Die meisten Darlehen sind nach Ablauf der

(=Sollzinsfestschreibung) Zeitspanne, für die im Darlehensvertrag der Solllzins fest zwischen Kreditinstitut und Kunde vereinbart ist. Der Sollzins ist dadurch gebunden. Nach Ablauf der Sollzinsfestschreibung kann das Kreditinstitut gewechselt oder der Zins bzw. Zinssatz neu verhandelt werden.

noch nicht abbezahlt. Kümmern Sie sich rechtzeitig vor Ende der Zinsbindungsfrist um Ihre Anschlussfinanzierung. Möglicherweise lohnt es sich für Sie, ein Forward-Darlehen abzuschließen.

(=Sollzinsfestschreibung) Zeitspanne, für die im Darlehensvertrag der Solllzins fest zwischen Kreditinstitut und Kunde vereinbart ist. Der Sollzins ist dadurch gebunden. Nach Ablauf der Sollzinsfestschreibung kann das Kreditinstitut gewechselt oder der Zins bzw. Zinssatz neu verhandelt werden.

Wenn Sie es schaffen, neben der Tilgung jeden Monat noch etwas Geld zur Seite zu legen, können Sie einen Teil davon für Sondertilgungen nutzen. Häufig sind diese bei Immobilienfinanzierungen bis zu einer gewissen Höhe kostenlos möglich. Durch eine Sondertilgung an die Bank senken Sie Ihre

Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter) Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines Tilgungsplans festgestellt werden.

, die verbleibende Laufzeit und die Zinskosten.

Mit dem Tilgungsrechner von Interhyp können Sie ganz einfach und unverbindlich verschiedene Varianten der Darlehenstilgung berechnen und vergleichen.

Expertenvergleich

Eine Immobilienfinanzierung ist komplex, das wissen wir. Deshalb stehen unsere professionellen Finanzierungsberater an Ihrer Seite, damit wir für Sie die Konditionen heraussuchen, die am besten auf Ihre Situation zugeschnitten sind.