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Grunderwerbsteuer

Grunderwerbssteuer Definition

Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine Steuer, welche bei dem Kauf einer Immobilie im Regelfall durch den Käufer zu zahlen ist. Berechnet wird die Höhe der Grunderwerbsteuer auf Basis des jeweiligen Kaufpreises der Immobilie. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch und wird prozentual auf den Kaufpreis berechnet. In Deutschland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Im Allgemeinen handelt es sich bei der Grunderwerbsteuer um einen Teil der Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf.

Wann fällt eine Grunderwerbsteuer an?

Im Rahmen des Kaufprozesses einer Immobilie kommt es in jedem Fall zu einem notariellen Kaufvertrag zwischen den beiden Vertragsparteien. Innerhalb des Kaufvertrages wird schriftlich festgelegt, wer die Zahlung der Grunderwerbsteuer vorzunehmen hat. Gesetzlich sind gemäß Paragraf 13 Nr. 2 des Grunderwerbsteuergesetzes der Eigentümer und der Käufer gleichermaßen Steuerschuldner. Somit kann in jedem Kaufvertrag individuell geregelt werden, wer für die Zahlung der Grunderwerbsteuer verantwortlich ist. Üblicherweise übernimmt der Käufer diese Verpflichtung im Rahmen der Vereinbarungen im Kaufvertrag. Im Anschluss an die Beurkundung des Vertrages übermittelt das Notariat den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Im Anschluss meldet sich das Finanzamt in Form eines Steuerbescheides bei der benannten Partei. Der Grunderwerbsteuerbescheid beinhaltet die wesentlichen Informationen in Bezug auf die Zahlung der Steuer. Die Fälligkeit ist im Regelfall einen Monat nach der Bekanntgabe des Bescheides. Bei Bedarf kann das Finanzamt nach Paragraf 15 des Grunderwerbsteuergesetzes auch eine längere Frist für die Zahlung ansetzen.

Was ist der Unterschied zwischen der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer?

Bei beiden Steuerarten handelt es sich um Steuern, welche im Zusammenhang mit einer Immobilie anfallen. Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer nur einmalig bei dem Kauf der Immobilie fällig, während die Grundsteuer für den Immobilienbesitz stetig anfällt. Bei der Grundsteuer handelt es sich im Gegensatz dazu um eine Steuer, welche für den Eigentümer einer Immobilie jährlich anfällt. Die Grundsteuer wird von der zuständigen Gemeinde erhoben und auf Basis des Einheitswertes, dem Steuermessbetrag sowie dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde berechnet.

Wie kann die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet werden?

Die Grunderwerbsteuer wird immer prozentual entsprechend des Steuersatzes des jeweiligen Bundeslandes auf den Kaufpreis angesetzt. Bei einem Kaufpreis laut Kaufvertrag in Höhe von 300.000 Euro und einer in Hessen befindlichen Immobilie, fallen Grunderwerbsteuern in Höhe 18.000 Euro an, da der Steuersatz bei 6 Prozent liegt. In Bayern liegen die Kosten bei gleichem Kaufpreis bspw. bei 10.500 Euro, da der Steuersatz bei 3,5 Prozent fixiert ist.

Welcher Steuersatz ist in welchem Bundesland seit wann maßgeblich?
  • Baden-Württemberg: 5 Prozent seit dem 05.11.2011.
  • Bayern: 3,5 Prozent, keine Änderung in den vergangenen Jahren.
  • Berlin: 6 Prozent seit dem 01.01.2014.
  • Brandenburg: 6,5 Prozent seit dem 01.07.2015.
  • Bremen: 5 Prozent seit dem 01.01.2014.
  • Hamburg: 4,5 Prozent seit dem 01.01.2009.
  • Hessen: 6 Prozent seit dem 01.08.2014.
  • Mecklenburg-Vorpommern: 6 Prozent seit dem 01.07.2019.
  • Niedersachsen: 5 Prozent seit dem 01.01.2014.
  • Nordrhein-Westfalen: 6,5 Prozent seit dem 01.01.2015.
  • Rheinland-Pfalz: 5 Prozent seit dem 01.03.2012.
  • Saarland: 6,5 Prozent seit dem 01.01.2015.
  • Sachsen: 3,5 Prozent, keine Änderung in den vergangenen Jahren.
  • Sachsen-Anhalt: 5 Prozent seit dem 01.03.2012.
  • Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent seit dem 01.01.2014.
  • Thüringen: 6,5 Prozent seit dem 01.01.2017.

Grundsätzlich können die Bundesländer seit dem 01.09.2006 den Steuersatz selbst festlegen. Grundlage dafür ist die Neuregelung von Artikel 5 Absatz 2a Satz 2 des Grundgesetzes. In diesem Zuge kam es in vielen Bundesländern zu einer Anpassung der Steuerhöhe auf die oben genannten Werte.

In welchen Konstellationen fällt keine Grunderwerbsteuer für private Käufer an?

Eine Grunderwerbsteuer fällt im Regelfall bei jedem Immobilienkauf bzw. -verkauf an. Ausnahmefälle im privaten Sektor sind bspw. der "Erwerb" eines Grundstücks oder einer Immobilie im Todesfall oder bei einer Schenkung. Dabei ist zu beachten, dass es auch bei diesen Vorgängen zu einer Besteuerung kommen kann. Die wesentlichen Parameter dafür sind im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz fixiert.

Die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung:

Bei einer Schenkung zu Lebzeiten von Immobilien handelt es sich um einen Sonderfall bezüglich der Grunderwerbsteuer. Insofern es sich um eine Schenkung im engeren Verwandtenkreis handelt, herrscht eine Steuerfreiheit. Diese ist in Paragraf 7 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes sowie Paragraf 3 des Grunderwerbsteuergesetzes geregelt. Diese gesetzliche Regelung wurde fixiert, um eine steuerliche Doppelbelastung in Form einer Schenkungssteuer und der zusätzlichen Grunderwerbsteuer zu vermeiden.

Die konkreten Verwandtschaftsverhältnisse, bei denen keine Grunderwerbsteuer anfällt, betrifft:

  • Erwerb durch Schenkung durch den Ehepartner,
  • Erwerb durch Schenkung durch den eingetragenen Lebenspartner,
  • Erwerb durch Schenkung durch die eigenen Kinder oder Stiefkinder,
  • Erwerb durch Ehepartner oder Lebenspartner der eigenen Kinder oder der Stiefkinder.

Ergänzend dazu trifft die Ausnahme ebenfalls auf weitere Abkömmlinge, welche mit dem Geschenkgeber der Immobilie in gerader Linie verwandt sind. Dazu zählen bspw. Enkel oder Urenkel.

In welchen Konstellationen fällt keine Grunderwerbsteuer für Unternehmen oder institutionelle Käufer an?

Handelt es sich bei dem Käufer einer Immobilie um eine juristische Person, kann in Form von sogenannten Share-Deals die Grunderwerbsteuerzahlung vermieden werden. In dieser speziellen Konstellation erwirbt die Firma nicht die eigentlichen Immobilien, sondern lediglich Anteile an dem Unternehmen. Prozentual dürfen durch die Gesellschaft bzw. das Unternehmen maximal 89,9 Prozent erworben werden, ohne dass eine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss. Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist es möglich, die Beteiligung auf 100 Prozent zu steigern. Die Share-Deals wurden im Juli 2021 dahingehend verschärft, dass die Haltedauer von fünf auf zehn Jahre erhöht wurde und auch der prozentuale Anteil von 94,9 Prozent auf 89,9 Prozent reduziert wurde.

Wie kann die Grunderwerbsteuer reduziert werden?

Da sich die Steuer immer auf den finalen Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag bezieht, gibt es Möglichkeiten den Kaufpreis zu reduzieren. So ist bspw. möglich bewegliche Teile wie eine Sauna, die Küche, Gartenhäuser usw. aus dem Kaufpreis der Immobilie abzuziehen. Diese Summen sollten weiterhin im Kaufvertrag fixiert werden, jedoch gesondert ausgewiesen werden. In diesem Fall kann der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Kaufpreis reduziert werden. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ist es möglich die Summe er Instandhaltungsrücklage separat auszuweisen, sodass auch diese die Höhe der Grunderwerbsteuer mindern können. Handelt es sich um einen Neubau einer Immobilie ist es sinnvoll zwei separate Verträge abzuschließen. Einen über den Kauf des Grundstückes, auf welchen dann die Grunderwerbsteuer berechnet wird. Der gesonderte Vertrag für die Immobilie wird bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht mit berücksichtigt.