Nachdem Sie eine passende Person für die Miete ausgewählt haben, ist es essenziell das Verhältnis auf eine solide Basis zu stellen: den Mietvertrag. Da Sie vermieten, haben Sie zwar den Vorteil, dass Sie den Vertrag erstellen und so den Inhalt mit all seinen Punkten und Formulierungen vorgeben, jedoch sind gesetzliche Regelungen meist zum Vorteil der Mieterinnen und Mieter.
Was ist ein vermieterfreundlicher Mietvertrag?
In Deutschland werden speziell Mieterinnen und Mieter durch das Gesetz geschützt, so sind im Mietverhältnis viele Rechte zu ihren Gunsten ausgelegt. Damit Vermieterinnen oder Vermieter nicht zahlreichen Nachteilen ausgesetzt sind, können sie durch bestimmte Klauseln den Mietvertrag vermieterfreundlich gestalten. Ihre Interessen und Wünsche können ebenfalls im Vertrag festgehalten werden. Oftmals betreffen Ergänzungen Themen wie Kündigungsbeschränkungen, Regelungen für Untervermietung oder die Höhe der Mietkautionen.
Die wichtigsten Inhalte des Mietvertrags
Neben individuellen Vereinbarungen sollten folgende Punkte im Mietvertrag definiert werden:
- Name, Adresse der Vertragspartnerinnen und Partner (Vermietung, Miete)
- Adresse der Mietsache
- Wohnungsgröße in Quadratmetern
- Umfang des Mietobjekts (Zimmeranzahl, Keller, Garage, Speicher etc.)
- Nutzung der Mietimmobilie (privat, gewerblich)
- Mietkosten pro Monat (Nettokaltmiete)
- Nebenkostenvorauszahlung monatlich
- Mietbeginn
- Mietkaution
- Hausordnung
- Übergabeprotokoll
Grundsätzlich sind auch mündliche Mietverträge und gelebte Konditionen gültig – jedoch für Vermieterinnen und Vermieter nicht ratsam.
Wer sich nicht nur Zeit, sondern auch Nerven bei der Erstellung eines vermieterfreundlichen Mietvertrages sparen möchte, kann auf entsprechende Vordrucke zurückgreifen, meist stellen Grundbesitz- und Immobilienverbände entsprechende Mustervorlagen bereit. Hier finden Sie einige Standardformulare für die Vermietung.
Die gesetzliche Grundlage
Der Mietvertrag kann grundsätzlich individuell erstellt werden, unterliegt jedoch den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) – die entsprechenden Paragraphen sind BGB §535 ff. Grundsätzlich berücksichtigt das deutsche Mietrecht einen hohen Mieterschutz. Das heißt, Kündigung, Miethöhe und -erhöhungen, und Kostenverteilung unterliegen den aktuellen, gesetzlichen Bestimmungen. Vor diesem Hintergrund ist es besonders ratsam, legale Spielräume in Ihrem Sinne zu nutzen und im Mietvertrag festzuhalten. Denn alles, was nicht schriftlich vereinbart wurde, können Sie nicht zu Ihren Gunsten geltend machen. Gibt es in Ihrem Mietverhältnis individuelle Sonderregelungen, wie die Verrechnung von Sach- und Arbeitsleistungen, Umbauten oder ähnliches, können diese auch als Zusatz zum Mietvertrag vereinbart werden, mit Hinweis im Mietvertrag.
Grundsätzlich gilt, dass alle Klauseln korrekt formuliert werden müssen. Ist dies nicht der Fall, können ganze Passagen im Mietvertrag unwirksam sein.
Vermieterfreundliche Passagen
Es gibt einige Punkte, die Sie im Mietvertrag entsprechend festlegen sollten.
- Schönheits- oder Kleinreparaturen:
Legen Sie präzise fest, bis zu welcher Höhe je Einzelreparatur sowie jährlich Gesamtreparaturkosten der Mieterinnen und Mieter übernehmen muss. Hier gelten in der Rechtsprechung circa 75 Euro pro Einzelfall und 8 % der Jahreskaltmiete als Obergrenze. Definieren Sie zudem, was Kleinreparaturen sind, zum Beispiel Wasserhahn, Toilettenspülung, Stromschalter, Türgriffe. - Nebenkosten:
Sie sollten der Mieterin oder dem Mieter auferlegt werden. Dazu am besten auch gleich die Höhe der Betriebskosten definieren und monatlich zur Miete bezahlen lassen. Erst dann können Sie Ihre Betriebskosten jährlich berechnen und mit den Vorauszahlungen verrechnen. Erwähnen Sie auch die Grundsteuer – sie soll von den Mieterinnen oder Mietern übernommen werden. - Kaution:
Legen Sie eine Kaution im Mietvertrag fest. Sie dient zur Absicherung von Schäden oder ausbleibenden Mieten. Üblich sind drei Kaltmieten. Die Kaution sollte VOR der Schlüsselübergabe hinterlegt werden. Legen Sie auch fest, ob und wie die Kaution verzinst werden und wie sie bei Vertragsende ausbezahlt werden soll. - Mietdauer:
Von Gesetz wegen ist eine Miete unbefristet, es sei denn es wird etwas anderes vereinbart: eine Befristung. Diese muss jedoch klar und nachvollziehbar begründet sein (BGB §575). Es gibt nur drei legitime Begründungen:
- Sie möchten die Immobilie im Anschluss selbst nutzen (Eigenbedarf).
- Abriss oder Sanierung der Wohnung im Anschluss.
- Nutzung der Wohnung als Werkswohnung oder Dienstwohnung, zum Beispiel für die Hausmeisterin oder den Hausmeister.
- Miethöhe:
Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten: - Mieterhöhung ohne vorherige Vereinbarung: Es wird keine ausdrückliche Erwähnung im Mietvertrag benötigt. Hier können Sie im Rahmen der jeweils gesetzlichen Vorgaben wie Vergleichsmiete oder Mietpreisbremse erhöhen.
- Staffelmiete: Die Erhöhung muss im Mietvertrag vereinbart sein. Hinzu kommt, zu welchem Zeitpunkt und um welchen Betrag die Kaltmiete in der Zukunft steigt.
- Indexmiete: Hier ist die Mietpreisentwicklung an steigende Lebenshaltungskosten gekoppelt. Im Regelfall nimmt man dabei die Inflation des statistischen Bundesamts als Referenzwert – theoretisch kann man dann alle 12 Monate gemäß der Inflationsrate erhöhen.
Alle rechtlichen Angaben sind ohne Gewähr. Dieser Artikel ist daher auch keine Rechtsberatung. Für rechtsverbindliche Angaben wenden Sie sich bitte an eine Anwältin oder einen Anwalt.
