Mietendeckel in Berlin: Private Kapitalanleger müssen bei Finanzierung künftig noch vorsichtiger kalkulieren

Nach Meinung des Experten kann der Mietendeckel insbesondere bei sanierten Altbauten in guten Lagen zu spürbaren Mietsenkungen führen. "Neben einer geringeren Mietrendite kann dies für noch in der Finanzierung befindliche Objekte Einbußen nach sich ziehen", erläutert Hanke. Kreditausfälle bei privaten Kapitalanlegern seien allerdings unwahrscheinlich, schätzt Hanke anhand seiner Erfahrungen aus der Beratungspraxis. "Private Eigentümer mit Vermietungsabsicht haben bei der Baufinanzierung bisher stets mit einem Sicherheitspuffer kalkuliert, um zum Beispiel Mietausfälle auszugleichen", erklärt Hanke. Kreditgeber lassen zu knapp angesetzte Haushaltsrechnungen laut Interhyp ohnehin nicht zu. "Wir haben Kunden schon immer geraten, die Finanzierung nicht zu knapp zu berechnen, um einen zeitweisen Leerstand bei einer Neuvermietung ausgleichen zu können". Allerdings könne ein großes Defizit in der Mieteinnahme die finanziellen Möglichkeiten und Planungen eines privaten Eigentümers schon einschränken. Für Kapitalanleger, die aktuell ab 2014 errichtete Neubauten abbezahlen, ändert sich durch die neue gesetzliche Regelung vorerst nichts, da sie von der Deckelung ausgenommen sind.

Bei Neufinanzierungen sollten Kapitalanleger ihre Finanzierungsstruktur laut Hanke zukünftig auf den Mietendeckel ausrichten. Dazu gehört, auf der Einnahmenseite maximal die gemäß Mietendeckel durchsetzbaren Mieten heranzuziehen. Hanke: "Dies kann und wird bei einzelnen Finanzierungen nicht nur Einfluss auf die grundsätzliche Investitionsentscheidung haben, sondern kann in Einzelfällen die Machbarkeit verhindern." Banken werden nach Einschätzung von Interhyp die neuen Mietobergrenzen sehr wahrscheinlich schrittweise in ihre Haushaltsrechnung und damit Kreditentscheidung aufnehmen. Ob Banken nur bei der Kreditvergabe in Berlin genauer hinsehen oder auch anderswo in Deutschland, ist aktuell nicht abzuschätzen.