Was hat es mit der Sanierungspflicht auf sich?
Unter einer Sanierungspflicht versteht man die gesetzliche Verpflichtung für Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer, ihr Gebäude mit geeigneten Sanierungsmaßnahmen auf einen bestimmten energetischen Stand zu bringen.
Pläne für eine EU-weite Sanierungspflicht
Das EU-Parlament hat sich dafür ausgesprochen, dass bis zum Jahr 2030 alle Wohngebäude auf einer Skala von „A“ bis „G“ mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ erreichen sollen. Diese Einteilung entspricht jedoch nicht der aktuellen deutschen Energieeffizienz-Skala, die bis „H“ reicht. Geplant ist, dass in diesem Zuge in jedem EU-Land die 15 Prozent der Gebäude, die am ineffizientesten sind, saniert werden.
Derzeit befinden sich die Planungen zu einer EU-weiten Sanierungspflicht in einem sehr frühen Stadium. Erst wenn sich der Europäische Rat als Vertretung der einzelnen Landesregierungen mit dem Parlament geeinigt hat, kann eine ensprechende EU-Richtlinie verabschiedet werden. Diese muss dann von den EU-Ländern in nationales Recht umgesetzt werden.
In Deutschland gibt es aktuell auf nationaler Ebene keine allgemeine Sanierungspflicht. Allerdings sind bei einem Eigentümerwechsel die neuen Besitzer verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren zumindest die oberste Geschossdecke zu dämmen, wenn das Dach nicht über einen Mindestwärmeschutz verfügt. Außerdem müssen Öl- und Gasheizungen ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind und es sich nicht um Niedertemperatur- oder Brennwertkessel handelt. Diese Pflicht entfällt bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, die sich bereits vor dem 01.02.2022 im selbstbewohnten Eigentum befunden haben. Bei einem Austausch ist zu beachten, dass je nach Stand der Wärmeplanung in der jeweiligen Kommune ab frühestens 2024 die neue Heizung zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie betrieben werden muss. Jede Kommune ist verpflichtet, eine Wärmeplanung zu entwickeln (kleine Kommunen bis 30.06.2028, große Kommunen bis 30.06.2026). Liegt die Wärmeplanung bereits vor Ablauf der Fristen vor, so gilt die Pflicht bereits ab dem Zeitpunkt des Vorliegens der Wärmeplanung. Nach Ablauf der Fristen gilt die Pflicht auch ohne vorliegende Wärmeplanung. Ab 01.01.2045 gilt ein generelles Betriebsverbot von Heizungen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.
Was beinhaltet die Pflicht?
Nach jetzigem Stand ist das Ziel einer EU-weiten Sanierungspflicht das Erreichen von Mindeststandards beim Energieverbrauch von Wohngebäuden – unabhängig davon, ob es sich um ein Haus neueren Baujahrs oder um einen Altbau handelt. Im Mittelpunkt steht dabei der Verbrauch an Heizenergie pro Quadratmeter Wohnfläche. Mit welchen konkreten Sanierungsmaßnahmen die Eigentümer der betroffenen Gebäude das Ziel erreichen, bleibt ihnen überlassen.
Unklar ist noch, ob und in welcher Weise etwa der Einsatz besonders energieeffizienter Heiztechnik in Form von Wärmepumpen oder die eigene Energieerzeugung mit einer Photovoltaikanlage mitberücksichtigt werden.
Mit welchem Zeitrahmen ist zu rechnen?
Zunächst muss das EU-Parlament mit dem Europäische Rat verhandeln und sich auf eine gemeinsame Lösung einigen. Erst dann kann die dazugehörige EU-Richtlinie verabschiedet und in Kraft gesetzt werden. Ab dann haben die Mitgliedstaaten zwei Jahre Zeit, um die Richtlinie in der nationalen Gesetzgebung umzusetzen. Selbst wenn die Verhandlungen zwischen Parlament und Rat zügig voranschreiten, ist frühestens ab 2025 mit konkreten gesetzlichen Vorgaben zu rechnen.
Gibt es Ausnahmen?
Noch wird zwischen den Mitgliedstaaten und der EU-Kommission um Ausnahmeregelungen für bestimmte Gebäude gerungen. Im Gespräch ist derzeit eine mögliche Aussetzung der Sanierungspflicht für
- ältere Einfamilienhäuser, so lange sie nicht verkauft, vererbt oder verschenkt werden,
- denkmalgeschützte Gebäude,
- Sozialwohnungen oder
- Wohngebäude, die nur vorübergehend genutzt werden.
Welche Förderungen unterstützen mich bei der Sanierungspflicht?
Schon heute gibt es umfangreiche Fördermittel für Immobilieneigentümerinnen und Eigentümer, die im Zuge einer Sanierung den Energieverbrauch ihres Hauses senken wollen.
Förderung durch die KfW
Mit der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ bietet die
KfW Fördermöglichkeiten durch subventionierte Kredite. Neben einem deutlich unter dem allgemeinen Marktniveau liegenden Zins profitieren Finanzierungsnehmerinnen – und nehmer von Tilgungszuschüssen, deren Höhe sich nach dem erreichten Energieeffizienz-Standard richtet.
BAFA-Zuschüsse
Direkte Zuschüsse können Bauherren und Baufrauen bei der energetischen Sanierung vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) erhalten. BAFA-Fördermittel gibt es für
- die Energieberatung durch qualifizierte Expertinnen und Experten,
- Einzelmaßnahmen bei der Verbesserung der Wärmedämmung,
- die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, etwa durch den Einbau energiesparender Heizungspumpen oder die Durchführung eines hydraulischen Abgleichs und
- die Installation regenerativer Heizungen in Form von Solarthermieanlagen, Wärmepumpen oder Biomasse-Heizkesseln.
- die Optimierung von Anlagentechnik (zum Beispiel Lüftungsanlagen)
Wie die BAFA-Fördermöglichkeiten im einzelnen gestaltet sind und welche Voraussetzungen gelten, lesen Sie
in diesem Artikel.
Regionale Förderprogramme
Neben der KfW- und BAFA-Förderung gibt es auch einige regionale Förderprogramme, die von den Bundesländern oder Kommunen getragen werden. Diese können die Bundesförderung ergänzen oder Bereiche wie beispielsweise die Installation von Photovoltaikanlagen abdecken, für die es keine bundesweiten Zuschüsse gibt. Ob Immobilieneigentümer regionale Förderung in Anspruch nehmen können, hängt davon ab, ob sich das Gebäude im Zuständigkeitsgebiet des Zuschussgebers befindet.
Womit ist zu rechnen?
Mit dem Beschluss zur Sanierungspflicht hat das EU-Parlament zwar schon die Richtung vorgegeben, aber noch ist offen, wie später die Umsetzung im Detail erfolgen wird.
Übergangsregelungen und Ausnahmen
Angesichts des Fachkräftemangels im Bauhandwerk ist damit zu rechnen, dass es für die energetische Sanierung Übergangsfristen gibt und nicht alle betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer sofort handeln müssen. Denkbar wäre auch eine Ausnahme für ältere Eigentümer, wie sie auch im aktuellen Gesetzesentwurf zum Verbot zum Neueinbau von rein fossilen Heizungen zu finden ist. Ab einem bestimmten Lebensalter müssten dann Eigentümer nicht mehr selbst aktiv werden und könnten die aufwändigen Sanierungsarbeiten der nächsten Generation überlassen.
Ausweitung der Förderung
Bei einer Sanierungspflicht müssten die erforderlichen Maßnahmen auch für diejenigen finanzierbar sein, die noch ein Baudarlehen abzahlen müssen oder abgesehen vom Eigenheim nur wenig frei verfügbare Vermögenswerte besitzen. Vor diesem Hintergrund ist es wahrscheinlich, dass die Fördermöglichkeiten – womöglich gestaffelt unter Berücksichtigung des Einkommens – künftig ausgeweitet werden.
So werden Wohngebäude in die einzelnen Energieeffizienzklassen eingestuft:
