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Kapitalanlage in Immobilien: Clever investieren und Rendite sichern
Von der Planung bis zum Abschluss – wir stehen Ihnen als Finanzpartner für Ihre Kapitalanlage in Immobilien zur Seite.
Eine vermietete Immobilie ist für viele der Inbegriff einer guten Altersvorsorge. Aus gutem Grund: Entweder bessern die Mieteinnahmen die Rente auf oder die Immobilie lässt sich im Alter zu einem guten Preis verkaufen. Ob diese Kalkulation aufgeht und eine Mietimmobilie tatsächlich eine attraktive Rendite abwirft, hängt von einigen Faktoren ab: Lage jetzt und perspektivisch, Kaufpreis versus zu erwartende Mieteinnahmen, Aussichten auf Wertsteigerung, Finanzierungskosten und aktuelle Zinslage sowie steuerliche Aspekte.
Aktuelle Einschätzung vom 02.07.2025
- Die Bauzinsen haben sich seit einigen Wochen für 10-jährige Darlehen bei rund 3,5 % eingependelt.
- Die Mehrheit des Interhyp-Bankenpanels erwartet für die kommenden Wochen ein stabiles Niveau der Bauzinsen.
- Langfristig rechnet die Mehrheit der Panelexperten mit steigenden Zinsen Richtung 4 % für 10-jährige Darlehen. Ein Teil der Experten geht von gleichbleibenden ZInsen aus. Abwarten sollte man nicht und die aktuell moderaten Zinsen für einen Immobilienkauf nutzen.
- Eine gute Bonität sowie ein höherer Eigenkapitalanteil bietet aktuell Konditionen von unter 3,5 % für 10-jährige Darlehen.
- Die Nachfrage nach Immobilien hat wieder zugenommen und dieser Trend wird sich aufgrund der weiterhin steigenden Mieten fortsetzen. Die Kaufpreise liegen in einigen Bundesländern bereits wieder über den Spitzenwerten aus der Niedrigzinsphase.
- Der Anteil an 10-Jahres-Zinsbindungen steigt wieder an und dominiert aktuell den Finanzierungsmarkt. Die durchschnittlichen Tilgungen sind in den letzten 2,5 Jahren über 1 % gefallen.
Lohnt sich also aktuell eine Immobilie für den eigenen Vermögensaufbau?
Die letzten Jahre haben vielen Immobilieninvestoren deutlich gemacht, wie volatil die Märkte sein können. Schwankungen in Zinsen, Preise und Nachfrage haben uns vor Herausforderungen gestellt. Doch genau in solchen Phasen wird klar, warum der langfristige Anlagehorizont entscheidend ist. Kurzfristige Schwankungen? Ja, die gibt es und wird es auch im Jahr 2025 geben – sie sind Teil des Spiels. Aber wer langfristig denkt, profitiert von einem soliden Vermögensaufbau, kontinuierlichem Cashflow und dem Potenzial für Wertsteigerungen. Bevor Sie Ihr diesjähriges Vorhaben starten, sollten Sie sich folgende Fragen stellen: Ist meine langfristige Investmentstrategie klar? Welche Anforderungen habe ich an meine Bank und die Finanzierungsparameter? Habe ich alle nötigen Unterlagen vorbereitet? Mit einer klaren Strategie, klar definierten Anforderungen und gut vorbereiteten Unterlagen legen Sie die Basis für eine erfolgreiche Finanzierung. Wir helfen Ihnen gerne und begleiten Sie bei Ihrer Reise zur rentablen Kapitalanlage in 2025.Marcel Bolleßen, Manager Vertriebsspezialisierung Kapitalanlage, Interhyp AG, Zitat vom 02.04.2025
Über den Experten:
Marcel Bolleßen ist gelernter Bankbetriebswirt und seit 18 Jahren bei Interhyp tätig. Als Manager Vertriebsspezialisierung Kapitalanlage und leidenschaftlicher Immobilieninvestor weiß er genau, wie die Finanzierung von Geldanlagen in Immobilien optimalerweise auszusehen hat. Dies zeigt er nicht nur in Beratungsgesprächen, sondern auch in Webinaren und Vorträgen. Zum LinkedIn Profil
Unser Fazit: Nutzen Sie 2025, um Ihren Immobilienwunsch anzugehen und sparen Sie Zinsen, um mit einer höheren Tilgung Ihren Kredit schneller abzubezahlen. Lassen Sie sich hierzu von unseren Finanzierungsexpertinnen und -experten beraten. Handeln Sie, solange die Zinsen moderat sind und bevor die Preise weiter steigen. Nutzen Sie das aktuell noch vielfältige Angebot am Immobilienmarkt und gehen Sie Ihr Immobilienprojekt jetzt an. Die Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich trotz der hohen Kaufpreise auch heute noch. Wichtig ist dabei, dass der Rahmen stimmt und auch längere Zinsbindungen trotz gestiegenem Zinsmarkt im Blick behalten werden. Wie dies bei Ihrem geplanten Projekt konkret aussehen kann, finden Sie gemeinsam mit uns heraus.
Immobilien als Kapitalanlage bei Interhyp
Kaufpreis
Im Durchschnitt kostet eine Kapitalanlage 275.000 Euro inkl. Nebenkosten. Die Preise in München liegen im Schnitt bei 483.000 Euro, in Berlin bei 337.000 Euro und in Leipzig bei 267.000 Euro. Die Immobilienpreise spiegeln diese regionalen Unterschiede wider.
Person
Kapitalanlegende sind im Durchschnitt 41 Jahre alt. 76 % sind Männer und 24 % sind Frauen. Der Großteil (60 %) ist kinderlos und verheiratet (55 %). Es finden sich jedoch Personen in jeder Lebenslage wieder, die etwas für die Altersvorsorge in Form einer Immobilieninvestition tun.
Immobilientyp
78 % investieren in eine Wohnung. Häuser wie Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften (13 %) und Mehrparteienimmobilien (9 %) spielen eine eher untergeordnete Rolle. Seit einigen Jahren ist auch ein Trend zu Mikro- und Pflegeapartments erkennbar.
Wo stehen die Zinsen aktuell?
Die Zinsen befinden sich in einer Seitwärtsbewegung. Aktuell eröffnet eine Zinsdelle Sparchancen, die genutzt werden sollten, da im weiteren Jahresverlauf mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.
Zins-Check
Vergleichen Sie anhand der aktuellen Bauzinsen erste Angebote für Ihre Kapitalanlage.
Immobilie als Kapitalanlage einfach erklärt
In nur 6:32 Minuten erklären wir, was man unter einer Kapitalanlage versteht und gehen auf folgende Themen ein: Wertstabile Anlage, Renditehebel Baufinanzierung, Betongold, Steuervorteile, Herausforderungen und wann sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt.
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Diese können Sie .
Immobilie gesucht? Jetzt schneller Ihr Anlageobjekt finden
Mit unserer Immobiliensuche finden Sie schneller die passende Immobilie. Detaillierte Informationen zu jedem Objekt ermöglichen eine schnellere Kaufentscheidung. Potenzielle Rendite, ausführliche Standortbewertung und mögliche Mieteinnahmen – interessierte Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger können sich anhand dieser Angaben ein umfassendes Bild der Immobilie machen.
Warum Interhyp der perfekte Finanzpartner für Ihre Kapitalanlage ist
Weil es nie verkehrt ist, auf den führenden Experten zu setzen. Interhyp wurde 1999 gegründet, ist stetig gewachsen und heute einer der größten Vermittler privater Baufinanzierungen in Deutschland. Bereits über 2,1 Millionen Menschen haben mit uns finanziert. Für Ihre individuelle Lösung beraten wir Sie an über 140 Standorten ganz persönlich und sichern Ihnen für Ihr Vorhaben die besten Konditionen, indem wir mehr als 500 Darlehensgeber vergleichen.
Kapitalanlagerechner
Im schwankenden Zinsumfeld können Sie Zinsdellen für Ihre Finanzierung nutzen und sparen. Und auch bei den Kaufpreisen gibt es Verhandlungsspielraum. Sie haben eine Immobilie im Blick? Berechnen Sie jetzt, ob sich die Geldanlage für Sie lohnt!
Tipps für die Kapitalanlage in Immobilien
Objekt für Ihre Kapitalanlage gefunden? In 3 Schritten mit Interhyp finanzieren
1. Unverbindlich anfragen
Mit nachfolgendem Formular oder auch direkt per Telefon. Dieser Service ist selbstverständlich kostenlos und Sie gehen damit keinerlei Verpflichtungen ein.
2. Angebote besprechen
Wir melden uns innerhalb eines Werktages bei Ihnen. Im Anschluss an Ihre persönliche Beratung erhalten Sie direkt Ihre maßgeschneiderten Angebote.
3. Einfach abschließen
Sobald Ihre Beraterin oder Ihr Berater alle Formalitäten mit dem Darlehensgeber geregelt hat, liegt Ihnen Ihr Finanzierungsvertrag zur Unterschrift vor.
Weitere Informationen und Services rund um Ihre Kapitalanlage
Ist die Kapitalanlage in Immobilien auch in bewegten Zeiten sinnvoll?
In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und volatiler Finanzmärkte suchen viele Anleger nach stabilen und langfristig rentablen Möglichkeiten zu investieren. Gerade jetzt ist die Kapitalanlage in Immobilien eine attraktive Option: Diese bietet nicht nur solide Renditen, sondern ermöglicht es auch, durch geschickte Verhandlungen die Kaufpreise zu beeinflussen und gleichzeitig in die eigene Altersvorsorge zu investieren.
Vorteile einer Geldanlage in Immobilien:
- 1. Stabile Wertentwicklung: Im Gegensatz zu anderen Anlageklassen unterliegen Immobilien weniger starken Schwankungen. Die langfristige Wertsteigerung von Immobilien macht sie zu einer zuverlässigen Investition.
- 2. Passive Einnahmen: Die Vermietung von Immobilien generiert regelmäßige Einnahmen in Form von Mieteinnahmen. Diese können nicht nur zur Deckung laufender Kosten verwendet werden, sondern dienen auch als zusätzliches Einkommen.
- 3. Inflationsschutz: Immobilien schützen effektiv vor Inflation, da die Mieten in der Regel mit steigenden Lebenshaltungskosten korrelieren.
- 4. Steuerliche Vorteile: Je nach Standort und Gesetzgebung profitieren Immobilieninvestorinnen und Investoren von verschiedenen steuerlichen Anreizen, wie beispielsweise Abschreibungen und steuerliche Vergünstigungen.
- 5. Altersvorsorge: Eine klug gewählte Immobilieninvestition schafft eine solide Grundlage für die Altersvorsorge. Durch die regelmäßigen Mieteinnahmen und die potenzielle Wertsteigerung im Laufe der Zeit stellt eine Immobilie eine verlässliche Einnahmequelle im Ruhestand dar.
Tipps für eine erfolgreiche Kapitalanlage in Immobilien:
- 1. Lage ist entscheidend: Die Wahl des Standorts beeinflusst maßgeblich den Erfolg einer Immobilieninvestition. Eine gründliche Marktrecherche und Analyse der Entwicklungspotenziale in der Region sind unerlässlich.
- 2. Verhandlungsgeschick: In vielen Märkten besteht die Möglichkeit, die Kaufpreise für Immobilien zu verhandeln. Wer investiert, sollte sein Verhandlungsgeschick schärfen und sich nicht scheuen, um Rabatte zu bitten, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit.
- 3. Langfristige Perspektive: Immobilien sind eine langfristige Investition. Es ist wichtig, einen langen Anlagehorizont zu haben und sich nicht von kurzfristigen Marktschwankungen beeinflussen zu lassen.
- 4. Diversifikation: Eine breite Diversifikation des Immobilienportfolios kann das Risiko streuen und die Chancen auf eine solide Rendite erhöhen.
- 5. Professionelle Beratung: Die Zusammenarbeit mit Immobilienmaklerinnen - und Immobilienmaklern sowie Finanz- und Rechtsberatenden ist entscheidend, um fundierte Entscheidungen zu treffen und potenzielle Risiken zu minimieren.
- 6. Vorbereitung für das Finanzierungsgespräch: Bereiten Sie sich vor einem Finanzierungsgespräch vor und machen Sie sich zu folgenden Fragen Gedanken:
- Ist die Investment-Strategie klar oder ein konkretes Objekt vorhanden?
- Welche Anforderungen habe ich bei der Auswahl meiner Banken und der Finanzierungsparameter?
- Habe ich eine Investorenbroschüreund Unterlagen vorbereitet?
Die Kapitalanlage in Immobilien eröffnet Anlegerinnen und Anlegern die Möglichkeit, nicht nur finanzielle Stabilität zu erreichen, sondern auch aktiv an ihrer Altersvorsorge zu arbeiten. Durch sorgfältige Planung, strategische Auswahl und professionelle Beratung können Sie die Vorteile dieses attraktiven Anlageinstruments sowie aktuelle Marktchancen optimal nutzen.
Sie möchten nun als Vermieter durchstarten? Unsere Tipps für Sie
Häufig gestellte Fragen
Wie teuer darf eine Immobilie als Kapitalanlage sein?
Ob der Kaufpreis einer Immobilie als Kapitalanlage rentabel ist, lässt sich anhand folgender Kriterien ermitteln:
Mit unserem Kapitalanlagerechner ermitteln Sie schnell und einfach Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung Ihrer Geldanlage in Immobilien.
- Nettomietrendite: Die Nettomietrendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zu den Anschaffungskosten – abzüglich laufender Kosten wie Instandhaltung und Verwaltung. Als eine gute Nettomietrendite gelten Werte zwischen 3,5 und 6,0 Prozent.
- Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresmieten den Kaufpreis decken. Um ihn zu erhalten, dividieren Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. Ein guter Mittelwert für den Kaufpreisfaktor liegt bei 18-20, in ländlichen Gegenden kann er bei unter 15 liegen, in großen Metropolen bei bis zu 30. Generell gilt: je niedriger der Faktor, desto schneller amortisiert sich die Investition.
Mit unserem Kapitalanlagerechner ermitteln Sie schnell und einfach Cashflow, Mietrendite und steuerliche Betrachtung Ihrer Geldanlage in Immobilien.
Wie viel Eigenkapital sollte ich für eine Immobilie als Kapitalanlage mitbringen?
Generell gilt beim Erwerb einer Immobilie die Empfehlung, mindestens 10 % Eigenkapital mitzubringen. Da die Kaufnebenkosten bei etwa 10 % des Kaufpreises liegen, können diese so durch Eigenkapital bezahlt werden.
Planen Sie, eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren, sollte der Eigenkapitalanteil etwas höher liegen. Viele Darlehensgeber fordern 15 % Eigenkapital – empfehlenswert sind 20 % bis 30 %, um günstige Finanzierungskonditionen zu erhalten. Ein zu hoher Eigenkapitalanteil von 50 % oder mehr ist in der Regel nicht empfehlenswert, da dadurch die Eigenkapitalrendite sinken kann.
Mehr zur Berechnung der Rendite erfahren Sie im Ratgeber.
Planen Sie, eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren, sollte der Eigenkapitalanteil etwas höher liegen. Viele Darlehensgeber fordern 15 % Eigenkapital – empfehlenswert sind 20 % bis 30 %, um günstige Finanzierungskonditionen zu erhalten. Ein zu hoher Eigenkapitalanteil von 50 % oder mehr ist in der Regel nicht empfehlenswert, da dadurch die Eigenkapitalrendite sinken kann.
Mehr zur Berechnung der Rendite erfahren Sie im Ratgeber.
Wie viel Tilgung ist bei der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?
Für die Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage gelten grundsätzlich die gleichen Tipps zur Kalkulation der Tilgung wie bei der Baufinanzierung des eigenen Zuhauses.
Allerdings sollten Sie bei einer Geldanlage in Immobilien einen weiteren Faktor berücksichtigen, der die Wahl der Tilgung und die Höhe der Monatsrate beeinflusst: Ihre voraussichtlichen Mieteinkünfte. Bei einer gut geplanten Finanzierung entspricht die Höhe der monatlichen Nettomieteinnahme der monatlichen Rate. Die Faustformel dafür lautet:
(Monatliche Nettomiete ≥ Monatsrate) + anfallende Nebenkosten
So zahlt sich Ihre Immobilie „praktisch von selbst“ ab und Sie kommen lediglich für anfallende Nebenkosten wie Steuern, Versicherung oder Instandhaltungskosten auf. Informieren Sie sich, wie hoch Sie die Miete für Ihre Kapitalanlage ansetzen können und ermitteln Sie dann mit unserem kostenfreien Tilgungsrechner, wie Sie Tilgung und Rate passend kalkulieren.
Tipp: Planen Sie dabei stets einen finanziellen Puffer ein – falls Ihre Immobilie einmal unvermietet bleibt, müssen Sie während des Leerstands die Raten selbst bezahlen können.
Allerdings sollten Sie bei einer Geldanlage in Immobilien einen weiteren Faktor berücksichtigen, der die Wahl der Tilgung und die Höhe der Monatsrate beeinflusst: Ihre voraussichtlichen Mieteinkünfte. Bei einer gut geplanten Finanzierung entspricht die Höhe der monatlichen Nettomieteinnahme der monatlichen Rate. Die Faustformel dafür lautet:
(Monatliche Nettomiete ≥ Monatsrate) + anfallende Nebenkosten
So zahlt sich Ihre Immobilie „praktisch von selbst“ ab und Sie kommen lediglich für anfallende Nebenkosten wie Steuern, Versicherung oder Instandhaltungskosten auf. Informieren Sie sich, wie hoch Sie die Miete für Ihre Kapitalanlage ansetzen können und ermitteln Sie dann mit unserem kostenfreien Tilgungsrechner, wie Sie Tilgung und Rate passend kalkulieren.
Tipp: Planen Sie dabei stets einen finanziellen Puffer ein – falls Ihre Immobilie einmal unvermietet bleibt, müssen Sie während des Leerstands die Raten selbst bezahlen können.
Bei welcher Rendite lohnt sich eine Immobilie?
Bei einer finanzierten Immobilie sollte die Rendite mindestens so hoch sein wie der Zinssatz des Immobilienkredits. Ideal ist es, wenn die Rendite deutlich höher ist, um auch laufende Kosten und Risiken wie eventuelle Mietausfälle abzudecken.
Für eine detaillierte Berechnung empfehlen wir drei relevante Formeln zur Kalkulation der Eigenkapital-, der Objekt- und der Nettomietrendite. Weitere Informationen, die Formeln zur Berechnung sowie Beispielrechnungen finden Sie im Ratgeberartikel "Rendite berechnen".
Für eine detaillierte Berechnung empfehlen wir drei relevante Formeln zur Kalkulation der Eigenkapital-, der Objekt- und der Nettomietrendite. Weitere Informationen, die Formeln zur Berechnung sowie Beispielrechnungen finden Sie im Ratgeberartikel "Rendite berechnen".
Wo sollte ich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen?
Um den perfekten Standort für Ihre Geldanlage in Immobilien zu finden, betrachten Sie einige relevante Aspekte:
- Großstädte wie Hamburg und München sind attraktiv, aber preislich sehr teuer. Ein Investment lohnt sich hier in der Regel nur, wenn Sie über eine größere Menge Eigenkapital verfügen.
- Deutlich attraktiver sind oft aufstrebende Kleinstädte oder Orte im Speckgürtel der Metropolen – hier ergeben sich in der Regel vielversprechende Renditechancen.
- Auch die Mikrolage der Immobilie spielt eine wichtige Rolle. Laute Straßen und fehlende Infrastruktur wirken sich eher negativ auf die Vermietbarkeit aus, ein breitgefächertes Angebot an Arbeitsplätzen und Bildungsangeboten sowie nahegelegene Grünflächen hingegen positiv.
- Viele Vermieterinnen und Vermieter entscheiden sich bewusst für eine nicht zu weit entfernte Immobilie. Der Vorteil: Sie können schnell vor Ort sein und sich selbst ein Bild machen, wenn beispielsweise Reparaturen am Mietobjekt nötig sind.
Wann ist die Vermietung rentabel?
Die Antwort auf die Frage nach dem „Wann?“ lautet: mit der richtigen Planung von Anfang an. Dazu sollten Sie folgende Faktoren für die finanzielle Rentabilität Ihrer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage berücksichtigen:
- Nettomietrendite von etwa vier Prozent
- Kaufpreisfaktor von unter 30
- Positiver Cashflow
- Gute Vermietbarkeit/konstante Vermietung
- Lage und Zustand der Immobilie
Ihre Frage war nicht dabei? Vielleicht finden Sie auf unserer Hilfeseite eine Antwort.
Wir sind aber auch persönlich für Sie da und gehen auf Ihre individuellen Fragen ein. Jetzt Kontakt aufnehmen
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