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Grundbucheinsicht

Die Grundbucheinsicht – ein Überblick

Wer ein Grundstück oder eine Wohnung kaufen will, der sollte vorher stets einen Blick in das Grundbuch werfen. Denn nur an diesem Ort sind alle Informationen über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte vermerkt.

Die Funktion und der Inhalt des Grundbuchs

Das Grundbuch dient der Nachhaltung der Rechtsverhältnisse von Grundstücken und Wohnungen in ganz Deutschland. Hier werden zunächst die Eigentümer der Immobilie vermerkt und anschließend die Rechte Dritter aufgeführt. Auch Verfügungsbeschränkungen werden in das Grundbuch eingetragen. Aus dem Grundbuch geht somit detailliert hervor, wer wie in Bezug auf ein bestimmtes Grundstück verfahren darf.

Es erfüllt damit eine besondere Verkehrsschutzfunktion. Denn während der Besitz einer beweglichen Sache zumeist das Eigentum indiziert, kann diese Vermutung für Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte nicht gelten. Sie sind häufig in der Hand von Mietern oder Pächtern. Darüber hinaus wäre es in Anbetracht des hohen Werts von Grundstücken und Wohnungen unbillig, die Rechtsverhältnisse nicht möglichst lückenlos nachzuhalten.

Wer wacht über das Grundbuch?

Die Grundbuchämter sind bei den Amtsgerichten angesiedelt. Sie führen für ihren jeweiligen Zuständigkeitsbereich die Aufsicht über das Grundbuch. Zur Sicherung der inhaltlichen Richtigkeit wird nach strengen Regeln verfahren: So müssen Anträge zur Änderung der Rechtsverhältnisse stets chronologisch bearbeitet werden und die Antragsteller eine ganze Reihe von Nachweisen erbringen. Angesichts der besonderen Bedeutung des Grundbuchs wäre es nämlich kaum hinnehmbar, wenn dort regelmäßig fälschliche Eintragungen durchgeführt würden.

Sollte es doch einmal zu Fehlern kommen, müssen die tatsächlichen Rechtsverhältnisse gerichtlich festgestellt werden. Nur wer seine Rechtsposition eindeutig nachweisen kann, wird dann wieder in das Grundbuch aufgenommen. Es ist somit überaus wichtig, bei Rechtsänderungen einen Blick auf den Grundbuchinhalt zu haben.

Der gute Glaube an den Grundbuchinhalt

Mit Rücksicht auf seine verkehrsschützende Funktion kommt dem Grundbuch bei dem Erwerb von Rechten an einem Grundstück eine ganz besondere Bedeutung zu: Zugunsten des Erwerbers wird der Inhalt des Grundbuchs als richtig vermutet. Hat er keine Kenntnis von anderweitigen Umständen, erwirbt er seine Rechtsposition nur mit denjenigen Belastungen, die auch tatsächlich im Grundbuch aufgeführt sind.

Mithin ist es überaus bedeutsam, sich vor dem Erwerb des Eigentums oder eines anderen Rechts an einem Grundstück Klarheit über die Rechtsverhältnisse zu verschaffen. Auf der einen Seite können unangenehme Überraschungen im Anschluss an den Rechtserwerb vermieden werden; zum anderen kann kontrolliert werden, ob die eigene Eintragung ordnungsgemäß erfolgt ist.

Voraussetzungen für die Grundbucheinsicht

Auch wenn das Grundbuch grundsätzlich der Öffentlichkeit zur Verfügung steht, kann nicht jeder einen Blick hineinwerfen. Das würde nicht nur die Grundbuchämter überlasten, sondern auch die Privatsphäre von Rechtsinhabern nachhaltig beeinträchtigen. Die Grundbucheinsicht muss deshalb auf ein berechtigtes Interesse gestützt werden. Ein solches Interesse kann zum Beispiel vorweisen, wer ein Grundstück oder eine Wohnung kaufen möchte. Auf Antrag wird innerhalb weniger Wochen ein Auszug erstellt, der einen Überblick über alle relevanten Eintragungen gibt.

Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Grundbucheinsicht?

Idealerweise sollte schon vor Beginn der Vertragsverhandlungen Einsicht in das Grundbuch genommen werden. Denn es ist gerade für den Kaufpreis von entscheidender Bedeutung, mit welchen Rechten ein Grundstück oder eine Wohnung belastet ist. Besteht beispielsweise ein Grundpfandrecht, sollte mit dem Veräußerer direkt eine Strategie entwickelt werden, wie dieses bis zum Rechtsübergang beseitigt werden kann. Schließlich soll der Erwerber nicht für die Verbindlichkeiten anderer haften.

Auf jeden Fall sollte die Grundbucheinsicht noch vor der Auflassung erfolgen. Denn wenn der dingliche Erwerb einmal begonnen hat, kann dieser nur noch schwer beendet werden. Wohlmöglich erwirbt man, ohne es zu wissen, ein belastetes Grundstück. Die dann in Betracht kommenden Schadensersatzansprüche gegen den Veräußerer sollten frühestmöglich geltend gemacht werden.

Zuletzt sollte auch nach Abschluss des Rechtserwerbs noch einmal Einsicht in das Grundbuch genommen werden. Denn bis zur Eintragung der Rechtsänderungen können Dritte noch eigene Rechte an dem Grundstück geltend machen. Hier gilt es, bestmöglich vorbereitet zu sein, um keine unangenehmen Überraschungen zu erleben. Das kann nur mit einer Grundbucheinsicht nach Abschluss des Rechtserwerbs gelingen.

Fazit

Vor dem Erwerb eines Rechts an einem Grundstück oder einer Wohnung ist es überaus wichtig, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. So weiß man sicher, welche Lasten auf einen zukommen und kann den Prozess des Rechtserwerbs selbstbewusst steuern.