veröffentlicht am 26. Februar 2023
Nachdem Sie den passenden Mieter ausgewählt haben, ist es essenziell, die erste solide Basis für das Verhältnis zu stellen: den Mietvertrag. Sie als Vermieter, haben zwar den Vorteil, dass Sie den Vertrag erstellen und so den Inhalt mit all seinen Punkten und Formulierungen vorgeben, jedoch sind gesetzliche Regelungen meist zum Vorteil der Mieter.
Was ist ein vermieterfreundlicher Mietvertrag?
In Deutschland werden speziell Mieter durch das Gesetz geschützt, so sind im Mietverhältnis viele Rechte zugunsten des Mieters ausgelegt. Damit der Vermieter, nicht zahlreichen Nachteilen ausgesetzt ist, kann er durch bestimmte Klauseln den Mietvertrag vermieterfreundlich gestalten. So können Interessen und Wünsche des Vermieters ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Oftmals betreffen Ergänzungen Themen wie Kündigungsbeschränkungen, Regelungen für Untervermietung oder die Höhe der Mietkautionen.
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Die wichtigsten Inhalte des Mietvertrags
- Name, Adresse der Vertragspartner (Vermieter, Mieter)
- Adresse der Mietsache
- Wohnungsgröße in Quadratmetern
- Umfang des Mietobjekts (Zimmeranzahl, Keller, Garage, Speicher etc.)
- Nutzung der Mietimmobilie (privat, gewerblich)
- Mietkosten pro Monat (Nettokaltmiete)
- Nebenkostenvorauszahlung monatlich
- Mietbeginn
- Mietkaution
- Hausordnung
- Übergabeprotokoll
Grundsätzlich sind auch mündliche Mietverträge und gelebte Konditionen gültig – jedoch für Vermieter nicht ratsam.
Tipp
Die gesetzliche Grundlage
Gut zu wissen
Vermieterfreundliche Passagen
Es gibt einige Punkte, die Sie im Mietvertrag entsprechend festlegen sollten.
- Schönheits- oder Kleinreparaturen:
Legen Sie präzise fest, bis zu welcher Höhe je Einzelreparatur sowie jährlich Gesamtreparaturkosten der Mieter übernehmen muss. Hier gelten in der Rechtsprechung circa 75 Euro pro Einzelfall und 8 % der Jahreskaltmiete als Obergrenze. Definieren Sie zudem was Kleinreparaturen sind, zum Beispiel Wasserhahn, Toilettenspülung, Stromschalter, Türgriffe. - Nebenkosten:
Sie sollten dem Mieter auferlegt werden. Dazu am besten auch gleich die Höhe der Betriebskosten definieren und monatlich zur Miete bezahlen lassen. Erst dann können Sie Ihre Betriebskosten jährlich berechnen und mit den Vorauszahlungen verrechnen. Erwähnen Sie auch die Grundsteuer – sie soll vom Mieter übernommen werden. - Kaution:
Legen Sie eine Kaution im Mietvertrag fest. Sie dient zur Absicherung von Schäden oder ausbleibenden Mieten. Üblich sind drei Kaltmieten. Die Kaution sollte VOR der Schlüsselübergabe hinterlegt werden. Legen Sie auch fest, ob und wie die Kaution verzinst werden und wie sie bei Vertragsende ausbezahlt werden soll. - Mietdauer:
Von Gesetz wegen ist eine Miete unbefristet, es sei denn es wird etwas anderes vereinbart: eine Befristung. Diese muss jedoch klar und nachvollziehbar begründet sein (BGB §575). Es gibt nur drei legitime Begründungen:- Sie möchten die Immobilie im Anschluss selbst nutzen (Eigenbedarf).
- Abriss oder Sanierung der Wohnung im Anschluss.
- Nutzung der Wohnung als Werkswohnung oder Dienstwohnung, zum Beispiel für Hausmeister.
- Miethöhe:
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten:- Mieterhöhung ohne vorherige Vereinbarung: Es wird keine ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag benötigt. Hier können Sie im Rahmen der jeweils gesetzlichen Vorgaben wie Vergleichsmiete oder Mietpreisbremse erhöhen.
- Staffelmiete: Die Erhöhung muss im Mietvertrag vereinbart sein. Hinzu kommt, zu welchem Zeitpunkt und um welchen Betrag die Kaltmiete in der Zukunft steigt.
- Indexmiete: Hier ist die Mietpreisentwicklung an steigende Lebenshaltungskosten gekoppelt. Im Regelfall nimmt man dabei die Inflation des statistischen Bundesamt als Referenzwert – theoretisch kann man dann alle 12 Monate gemäß der Inflationsrate erhöhen.
Wichtiger Hinweis
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