Umschuldung: Handlungsoptionen von verbleibender Zinsbindung abhängig Tipp: Schon bis zu dreieinhalb Jahre vor Zinsbindungsende aktiv werden
(München, 10. August 2005) - Mit der richtigen Taktik können selbst Immobilienbesitzer mit laufenden Immobilienkrediten von der anhaltenden Niedrigzinsphase beim Baugeld profitieren. "Was zu tun ist, hängt vor allem von der verbleibenden Zinsbindung ab", sagt Robert Haselsteiner, Gründer und Vorstand der Interhyp AG. Was sich unabhängig von der verbleibenden Restlaufzeit immer lohnt, ist der Zinsvergleich. So kosten laut FINANZtest (7/2005) zum Beispiel Forward-Darlehen bei den teuersten Instituten um bis zu 1,40 Prozent mehr als beim günstigsten Anbieter.
Zinsbindung endet in mehr als dreieinhalb Jahren: Wessen Zinsbindung noch dreieinhalb Jahre und länger läuft, der muss sich gedulden. "Die Diskussion um einen Kreditausstieg deutlich vor Ende der Zinsbindung ist sinnlos", sagt Haselsteiner. Erstens: Das bloße Interesse an billigeren Zinsen rechtfertigt gegenüber der Bank keinen Rechtsanspruch auf einen vorzeitigen Kreditausstieg. Zweitens: Selbst wenn das Kreditinstitut einem Ausstieg zustimmt, lohnt dieser nicht. Ursache ist die Vorfälligkeitsentschädigung, mit der sich die Banken den entstandenen Zinsschaden bezahlen lassen und die eine mögliche Zinsersparnis auffrisst. Was viele allerdings nicht wissen: Problemlos möglich ist der Ausstieg nach mehr als zehn Jahren. Nach deutschem Recht (§ 489 I Nr. 3 BGB) kann zehn Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise zurückgezahlt werden.
Zinsbindung endet in 42 Monaten bis 12 Monaten: Wessen Zinsbindung in zwölf bis 42 Monaten endet, der kann handeln. Beispielsweise mit einem Forward-Darlehen. Das Prinzip: Der Kunde schließt ein Darlehen ab, dessen Laufzeit in zwölf bis 42 Monaten beginnt. Der bisherige Kredit läuft bis zum regulären Ende der Zinsfrist, dann greift das Forward-Darlehen - zu den Zinsen von heute. Für das Recht, sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, wird ein Konditionsaufschlag erhoben. Je nach Anbieter, Dauer der Vorlaufzeit sowie der Situation an den Kapitalmärkten wird pro Monat Vorlaufzeit ein Konditionsaufschlag von rund 0,02% fällig. Achtung: Wer ein Forward-Darlehen abschließt, ist verpflichtet, die Umschuldung vorzunehmen. Das gilt auch, wenn die Zinsen zum tatsächlichen Umschuldungstermin deutlich niedriger sind. Interhyp rät daher: "Interessierte müssen abwägen, ob sie mit fallenden oder steigenden Bauzinsen rechnen." Interhyp empfiehlt ebenso dringend einen Angebotsvergleich: Konditionsunterschiede von bis zu 1,4 Prozent können ein Forward-Darlehen um mehrere Tausend Euro verteuern.
Zinsbindung endet in 12 bis 6 Monaten: Wenn die Zinsbindung in maximal zwölf Monaten endet, sollte der Darlehensnehmer aktiv werden. Hintergrund: Durch die bereitstellungszinsfreie Zeit erhält der Kunde bei einigen Anbietern die heutigen Niedrigzinsen ohne einen Konditionsaufschlag, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst später fällig wird.
Zinsbindung endet in 6 bis 3 Monaten: "Sechs bis drei Monate vor Ende der Zinsbindung sollten Darlehensnehmer unbedingt Vergleichsangebote einholen", empfiehlt Haselsteiner. Dieser Vorlauf ist wichtig, da viele Banken ihr Konditionsangebot häufig erst kurz vor Ende der Zinsbindung unterbreiten - um dem Kunden kaum Zeit zum Zinsvergleich zu lassen. Gerade der ist aber wichtig. Zinsvorteile von bis zu 1 Prozent können eine Anschlussfinanzierung um mehrere Tausend Euro verbilligen. Tipp: Nicht auf das erste Konditionsangebot der Bank vertrauen - genau darauf spekulieren die Banken.
