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Auswertung Baufinanzierung in Deutschland: Preissteigerung auf dem Immobilienmarkt entschleunigt sich / Preiskorrekturen im zweiten Quartal 2022 / Zwischentief beim Zins und Preisrückgänge bieten neue Chancen
Interhyp-Auswertung von über 500.000 abgeschlossenen Finanzierungen für den Bau oder Kauf einer Immobilie von 2012 bis zum ersten Halbjahr 2022. Immobilienpreissteigerung des ersten Halbjahres 2022 liegt gegenüber dem Vorjahreshalbjahr noch bei rund 11 Prozent. Preisanstieg im ersten Quartal beschleunigt und im zweiten Quartal abgeflacht. Aktuelle Stagnation und Preisrückgänge gegenüber dem ersten Quartal 2022. Blick auf 6 Großstädte: Größere Preisrückgänge in Köln, München und Leipzig. Gestiegene Bauzinsen, die sich seit Jahresbeginn etwa verdreifacht haben, drücken auf die Leistbarkeit. Käuferinnen und Käufer wählen leicht niedrigere Tilgungen, aber Finanzierungen werden mit mehr Eigenkapital und längeren Zinsbindungen noch sicherer. Aktuelles Zwischentief beim Zins macht Kauf wieder attraktiver.
Ø Kaufpreis inkl. Nebenkosten 1. Halbjahr 2022 | Veränderung 1. Halbjahr 2022 vs. 1. Halbjahr 2021 | Ø Kaufpreis inkl. Nebenkosten 2. Quartal 2022 | Veränderung 2. Quartal 2022 vs. 2. Quartal 2021 | Veränderung 2. Quartal 2022 vs. 1. Quartal 2022 |
538.000 Euro | +10,9 Prozent | 535.000 Euro | +7,6 Prozent | -0,9 Prozent |
Preiskorrekturen in Großstädten – besonders in München, Köln und Leipzig
Interhyp hat sechs Großstädte genauer betrachtet. Im Vergleich des ersten Halbjahrs 2022 mit dem ersten Halbjahr 2021 ist in allen Großstädten zwar auch noch ein deutliches Plus zu verzeichnen. Betrachtet man allerdings nur das zweite Quartal 2022, so sind gegenüber dem ersten Quartal 2022 in allen Städten außer in Frankfurt Preisrückgänge zu verzeichnen und auch dort liegt das Plus nur bei 0,3 Prozent. Der größte Rückgang ist in Leipzig zu verzeichnen mit 7,2 Prozent. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 sind in drei Städten Preisrückgänge zu verzeichnen: in München, Köln und Leipzig. In München um 2,4 Prozent auf 894.000 Euro, in Köln sogar um 7,9 Prozent auf 568.000 Euro und in Leipzig immerhin noch um 1,1 Prozent auf 350.000 Euro. In Berlin, Frankfurt am Main und Hamburg waren auch im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahresquartal noch deutliche Preiszuwächse zu beobachten.
Stadt | Ø Kaufpreis inkl. Nebenkosten 1. Halbjahr 2022 | Veränderung 1. Halbjahr 2022 vs. 1. Halbjahr 2021 | Ø Kaufpreis inkl. Nebenkosten 2. Quartal 2022 | Veränderung 2.Quartal 2022 vs. 2. Quartal 2021 | Veränderung 2. Quartal 2022 vs. 1. Quartal 2022 |
Berlin | 583.000 Euro | +6,4 Prozent | 579.000 Euro | +8,4 Prozent | -1,0 Prozent |
Frankfurt | 748.000 Euro | +10,8 Prozent | 749.000 Euro | +8,6 Prozent | +0,3 Prozent |
Hamburg | 748.000 Euro | +9,4 Prozent | 747.000 Euro | +4,3 Prozent | -0,4 Prozent |
Köln | 591.000 Euro | +3,0 Prozent | 568.000 Euro | -7,9 Prozent | -6,9 Prozent |
Leipzig | 364.000 Euro | +6,4 Prozent | 350.000 Euro | -1,1 Prozent | -7,2 Prozent |
München | 900.000 Euro | +1,4 Prozent | 894.000 Euro | -2,4 Prozent | -1,1 Prozent |
„In vielen Großstädten sehen wir im zweiten Quartal Preiskorrekturen im Vergleich zum Beginn des Jahres – sogar im Vergleich mit dem Vorjahresquartal sehen wir einzelne Rückgänge. Allerdings haben gerade in den Ballungszentren die Preise in den vergangenen Jahren auch stark zugenommen, sodass eine Abnahme der Dynamik zu erwarten war“, so Utecht. Der Experte beurteilt dies positiv: „Zum Teil haben die Preise astronomische Höhen erreicht. Für Käuferinnen und Käufer ist es wünschenswert, wenn wieder mehr Balance zwischen Angebot und Nachfrage in den Markt einzieht.“ Ein Hinweis, dass der Preisanstieg weiter abflachen könnte, sei auch, dass der Anteil der Kapitalanleger abgenommen hat – von 26 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 25 Prozent im ersten Halbjahr 2022. In den vergangenen Jahren hatte der Anteil kontinuierlich zugenommen – im Jahr 2012 lag er bei nur 16 Prozent.
Mehr Balance im Markt und Zwischentief beim Zins bieten Chancen
Interhyp beobachtet, dass Verkäuferinnen und Verkäufer wieder verhandlungsbereiter werden. „Wir raten, die Chance zu nutzen und wieder über die Preise zu sprechen, hier gibt es zunehmend Spielraum und mehr Angebote,“ sagt Utecht. Das sei auch mit Blick auf die gestiegenen Finanzierungskosten sinnvoll. Jörg Utecht: „Seit Jahresbeginn haben sich die Zinsen für zehnjährige Darlehen in etwa verdreifacht. Das geht bei ansonsten gleichen Konstellationen je nach Darlehenshöhe mit Mehrkosten von 500 bis 600 Euro im Monat einher, das sind also etwa 6.000 bis 8.000 Euro im Jahr.“ Günstig für Käuferinnen und Käufer sei aber das momentane Zwischentief beim Zins. Vom bisherigen Höchststand von 3,4 Prozent für zehnjährige Darlehen sind die Konditionen wieder auf unter 3 Prozent gefallen. Bis Jahresende erwartet Interhyp nur einen leichten Anstieg auf etwa 3,5 bis 4 Prozent. „Die wieder gesunkenen Zinsen machen den Kauf wieder leistbarer. Das Zwischentief und die voraussichtlich auch in naher Zukunft nicht mehr so stark steigenden Zinsen bieten Chancen: Wer ein Objekt gefunden hat oder auf der Immobiliensuche ist, sollte die Finanzierung jetzt durchkalkulieren. In vielen Fällen ist der Kauf weiterhin gut darstellbar“, so Utecht. Sinnvoll sei es, die Finanzierung vor der Immobiliensuche zu klären. Käuferinnen und Käufer erhalten mit einer Bestätigung über die mögliche Finanzierungssumme, einem sogenannten Finanzierungszertifikat, leichter den Zuschlag. Zu sehr sollten sich Interessentinnen und Interessenten aber nicht vom Marktgeschehen abhängig machen. Jörg Utecht: „Wichtiger als ein Zehntelprozent Unterschied beim Zins ist, dass Finanzierung und Immobilie zum Leben passen. Drei Viertel unserer Kundinnen und Kunden kaufen die Immobilie, um sie meist gemeinsam mit Angehörigen viele Jahre lang zu bewohnen, zum Teil über Generationen hinweg. Wenn sie die Finanzierung zukunftssicher gestalten, müssen sie sich auch von Zinserhöhungen oder Preiskorrekturen nicht beunruhigen lassen.“ Dass die Preise stark einbrechen werden, erwartet Interhyp angesichts der Prognose von eher moderaten weiteren Zinssteigerungen nicht.
Kreditnehmer setzen auf noch mehr auf Sicherheit
Tilgung leicht gesunken
Um die Finanzierung leistbarer zu machen, wählen die Menschen beim Bau oder Kauf heute eine leicht niedrigere Tilgung als im vergangenen Jahr – die Tilgung ist von 3,1 Prozent im ersten Halbjahr 2021 auf 2,8 Prozent im ersten Halbjahr 2022 gesunken. Bei einer niedrigeren Tilgung ist ein Darlehen bei gleichem Zins später abbezahlt. Allerdings macht sich bei höheren Zinsen der Zinseszinseffekt bemerkbar, der Zinsanteil an der Rate sinkt etwas schneller und der Tilgungsanteil steigt über die Laufzeit etwas schneller an. Das zeigt folgendes Rechenbeispiel. Ein Darlehen über 300.000 Euro, das 2021 mit einem Zins von einem Prozent und einer Tilgung von 3,1 Prozent abgeschlossen wurde, weist nach der Zinsbindungsdauer von zehn Jahren eine Restschuld von rund 202.000 Euro aus. Ein Darlehen in gleicher Höhe, das 2022 zum Zins von drei Prozent und einer Tilgung von 2,8 Prozent abgeschlossen wurde, ist nach zehn Jahren in gleicher Höhe abbezahlt, die Restschuld beträgt dann ebenfalls rund 202.000 Euro.